АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-45721/2018

г. Новосибирск

20 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2019 года.

                Решение в полном объёме изготовлено 20 июня 2019 года.   

      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Логачевой Е.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТМ-ТРАСТ", г.Новосибирск (ИНН 

<

***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>),

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - 1) общества с ограниченной ответственностью  «Унискан», 2) акционерного общества «Региональные электрические сети», 3) акционерного общества «ОНД»,

о признании права собственности на самовольную постройку,  

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 03.12.2018, паспорт,

от ответчика: не явился, извещён

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) ФИО2, доверенность №841/18 от 28.12.2018, паспорт, 3) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТМ-ТРАСТ" обратилось с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска о признании права общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 1983,10 кв.м., расположенное на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:091295:46, площадью 5367 кв.м., в 

<

...> за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альбатрос», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

       К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью  «Унискан», акционерное общество «Региональные электрические сети» и акционерное общество «ОНД».

     Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на непредставление истцом доказательств, подтверждающих получение разрешение на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта строительным и градостроительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам. Подробнее позиция ответчика изложена в отзыве (т.2 л.д.44-46).

    Третье лицо - акционерное общество «Региональные электрические сети» в судебном заседании  и представленном отзыве возражало в отношении заявленных требований, ссылаясь на то, что спорный объект частично расположен в охранной зоне ЛЭП, а также на то, что в реконструированном здании находится здание склада. Подробнее позиция третьего лица изложена в отзыве (т.4 л.д.19-22).

    Третьи лица - общество с ограниченной ответственностью  «Унискан» и акционерное общество «ОНД» в судебное заседание не явились, в представленных отзывах не возражали в отношении удовлетворения заявленных требований (т.2 л.д.42, т.4 л.д.122).

      В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

      Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения истца и третьего лица, проанализировав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о возможности удовлетворения предъявленного иска, при этом суд исходит из следующего.

     Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

    Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

    В соответствии со ст. 12 ГК РФ  признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

     Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

     Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

     Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

     Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Общество с ограниченной ответственностью «ТМ-ТРАСТ» (далее –истец, ООО «ТМ-ТРАСТ» действует на основании лицензии № 21-000-1-00655 от 01.09.2009 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами (выдана ФСФР России бессрочно) и осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Альбатрос» (далее — ЗПИФН «Альбатрос»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10, пунктами 2, 3 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 г. №156- ФЗ «Об инвестиционных фондах» - Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества.

Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде, в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с пунктами 19, 30 Правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Альбатрос», зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам 21.02.2012г. в реестре за № 2316 - «Имущество, составляющее Фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Управляющая компания предъявляет иски и выступает ответчиком по искам в суде, в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом».

Согласно Изменениям и дополнениям в Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Альбатрос», зарегистрированных Центральным Банком Российской Федерации (Банк России) 20.12.2016 за №2316-7 Управляющей компанией Фонда является ООО «ТМ-ТРАСТ».

В составе активов ЗПИФН «Альбатрос» находится три объекта недвижимости:

 - земельный участок, с кадастровым номером 54:35:091295:46, площадью 5367, кв. м., расположенный в 

<

...> запись государственной регистрации права собственности № 54:35:091295:46-54/001/2017-4 от 21.07.2017;

- нежилое здание (Проходная пост №10), с кадастровым номером 54:35:091295:911, площадью 202 кв.м., расположенное в 

<

...>, запись государственной регистрации права собственности №54:35:091295:911-54/001/2017-3 от 21.07.2017;

- нежилое здание (Спецстенд №2 с холодным складом), с кадастровым номером 54:35:091295:819, площадью 883,2 кв.м., расположенное в 

<

...>, запись государственной регистрации права собственности №54:35:091295:819-54/001/2017-5 от 21.07.2017.

Указанные объекты недвижимости приобретены в собственность на основании договоров купли-продажи, заключенных с АО «ОНД» (третье лицо).

Третье лицо - ООО «Унискан» является арендатором нежилых помещений в здании,  с кадастровым номером 54:35:091295:819, площадью 883,2 кв.м., расположенном в 

<

...> на основании договора аренды помещений №АЛБ-А12 от 11.07.2017 и дополнительного соглашения №1 к нему от 31.05.2018,заключенных с ЗПИФН «Альбатрос».

ООО «Унискан» ранее, а именно с 15.10.2012, также являлось арендатором указанных нежилых помещений на основании договоров аренды с предыдущими собственниками объектов, а именно АО «Институт прикладной физики» и АО «ОНД».

Указанные выше нежилые здания и помещения, находящиеся в них, после их передачи в аренду ООО «Унискан» в октябре 2012 г. требовали капитального ремонта. В процессе выполнения строительных работ, с целью наиболее оптимального использования объектов недвижимости, ООО «Униксан» в период с 2013 по 2018 годы были произведены работы по реконструкции в виде объединения нежилых помещений, в результате чего образовалось единое здание, площадью 1983,10 кв.м.

Таким образом, ООО «Унискан» является лицом, фактически осуществившем самовольную реконструкцию в период с 2013 по 2018 годы без получения разрешения на реконструкцию. Согласно справке ООО «Униксан» расходы на реконструкцию за указанный период составили 4 355 676 , 59 рублей.

Земельный участок, с кадастровым номером 54:35:091295:46, на котором находится объединенное здание, расположен в территориальной зоне П-2 «Зона коммунальных и складских объектов».

Целевое назначение использования здания - размещение организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке  за  лицом, в собственности,  пожизненном   наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку.

В настоящий момент между истцом и третьим лицом – ООО «Унискан» достигнуто предварительное соглашение о компенсации расходов на реконструкцию.

23.10.2018 истец обратился в Управление архитектурно – строительной инспекции мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением №11/1/11.1-04-03288 от 29.10.2018 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации, предусмотренной действующим законодательством.

Земельный участок, с кадастровым номером 54:35:091295:46, площадью 5367, кв. м., расположенный в 

<

...> на котором расположено спорное здание, принадлежит владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альбатрос» на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела.

   Из инженерно-топографического плана, представленного истцом в материалы дела, следует, что спорная постройка находится в границах данного земельного участка.

    Согласно постановлению мэрии города Новосибирска №1951 от 28.05.2019, истцу предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

            Поскольку здания, вошедшие в состав активов ЗПИФН «Альбатрос» 21.07.2017, имеют год постройки 1988 и 1972, они образуют «внешние края» вновь образованного здания. Их размещение на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:091295:46, сложилось исторически, в связи с чем, суд приходит к убеждению, что истец никаким образом не мог повлиять на их территориальное расположение относительно охранных зон объектов электросетевого хозяйства, установленных в отношении указанного земельного участка.

Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы третьего лица – акционерного общества «РЭС» о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска ввиду того, что строительство и реконструкция спорного здания осуществлялась истцом в границах охранной зоны воздушной линии электропередач.

Кроме того, доводы третьего лица о размещении в реконструированном здании склада также отклоняются судом, как несостоятельные, поскольку опровергаются представленным в материалы дела планом объекта с экспликацией, составленным в 2019 году.

    Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

     Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо,   создавшее   самовольную   постройку, предпринимало меры.

     Из материалов дела следует, что истец принимал меры по легализации самовольной постройки, что соответствует правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.26 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

    Как следует из разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

     В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

   В подтверждение того, что здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан в материалы дела представлены следующие документы:

- градостроительный план земельного участка;

- отчет о техническом обследовании конструкций здания (шифр №3-ТО-01/08-ТО), из которого следует, что конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, сохранение здания в реконструированном состоянии не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан;

- заключение о соответствии здания требованиям противопожарной безопасности (шифр № 02-ЗС-01/08), из которого следует, что здание соответствует требованиям противопожарных норм и правил;

- экспертное заключение о соответствии объекта санитарным нормам № 5-244/10-4-405 от 08.11.2017;

 - заключение кадастрового инженера от 18.02.2019;

- заключение о соответствии размещения здания в охранной зоне ВЛ-110, 220кВ, составленное в 2018 году;

- отчёт о техническом обследовании конструкций здания (шифр №03-ТО-01/08-ТО), составленный ы 2019 году;

- экспертное заключение на соответствие объекта защиты требованиям пожарной безопасности №11/1 от 15.05.2019;

- экспертное заключение по объекту хозяйственной или иной деятельности №5-137-10/278 от 17.05.2019 о соответствии объекта нормам санитарно – эпидемиологического контроля;

- дополнения от 17.05.2019 к заключению кадастрового инженера от 18.02.2019;

- постановление мэрии города Новосибирска №1951 от 28.05.2019.

    У всех вышеуказанных организаций имеются полномочия и сертификаты на право производства соответствующих экспертиз и технических исследований.

    Анализ представленных в дело заключений позволяет прийти к выводу о том, что здание соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам; соответствует противопожарным нормам и правилам; здание соответствуют строительным нормам, здание находится в работоспособном техническом состоянии; объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

    Учитывая, что самовольно возведенное строение находится в границах земельного участка, находящегося в собственности истца и сохранение постройки не нарушает охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, учитывая, что иного порядка оформления права собственности на самовольную подстройку законодательство РФ не предусматривает, арбитражный суд полагает возможным удовлетворить предъявленные истцом требования.

    Поскольку мэрия города Новосибирска, привлеченная к участию в деле в качестве ответчика, в материально-правовых отношениях с истцом не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

     Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

          Признать право общей долевой собственности на нежилое здание, общей площадью 1983,10 кв.м., расположенное на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:091295:46, площадью 5367 кв.м., в 

<

...> за владельцами инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Альбатрос», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

     Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

           Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                    Ю.Н.Голубева