АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14192/2024

г. Краснодар

03 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  03 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И.,                              в отсутствие в судебном заседании истца – Комитета по имущественным и                         земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области                            (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>,                                     ОГРНИП 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного                                 суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в                            открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального                          предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024 по делу № А53-14192/2024, установил                           следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации                       Аксайского района Ростовской области (далее – комитет) обратился в                                        арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2023 № 312 (далее – договор № 312); восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600009:3352 (далее – спорный участок);  взыскании                                    1 024 715 рублей 80 копеек арендной платы по договору аренды спорного участка,                              65 646 рублей 91 копейки пени, арендной платы и пени по день вынесения                                   решения  суда, а также с даты вынесения решения суда по день фактического его исполнения (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Решением суда от 18.09.2024 (с учетом исправительного определения                                     от 22.10.2024), оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.11.2024, договор № 312 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, погашена запись о праве собственности предпринимателя на спорный участок, восстановлена запись о праве аренды предпринимателя на спорный участок на основании договора аренды от 14.10.2022                           № 199 (далее – договор № 199). В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В доход федерального бюджета с предпринимателя взыскано 8 тыс. рублей государственной пошлины. Судебные акты мотивированы тем, что создав на значительном по размеру земельном участке площадью 33 507 кв. м (спорный                         участок) объект недвижимости площадью 50,2 кв. м, предприниматель не приобрел исключительного права на выкуп у муниципалитета спорного участка в отсутствие конкурентных процедур. Действия предпринимателя совершены в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли в обход конкурентных                        процедур), что прямо запрещено земельным законодательством и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель                              с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда                                   апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в                                 суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, сделав вывод о несоразмерности площади застройки площади спорного участка, суды не учли площадь складской площадки,  а также иных элементов благоустройства, которые в обязательном                         порядке учитываются при выкупе земельного участка. Суды неправомерно самостоятельно определил складскую площадку как некий элемент благоустройства,                          не имеющий самостоятельного назначения. Кроме того, суды не привлекли                                             к участию в деле лицо, чьи права и обязанности затронуты судебными актами по настоящему делу. Оценив складскую площадку  как самостоятельный объект недвижимости,  суды не учли, что она введена в эксплуатацию вместе со зданием с назначением «склад». Отдельная эксплуатация складской площадки изначально                            не предполагалась. Таким образом, склад и складская площадка представляют                        единый недвижимый комплекс. Суды не учли представленное в материалы дела заключение  специалиста от 16.09.2024 № 761-З,  которому поставлен вопрос:                                      «Определить процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:3352, расположенного по адресу: Ростовская область, муниципальный район Аксайский, Мишкинское сельское поселение, 

<

...> км. юго-западнее от центра хутора Киров, с учетом строений и сооружений, указанных в проектной документации Я-3412-2022-СПО». Согласно заключению специалиста процент             застройки спорного участка с учетом строений и сооружений, указанных в проектной документации, составляет 24,3%. Вывод сделан на основании Правил подсчета коэффициента застройки земельного участка, которые являются приложением «А»                        к СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация         земельного участка». Данный показатель (24,3%) превышает установленный                     Правилами землепользования и застройки Мишкинского сельскго поселения минимальный процент застройки – 21%. Данное заключение суды проигнорировали                     и не дали ему правовую оценку. Вывод судов об отсутствии  у складской площадки самостоятельного назначения, не имеет значения, поскольку не является основанием                для признания сделки купли-продажи спорного участка недействительной.                     Площадь складской площадки в любом случае должна быть учтена при определении процента застройки и площади участка, подлежащего выкупу. В соответствии с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации необходимыми условиями для выкупа земельного участка                  без проведения торгов являются наличие на испрашиваемом земельном участке                 объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности претендующему на выкуп участка лицу. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого              объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. По смыслу                       статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации,                      размер необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества земельного участка поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости,         но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая                для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.                             Из совокупного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования,                     площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. В этой связи неправомерны выводы               судов о том, что складская площадка не должна учитываться при разрешении                    вопроса о выкупе  спорного участка. 

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                             Российской Федерации комитет не представил в суд отзыв на кассационную жалобу. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы,                                   считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании протокола открытых                             аукционных торгов от 06.09.2022 комитет и предприниматель заключили договор № 199 – договор аренды спорного участка – земельного участка площадью 33 507 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский муниципальный район, Мишкинское сельское поселение, 

<

...> км, юго-западнее от центра                           хутора Киров, с разрешенным использованием – склады, сроком на 2 года и 6 месяцев. 

09 августа 2023 года стороны заключили договор № 312 о выкупе спорного                участка по цене 2 422 304 рублей 80 копеек. 

Основанием к выкупу спорного участка послужило возведение                        предпринимателем на спорном  участке здания площадью 50,2 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600009:3861 и складской площадки площадью 7  тыс.  кв. м с кадастровым номером 61:02:0600009:3858. 

Впоследствии объекты были снесены, складская площадка снята с кадастрового учета 25.03.2024.

Утверждая, что возведенные объекты не соответствовали характеристикам недвижимого имущества и их площадь недостаточна для застройки участка в целях выкупа спорного участка, комитет заявил о признании недействительной сделки                         купли-продажи как заключенной в результате недобросовестного поведения предпринимателя. 

Суды признали выкуп спорного участка неправомерным, исходя из следующего.

 На основании полученного 05.07.2023 от администрации Мишкинского                    сельского поселения Аксайского района Ростовской области (далее – администрация) разрешения  на строительство здания склада площадью 50,2 кв. м и складской                   площадки площадью 7 тыс. кв. м предприниматель осуществил строительство здания склада и складской площадки, по окончании которого кадастровым инженером                составлен технический план здания склада и технический план складской площадки, поданы документы для получения Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Получены разрешения на ввод в эксплуатацию складской площадки от 05.07.2023                                 № RU 61502307-70-2023 и здания склада от 05.07.2023 № RU 61502307-69-2023, зарегистрировано право собственности на указанные объекты, что послужило                      основанием для выкупа спорного участка предпринимателем.

09 августа 2023 года заключив договор № 312,  впоследствии                               предприниматель снес возведенные им объекты, 23.10.2023 уведомив администрацию                            о планируемом сносе и 28.02.2024 уведомив администрацию о завершении сноса                  объектов  капитального  строительства.

Поддержав позицию комитета, заявившего о признании недействительной                     сделки купли-продажи спорного участка как заключенной в результате          недобросовестного поведения предпринимателя, суды правильно исходили из следующего.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса                                 Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких                         зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса. 

Суды мотивированно согласились с доводом комитета о том, что площадь спорного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта                      недвижимости: здание склада составляет 50,2 кв. м, тогда как предпринимателем           выкупил у муниципалитета земельный участок площадью 33 507 кв. м,  что                                              в 664 раза превышает площадь расположенного на нем строения. 

Суды правильно указали, что  расположенная на спорном участке                                   складская площадка не может быть признана самостоятельным объектом                        недвижимости, поскольку  представляет собою лишь улучшение земельного участка, устройство на нем покрытия.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации                      понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос                                            о праве. 

Обладающее таким признаком как физическая связь с землей имущество может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и                   правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сооружение, улучшающее свойства земельного участка,                    обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями,                       дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению                        к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Согласно пункту 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства                   Российской Федерации от 04.12.2000 № 921, технический паспорт оформляется                               на каждый объект капитального строительства и является документальной основой                         для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства. 

Названный документ должен подтверждать проведение государственного технического учета в отношении объекта капитального строительства, имеющего определенные технические характеристики. Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета не может служить основанием для признания                   объекта недвижимостью. 

При оценке складской площадки и представленных предпринимателем                                  документов в обоснование того, что она является объектом недвижимого имущества,             суды верно указали:  тот факт, что в отношении складской площадки внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости, сам                                  по себе не может  являться основанием полагать складскую площадку самостоятельным объектом  недвижимого  имущества.

По смыслу положений гражданского и земельного законодательства, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать                    следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые                            могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной        экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых                            материалов и используемое для организации покрытия, обеспечивает чистую,                              ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором                            оно находится. 

Суды  указали, что предприниматель не представил проектную документацию на создание складской площадки, которая не имеет прочной связи с землей и самостоятельного функционального назначения, создана исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположена, поэтому независимо от факта регистрации в ЕГРН является                      неотъемлемой частью спорного участка и применительно к статье 135                               Гражданского кодекса Российской Федерации должна  следовать судьбе этого                     земельного участка. 

Суды отметили, что из представленной комитетом фототаблицы по состоянию на 07.02.2024 следует, что складская площадка представляет собою поросшую сорной растительностью площадку с насыпанной эпизодически песчано-гравийной смесью в отсутствие любых фундаментов и других, прочно связанных с землей строений.                        Здание склада площадью 50,2 кв. м не имеет смонтированных дверей и оконных конструкций, по виду является брошенным строением, в отсутствие подведенных и подключенных к нему коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение  и др.). 

При постановке вывод о том, что складская площадка не является объектом недвижимого имущества, поскольку представляла собой совокупность трех слоев различного вида материалов, последовательно нанесенных на землю и удаляемых                                  с нее простым послойным снятием, суды учли представленный предпринимателем договор оказания услуг от 24.10.2023 № 24/10-23-Д на демонтаж здания склада и складской площадки и сметно-финансовый расчет к нему, согласно которым                      предметом демонтажа складской площадки явились следующие действия:                               демонтаж основания из щебня, песчано-гравийной смеси, разборка песчаного основания, демонтаж геотекстиля (дорнит).

При этом суды обоснованно отклонили довод предпринимателя об отсутствии у судов специальных технических знаний для констатации отсутствия у складской площадки признаков недвижимого имущества, указав, что вопросы правовой квалификации и применения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся именно к компетенции суда и не могут быть предметом экспертного заключения. 

Применительно к установленным по делу обстоятельствам и представленным                          в материалы дела доказательствам суды сделали обоснованный вывод о том,                                       что создав на значительном по размеру спорном участке площадью 33 507 кв. м объект недвижимости площадью 50,2 кв. м, предприниматель не приобрел исключительного права на выкуп у муниципалитета такого земельного участка в отсутствие                      конкурентных процедур. Суды правильно указали, что действия предпринимателя совершены в обход закона с противоправной целью (выкуп муниципальной земли                                 в обход конкурентных процедур), что прямо запрещено земельным законодательством                     и статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Суды также указали, что предприниматель изначально не имел цели                         арендовать спорный участок и вносить в бюджет арендную плату, поскольку объект недвижимости создан и вскоре после выкупа снесен на арендуемом у муниципалитета земельном участке лишь для обеспечения формальной легализации последующего выкупа, что подлежит квалификации как совершение действий в обход закона, соответственно, такая сделка является недействительной (ничтожной) как противоречащая нормам Земельного кодекса Российской Федерации и одновременно нарушающая публичный интерес (обход конкурентных публичных процедур). 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации                   сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом                    посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью          сделки.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее                       совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить                     другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если                       иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Требуя приведения сторон в исходное положение, комитет просил прекратить государственную регистрацию права собственности и восстановить правоотношения аренды в отношении спорного участка.

Суды согласились с  таким способом реституции, исходя из того, что право аренды  предприниматель получил на торгах, срок договора аренды не истек, а исходному состоянию сторон при заключении ничтожной сделки соответствовало именно правоотношение  аренды. 

При этом суды не установили наличие оснований для денежной реституции и  возвращения уплаченной по договору купли-продажи  спорного участка суммы, поскольку на стороне предпринимателя сохранялось владение и пользование  спорным участком, которое подлежит оплате по условиям договора аренды. 

На основании совокупной оценки представленных в материалы дела                      доказательств и доводов участвующих в деле лиц суды правомерно удовлетворили исковые требования комитета о признании недействительным договора № 312, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о праве собственности предпринимателя на спорный участок, восстановлении записи о праве аренды предпринимателя на спорный участок на основании договора № 199, и                        отказали в удовлетворении остальной части требований (что комитет не обжалует).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя выводы судов не опровергают                            и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу,                                то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                    права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе предпринимателя, исключают возможность ее удовлетворения                               в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской  Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                     кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2024 и                                       постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2024                                    по делу № А53-14192/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                  без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                                     М.Н. Малыхина                                                                                                                             А.И. Мещерин