АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31789/2021

г. Краснодар

14 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью Фирма «Аврора» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 25.11.2021), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), рассмотрев кассационную жалобу администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2022 по делу № А32-31789/2021, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Аврора» (далее – общество, фирма, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края в лице управления имущественных отношений администрации муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация, управление, уполномоченные органы) с заявлением, в котором просило:

– признать незаконным действие управления, выразившееся в отказе (письмо от 17.05.2021) в предоставлении фирме в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 общей площадью 3 501 кв. м без проведения торгов однократно для завершения строительства двух 54-х квартирных жилых домов по адресу: 

<

...> и об обязании:

– администрации в течение 10-ти дней со дня вступления решения в силу принять решение о предоставлении обществу в аренду без проведения торгов (однократно для завершения) земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135, общей площадью 3 501 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

– администрации после принятия решения о предоставлении фирме в аренду без проведения торгов (однократно для завершения) земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 подготовить и направить обществу подписанный проект договора аренды указанного земельного участка.

Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Заявление мотивировано незаконностью отказа уполномоченных органов в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 на новый срок (три года) без торгов (однократно) как застройщику (владельцу) незавершенных строительством объектов недвижимости (двух многоквартирных жилых домов). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2022, заявленные требования удовлетворены. 

Суды установили, что фирма зарегистрирована в качестве юридического лица, основным видом деятельности которого является «строительство жилых и нежилых зданий», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). Между сторонами заключен договор от 08.02.2007 № 5100006552 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 общей площадью 3501 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – строительство двух 54-х квартирных жилых домов и предоставлен в аренду на 10 лет, до 08.02.2017. Договор аренды заключен по результатам публичных процедур – по итогам организованного администрацией открытого аукциона на право аренды. На основании разрешения на строительство № RU 23534110-463 от 03.06.2011 общество приступило на земельном участке к строительству двух 54-квартирных жилых домов (дома общей площадью 2946,90 кв. м и этажностью – 9 этажей, дома общей площадью 2946,90 кв. м и этажностью – 9 этажей). Разрешение выдано обществу на срок до 02.07.2014, впоследствии его действие продлено до 13.07.2016. В период действия договора аренды и разрешения на строительство фирмой на арендуемом земельном участке возведены два 54-х квартирных жилых дома. Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, на которое получен отказ от 01.04.2021 № 536/21-12/05-05. На повторное обращение с аналогичным заявлением также получен отказ от 17.05.2021 № 886/21-12/05-05, мотивированный отсутствием у заявителя действующего разрешения на строительство объектов капитального строительства. Общество, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, нарушающего его права в имущественной сфере, оспорило данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 3, 35, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17, 46 Земельного кодекса, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона № 137-ФЗ. Также судами учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016. Материалы дела подтверждают, что договор аренды от 08.02.2007 № 5100006552 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 заключен до 01.03.2015. Следовательно, фирма как застройщик данного участка имеет право на заключение договора аренды однократно (на три года) для завершения строительства объектов, возведение которых начато в период его действия, а также действия выданного заявителю разрешения на строительство. Фирмой в период действия договора аренды земельного участка в соответствии с полученным разрешением на строительство осуществлены следующие мероприятия: завершены работы по сооружению фундаментов, возведены стены и накрыта крыша двух 54-х квартирных жилых домов; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям; получены технические условия для присоединения к водопроводным, канализационным сетям. При этом отсутствие регистрации за обществом права собственности на объекты незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды. Положения части 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ распространяются не только на собственников, но и на владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, предоставленных по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015. В случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, может предоставить иные документы, удостоверяющие права на соответствующий объект. Наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 объектов незавершенного строительства подтверждается техническими планами, акты о готовности объектов капитального строительства свидетельствуют о том, что незавершенные строительством объекты имеют 70% готовности. Доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, обладает иное лицо, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что ранее сторонами заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка для завершения строительства, заявление о продлении срока договора аренды подано обществом впервые. Установив, что строительство объектов осуществлялось в период действия договора аренды, готовность каждого из объектов составляет 70%, которые возводились на земельном участке с согласия администрации (после выдачи фирме разрешения на строительство), отказ в заключении договора на новый срок признан судами незаконным. Действия уполномоченных органов нарушают права и законные интересы общества, в целях восстановления которых на администрацию возложена обязанность по направлению проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения земельного законодательства Российской Федерации и мотивирована следующим. К заявлению о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются, в том числе, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства (пункт 32 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 № П/0321). Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.16 Земельного кодекса. В отсутствие документов, предусмотренных пунктом 32 названного Перечня, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, уполномоченный орган правомерно отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Кроме того, суд не вправе предрешать существа решения, которое должно быть принято, а также вмешиваться в деятельность государственных и муниципальных органов и подменять своими судебными актами уполномоченный орган.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель  полагает, что судами первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы права, а также установлены обстоятельства, подтверждающие право фирмы на однократное предоставление земельного участка (без торгов) для завершения строительства. Отказ администрации лишает добросовестного арендатора земельного участка достроить объекты капитального строительства, то есть делает невозможным реализацию заявителем законного права на предоставление испрашиваемого участка. Уполномоченным органом не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов публично-правового образования и (или) неопределенного круга лиц действиями общества по предоставлению спорного земельного участка, которым предпринимались все возможные меры, направленные на завершение строительства многоквартирных жилых домов. Право аренды фирмы до настоящего времени зарегистрировано в ЕГРН, у которой отсутствует задолженность по арендной плате. Не предъявлен уполномоченным органом в установленном законом порядке и иск об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи их с публичных торгов. Следовательно, у общества сохраняется право на однократное предоставление земельного участка в аренду (без торгов) для завершения строительства объектов, не являющихся самовольно возведенными строениями.                    

В судебном заседании представитель администрации поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель фирмы возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов.     

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, фирма зарегистрирована в качестве юридического лица, основным видом деятельности которого является «строительство жилых и нежилых зданий», что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРЮЛ. 

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 08.02.2007 № 5100006552 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 общей площадью 3501 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Участок из категории земель населенных пунктов имеет вид разрешенного использования – строительство двух 54-х квартирных жилых домов и предоставлен в аренду на 10 лет, до 08.02.2017. Договор аренды заключен по результатам публичных процедур – по итогам организованного администрацией открытого аукциона на право аренды. 

На основании разрешения на строительство № RU 23534110-463 от 03.06.2011 общество приступило на земельном участке к строительству двух 54-квартирных жилых домов (дома общей площадью 2946,90 кв. м и этажностью – 9 этажей, дома общей площадью 2946,90 кв. м и этажностью – 9 этажей). Разрешение выдано обществу на срок до 02.07.2014, впоследствии его действие продлено до 13.07.2016. 

В период действия договора аренды и разрешения на строительство фирмой на арендуемом земельном участке возведены два 54-х квартирных жилых дома (готовность каждого из объектов составляет 70%). 

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 в аренду без проведения торгов (однократно) для завершения строительства, на которое получен отказ от 01.04.2021 № 536/21-12/05-05. 

На повторное обращение с аналогичным заявлением от администрации также получен отказ от 17.05.2021 № 886/21-12/05-05, мотивированный отсутствием у заявителя действующего разрешения на строительство объектов капитального строительства. 

Общество, ссылаясь на незаконность решения администрации об отказе в продлении договора аренды, нарушающего его права в имущественной сфере, оспорило данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Земельным кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 1 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами и носят однократный характер.

Пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, содержит следующие разъяснения по применению указанных норм. Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор от 08.02.2007 № 5100006552 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 заключен до 01.03.2015. На испрашиваемом обществом земельном участке в соответствии с полученным разрешением на строительство фирмой осуществлены следующие мероприятия: завершены работы по сооружению фундаментов, возведены стены и накрыта крыша двух 54-х квартирных жилых домов; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям; получены технические условия для присоединения к водопроводным, канализационным сетям. Наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0202009:0135 объектов незавершенного строительства подтверждается техническими планами, акты о готовности объектов капитального строительства свидетельствуют о том, что незавершенные строительством объекты имеют 70% готовности. Доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, обладает иное лицо, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что ранее фирмой (правопредшественником заявителя) заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка для завершения строительства, заявление о продлении срока договора аренды подано обществом впервые. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. В целях восстановления нарушенных прав (законных интересов) общества на администрацию возложена обязанность по направлению заявителю проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:0135.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации не могут быть приняты во внимание с учетом представленных сторонами доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора обстоятельств. Общество в период действия договора аренды, заключенного до 01.03.2015, на основании выданной ему разрешительной документации, осуществило строительство двух 54-х квартирных 9-ти этажных жилых домов (готовность каждого из объектов составляет 70%) на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0202009:0135. Суд кассационной инстанции обращает также внимание на то, что уполномоченный орган не обращался в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (статья 239.1 Гражданского кодекса). В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, возникают риски нарушения имущественных прав общества, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений. Отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка в отсутствие решения об изъятии незавершенных строительством объектов препятствует заявителю завершить строительство и ввести объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. 

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2022 по делу № А32-31789/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин

 

                                                                                                                              И.В. Сидорова