АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

16 сентября 2019 года

Дело №

А55-9645/2019

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 сентября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 сентября 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Каленниковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирнягиной С.А., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 03-09 сентября 2019 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга", Россия 443008, г. Самара, Самарская область, ул. Калинина д. 4 А, офис 18

к  Департаменту управления имуществом городского округа Самара,  Россия 443010, г. Самара, Самарская область, ул. Льва Толстого д. 20

о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2 , инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870, выраженного в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681;

о признании действующим договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2 , инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870.

при участии в заседании представителей:

от истца - директор ФИО2, выписка из ЕГРЮЛ,

от ответчика -  представитель ФИО3, доверенность от 18.12.2018 №558, 

 

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2 , инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870, выраженного в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681; о признании действующим договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в письменном отзыве указал, что 27.02.2017 специалистами Департамента управления имуществом городского округа Самара осуществлена выездная проверка соблюдения условий использования нежилого здания общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А. В нарушение пункта 3.4. Договора Обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" оформлены договорные отношения с 17 субарендаторами без согласия с Департаментом (акт проверки от 27.02.2017).

Уведомлением от 03.03.2017 № 15-07-21/8874 Департамент управления имуществом городского округа Самара предложил Обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" устранить выявленные нарушения в срок до 07.04.2017.

07.12.2017 специалистами Департамента управления имуществом городского округа Самара осуществлена повторная выездная проверка соблюдения условий использования спорного нежилого здания. В результате проверки выявлено, что помещения используются 30 субарендаторами без согласия с Департаментом (акт проверки от 07.12.2017).

Ответчик указал, что нарушения пункта 3.4. Договора Обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" не устранены.

08.02.2018 Департаментом управления имуществом городского округа Самара в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" направлена претензия № 15-07-21/3681, в которой Департамент управления имуществом городского округа Самара предложил Обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" оплатить образовавшуюся задолженность по пеням за несвоевременную оплату по договору аренды № 007120А от 20.09.2012 за период с 10.10.2015 по 31.12.2017 в срок до 05.03.2018.

Согласно справке Департамента управления имуществом городского округа Самара  от 23.04.2019 № 15-07-02/14250 за Обществом с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга"  числится задолженность по пеням по договору аренды № 007120А от 20.09.2012 в размере 7 070,06 руб.

Кроме того, претензией от 08.02.2018 Департамент управления имуществом городского округа Самара отказался от Договора № 007120А от 20.09.2012 с 12.03.2018 и предложил Обществу с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" передать нежилое здание, являющееся предметом Договора представителю Департамента его по акту приема-передачи в срок до 19.03.2018. Однако до настоящего времени нежилое здание общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, инв. Номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, находится в пользовании Общества, ООО «МЦ «Волга» не передало его по акту приема-передачи представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара.

При указанных обстоятельствах, ответчик считает отказ от договора аренды нежилого здания № 007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, выраженного в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681, законным и обоснованным, основания для признания договора аренды нежилого здания № 007120А от 20.09.2012 действующим отсутствуют.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в  судебном заседании 03.09.2019 объявлялся перерыв до 09.09.2019 до 13 чс. 30 мин.  Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебном заседании от истца поступило ходатайство об исключении из материалов дела документов, представленных ответчиком: копии выписки из ЕГРЮЛ от 20.08.2019 - распечатка с сайта, копии договора субаренды № 76/1 от 01.11.2018 с приложением, копии договора субаренды № 50 от 11.07.2018 с приложением, так как они, по мнению истца, являются недопустимыми доказательствами.

Исключение доказательств по делу осуществляется в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае обращения стороны по делу с заявлением о фальсификации, поданного в письменном в виде также в порядке названной статьи. В случае признания заявления о фальсификации обоснованным, фальсифицированное доказательство не подлежит оценке судом при рассмотрении дела по существу, поскольку исключается из числа доказательств.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела истцом ходатайство о фальсификации в порядке, предусмотренном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось, представленные ответчиком в материалы дела документы им не исключены, суд дает оценку на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленным документам в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, дополнительных пояснениях сторон, заслушав пояснения представителей сторон, оценив их доводы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.09.2012 между Муниципальным предприятием городского округа Самара «Городской земельный центр» (далее - Предприятие) и ООО «МЦ «Волга» был заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 842,60 кв.м, этажность 2 , инв. Номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-87, для использования под размещение офиса.

Согласно пункту 2.1 Договора он заключается сроком на 1 год с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

20.09.2012 между Предприятием и ООО «МЦ «Волга» подписан акт приема-передачи, по которому объект недвижимости передано Обществу в пользование.

Согласно пункту 2.1 Договора настоящий договор заключается сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован 30.10.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Приказом Департамента от 17.09.2015 № 3652 нежилое здание общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, исключено из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за Предприятием, по акту приема передачи от 22.09.2015 спорное нежилое здание передано Предприятием Департаменту.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.04.2016 к Договору от 20.09.2012 арендодателем является Департамент, договору от 20.09.2012 присвоен номер 007120А.

Согласно пункту 1.2 Договора объект считается переданным с момента подписания сторонами Акта приема-передачи.

20.09.2012 между Арендодателем и Арендатором подписан Акт приема-передачи объекта недвижимости, на основании которого вышеуказанный объект был передан Истцу в пользование.

В разделе 5 договора аренды согласован следующий порядок расчетов.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендной платой является плата за  пользование объектом,   определенная   на   основании отчета об оценке № 27-2/12 от 11.09.2012, которая составляет   150  руб. за 1 кв.м. в месяц или 126390 руб. в месяц. Данная арендная плата не включает в себя плату за коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги,  в том числе поставляемые поставщиками услуги тепло-,   водо-,   электроснабжению, водоотведению объекта, вывоз ТБО. Плата за вышеуказанные услуги производится Арендатором самостоятельно.

По окончании отчетного месяца Арендодатель выставляет Арендатору счет-фактуру и акт выполненных работ (оказанных услуг) (п. 5.2 договора). Размер арендной платы в одностороннем порядке пересматривается Арендодателем с учетом соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, реальных рыночных цен и других экономических условий, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы направляется Арендатору заказным почтовым отправлением, является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего Договора (п. 5.3 договора).

Истец указал, что 08.02.2018 Департаментом в адрес Общества  была направлена претензия № 15-07-21/3681, в которой Департамент предложил ООО «МЦ «Волга» оплатить образовавшуюся задолженность по пеням за несвоевременную оплату по договору аренды № 007120А от 20.09.2012 за период с 10.10.2015 по 31.12.2017 в срок до 05.03.2018 в сумме 82 937 руб. 72 коп.

Кроме того, указанной претензией от 08.02.2018 Департамент отказался от Договора № 007120А от 20.09.2012 с 12.03.2018 и предложил Обществу передать нежилое здание, являющееся предметом Договора представителю Департамента его по акту приема-передачи в срок до 19.03.2018.

В ответ на указанную претензию ООО «Медицинский центр «Волга» предложило Арендодателю направить подробный расчет задолженности по пеням за несвоевременную оплату за период с 10.10.2015 по 31.12.2017 в сумме 82 937,72 руб., ООО «Медицинский центр «Волга» отказался от выполнения требования в части передачи нежилого помещения представителю Департамента по акту приема-передачи.

Истец пояснил, что не имеет задолженности по арендной плате перед ответчиком по договору аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, последняя вносится им  ежемесячно, а задолженность по пеням не является существенным нарушением договора и основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Посчитав, что оснований для одностороннего отказа от договора у ответчика отсутствовали, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на следующие обстоятельства.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 3.4 Договора Арендатор вправе сдавать Объект в субаренду в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Ответчик указал, что 27.02.2017 специалистами Департамента осуществлена выездная проверка соблюдения условий использования нежилого здания общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А. В нарушение пункта 3.4. Договора Обществом оформлены договорные отношения с 17 субарендаторами без согласия с Департаментом (акт проверки от 27.02.2017).

Уведомлением от 03.03.2017 № 15-07-21/8874 Департамент предложил Обществу устранить выявленные нарушения в срок до 07.04.2017.

07.12.2017 специалистами Департамента осуществлена повторная выездная проверка соблюдения условий использования спорного нежилого здания. В результате проверки выявлено, что помещения используются 30-ю субарендаторами без согласия с Департаментом (акт проверки от 07.12.2017).

Ответчик пояснил, что нарушения пункта 3.4. Договора Обществом не устранены.

Пунктом 7.3. Договора установлено, что Арендодатель вправе расторгнуть (отказаться от исполнения) настоящий договор по собственной инициативе, без возмещения затрат, письменно предупредив об этом Арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7.4. настоящего договора.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

В соответствии с пунктом 7.4. договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, на основании письменного уведомления, направленного в адрес Арендодателя за 20 календарных дней до предполагаемой даты расторжения настоящего договора аренды без возмещения затрат, в случае, когда арендатор: пользуется объектом (полностью или отдельными его частями) не по назначению, в течение 2 месяцев не вносит арендную плату.

Истец указал, что согласно справке от 23.04.2019 № 15-07-02/14250 за ООО «МЦ «Волга» числится задолженность по пеням по договору аренды № 007120А от 20.09.2012 в размере 7 070,06 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для направления в адрес ответчика (арендатора) претензии №15-07-21/3681, в которой Департамент предложил ООО «МЦ «Волга» оплатить образовавшуюся задолженность по пеням за несвоевременную оплату по договору аренды № 007120А от 20.09.2012 за период с 10.10.2015 по 31.12.2017 в срок до 05.03.2018. Кроме того, претензией от 08.02.2018 Департамент отказался от Договора № 007120А от 20.09.2012 с 12.03.2018 и предложил Обществу передать нежилое здание, являющееся предметом Договора представителю Департамента его по акту приема-передачи в срок до 19.03.2018.

В соответствии с пунктом 3.2.13. Договора при прекращении Договора (в связи с расторжением или отказом стороны) Арендатор обязан вернуть спорное нежилое здание Арендодателю по акту сдачи-приемки не позднее дня, следующего за датой прекращения Договора.

Однако ответчик пояснил, что до настоящего времени нежилое здание общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, инв. Номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, находится в пользовании Общества, ООО «МЦ «Волга» не передало его по акту приема-передачи представителю Департамента. Отказ Департамента от договора аренды нежилого здания № 007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, выраженный в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681, ответчик считает законным и обоснованным, и оснований для признания договора аренды нежилого здания № 007120А от 20.09.2012 действующим не усматривает.

 

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок одностороннего отказа от исполнения (расторжения) договора по требованию арендодателя стороны предусмотрели в п. 7.3, п. 7.4 договора.

Согласно п. 7.3 договора аренды, Арендодатель    вправе   расторгнуть (отказаться от исполнения) настоящий договор по собственной инициативе, без возмещения затрат, письменно предупредив об этом Арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7.4 договора.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что по требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке,  на основании письменного уведомления,  направленного в адрес Арендатора за 20 календарных дней до предполагаемой    даты    расторжения договора аренды, без возмещения затрат, в случае,   когда арендатор:

- пользуется Объектом (полностью или отдельными его частями) не по назначению (п. 7.4.1 договора);

- умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Объекта (п. 7.4.2 договора);

- в течение 2-х месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную п. 5.1 настоящего договора (п. 7.4.3 договора).

Кроме того, суд обращает внимание на различную редакцию пунктов 7.3 и 7.4. Если в п. 7.4 буквально указано на односторонний порядок расторжения договора, то в п. 7.3 арендодателю предоставлено право на отказ от исполнения по собственной инициативе.

В то же время согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором должно быть предусмотрено право арендодателя именно на односторонний отказ от договора (исполнение договора).

Условия договора обязательны для его сторон и должны ими добросовестно исполняться. Гарантией реализации данного принципа является предусмотренный статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства.

Специфика одностороннего отказа от исполнения обязательства заключается в том, что такой отказ допускается и в случаях, предусмотренных договором.

Стороны вправе своим соглашением определить не только обстоятельства, порождающие субъективное право на односторонний отказ, но и порядок совершения отказа, а также связанные с ним последствия.

При этом досрочное расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

При этом законодатель в основу расторжения договора вкладывает принцип существенного нарушения договора другой стороной.

В качестве таких оснований, пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Здесь же указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено судом, на момент рассмотрения спора у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и пеням.

Суд соглашается с доводами истца, заявившего, что задолженность по пеням не является существенным нарушением договора и основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Департамент управления имуществом городского округа Самара в письменном пояснении ссылается на акты выездной проверки от 27.02.2017, акт проверки от 07.12.2017, уведомление  от 03.03.2017 №15-07-21.

Общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" в своем отзыве от 05.03.2019 на уведомление Департамента управления имуществом городского округа Самара №15-07-2019 ответило, что считает указанные нарушения не соответствующими действительности.

Оценив представленные акты осмотра с приложением списка субарендаторов, суд не может принять их во внимание.

Акты со стороны арендатора подписаны лицами, полномочия которых не установлены и не подтверждены (т. 1 л.д. 67, 71). Приложение к акту проверки от 27.02.2018 (т. 1 л.д. 67) подписано лицом без указания полномочий и должности, при этом данное лицо в акте, как участвующее в проверке, не указано. Список компаний, зарегистрированных  по адресу: ул. Калинина, д. 4а, в количестве 30, также никем не подписан и не заверен. Поэтому суд подвергает сомнению информацию, содержащуюся в актах.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что уведомление в адрес арендатора в лице руководителя, уполномоченного действовать от имени общества, не направлялось.

При этом суд считает, что заблаговременное предупреждение арендатора о проверке соблюдения им условий договора не являлось бы препятствием объективного отражения фактов передачи помещений в субаренду, так как закрытие помещений и отсутствие ключей от них у арендатора свидетельствовало бы о фактическом отсутствии их во владении арендатора. В то же время участие руководителя предприятия арендатора исключило бы возможность последнему сослаться на недостоверность актов.

Наличие субарендаторов не свидетельствует о нарушении истцом условий договора, поскольку в материалы дела представлено письмо МП г.о. Самары Городской земельный центр от 20.06.2013 (л.д. 121, т.2), свидетельствующее о даче согласия предыдущим арендодателем на заключение договоров субаренды.

Сам факт регистрации организации по тому или иному адресу не влечет за собой обязательства по заключению собственника помещения или любой другой уполномоченной организации договора аренды этого помещения. Наличие юридического адреса в выписке из ЕГРЮЛ не подразумевает совпадения с фактическим нахождением той или иной организации. Данный факт может быть подтвержден только договором аренды. Однако копия представленного ответчиком договора субаренды №76/1 от 01.11.2018 с приложением не читаема.

Вместе с тем, суд считает, что указанные обстоятельства не могут послужить основанием для отказа арендодателя от договора, так как использование не по назначению помещения, переданного в аренду, является основанием для одностороннего расторжения договора, предусмотренного п. 7.4 договора, но не отказа по п. 7.3.

Однако о расторжении в одностороннем порядке договора аренды по указанному основанию ответчик не заявлял, арендатора не извещал, претензионный порядок в отношении данного основания не соблюден. В уведомлении об одностороннем отказе от 18.02.2018 от договора   Департамент управления имуществом городского округа Самара указанное нарушение условий договора не привел.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Таким образом, несмотря на предусмотренную Гражданским кодексом Российской Федерации возможность отказа от договора аренды в одностороннем порядке, такой отказ не может быть произвольным и неразумным, действия ответчика подлежат оценке на предмет добросовестности.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Оценивая действия Департамента по одностороннем отказу от договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, суд полагает, что в данном случае исходя из того, что задолженность по пеням не является существенным нарушением договора и основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств, иных нарушений действия договора со стороны арендатора Департаментом не доказано, действия ответчика не могут быть признаны добросовестными и свидетельствуют о злоупотреблении правом, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд признает незаконным односторонний отказ Департамента управления имуществом городского округа Самара от договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870, выраженного в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681, а договор аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2 , инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870, действующим.

Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца, оплатившего государственную пошлину при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ Департамента управления имуществом городского округа Самара от договора аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2, инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870, выраженного в уведомлении от 08.02.2018 №15-07-21/3681.

Признать действующим договор аренды нежилого здания №007120А от 20.09.2012, общей площадью 842,6 кв.м., этажность 2 , инв. номер 36:401:002:0000119650:0000, литер Ф, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, д. 4А, кадастровый номер 63-63-01/245/2005-870.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Волга" 12 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

О.Н. Каленникова