АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-5076/2021

г. Астрахань

27 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  20 марта  2023

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: Соколова А.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  (20.03.2023)

по иску  Публичного акционерного общества "Астраханский порт" к  Обществу с ограниченной ответственностью "Каспийская зерновая компания" о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 778 250 руб. 80 коп за период с 01.09.2019 г по 07.10.2021 г.  

 

третье лицо: Федеральное агентство  морского и речного транспорта.

 

при участии в судебном заседании: 

от истца ПАО «Астраханский порт»: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.03.2022 г. адвокат (удостоверение №611),(до и после перерыва),  ФИО3 – представитель по доверенности от 05.05.2022.(после перерыва) 

от ответчика ООО «Каспийская Зерновая компания»: ФИО4 – представитель  по доверенности от 12.07.2022 г,  ФИО5 – представитель по доверенности

 

от третьего лица: не явился, извещен (до и после перерыва) 

 

           Истец ПАО «Астраханский порт» обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» о взыскании неосновательного обогащения в размере 21 515 630 руб.56 коп. 

          ООО «Каспийская зерновая компания» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к ответчику о признании недействительной сделки, состоящей в одностороннем расторжении ПАО «Астраханский порт» договора субаренды земельного участка от 02.06.2020г., заключенного между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская Зерновая компания», и отказе субарендодателя от исполнения указанного договора, выраженное в письме ПАО «Астраханский порт» исх.№715 от 22.10.2021г. «Претензия и уведомление о расторжении договора субаренды». 

             Публичное акционерное общество «Астраханский порт»  обратилось в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания»  с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка от 02.06.2020г. в сумме 20 177 622 руб. 24 коп., расторжении договора субаренды земельного участка от 02.06.2020г., обязании освободить часть земельного участка. Указанному делу присвоен номер А06-10839/2021.

          Определением Арбитражного суда Астраханской области от 15.02.2022 Объединены в одно производство дела № А06-10839/2021 и №А06-5076/2021 для их совместного рассмотрения, присвоен номер объединенному делу- А06- 5076/2021.

             Публичное акционерное общество «Астраханский порт» обратилось в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 466 070 руб.56 коп. за период с 01.09.2019г. по 31.05.2020г. Указанному делу присвоен номер А06-5957/2022.

           Определением Арбитражного суда Астраханской области от 19.07.2022 объединены в одно производство дело № А06-5957/2022 и №А06-5076/2021 для их совместного рассмотрения, присвоен номер объединенному делу А06- 5076/2021. 

            Определением Арбитражного суда Астраханской области от 23.09.2021  по настоящему делу назначена судебная  экспертиза, производство экспертизы поручено – ООО «Нижневолжское агентство оценки» (эксперту-оценщику I категории ФИО6, имеющему Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 322605 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Института профессиональной оценки, являющемуся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов - оценщиков» (Свидетельство от 25.01.2008 г. № 1661), Договор обязательного страхования ответственности оценщика № 433-581-090624/20 от 10.11.2020 г. СПАО «Ингосстрах».  На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость пользования частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина. 66А, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации причала № 5, для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района, а именно частью участка площадью 15000 кв.метров, в период с сентября 2019 г. по март 2021 г.?

              Определением Арбитражного суда Астраханской области от 16.05.2022 по настоящему делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство экспертизы поручено – ООО «Нижневолжское агентство оценки» (эксперту-оценщику I категории ФИО6, имеющему Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 322605 по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Института профессиональной оценки, являющемуся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков» (Свидетельство от 25.01.2008 г. № 1661), Договор обязательного страхования ответственности оценщика № 433-581- 090624/20 от 10.11.2020 г. СПАО «Ингосстрах». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость пользования частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина. 66А, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации причала № 5, для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района, а именно частью участка площадью 15000 кв.метров, в период с сентября 2019 г. по март 2021 г. (с разбивкой по каждому отдельному периоду) с указанием каким образом влияют на стоимость арендной платы участка, имеющиеся обременения и инфраструктура?  

            Определением Арбитражного суда Астраханской области от 28.07.2022 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Экспертное агентство «Дело плюс», эксперту-оценщику ФИО7, члену Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», диплом Института профессиональной оценки «Оценка стоимости недвижимости». (414022, 

<

...>, тел. 

<

***>, 72-22-04), На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: - Какова рыночная стоимость пользования частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина. 66А, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации причала № 5, для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района, а именно частью участка площадью 15000 кв. метров, в период с сентября 2019 г. по март 2021 г. (с разбивкой по каждому отдельному периоду) с указанием каким образом влияют на стоимость арендной платы участка, имеющиеся обременения и инфраструктура? - Какова рыночная стоимость пользования причалом № 5, расположенным по адресу: 

<

...> в период с 01.09.2019 по 31 мая (включительно) 2020 (с разбивкой по каждому периоду и с учетом, в том числе с посуточной платы.

          Представитель истца в судебных заседаниях неоднократно уточнял исковые требования - в итоговом варианте (20.03.2023 г.), квалифицировав  договор субаренды от 09.08 2019    с учетом изменений  в редакции от 02.06.2020  (т. 5 л.д.16) в части ничтожным, просит взыскать   арендную плату 24 705 649,40 рублей за период с 01 сентября 2019 года по 28 февраля 2023 года.

            Как указано в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 г. N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, а изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. 

          Квалификация названной суммы в качестве неосновательного обогащения Арендатора сама по себе не влечет нарушение прав или интересов Ответчика в связи, с чем иная правовая оценка отношений сторон не является изменением предмета и оснований иска.

 

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 N 307-ЭС15-17878.

В абзаце третьем пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 сформулированы следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при незаявлении уместного требования, при ошибочной юридической оценке сторонами фактов, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25).

Следовательно, правильная правовая квалификация спорных отношений сторон и правильное применение закона является не только правом, но и обязанностью суда, разрешающего спор по существу, поскольку одновременно является обязательным условием принятия законного и обоснованного решения.

   Определением Арбитражного суда Астраханской области от 23.01.2023, по ходатайству сторон,  выделены в отдельные производства следующие требования: - по иску ООО "Каспийская зерновая компания" к ПАО "Астраханский порт" о признании недействительной сделки, состоящей в одностороннем расторжении ПАО «Астраханский порт» договора субаренды земельного участка от 02.06.2020г., заключенного между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская Зерновая компания», и отказе субарендодателя от исполнения указанного договора, выраженное в письме ПАО «Астраханский порт» исх.№715 от 22.10.2021г. «Претензия и уведомление о расторжении договора субаренды» - по иску Публичного акционерного общества «Астраханский порт» к Обществу с ограниченной ответственностью «Каспийская зерновая компания» о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка от 02.06.2020г. в сумме 20 177 622 руб. 24 коп., расторжении договора субаренды земельного участка от 02.06.2020г., обязании освободить часть земельного участка.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное агентство морского и речного транспорта, Администрация Муниципального образования «Городской округ город Астрахань», Управление по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Астрахань», в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем ООО «Каспийская зерновая компания» заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с аналогичными вопросами, по которым уже имеются экспертные заключения, но с указанием  дополнительного периода исследования.

Ходатайство судом отклонено. 

          В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. 

            В данном случае суд не усматривает приведенных в статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы. 

          В соответствии с частью 2 статьи 65, частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии судебных актов арбитражный суд определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

         Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 30.01.2020 N 113-О отметил, что предусмотренное этой статьей полномочие суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия. 

          Поскольку суд самостоятельно оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства подлежат установлению, с учетом  выясненных  обстоятельств  по делу, сформированной доказательной базы   и окончательной формулировки  требований истца, все проведенные  по делу судебные экспертизы, не имеют правового значения для рассмотрения заявленных требований в настоящем деле и не влекут правовых последствий.

           Суд, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, проводит судебное заседание в отсутствии представителей третьих лиц - Федерального агентства морского и речного транспорта, Администрации Муниципального образования «Городской округ город Астрахань», Управления по строительству, архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Астрахань», в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Суд, выслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, суд

                                                           УСТАНОВИЛ:

28 февраля 2013 года между Управлением земельными ресурсами администрации города Астрахани и ОАО «Астраханский порт» заключен договор № 294 аренды земельного участка, расположенного на территории г. Астрахани.

Согласно п.1.1 указанного договора ОАО «Астраханский порт» принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина 66А для использования в целях ЭКСПЛУАТАЦИИ ПРИЧАЛА № 5, общей площадью 20 393 кв.м.

В соответствии с п.2.1 договора № 294 от 28.02.2013 настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок с 20.06.2012 по 19.06.2037.

В силу п.4.3.1 и п. 4.3.2 указанного договора Арендатор - ОАО «Астраханский порт» имеет право использовать участок на условиях, установленных договором. По письменному согласию Арендодателя заключать договоры о передаче участка или его части в субаренду другим юридическим и физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки договора, с постановкой на учет таких договоров в Управлении земельными ресурсами администрации г. Астрахань.

Согласно п.4.4.2 договора Арендатор имеет право использовать участок в соответствии с градостроительным регламентом и видом разрешенного использования земельного участка.

Федеральное агентство морского и речного транспорта обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Администрации города Астрахани, ПАО «Астраханский порт» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294, применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 15.10.2015 по делу № А06-4411/2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015, в иске Росморречфлоту отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2016 г. решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.10.2015 г. и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Федерального агентства морского и речного транспорта о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294 и применении последствий недействительности сделки - отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области. В остальной части решение Арбитражного суда Астраханской области от 15.10.2015 г. и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 г. оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.05.2017 по делу № А06-4411/2015, в иске Росморречфлоту отказано.

В своем решении суд указал, что поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка 28.02.2013 г., границы морского порта не были сформированы в части земельного участка, предоставленного ответчику для эксплуатации причала, то государственная собственность на спорный земельный участок не была разграничена, следовательно, распоряжение земельным участком осуществлялось органом местного самоуправления. Учитывая изложенное, ответчик, как орган местного самоуправления в порядке, установленным Законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», правомочен был на заключение с ПАО «Астраханский порт» договора аренды земельного участка и оснований для признания договора недействительным и применении последствий недействительности сделки отсутствуют. 

23.11.2015 осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации (запись № 30-30/014-30/001/123/2015/354/1) на земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618, расположенный по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина 66А.

В связи с чем, между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт» 30 ноября 2017 года заключено дополнительное соглашение о замене стороны по договору аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294.

Согласно п.1 указанного дополнительного соглашения Федеральное агентство морского и речного транспорта принимает права и обязанности Арендодателя по договору аренды земельного участка от 28.02.2013 № 294.

Пунктом 4 названного дополнительного соглашения стороны договорились о том, что действие настоящего соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с даты государственной регистрации права собственности Российской Федерации (23.11.2015) на земельный участок.

27.08.2018 между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт» заключен договор аренды № КС-36/9590 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого ПАО «Астраханский порт» принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером  30:12:040467:26, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина 66, площадью 129 403 +/- 126 кв.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Согласно п. 2.1 указанного договора и приложения № 4 к договору на земельном участке расположены объекты, находящиеся в собственности Арендатора, т.е. ПАО «Астраханский порт» в количестве 18 объектов.

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды земельного участка на 49 лет.

В соответствии с п.5.4.3 договора Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением  и видом разрешенного использования, а также условиями их предоставления только в границах согласно прилагаемому кадастровому паспорту  земельного участка.

В силу п. 5.4.6 и п. 5.4.10 договора Арендатор обязан соблюдать установленные законодательством Российской Федерации условия использования земельного участка и устранить за свой счет улучшения земельного участка, произведенные без согласия Арендодателя, по его письменному требованию.

Согласно п.9.6 договора аренды № КС-36/9590 от 27.08.2018 Арендатору запрещается в период действия договора осуществлять строительство новых объектов недвижимости без получения письменного согласия Арендодателя. Порядок проведения Арендатором работ по реконструкции объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По правилам части 1 статьи 4 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом (пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационного письмо N 66) разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Получение ответчиком преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор - пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 614, 615 Гражданского кодекса). В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 и в пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, приведены правовые подходы, согласно которым арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению и не праве требовать изменения вида разрешенного использования такого участка, а также внесения соответствующих изменений в договор аренды.

09 августа 2013 года между ОАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого Субарендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации причала № 5, общая площадь которого составляет 20 393 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина 66А, с целью дальнейшего строительства элеватора для хранения и погрузки зерна на судно или на другое транспортное средство мощностью 73000 тонн. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору составляет 15 000 кв.м.

Условиями указанного договора предусмотрено, что Субарендодатель (ПАО «Астраханский порт») обязан обеспечить ежедневный и круглосуточный пропуск людей, транспортных средств и грузов Субарендатора (ООО «КЗК»), следующих на земельный участок через территорию или подъездные пути Субарендодателя с соблюдением режима охраны, а также швартовку судов к причалам для погрузки, выгрузки, перегрузки грузов ООО «КЗК», обеспечивать содержание и ремонт причальной стенки в границах земельного участка, а также плановое проведение дноуглубительных работ.

Таким образом, по условиям договора субаренды от 09.08.2013 г. в арендную плату входили эксплуатация и переданной части земельного участка 30:12:04 0467:618 и причала ПАО «Астраханский порт» (п.3.4 и п.3.5 договора).

В соответствии с п. 6 договора земельный участок предоставляется для строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна (далее «элеватор»).

Пунктом 2 договора стороны установили срок его действия следующим образом: со дня заключения настоящего договора по день ввода в эксплуатацию элеватора, плюс 222 месяца со дня ввода элеватора в эксплуатацию.

Согласно разделу 3 договора субаренды Арендная плата за весь земельный участок устанавливается в размере, определяемом в виде суммы фиксированной и нефиксированной части, где:

-фиксированная часть арендной платы составляет 7 000 долларов США в месяц за весь земельный участок, включая НДС 18%;

-нефиксированная часть арендной платы в месяц исчисляется в зависимости от количества, переваленного через элеватор груза и составляет 2,50 долларов США за 1 тонну переваленного груза, включая НДС 18%. Количество груза, переваленного через элеватор, определяется  ежемесячно по количеству вывезенного с элеватора груза на основании транспортных и товаросопроводительных документов.

Арендная плата уплачивается в течение всего времени действия настоящего договора ежемесячно, в срок до 20 числа месяца, следующего за месяцем пользования земельным участком. Все платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному банком России на последний день оплачиваемого месяца. Субарендатор вправе вносить арендную плату в порядке предварительной оплаты с последующим ее зачетом в счет будущих арендных платежей.

Дополнительным соглашением № 1 от 29.03.2018 к договору субаренды земельного участка от 09.08.2013 стороны внесли изменения, изложив подпункт 1 пункта 3 договора в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору устанавливается сторонами в размере эквивалентном 16 000 долларов США в месяц за весь земельный участок, включая НДС».

В соответствии с разделом 4 договора субаренды Субарендатор обязан:

-Использовать земельный участок только в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 настоящего договора и не имеет право передавать весь участок или его часть третьим лицам без письменного согласия Субарендодателя;

-Ввести элеватор в эксплуатацию;

- соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в том числе, получать разрешения компетентных органов на проведение строительно-монтажных работ и ввод вновь построенных или реконструированных объектов в эксплуатацию;

-до начала строительно-монтажных работ согласовать с Субарендодателем проекты строительства или реконструкции зданий и сооружений, а также их местоположение на земельном участке. При этом Субарендодатель не врпаве отказать в таком согласовании, если строительство или реконструкция не нарушает его права и законные интересы, а также соответствует целям, для которых предоставлен земельный участок. Если в течение 15 рабочих дней со дня предоставления проекта Субарендатора Субарендодатель не предоставил письменных мотивируемых замечаний относительно строительства и реконструкции, согласование считается полученным.

Согласно п.2.1 Субарендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В силу п.2.2 Субарендатор имеет право возводить на земельном участке здания, сооружения и иные неотделимые улучшения, необходимые для использования земельного участка в соответствии с целями его предоставления только с предварительного письменного разрешения Субарендодателя. По окончании договора Субарендатор в случае заинтересованности Субарендодателя в приобретении, продает постройки по стоимости на 10% ниже, от цены установленной специальным оценщиком. В противном случае Субарендатор демонтирует все постройки на земельном участке за свой счет и возвращает земельному участку первоначальный вид.

С 01.04.2018 Субарендатор осуществлял арендные платежи Субарендодателю по ставке 16 000 долларов США в месяц на основании дополнительного соглашения № 1 от 29.03.2018.

В последующем, земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618 площадью 20 393 кв. м путем перераспределения преобразован с частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26, и ему присвоен новый кадастровый номер 30:12:000000:8752, дата присвоения кадастрового номера 14.06.2019, местоположение земельного участка: 

<

...> площадь земельного участка 28050 +/-59 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации причала № 5; для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимости, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016)

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 3413/11 от 13.09.2011, кадастровый учет земельных участков является формальным признаком такого объекта права, и не может определять его существование в отрыве от естественных свойств объекта как части поверхности земли.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

 

         В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

При этом суд  учитывает, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

 (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014;Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.12.2019 N Ф09-9170/16 по делу N А07-28568/2015) .

 Таким образом,  довод ответчика о прекращении договора аренды в связи с перераспределением земельного участка не основан на нормах права.

           Вышеуказанные платежи осуществлялись Субарендатором ежемесячно по согласованной ставке аренды  до 31.08.2019 года.

Из буквального содержания п. 1 договора субаренды от 09.08.2013 в силу ст. 431 ГК РФ следует, что истец передал ответчику земельный участок во временное владение и пользование площадью 20 393 кв.м  для эксплуатации причала № 5, то есть в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования.

Между тем, условия договора субаренды от 09.08.2013  в части  передачи земельного участка для строительства элеватора для хранения и погрузки зерна на судно или на другое транспортное средство являются ничтожными, ввиду установленного запрета, предусмотренного договором аренды от 28.02.2013, заключенного между Администрацией г. Астрахани и истцом, а также ввиду установленного запрета, предусмотренного Земельным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ.

Статьей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

Недействительность сделки не может быть поставлена в зависимость от последующего поведения сторон, в том числе и от фактического применения либо неприменения ими недействительных условий сделки. 

Пунктом 2 статьи 264 Гражданского кодекса установлено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). 

Объективные критерии использования земельных участков по целевому назначению установлены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и Гражданским кодексом. 

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 В абзаце втором статьи 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

 Из системного толкования изложенных норм гражданского и земельного законодательства следует, что собственник земельного участка и/или его арендатор должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство. 

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде.

В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункта 2 пункта 4 указанной статьи в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта.

Согласно пункту 13 статьи 4 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 261-ФЗ) территория морского порта - земельный участок или земельные участки, не покрытые поверхностными водами, в границах морского порта, в том числе искусственно созданный земельный участок или искусственно созданные земельные участки. Границами морского порта являются границы его территории и акватории (часть 1 статьи 5 Закона N 261-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 32 Закона N 261-ФЗ земельные участки в границах действующего морского порта могут относиться к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения или к другой категории земель с разрешенным использованием для размещения морского порта.

В силу пункта 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно подпункту 7 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения ограничиваются в обороте.

При этом в соответствии с пунктом 10 части 5 статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

В силу ч. 2 ст. 30 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах" (далее - Закон N 261) управление федеральным имуществом в морском порту осуществляется уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти в соответствии с данным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Границы морского порта Астрахань (Астраханская область) изначально установлены Распоряжением Правительства Российской федерации от 16.12.2009г. № 1977-р «Об установлении границ морского порта Астрахань». 

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2014 г. внесены изменения в пункт 1 приложения к распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.12.2009 г. № 1977-р «Об установлении границ морского порта Астрахань», после чего земельный участок с кадастровым номером 30:12:040467:618 находится на территории морского порта Астрахань.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2013 г. N 388 Росморречфлот, в целях размещения объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей Российской Федерации, был наделен новыми полномочиями, в частности: по принятию решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (подп. 5.4(1).1); решений о резервировании земель (подп. 5.4(1).2); решений о подготовке документации по планировке территории, обеспечению подготовки и утверждению такой документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (подп. 5.4(1).3); заключению договоров о выкупе земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, находящихся на выкупаемых земельных участках, в федеральную собственность, а также заключению с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества договоров, предусматривающих возмещение убытков в связи с изъятием указанного недвижимого имущества (подп. 5.4(1).4); предоставлению земельных участков, которые находятся в федеральной собственности (подп. 5.4(1).5); принятию решений о предварительном согласовании места размещения объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей Российской Федерации (подп. 5.4(1).6); решений об образовании земельных участков из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности (подп. 5.4(1).7); обращению от имени Российской Федерации с заявлениями о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки, необходимые для размещения объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и инфраструктуры внутренних водных путей Российской Федерации, а также права собственности Российской Федерации на такие объекты, которое признается (возникает) в соответствии с федеральными законами (подп. 5.4(2)).

Согласно ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

Так, разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618, находящегося по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Пушкина 66А, является ЭКСПЛУАТАЦИИ ПРИЧАЛА № 5.

В последующем, после его перераспределения путем преобразования с частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26, и присвоением нового кадастрового номера 30:12:000000:8752, вид разрешенного использования стал: для эксплуатации причала № 5; для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

Договорами аренды земельных участков № 294 от 28.03.2013 и № КС-36/9590 от 27.08.2018, заключенных между Федеральным агентством морского и речного транспорта и ПАО «Астраханский порт» предусмотрено право последнего на использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а также запрет на осуществление строительства новых объектов недвижимости без получения письменного согласия Арендодателя.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа). Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор субаренды от 09.08.2013, заключенный между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» является ничтожным в части указания  передачи земельного участка в аренду под строительство. 

 Однако условия договора в части эксплуатации грузового причала  № 5 , в том числе касательно установления размера арендной платы являются действительными. Ответчик не оспаривал факт использования спорного земельного участка в связи с его целевым назначением и разрешенным видом использования под эксплуатацию причала № 5.              

 

      Оплаченные ответчиком суммы арендных платежей, полностью соответствовали выставленным истцом счетам. Размер оплаты за пользование земельным участком согласованы сторонами в договоре, в счетах на оплату и платежных поручениях ответчика, подтверждающих указанную оплату, а также подписанных двухсторонних актах.

       Как установлено судом, после перераспределения земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618 площадью 20 393 кв.м путем преобразования с частью земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:26, и присвоением нового кадастрового номера 30:12:000000:8752, дата присвоения кадастрового номера 14.06.2019, местоположение земельного участка: 

<

...> площадь земельного участка 28050 +/-59 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования стало: для эксплуатации причала № 5; для эксплуатации зданий и сооружений участка № 2 объединенного грузового района.

        Договор субаренды от 09.08.2013, заключенный между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания», в связи с перераспределением земельного участка не расторгался, по акту приема-передачи земельный участок не возвращался и находится в пользовании по настоящее время.

         С 01.09.2019 ООО «Каспийская зерновая компания» перестало осуществлять оплату за пользование земельным участком, ссылаясь на снятие земельного участка с  кадастровым номером 30:12:040467:618 с кадастрового учета.

        В последующем, 02 июня 2020 года между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания» был заключен договор субаренды земельного участка, по которому ООО «КЗК» приняло во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, площадью 28050 +/-59 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, в целях строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору составляет 15 515 кв.м.

         На основании статей 606 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 453 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснил следующее.

Условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора либо направлены на регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, условия о порядке возврата предмета аренды после расторжения договора), сохраняют свое действие и после расторжения договора. Иное может быть установлено соглашением сторон (пункт 3).

            В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.            

           Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

           Материалами дела установлено, что возврат земельного участка в рамках   договора субаренды 2013 года  не производился. 

 

 Как указано выше,  перераспределение земельного участка с кадастровым номером 30:12:040467:618 площадью 20 393 кв.м и присвоением ему  нового кадастрового номера 30:12:000000:8752 договор субаренды не прекращает. 

 

         В соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

При толковании условий договора о сроке передачи   земельного участка  (раздел 2) по договору субаренды 2013 года, суд учитывает положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на  ввод нового объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 N 18-КГ19-10).

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2).

         Таким образом, суд считает, что договор субаренды  2013 года заключен на неопределенный срок, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка   с учетом ст. 615  ГК РФ.

          Согласно договора субаренды  от 02 июня 2020 года между ПАО «Астраханский порт» и ООО «Каспийская зерновая компания»  по которому ООО «КЗК» приняло во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 30:12:000000:8752, площадью 28050 +/-59 кв. м,  расположенного по адресу: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, в целях строительства и эксплуатации производственного комплекса для хранения и перевалки зерна. Часть земельного участка, предоставляемая во временное владение и пользование по настоящему договору составляет 15 515 кв.м.

Сделка, не соответствующая законодательству, независимо от того, признана ли она таковой в судебном порядке, является ничтожной и недействительна с момента совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статей 615 ГК РФ и 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе сдавать земельный участок в субаренду.

Согласно условиям договора аренды, нормам действующего законодательства Общество, как арендатор, имело право передать в субаренду земельный участок, при этом сохраняя его целевое назначение и разрешенное использование.

На основании подпункта 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Согласно статье 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) также установлено, что к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В силу подпункта 2 пункта 4 статьи 90 Земельного кодекса в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения объектов инфраструктуры морских портов, объектов речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта.

По смыслу пункта 4 статьи 87 Земельного кодекса земли промышленности и иного специального назначения, в том числе занятые федеральным транспортом и другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

В силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 261-ФЗ) под морскими портами понимаются морские порты в том значении, как они определены в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации.

На основании статьи 9 названного Кодекса под морским портом понимаются его территория и совокупность размещенных в границах этой территории объектов инфраструктуры морского порта, используемых для осуществления деятельности в целях торгового мореплавания, в том числе для оказания услуг.

Частью 1 статьи 5 Закона N 261-ФЗ предусмотрено, что территория морского порта включает в себя земли, земельные участки, акваторию морского порта, используемые в целях, предусмотренных данным Законом, либо предназначенные для использования в указанных целях.

Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что морской порт является объектом федерального транспорта, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти в области транспорта, а территория морского порта в силу закона относится к федеральной собственности. Расположение на территории морского порта отдельных объектов инфраструктуры, находящихся в частной собственности, не изменяет принадлежность земель порта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статья 31 Закона о морских портах регулирует условия предоставления во владение и в пользование находящихся в государственной собственности земельных участков в границах территории морского порта и объектов инфраструктуры морского порта путем передачи таких земельных участков и объектов инфраструктуры морского порта в аренду и заключения концессионных соглашений, согласно которым передача в аренду указанных земельных участков и объектов инфраструктуры морского порта осуществляется в соответствии с их целевым назначением в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

          Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2022)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022) 

 

При этом документального подтверждения факта предоставления государственной структурой субъекта, наделенной, на момент предоставления земельного участка под строительство капитального строения с целью размещения там  производственного комплекса, соответствующими полномочиями на распоряжение земельными ресурсами,   ни истцом, ни ответчиком в дело не представлено.

В статье 209 ГК РФ закреплено, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Условия предоставления во владение и в пользование находящихся в государственной собственности земельных участков в границах морского порта путем передачи таких земельных участков в аренду регулируются статьей 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ.

Передача в аренду указанных земельных участков осуществляется в соответствии с их целевым назначением в порядке, установленном данным Законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. По смыслу норм Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ морской порт является объектом федерального транспорта, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти в области транспорта; строительство и расширение морского порта осуществляются на основании схемы территориального планирования Российской Федерации в области развития федерального транспорта (часть 1 статьи 6).

В силу пункта 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.

        Из системного анализа указанных норм следует, что территория морского порта является федеральной собственностью. Расположение на территории морского порта отдельных объектов инфраструктуры, находящихся в частной собственности, не изменяет принадлежность земель порта Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса).

С учетом указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", суд  считает, что норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ является императивной, содержит запрет на ограничение прав арендатора, в связи, с чем стороны не могут изменить требование данной нормы своим волеизъявлением.

          В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Во втором абзаце статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства следует, что собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения и дать разрешение на строительство.

         Таким образом, с учетом того, что спорные условия договора субаренды от 02.06.2020 отличные, в том числе от договора  субаренды 2013 года,  определены при явном несоответствии приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, в нарушение установленного запрета на ограничение прав арендатора, указанный договор является ничтожным в целом.

        Однако, как установлено в судебном заседании, ответчик возвел на спорном земельном участке объекты капитального строительства  и эксплуатирует их. Возврат земельного участка в рамках правоотношений 2013 года не производился.

В то же время согласно абзацам 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению  согласованной арендной платы.

  Довод  ответчика о невозможности использовать спорный земельный участок по  целевому назначению и соответственно об отсутствии у него оснований для уплаты  арендной платы судом не принимается.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он, в частности, не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Отсутствие необходимых у ответчика документов не является той юридической невозможностью использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора субаренды, о которой говорится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

 Как подтверждают    доказательства, представленные в дело  и судебные экспертизы, ответчик, в отсутствие разрешительной документации произвел строительство производственного комплекса и  до настоящего времени эксплуатирует  предоставленный по акту  приема передачи  земельный участок в целом.

 Вопрос о статусе объекта строительства в настоящем  деле не имеет правового значения и  не означают отсутствие возможности использования объектов в целях, для которых они были возведены,

 

Условий для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность отказа в защите интересов лица, злоупотребляющего правом в настоящем деле не установлено.

 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

являются

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено право арендатора на соответствующее уменьшение арендной платы в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества.

При заключении договора и передаче земельного участка все характеристики субарендатору были известны или должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Земельный участок принят субарендатором в пользование без претензий, доказательств принятия ответчиком мер к расторжению договора аренды и возврату земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка (пункт 1 статьи 612 ГК РФ) не представлено.

        Ответчиком не реализованы полномочия, предусмотренные нормой статьи 612 и подпункта 2 статьи 620 ГК РФ, которые призваны регулировать правоотношения арендатора и арендодателя в случае передачи арендованного имущества в ненадлежащем состоянии.

Напротив, из материалов дела следует, что ответчик осуществлял систематические и последовательные действия по освоению земельного участка.

         В связи с тем, что договор субаренды от 09.08.2013 является ничтожными лишь только в части указания о передаче земельного участка в аренду под строительство и эксплуатацию производственного комплекса для хранения и перевалки зерна, следовательно, исковые требования ПАО «Астраханский порт» о взыскании с ООО «Каспийская зерновая компания» образовавшейся задолженности по арендным платежам в сумме 24 705 649,40 рублей за период с 01 сентября 2019 года по 28 февраля 2023 года являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Указанный расчет судом проверен и признан верным, замечаний от ответчика либо контррасчета не поступило.

Довод ООО «Каспийская зерновая компания» о необходимости расчета арендной платы исходя из стоимости, установленной заключением судебной экспертизы, суд отклоняет как необоснованный, так как пользование земельным участком на условиях аренды является платным, размер аренды установлен обоюдно договором субаренды от 09.08.2013 и от 02.06.2020, ответчик производил оплату аренды по согласованной сторонами в договоре ставке, доказательств невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и разрешенному виду использования, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ПАО «Астраханский порт» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно части 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда. 

Учитывая изложенное, денежные средства за проведение судебных экспертиз подлежат перечислению с депозитного счета суда на счет экспертной организации. 

 

Руководствуясь статьями  110. 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд                         

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Каспийская зерновая компания"  в пользу Публичного акционерного общества "Астраханский порт"  сумму в размере 24705649,40 руб., судебные расходы в сумме 130578 руб.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Каспийская зерновая компания"   в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме  69422 руб.

 

          Финансово - экономическому отделу Арбитражного суда Астраханской области перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области денежные средства на счет ООО «Нижневолжское агентство оценки» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за проведение экспертизы в сумме 32 500 рублей, перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Астраханской области 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

 

Судья

                                                   А.М. Соколова