АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5197/2025

Дело № А49-13428/2023

г. Казань

28 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хисамова А.Х.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при осуществлении видеозаписи и ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.

при участии посредством системы веб-конференции представителя истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.05.2025), в отсутствие иных лиц участвующих в деле и их представителей, рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025

по делу № А49-13428/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы, ФИО3 о признании недействительным договора аренды в части,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Управлению муниципального имущества города Пензы (далее - Управление) о признании договора аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора от 30.03.2023 № 14/23 недействительным в части предоставления ФИО3 (далее – ФИО3) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением от 19.03.2024 ФИО3 по ходатайству истца привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01.04.2025, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025, исковые требования оставлены без удовлетворения, судебные расходы отнесены на истца.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, выводы судов о том, что здание трансформаторной подстанции и размещенное в ней оборудование имеют разную юридическую судьбу, не соответствуют фактическим обстоятельствам. Судами не дана правовая оценка, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) информации, имеющей существенное значение для рассмотрения спора, согласно которой спорный объект электросетевого хозяйства имеет наименование «нежилое здание (трансформаторная)». Наличие у ответчика в собственности линейного объекта также подтверждает доводы истца о том, что оспариваемый договор заключен с нарушением норм действующего законодательства.

ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу указывает на законность и обоснованность судебных актов суда первой и апелляционной инстанции и отсутствие оснований для их отмены.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2025 кассационная жалоба ИП ФИО1 принята к производству суда, судебное разбирательство по делу назначено на 28.08.2025 на 10 часов 00 минут.

18 июля 2025 года от заявителя жалобы в суд округа поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, удовлетворенное в электронном виде 21.07.2025 в порядке, предусмотренном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель ИП ФИО1, принимающий участие в рассмотрении дела посредством веб-конференции, просил кассационную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд округа не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения лица, участвующего в судебном заседании, проверив в порядке статей 274, 285, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов заявителя кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 является собственником нежилого здания (растворобетонный цех), общей площадью 851,2 кв. м, кадастровый номер 58:29:1006001:487, нежилое здания (весовая), общей площадью 80,6 кв. м, кадастровый номер 58:29:1006001:499, нежилого здания (проходная), общей площадью 48,6 кв. м, кадастровый номер 58:29:1006001:517, расположенных по адресу: 

<

...>.

ФИО3 является собственником нежилого здания (трансформаторная), площадью 57,8 кв. м, кадастровый номер 58:29:1006001:617, назначение - нежилое, и железнодорожного подъездного пути, протяженностью 256 м, кадастровый номер 58:29:1006001:616.

Все вышеперечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

30 марта 2023 года между Управлением муниципального имущества города Пензы с одной стороны (арендодатель) и ФИО1, ФИО3 с другой (соарендаторы) заключен договор аренды под объектом недвижимости со множественностью лиц на стороне арендатора № 14/23 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставляет, а соарендаторы принимают на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке (объект), земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, площадью 11931 кв. м, из них ФИО1 – 11 266,44 кв. м, ФИО3 - 664,56 кв. м.

Согласно пункту 3.1. договора, он заключен на 49 лет с 30.03.2023 по 29.03.2072.

Полагая, что договор заключен в нарушение статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд в рамках настоящего дела о признании договора аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.03.2023 № 14/23 недействительным в части предоставления ФИО3 прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, общей площадью 11931 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: производственные базы и объекты складского назначения, адрес: 

<

...> з/у 1 М.

Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 130, 131, 133, 133.1, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 39.1, 39.6, 39.7, 39.20, 39.36, 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом Российской Федерации от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике» (далее – Закон № 35-ФЗ), пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 5 Перечня, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов» (далее - Постановление № 1300) пришли к выводу, что предоставление ФИО3 земельного участка по договору аренду на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику здания является правомерным, а потому основания для признания договора недействительным отсутствуют.

Суд округа с выводами судов первой и апелляционной инстанций и их правовым обоснованием соглашается.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Таким образом, одним из оснований для возможности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является наличие на этом участке объектов недвижимости - зданий или сооружений.

Главой V.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены порядок и основания использования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

В силу пункта 3 статьей 39.36. Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Постановления № 1300, такими объектами являются линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которого не требуется разрешение на строительство.

На территории Пензенской области Порядок и условия размещения объектов, виды которых установлены Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 статьи 39.36. Земельного кодекса Российской Федерации, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута, утвержден постановлением Правительства Пензенской области от 05.11.2015 № 611-пП.

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, предусмотренном настоящей статьей публичный сервитут устанавливается для использования земельных участков в целях размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН спорный объект является объектом недвижимости, представляющим собой нежилое здание (трансформаторная), площадью 57,8 кв. м, 1970 года постройки, материал стен - кирпич.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

По смыслу указанных положений объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором данный объект расположен.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности. При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности позволяют суду сделать вывод о характере сооружения.

При рассмотрении признака прочной связи с землей подлежат оценке используемые критерии прочности связи объекта с землей; наличие фундамента не является однозначным свидетельством прочной неразрывной связи объекта с землей. Таким образом, в каждом конкретном случае производится индивидуальная оценка наличия такой неразрывной связи объекта с землей, исходя из конструктивных особенностей фундамента и способов соединения стеновых конструкций здания (строения) с ним.

Судами установлено, что спорное здание представляет собой строение нежилого назначения, фундамент - железобетонный, стены - кирпичные, полы - бетонные, перекрытия - железобетонные, проемы - металлические ворота.

Согласно выписке из ЕГРН спорный объект стоит на кадастровом учете с присвоением номера 58:29:1006001:617.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что спорное нежилое здание является объектом недвижимого имущества, наличие которого предоставляет его собственнику исключительное право на оформление прав на земельный участок под указанным объектом, в том числе путем заключения договора аренды.

Дополнительно суд округа принимает во внимание, что трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства (абзац 11 статьи 3 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»).

Трансформаторные подстанции, связанные с линиями электропередачи классом напряжения до 35 кВ, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Такая категория трансформаторных подстанций является отдельными некапитальными сооружениями, то есть объектами, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, предназначенными для технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (пункт 5 Перечня, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, Письмо Минэкономразвития России от 21.02.2018 № ОГ-Д23-1526).

При этом объектами недвижимости возможно считать объекты капитального строительства, подпадающие под определение таковых в соответствии с градостроительным законодательством, в число которых входят и линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункты 10, 10.1 статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Письмо Минстроя России от 11.07.2018 № 30418-АС/08).

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (статьи 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476 по делу № А27-18141/2014).

Как следует из материалов дела, факт правомерного возведения спорного объекта, принадлежащего ФИО3, в установленном законом порядке, истец в ходе рассмотрения дела не оспаривал.

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что трансформаторная подстанция как объект электросетевого хозяйства и здание в котором оно расположено, может представлять собой единый недвижимый комплекс, однако такой их статус может быть приобретен в результате единого государственного кадастрового учета и государственной регистраций права собственности на них в связи с созданием, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса, а также в связи с объединением нескольких объектов недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН и права на которые зарегистрированы. Только в этом случае составная часть единого недвижимого комплекса (оборудование трансформаторной подстанции) не может являться самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (статья 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.11.2021 № 310-ЭС19-9234 по делу № А83-6381/2018, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

Между тем содержащимся в материалах дела заключением строительно-технического исследования здания № 10/16 от 20.01.2025, выполненным ООО «Лаборатория экспертизы», подтверждается, что трансформаторная подстанция, находящаяся в спорном нежилом здании по адресу: 

<

...>, является отдельным от нежилого здания некапитальным сооружением, не имеющим неразрывную связь со зданием, конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без ущерба назначению. Трансформаторная подстанция, находящаяся в нежилом здании является отделимым улучшением нежилого здания, в котором она располагается.

Указанное заключение истцом в ходе рассмотрения дела не оспорено, доказательств включения в гражданский оборот трансформаторной подстанции и спорного здания в качестве единого имущественного комплекса материалы дела также не содержат, о наличии таких доказательств истец суду также не заявлял.

В связи с этим суд округа не усматривает оснований согласиться с доводом заявителя жалобы о том, что выводы судов о том, что здание трансформаторной подстанции и размещенное в ней оборудование имеют разную юридическую судьбу, не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Суд округа считает, что суды правомерно пришли к выводу о том, что спорное нежилое здание является самостоятельным объектом недвижимости и имеет самостоятельную юридическую судьбу, отличную от трансформаторов (электроустановок), находящихся в указанном нежилом здании.

Учитывая, что спорное нежилое здание является объектом недвижимого имущества и самостоятельным объектом вещных прав, отличным от трансформаторной подстанции, оно не охватывается правовым регулированием пункта 1.1 статьи 39.20, пункта 3 статьи 39.36, пункта 1 статьи 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, что предоставление ФИО3 земельного участка по договору аренду на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику здания является правомерным, а потому основания для признания договора недействительным отсутствуют.

Суд округа также отклоняет довод заявителя жалобы о том, что судами сделан ошибочный вывод о том, что наличие у ФИО3 прав на объект недвижимости - железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, кадастровый номер 58:29:1006001:616, также подтверждает обоснованность заключения с ним как с соарендатором оспариваемого договора аренды.

Отклоняя указанный довод, суд округа принимает во внимание, что согласно пункту 2.1 договора его заключение обусловлено наличием на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1006001:4102 трех объектов недвижимости (нежилое здание (проходная) с кадастровым номером 58:29:1006001:517, нежилого здания (растворобетонный цех) с кадастровым номером 58:29:1006001:487 и нежилого здания (трансформаторная) с кадастровым номером 58:29:1006001:617.

Иные объекты недвижимости, в том числе спорное линейное сооружение - железнодорожный подъездной путь, протяженностью 256 м, кадастровый номер 58:29:1006001:616 в договоре не указано.

При этом истцом не приведено доказательств, что факт наличия указанного объекта учитывался при определении условий договора, в том числе в части площади земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006001:4102, арендуемого ФИО3 или расчете арендной платы.

Таким образом, в указанной ситуации доводы истца и выводы судов в отношении железнодорожного подъездного пути не могут повлиять на правильность разрешенного судами спора.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судами установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.04.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 по делу № А49-13428/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                А.Х. Хисамов

Судьи                                                                                         В.А. Карпова

Ф.В. Хайруллина