АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-6025/2022

г. Йошкар-Ола

30» августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2023 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Баженовой А.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи заседания секретарём ФИО1 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием представителей:

от истца – ФИО3 (до перерыва) по доверенности, 

ФИО4 (после перерыва) по доверенности, 

от ответчика – ИП ФИО2, адвокат Новоселова Е.С. по доверенности,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – Росимущество, Управление), обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО2, о взыскании долга по арендной плате в сумме 221 090 руб. 83 коп., договорной неустойки в размере 62 560 руб. 57 коп. за период с 21.07.2021 по 15.12.2022 и с 16.12.2022 по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды части нежилого помещения               № 97-Гал/2020 от 06.07.2020 обязательства по внесению арендной платы за период с 29.06.2021 по 31.12.2022.

Участником спора сообщено, что арендодателем по договору выступало ООО «Телекомпания 12 регион», однако решением Ленинского районного суда города Ульяновска от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020, вступившим в законную силу 29.06.2021, обращено в доход Российской Федерации имущество ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, часть помещений которого является предметом договора аренды от 06.07.2020. 

Росимущество полагает, что именно с момента вступления решения Ленинского районного суда города Ульяновска по делу № 2-3154/2020 в законную силу к Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06.07.2020. Поэтому расчет арендной платы с 29.06.2021 считает законным и обоснованным.

За просрочку внесения арендной платы истец просил применить к предпринимателю ответственность в виде договорной неустойки. При этом участник спора наставивал, что ответчик не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 моратория на начисление с 1 апреля 2022 года штрафных санкций.

Требования собственника обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614, 622, 655 ГК РФ (л.д. 4-6, 28).

В судебном заседании истец полностью поддержал требования и заявил о незаконности уклонения ответчика от своевременного внесения арендной платы. По утверждению Управления, ответчиком не доказана невозможность использования имущества по назначению: акт от 14.10.2021 свидетельствует лишь о введении сетевой компанией ограничения режима потребления электрической энергии на объекте; при этом фактического полного отключения электроэнергии в спорном здании не осуществлялось. 

Кроме того, истец настаивал на отсутствии у него договорной обязанности по предоставлению коммунальных услуг в спорное помещение и заключению договоров со снабжающими организациями. Также собственник считает, что у ответчика как арендатора по договору не имелось препятствий для заключения договоров с ресурсоснабжающими компаниями, поэтому он мог и должен был обеспечить арендуемое помещение электроэнергией (т.1, л.д. 6-9, 35-36, протоколы и аудиозаписи судебного заседания).

Ответчик в отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании подтвердил факт заключения договора аренды от 06.07.2020 № 97-Гал/2020 и пользования нежилым помещением, однако требования не признал в полном объеме, указав, что по вине истца не мог пользоваться помещением в спорный период.

Предприниматель сообщил о том, что письмом от 30.06.2021 ООО «Телекомпания 12 регион» уведомил о конфискации имущества в доход РФ и расторжении договора аренды с 1.07.2021. Арендная плата за 29 и 30 июня 2021 года была своевременно внесена прежнему арендодателю по платежному поручению от 21.06.2021 № 192.

В соответствии с пунктом 8.5 договора от 06.07.2020 новый арендодатель обязан был своевременно известить своего контрагента об изменении состава участников договора и о платежных реквизитах, по которым следует вносить арендные платежи. Однако такое уведомление получено арендатором лишь 28 апреля 2022 года.

Ответчик указал, что с 1 июля 2021 года не мог использовать помещение по назначению, поскольку прежним собственником договор энергоснабжения был расторгнут и в здании регулярно возникали перебои с подачей электричества, о чем арендаторами составлены акты. 

Предприниматель заявил о неисполнении истцом договорной обязанности по предоставлению в аренду помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, ввиду чего возникла невозможность его использования по назначению. Так, договор энергоснабжения прежнего собственника с гарантирующим поставщиком электроэнергии расторгнут с 01.07.2021 в связи со сменой собственника здания. В последующем сетевой организацией произведено отключение здания от снабжения электрической энергией. Это привело к невозможности использования арендуемого помещения по предусмотренному договором назначению – в качестве офиса. Росимущество как собственник не приняло мер к своевременному обеспечению помещений коммунальным ресурсом, а у предпринимателя отсутствовала обязанность по самостоятельному заключению договоров энергоснабжения. В результате бездействия истца арендатор фактически не мог пользоваться спорным помещением. Таким образом, невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, следовательно, он не обязан вносить арендную плату.

По мнению ответчика, истцом неправомерно заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 1 апреля 2022 года по 1 октября 2022 года в связи с введением моратория на возбуждение дел о банкротстве.

При таких обстоятельствах ответчик просил отказать в удовлетворении иска о взыскании долга и применить статью 333 ГК РФ к неустойке (т.1, л.д. 72-75, т.2, л.д. 72-86).

Третье лицо, вопреки требованиям статьи 131 АПК РФ отзыв на иск и документальные доказательства не представило.

В судебное заседание участник дела, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенный о времени и месте судебного разбирательства по последнему известному и зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, не явился. На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено арбитражным судом в его отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства и выслушав объяснения сторон, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 6 июля 2020 года ООО «Телекомпания 12 регион» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды части нежилого помещения № 97-Гал/2020, по условиям которого общество обязалось передать ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 2, общей площадью 26,7 кв.м, кабинет 212, расположенного на втором этаже здания по адресу: 

<

...>. Ответчик как арендатор обязался принять указанное помещение, использовать в качестве офиса и оплатить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 5 договора (т.1, л.д. 15-18). 

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложением №1 (планом помещения), от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 08.07.2020 по 07.06.2021, то есть на срок менее одного года. По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор краткосрочной аренды не нуждается в обязательной государственной регистрации, поэтому он вступил в юридическую силу и как консенсуальная сделка стал обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Между тем решением Ленинского районного суда г. Ульяновск от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020 удовлетворены исковые требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО5, ФИО6, действующим в своих интересах и в интересах ФИО7, ООО «Воскресенский парк», ООО «Кардинал», ООО «Компания «Чукшинский карьер», ООО «Чукшинский карьер», ООО «Телекомпания 12 регион» об обращении имущества в доход Российской Федерации. Указанным судебным актом в доход Российской Федерации обращено имущество, оформленное на ООО «Телекомпания 12 регион», в том числе нежилое помещение площадью 1724,8 кв.м с кадастровым номером 12:05:0506003:700, расположенное по адресу: 

<

...>. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 29.06.2021 по делу № 33-2214/2021 решение Ленинского районного суда г. Ульяновск от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020 оставлено без изменения.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Судебный акт Ленинского районного суда г. Ульяновск от 09.09.2020 по делу № 2-3154/2020 вступил в законную силу 29.06.2021.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 243 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация).

Конституционным Судом РФ в Постановлениях от 20.05.1997 № 8-П, от 11.03.1998 № 8-П, Определении от 14.12.2000 № 284-О указывалось на то, что одним из видов принудительного прекращения права собственности на имущество по основаниям, предусмотренным законом, является конфискация, то есть безвозмездное изъятие имущества с обращением его в доход государства как санкция за совершение преступления или иного правонарушения; конфискация может применяться как мера юридической ответственности, влекущая утрату собственником его имущества, только с вынесением соответствующего судебного решения; предписание статьи 35 (часть 3) Конституции РФ о лишении имущества не иначе как по решению суда является обязательным во всех случаях, когда встает вопрос о применении конфискации имущества как санкции за правонарушение.

Таким образом, конфискация является мерой юридической ответственности, влекущей утрату собственником его имущества на основании вынесенного соответствующего судебного решения. Конфискация относится к одному из производных способов возникновения права собственности, базирующегося на правопреемстве, поэтому прекращение вещного права у бывшего собственника является одновременно основанием для возникновения этого права у нового собственника - государства, в доход которого конфисковано имущество. При этом последующее фактическое исполнение такого судебного акта путем изъятия конфискованного имущества из владения лица, утратившего право собственности на него, регистрация права федеральной собственности не влияет на момент прекращения вещного права, который в рассматриваемой ситуации связан именно с вступлением в законную силу соответствующего решения суда.

Следовательно, с момента вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Ульяновск по делу № 2-3154/2020, то есть с 29.06.2021 права арендодателя по договору аренды от 06.07.2020 перешли к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

Приведенными нормами права и письменными доказательствами опровергается утверждение ответчика о возникновении у истца права собственности на нежилое здание только с момента государственной регистрации права в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Тем самым в результате смены собственника объекта недвижимости договор аренды от 06.07.2020 № 97-Гал/2020 не утратил свое действие, продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по нему и на нее полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником.

Правоотношения сторон регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон, которые согласно статье 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Факт непосредственного принятия имущества в аренду предпринимателем не оспаривался, подтвержден им и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ достоверно доказанным актом приема-передачи от 08.07.2020 (т.1, л.д. 18).

В соответствии со статьями 309, 606, 614 ГК РФ и разделом 5 договора от 06.07.2020 у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате владения и пользования объектом аренды.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктами 5.1, 5.2 договора определено, что арендная плата состоит из переменной и постоянной частей, последняя составляет 14 685 рублей в месяц, в том числе НДС, и подлежит внесению ежемесячно не позднее двадцатого числа текущего месяца в счет уплаты арендной платы за следующий месяц. Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 9 договора (пункт 5.4).

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме и подлежит внесению ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

По утверждению истца, вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполнено. Согласно расчету Росимущества на момент разрешения судебного спора у арендатора имеется долг по арендной плате за период с 29.06.2021 по 31.12.2022 в сумме 221 090 руб. 83 коп. с учётом цены аренды без НДС (т.1, л.д. 6-9).

Ответчик не согласился с заявленной суммой и указал, что арендная плата в размере 14 685 руб. июнь 2021 года внесена им ООО «Телекомпания 12 регион», как предыдущему арендодателю, по этой причине долг перед новым собственником отсутствует. Предприниматель настаивал, что арендная плата с 01.07.2021 не должна вноситься в связи с отключением электроэнергии в арендованных помещениях и невозможностью использования кабинета по назначению. Кроме того, о смене собственника имущества стало известно только 28 апреля 2022 года.

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к выводу о том, что у ответчика имеется долг по арендной плате за период с 01.07.2021 по 13.10.2021. 

Поскольку в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ договор аренды от 06.07.2020 продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором, Российская Федерация является арендодателем по договору и на неё полностью распространяются все условия сделки, на которых она заключена с прежним собственником, в том числе условие о порядке пользования помещением.

В пункте 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренда, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, правом взыскания неосновательного обогащения уплаченных арендных платежей обладает новый собственник по отношению к прежнему собственнику, однако у арендатора такая возможность отсутствует, поскольку для него в силу положений статьи 617 ГК РФ переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды, равно как и не является основанием для невнесения арендных платежей по действующему договору.

Так, во исполнение денежного обязательства по договору аренды от 06.07.2020 ответчик перечислил ООО «Телекомпания 12 регион» арендную плату за июнь 2021 года в сумме 14 685 рублей платежным поручением от 21.06.2021 № 192, что также подтверждается подписанным сторонами договора актом сверки по состоянию на 15.07.2021 (т.2, л.д. 88, 89). Следовательно, арендатор оплатил прежнему собственнику арендную плату за спорный месяц. Из содержания представленной ответчиком справки ПАО Сбербанк от 22.08.2023 усматривается, что возврат арендной платы за июнь 2021 года в сумме 14 685 рублей обществом «Телекомпания 12 регион» предпринимателю не производился (т.2 л.д. 109). При этом на момент оплаты арендатор не знал и не мог знать о предстоящей смене собственника помещения, поскольку письмо о конфискации имущества получено им 30.06.2021 (т.2 л.д. 12). 

Смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней.

При таких обстоятельствах в отсутствие заключения дополнительных соглашений к договору аренды, касающихся изменения арендодателя и порядка оплаты, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении ответчиком как арендатором обязательства по внесению арендной платы за июнь 2021 года.

Таким образом, арендная плата за период с 1 июля 2021 года должна вноситься в пользу нового собственника. 

Между тем истец неверно определил дату окончания обязанности ответчика оплатить пользование арендованным помещением. Такой датой арбитражный суд признает 13 октября 2021 года исходя из следующего. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615).

Согласно пункту 1.3 договора № 97-Гал/2020 от 06.07.2020 помещение используется в качестве офиса. При этом арендодатель обязался передать в аренду по акту приема-передачи помещение с чистовой отделкой, подключенное к электрическим сетям, сетям теплоснабжения, а также холодного и горячего водоснабжения, центральной канализации (пункты 3.1, 3.3 договора).

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу №А67-3141/2011 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

Верховным Судом РФ в обзорах судебной практики неоднократно изложены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2017), утв. 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утв. 25.11.2020, пункт 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утв. 10.11.2021, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высшей судебной инстанции следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Арбитражным судом сделан вывод о невозможности использования арендатором арендованного помещения по целевому назначению с 14 октября 2021 года в связи с отсутствием в здании электрической энергии по вине арендодателя.

Так, в ответ на определение Арбитражного суда Республики Марий Эл об истребовании доказательств ПАО «ТНС энерго Марий Эл» сообщило, что в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, до 01.07.2021 действовал договор энергоснабжения № 10858 от 17.12.2012, заключенный ПАО «ТНС энерго Марий Эл» с ООО «Телекомпания 12 регион». На момент заключения договора энергоснабжения в точке поставки по адресу: 

<

...>, у данного объекта был адрес: 

<

...>. После изменения адреса изменения в договор энергоснабжения не вносились.

Договор энергоснабжения № 10858 от 17.12.2012 действовал в период с 01.01.2013 по 30.06.2021 и расторгнут на основании заявления потребителя (письмо ООО «Телекомпания 12 регион» от 30.06.2021 № 147) и соглашения о расторжении договора энергоснабжения.

В связи с расторжением договора в адрес МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» направлено письмо от 05.07.2021 № 08-14/6244, которым акционерное общество уведомило о прекращении выполнения обязательств по договору энергоснабжения № 10858 от 17.12.2012 (т.1, л.д. 151-157).

Письмом от 05.07.2021 № 08-14/6244 ПАО «ТНС энерго Марий Эл» уведомило МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» о прекращении выполнения обязательств по договору энергоснабжения с ООО «Телекомпания 12 регион» и необходимости принятия мер во избежание последствий бездоговорного потребления. На основании данного письма работниками МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» введено ограничение режима потребления электрической энергии по адресу: 

<

...> (прежний корпус), что подтверждается актом о введении ограничения режима потребления электрической энергии от 14.10.2021 (т.1, л.д. 90-91).

Осуществленные арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ исследование и оценка каждого доказательства в отдельности и их совокупности, примененные нормы права позволяют заключить, что 14 октября 2021 года прекращена подача электрической энергии в арендованное помещение, ввиду чего с этой даты его использование по прямому целевому назначению стало невозможным.

В силу абзаца 3 пункта 1(1) Правил полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии № 442, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2012, полное ограничение режима потребления определяется как ограничение режима потребления, предполагающее прекращение подачи электрической энергии (мощности) потребителю в отношении энергопринимающих устройств и (или) объектов электроэнергетики потребителя.

Согласно акту о введении ограничения режима потребления электрической энергии от 14.10.2021 работниками МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» выполнены технические мероприятия по полному ограничению потребления электрической энергии в спорном здании: отключены автоматические выключатели, установлены пломбы на приборы учета электропотребления. При этом основанием для отключения явилось исключение точек поставки из договора (л.д. 91).

Тем самым опровергается довод истца о наличии в арендованном помещении электроэнергии ввиду лишь частичного ограничения потребления и возможности его использования в течение всего спорного периода.

Таким образом, в нежилое помещение 2, расположенное на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, с 14 октября 2021 года фактически электрическая энергия не поставлялась. В то же время в силу пункта 1.3 договора аренды № 97-Гал/2020 от 06.07.2020 арендованное имущество используется в качестве офиса.

Составленный ответчиком расчет потребления электрической энергии, основанный на показаниях приборов учета от 1 июля и 14 октября 2021 года, свидетельствует об отсутствии электроэнергии в количестве, достаточном для ведения арендатором деятельности в спорном помещении (т.2 л.д. 108).

Следовательно, в связи с отключением здания от электроэнергии арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды в соответствии с назначением этого имущества. 

При этом из условий договора не следует обязанность арендатора самостоятельно от своего имени заключить какие-либо договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями для целей поставки коммунальных ресурсов в арендуемое помещение.

Напротив, анализ пунктов 3.3, 5.1, 5.3 договора аренды применительно к статье 611 ГК РФ позволяет заключить, что именно на арендодателе как на собственнике помещения лежит обязанность по снабжению здания коммунальными ресурсами, в том числе электрической энергией, с целью использования нежилых помещений в нем по назначению. 

Росимущество не предприняло необходимых и достаточных мер по обеспечению принадлежащего ему здания коммунальными ресурсами и содержанию помещений в надлежащем состоянии. Доказательств обратного участником спора вопреки правилам статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика как арендатора обязанности вносить арендную плату с 14 октября 2021 года. Следовательно, у истца отсутствуют правовые и фактические основания для получения от предпринимателя арендной платы за период с 14.10.2021 по 31.12.2022 ввиду достоверно установленной утраты полезных свойств объекта аренды в указанный период, исключающей встречное предоставление со стороны арендодателя.

Позиция истца относительно сохранения у предпринимателя обязанности по внесению арендной платы до момента фактического возврата объекта аренды не учитывает существо правового регулирования арендных отношений, как синаллагматической (взаимной) договорной связи, в рамках которой право арендодателя на получение арендной платы обусловлено встречным исполнением в виде предоставления арендатору объекта аренды, отвечающего определенным критериям (обладающего согласованными полезными свойствами), позволяющим использовать его по назначению.

В настоящем деле установлено и истцом не опровергнуто, что невозможность использования арендованного имущества произошла по причинам, находящимся вне сферы контроля арендатора, и повлекла за собой последствия в виде невозможности использования объекта аренды в качестве офиса, что свидетельствует об отсутствии предоставления со стороны истца. 

Материалами дела подтверждено пользование ответчиком нежилым помещением в период с 01.07.2021 по 13.10.2021. Арендная плата за спорный период составляет 41 844 руб. 35 коп. и подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу истца. В удовлетворении остальной части требования арбитражный суд отказывает.

При этом за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы применяется гражданско-правовая ответственность в форме неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.5 договора аренды от 06.07.2020 определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере 0,1% за каждый день нарушения установленного срока оплаты аренды помещения.

Общая сумма неустойки согласно расчету истца составила 62 560 руб. 57 коп. (т.1, л.д. 7-8). Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом неправильно определен размер долга, на который подлежит начислению санкция, и начало периода просрочки. 

Требование истца о взыскании арендной платы за 29 и 30 июня 2021 года и за период с 14.10.2021 отклонено, следовательно, санкция на эту сумму начислению не подлежит.

Между тем долг по арендной плате за период с 01.07.2021 по 13.10.2021 в сумме 41 844 руб. 35 коп. не оплачен ответчиком, поэтому требование о начислении неустойки на указанную сумму предъявлено правомерно. 

При расчете санкции истцом применен согласованный в договоре срок исполнения обязательства по внесению арендной платы до 20 числа текущего месяца в счет уплаты за следующий месяц пользования помещениями (пункт 5.2).

Возражая против предъявленного к нему требования, ответчик указал, что Управление предоставило банковские реквизиты для перечисления арендной платы письмом от 28.04.2022, поэтому ранее названной даты санкция не может быть применена.

Однако довод предпринимателя признается судом необоснованным.

Пунктом 8.5 договора аренды прямо установлена обязанность арендодателя в случае изменения платежных и иных реквизитов уведомить об этом арендатора и представить ему копии измененных документов не позднее пяти рабочих дней с момента совершения арендодателем таких изменений. 

Арендодатель, действуя добросовестно, обязан был своевременно известить своего контрагента об изменении состава участников договора и о платежных реквизитах, по которым следует вносить арендные платежи. Однако, по сообщению ответчика, такие действия Росимуществом предприняты только в апреле 2022 года.

Между тем письмом от 30.06.2021 №129 ООО «Телекомпания 12 регион» уведомило арендатора о конфискации арендованных помещений в доход РФ на основании решений суда от 09.09.2020, 29.06.2021 по делу № 2-3154/2020 (т.2 л.д. 12). В судебном заседании индивидуальный предприниматель ФИО2 подтвердил получение этого письма 30.06.2021 (аудиозапись заседания от 22.08.2023). 

Реквизиты для внесения арендной платы были размещены на официальном сайте Росимущества 15.12.2020 и являются актуальными до настоящего времени (т.2 л.д. 11).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатор с 30 июня 2021 год однозначно обладал информацией о новом собственнике и имел возможность получить необходимые сведения для перечисления арендной платы.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что начало периода просрочки исполнения денежного обязательства непосредственно истцу следует исчислять с 21.07.2021 с учетом установленного пунктом 5.2 договора срока внесения арендной платы.

При этом необходимо принимать во внимание, что Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, сроком на 6 месяцев.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом в пункте 2 названного постановления Пленума также указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет. Исключением являются лица, прямо указанные в пункте 2 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), к числу которых ответчик не относится.

Таким образом, в отношении лиц, на которых распространяется действие моратория, презюмируется тот факт, что они пострадали от обстоятельств, послуживших основанием для его введения.

Вместе с тем в абзаце 2 пункта 7 постановления Пленума № 44 разъяснено, что если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Из приведенных разъяснений следует, что бремя доказывания обстоятельств отсутствия для должника негативных последствий, обусловленных введением моратория, возлагается на кредитора (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, опровержение презумпции освобождения от ответственности в силу моратория возможно лишь в исключительных случаях при исчерпывающей доказанности соответствующих обстоятельств. По общему же правилу действие моратория распространяется на всех подпадающих под него лиц, которые не обязаны доказывать свое материальное положение для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в период моратория.

Истцом вопреки статье 65 АПК РФ доказательства того, что индивидуальный предприниматель ФИО2 не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, не представлены. Тем самым за просрочку внесения арендных платежей неустойка может быть начислена только со 2 октября 2022 года. 

Арбитражным судом произведен расчет неустойки, устраняющий допущенные истцом ошибки: 

долг за

2021 год

период просрочки

формула

неустойка

с

по

дней

24 475,00

июль-август 

21.07.2021

31.03.2022

254

24 475,00 × 254 × 0.1%

6216,65

12 237,50

сентябрь 

21.08.2021

31.03.2022

223

12 237,50 × 223 × 0.1%

2728,96

5131,85

1 - 13 октября 

21.09.2021

31.03.2022

192

5131,85 × 192 × 0.1%

985,32

41 844,35

02.10.2022

15.12.2022

75

41 844,35 × 75 × 0.1%

3138,33

Тем самым по расчету суда общая сумма неустойки за период с 21.07.2021 по 31.03.2022 и со 02.10.2022 по 15.12.2022 составляет 13 069 руб. 92 коп. и подлежит взысканию с ответчика. В остальной части требование истца отклоняется.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по день фактической уплаты долга.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Основной долг составляет 41 844 руб. 35 коп. Началом периода начисления неустойки по день уплаты долга следует считать 16.12.2022, поскольку неустойка в твердой сумме рассчитана судом по 15.12.2022. Размер неустойки согласно пункту 6.5 договора составляет 0,1% за каждый день нарушения установленного срока оплаты аренды помещения.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на неуплаченную сумму долга исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, начиная со 16.12.2022 и по день фактической уплаты долга.

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию в пользу кредитора неустойки на основании пункта 1 статьи 333 ГК РФ, согласно которому если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При этом заявление обосновано должником ссылками на свои добросовестные действия и поведение истца, направленное на получение необоснованной выгоды. 

Между тем судом не усматривается оснований считать завышенным размер неустойки, начисленной исходя из ставки 0,1%, а также принимая во внимание период просрочки, в течение которого арендная плата не вносилась ни прежнему, ни новому арендодателю. Достоверных доказательств наличия обстоятельств, препятствующих своевременно уплатить предусмотренные договором арендные платежи, а также доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства обществом вопреки статье 65 АПК РФ не представлено. Ходатайство подлежит отклонению как противоречащее нормам гражданского права. 

При оглашении резолютивной части решения арбитражного суда была допущена описка, в результате которой в резолютивной части решения неверно указана общая сумма неустойки: 13 068 руб. 92 коп. вместо 13 069 руб. 92 коп. Поэтому при изготовлении полного текста решения арбитражный суд, руководствуясь статьей 179 АПК РФ, устраняет допущенные описку.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного долга и санкции (статьи 11, 12 ГК РФ).

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В силу названной нормы и подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Государственная пошлина от цены иска составляет 2197 руб. Требования истца удовлетворены на 19,36%. В связи с частичным удовлетворением иска уплата государственной пошлины в доход федерального бюджета относится на ответчика в сумме 1679 руб.

В силу пункта 17 постановления Пленума ВАС РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» исполнительные листы на взыскание государственной пошлины следует выдавать по истечении десяти дней после вступления в законную силу судебного акта о взыскании государственной пошлины и при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена добровольно (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области долг по арендной плате в сумме 41 844 руб. 35 коп., договорную неустойку в размере 13 069 руб. 92 коп. и неустойку, начисленную на неуплаченную сумму долга, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, начиная с 16 декабря 2022 года по день фактической уплаты долга.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину в сумме 1679 руб. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                     А.Н. Баженова