﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-34190/2020

г. Краснодар

09 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 9 августа 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие заявителя – индивидуального предпринимателя Зайцева Павла Алексеевича (ИНН 612900552177, ОГРНИП 310617915100026), заинтересованного лица – администрации Ремонтненского района Ростовской области (ИНН 6129000505, ОГРН 1026101535569) и третьего лица – администрации Ремонтненского сельского поселения Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зайцева Павла Алексеевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А53-34190/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Зайцев П.А. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации Ремонтненского района Ростовской области (далее – администрация), в котором просил:

– признать незаконным, выраженный в ответе от 06.10.2020 № 93.2.1-25@6716, отказ в объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 (площадью 100 кв. м) и 61:32:0010117:3369 (площадью 100 кв. м), расположенных по адресу: Ростовская область, Ремонтненский район, с. Ремонтное, ул. Дзержинского;

– возложить на заинтересованное лицо обязанность вынести решение об объединении названных участков в один;

– признать незаконным бездействие администрации, выразившееся в отсутствии ответа на заявление предпринимателя от 07.09.2020 о заключении с ним нового договора аренды указанных земельных участков;

– возложить на заинтересованное лицо обязанность заключить с заявителем договор аренды вновь созданного земельного участка, образованного при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369, на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ремонтненского сельского поселения Ростовской области.

Решением от 24.02.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.04.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на соответствие принятого уполномоченным органом решения положениям статей 11.13 – 11.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Суды исходили из того, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 имеют разные виды разрешенного использования, поэтому не могут быть объединены. Действия заявителя по получению разрешения на строительство единого сооружения на двух земельных участках и по началу такого строительства признаны судами незаконными.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, вывод судов о законности принятого заинтересованным лицом решения об отказе в объединении спорных участков не основан на фактических обстоятельствах дела и сделан при неправильном применении норм материального права. Правомерность возведения одного объекта недвижимости на двух участках подтверждена выданным предпринимателю разрешением на строительство. Виды разрешенного использования земельных участков являются различными из-за бездействия администрации, которая не внесла изменения в правила землепользования и застройки в части приведения их в соответствие с классификатором. Вина в том, что предприниматель начал строительство одного объекта на двух участках, обусловлена как его действиями, так и бездействием администрации. Суды неправомерно отказали заявителю в привлечении к участию в деле Министерства экономического развития Ростовской области (далее – министерство).

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договоры от 12.07.2013 № 12 и от 05.09.2014 № 16 аренды земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3369 площадью 100 кв. м (вид разрешенного использования – для строительства магазина промышленных товаров) и 61:32:0010117:3515 площадью 100 кв. м (вид разрешенного использования – под магазин смешанных товаров).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке; земельные участки переданы арендатору.

Дополнительными соглашениями к указанным договорам срок аренды неоднократно продлевался.

Земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 являются смежными.

Администрация Ремонтненского сельского поселения Ростовской области выдала предпринимателю разрешение от 20.04.2016 № 61-RU61532310-13-2016 на строительство магазина непродовольственных товаров на земельных участках с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 сроком до 20.04.2026.

Как указывает предприниматель, он в соответствии с указанными документами, а также градостроительным планом земельных участков от 20.04.2016 и проектной документацией, приступил к строительству магазина.

Как следует из представленных заявителем технического плана и технического паспорта на объект незавершенного строительства, на спорных земельных участках возведен фундамент. Дальнейшее строительство объекта заявитель прекратил по причине необходимости объединения земельных участков.

7 сентября 2020 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 и заключении нового договора аренды.

В ответе от 06.10.2020 администрация отказала предпринимателю в удовлетворении заявления, мотивируя тем, что данные участки имеют разные виды разрешенного использования. Также администрация указала на то, что земельные участки не используются по назначению в течение всего срока действия договоров аренды, поэтому заключение нового договора аренды возможно только после проведения торгов.

Данные обстоятельства привели к судебному спору.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Исходя из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

На основании статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 11.10 Земельного кодекса, схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено Земельным кодексом (пункт 13 статьи 11.10 данного Кодекса).

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка дан в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:32:0010117:3515 и 61:32:0010117:3369 имеют разные виды разрешенного использования, и учитывая не основанное на нормах земельного, гражданского и градостроительного законодательства строительство предпринимателем на этих участках единого объекта, суды заключили об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод заявителя о том, что он может использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования, основан на положениях пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182.

Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым, в том числе относится и вид разрешенного использования. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора аренды, являющегося существенным условием указанного договора, то изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Данная позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 23.08.2019 № 306-ЭС19-13709 по делу № А06-6794/2018.

Ссылка заявителя на то, что правомерность возведения на двух участках одного объекта недвижимости подтверждена выданным предпринимателю разрешением на строительство; вина в том, что предприниматель начал строительство одного объекта на двух участках, обусловлена как его действиями, так и бездействием администрации, не принимаются во внимание. Спорное разрешение на строительство от 20.04.2016 № 61-RU61532310-13-2016 выдано заявителю на основании его заявления, поданного третьему лицу. Как верно указали суды, спорное разрешение выдано без учета требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Обращаясь в компетентный орган с таким заявлением, и осознавая, что виды разрешенного использования переданных в аренду земельных участков не предусматривают строительство на них единого сооружения, заявитель не мог не учитывать последствия своих неправомерных действий.

Утверждение заявителя о том, что суды неправомерно не привлекли к участию в деле министерство, не принимается во внимание, поскольку судебные акты не содержат выводов о правах и обязанностях данного лица. Заявитель не обосновал, каким образом участие в деле данного органа могло повлиять на результат разрешения спора.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2021 по делу № А53-34190/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     Е.Г. Соловьев

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               А.И. Мещерин