АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-989/2024

г. Курган

17 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Пшеничниковой Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Черновой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛУЧ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

заинтересованное лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ ЛЕБЯЖЬЕВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОКРУГА КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными уведомлений, возложении обязанности по заключению договоров аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: явки нет, извещен, 

от заинтересованного лица: явки нет, извещено, 

 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛУЧ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит суд: 

1. Признать незаконными решения Администрации Лебяжьевского муниципального округа Курганской области о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №16 от 29.08.2011 гола и № 20 от 09.11.2011 года, выраженных: 

в Уведомлении от 27.10.2023 года №62-02856/23 о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 29.08.2011 года, 

в Уведомлении от 27.10.2023 года №62-02855/23 о расторжении договора аренды земельного участка №20 от 09.11.2011 года; 

2. Признать незаконным действия об отказе Администрации Лебяжьевского муниципального округа в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок, 

3.Обязать Администрацию Лебяжьевского муниципального округа заключить с ООО «Луч» договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами на новый срок, в том числе:

- с кадастровым номером 45:10:000000:433, площадью 10800000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, д. Песьяное, в границах Муниципального образования Лопатинского сельсовета;

- с кадастровым номером 45:10:020101:356, площадью 4622000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл., Лебяжьевский район, с. Плоское, в границах Муниципального образования Плосковского сельсовета;

- с кадастровым номером 45:10:000000:427, площадью 10293000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл., Лебяжьевский район, д. Кукушкино, в границах Муниципального образования Камышинского сельсовета;

- с кадастровым номером 45:10:020801:15, площадью 2400000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл., Лебяжьевский район, д. Кукушкино, участок примерно в 2 км по направлению на запад от ориентира д. Кукушкино, расположенного за пределами участка;

- с кадастровым номером 45:10:020501:198, площадью 1240000 кв.м, категория земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл., Лебяжьевский район, с. Лебяжье-1, в границах Муниципального образования Перволебяжьевского сельсовета.

В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на наличие договорных отношений применительно к спорным земельным участкам, что, по мнению заявителя, дает ему право на заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов. По мнению заявителя, Обществом соблюден порядок обращения в Администрацию Лебяжьевского муниципального округа для предоставления испрашиваемых земельных участков в аренду на новый срок, установленные в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, основания для отказа в предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду без проведения торгов отсутствуют. 

Заявитель и заинтересованное лицо явку своих представителей не обеспечили в судебное заседание, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом (уведомления в деле). 

01.07.2024 от заявителя поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя. 

В порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документ приобщен к материалам дела.

Ранее от заинтересованного лица в материалы дела был представлен отзыв на заявление. Из текста отзыва следует, что заинтересованное лицо не согласно с заявленными требованиями. Указано на то, что в перезаключении договоров аренды спорных земельных участков без проведения торгов конкурсному управляющему было отказано, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договорам аренды, а именно наличие у Общества задолженности по арендным платежам.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.08.2011 года между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельные участки сельскохозяйственного назначения (пашни) для ведения сельскохозяйственного производства, являющиеся муниципальной собственностью Лебяжьевского района: а именно:

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020101:356, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, с. Плоское, в границах муниципального образования Плосковского сельсовета площадью 4622000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:000000:427, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, д. Кукушкино, в границах муниципального образования Камышинского сельсовета площадью 10293000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020801:15, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, примерно в 2 км. по направлению на запад от д. Кукушкино площадью 2400000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020501:198, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, с. Лебяжье-1, в границах муниципального образования Перволебяжьевского сельсовета площадью 1240000 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора установлено, что срок действия договора с 29.08.2011 года по 25.12.2016 .

25.12.2016 между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключено Дополнительное Соглашение к Договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16 от 29.08.2011 года, согласно которому срок действия договора продлен - Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора с 26.12.2016 г. по 25.12.2020 г. 

09.11.2011 между Администрацией Лебяжьевского района и ООО «Луч», был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 , согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельный участок сельскохозяйственного назначения (пашни) для ведения сельскохозяйственного производства, являющиеся муниципальной собственностью Лебяжьевского района: общей площадью 10800000 кв.м., с кадастровым номером 45:10:000000:0433, местоположение: Курганская область, Лебяжьевский район, д. Песьяное, в границах муниципального образования Лопатинского сельсовета. 

Согласно п. 1.2 договора установлено, что срок действия договора с 09.11.2011 по 25.12.2016. 

25.12.2016 года между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 09.11.2011 года, согласно которому срок действия договора продлен - Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора с 26.12.2016 по 25.12.2020. 

Пунктами 6.2 договоров аренды №16 от 29.08.2011 и №20 от 09.11.2011 установлено, что договоры могут быть расторгнуты по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.

В п. 4.1. вышеуказанных договоров аренды указано на то, что арендодатель имеет право:

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

- досрочно прекращать право аренды при: 

нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче;

не внесении арендной платы более двух месяцев по истечении установленного договором срока платежа;

не подписании дополнительных соглашений к договору;

в случаях нарушения других условий настоящего договора; 

- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора; .

- изменять арендную плату:

в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка;

при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Лебяжьевского района, определяющих Исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения;

- изъять земельный участок для муниципальных и общественных нужд; 

Согласно п. 4.2. договора арендодатель обязан:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора;

-     не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего договора и земельному законодательству РФ;

-     при изменении арендной платы своевременно информировать об этом Арендатора; 

-  содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для муниципальных и общественных нужд.

-  зарегистрировать договор, в Управлении. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2023 (резолютивная часть) по делу № А34-3459/2022 общество с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом),  открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

27.10.2023 Администрацией Лебяжьевского муниципального округа было принято решение о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №16 от 29.08.2011 и № 20 от 09.11.2011, в связи с истечением срока действия указанных договоров, выраженного:

-     в Уведомлении от 27.10.2023 №62-02856/23 о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 29.08.2011, 

-     в Уведомлении от 27.10.2023 №62-02855/23 о расторжении договора аренды земельного участка №20 от 09.11.2011. 

ООО «Луч» с указанными решениями Администрации Лебяжьевского муниципального округа не согласился и 15.11.2023 в адрес арендодателя направил возражение (обращение), так как считает, что срок действия договоров аренды №16 от 29.08.2011 года №20 от 09.11.2011 не истек, так как по истечении срока после 25.12.2020 ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления указанных договоров аренды.

12.12.2023 от арендодателя Администрации Лебяжьевского муниципального округа поступил ответ №62-03327/23 на возражение (обращение) ООО «Луч», направленное арендатором от 15.11.2023. 

В данном ответе №62-03327/23 от 12.12.2023 арендодатель сообщил, что из разъяснений, изложенных в п.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 года №16 «О свободе договора и ее пределах» следует, что п.2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенных срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. 

Также в данном уведомлении указано, что после истечения трех месяцев со дня получения арендатором уведомлений от 27.10.2023 №62-02856/23 и 27.10.2023 №62-02855/23 договор аренды земельного участка №16 от 29.08.2011, договор аренды земельного участка №20 от 09.11.2011 будут расторгнуты.

19.12.2023 ООО «Луч» обратился к арендодателю Администрации Лебяжьевского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для ведения сельскохозяйственного производства:

-   с кадастровым номером 45:10:000000:433, площадью 10800000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, д. Песьяное, в границах Муниципального образования Лопатинского сельсовета;

-   с кадастровым номером 45:10:020101:356, площадью 4622000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, с. Плоское, в границах Муниципального образования Плосковского сельсовета;

-   с кадастровым номером 45:10:000000:427, площадью 10293000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, д. Кукушкино, в границах Муниципального образования Камышинского сельсовета;

-   с кадастровым номером 45:10:020801:15, площадью 2400000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, д. Кукушкино, участок примерно в 2 км по направлению на запад от ориентира д. Кукушкино, расположенного за пределами участка;

-   с кадастровым номером 45:10:020501:198, площадью 1240000 кв.м, категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курганская обл, Лебяжьевский район, с. Лебяжье-1, в границах Муниципального образования Перволебяжьевского сельсовета;

21.12.2023 арендодатель Администрация Лебяжьевского муниципального округа получила указанные заявления от арендатора ООО «Луч», что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами.

Как указал заявитель в своем заявлении, Администрация Лебяжьевского муниципального округа указанные заявления оставила без рассмотрения, так как в адрес арендатора ООО «Луч» не направлено никакого ответа (решения) на заявление о предоставлении ООО «Луч» земельных участков в аренду без проведения торгов, в срок предусмотренный п 5 ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, в материалах дела имеется ответ заинтересованного лица на обращение конкурсного управляющего ООО «Луч», датированный 29.12.2023 исх. 62-03487/23, в котором заявителю, со ссылкой на статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщено, что после истечения трех месяцев со дня получения арендатором уведомлений от 27.10.2023 года № 62-02855/23 и № 62-02856/23, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16 от 29.08.2011 и договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 09.11.2011 будут расторгнуты по инициативе арендодателя. 

Заявитель, не согласившись с указанными выше уведомлениями, действиями об отказе в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок обратился в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными (незаконными). 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Из приведенной выше нормы следует, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. 

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Как следует из материалов дела, оспариваемый отказ принят заинтересованным лицом в пределах предоставленных полномочий, что заявителем не оспаривается.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). 

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как уже было указано и из материалов дела следует, что 29.08.2011 между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельные участки сельскохозяйственного назначения (пашни) для ведения сельскохозяйственного производства, являющиеся муниципальной собственностью Лебяжьевского района: а именно:

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020101:356, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, с. Плоское, в границах муниципального образования Плосковского сельсовета площадью 4622000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:000000:427, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, д. Кукушкино, в границах муниципального образования Камышинского сельсовета площадью 10293000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020801:15, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, примерно в 2 км. по направлению на запад от д. Кукушкино площадью 2400000 кв.м;

-   земельный участок с кадастровым номером 45:10:020501:198, находящийся по адресу: Курганская область, Лебяжьевский район, с. Лебяжье-1, в границах муниципального образования Перволебяжьевского сельсовета площадью 1240000 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора установлено, что срок действия договора с 29.08.2011 года по 25.12.2016 .

25.12.2016 между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16 от 29.08.2011 года, согласно которому срок действия договора продлен - Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора с 26.12.2016 г. по 25.12.2020 г. 

09.11.2011 между Администрацией Лебяжьевского района и ООО «Луч», был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 , согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду без права последующего выкупа земельный участок сельскохозяйственного назначения (пашни) для ведения сельскохозяйственного производства, являющиеся муниципальной собственностью Лебяжьевского района: общей площадью 10800000 кв.м., с кадастровым номером 45:10:000000:0433, местоположение: Курганская область, Лебяжьевский район, д. Песьяное, в границах муниципального образования Лопатинского сельсовета. 

Согласно п. 1.2 договора установлено, что срок действия договора с 09.11.2011 по 25.12.2016. 

25.12.2016 года между Администрацией Лебяжьевского района (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 09.11.2011 года, согласно которому срок действия договора продлен - пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Срок действия договора с 26.12.2016 по 25.12.2020. 

Пунктами 6.2 договоров аренды №16 от 29.08.2011 и №20 от 09.11.2011 установлено, что договоры могут быть расторгнуты по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.

Учитывая, что спорные договоры аренды № 16 от 29.08.2011 и № 20 от 09.11.2011 были заключен без проведения торгов до 01.03.2015 (до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ изменений в Земельный кодекс Российской Федерации) и условия договоров не исключали его пролонгации на неопределенный срок, что по истечении срока действия договора (после 25.12.2020) в отсутствие возражений со стороны арендодателя Общество продолжило пользоваться арендуемыми земельными участками, суд квалифицирует данные договоры как возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из системного толкования указанных норм следует, что при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. 

В абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. 

27.10.2023 Администрацией Лебяжьевского муниципального округа было принято решение о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения №16 от 29.08.2011 и № 20 от 09.11.2011, в связи с истечением срока действия указанных договоров, выраженного:

-     в Уведомлении от 27.10.2023 №62-02856/23 о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 29.08.2011, 

-     в Уведомлении от 27.10.2023 №62-02855/23 о расторжении договора аренды земельного участка №20 от 09.11.2011. 

Факт получения ООО «Луч» 02.11.2023 уведомлений о расторжении договоров аренды подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении заказной корреспонденции (в деле).

В рассматриваемом случае, поскольку арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 27.10.2023 №62-02856/23 о расторжении договора аренды земельного участка №16 от 29.08.2011 и уведомление от 27.10.2023 №62-02855/23 о расторжении договора аренды земельного участка №20 от 09.11.2011, то требование п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может считаться соблюдённым.

ООО «Луч» с указанными решениями Администрации Лебяжьевского муниципального округа не согласился и 15.11.2023 в адрес арендодателя направил возражение (обращение), так как считает, что срок действия договоров аренды №16 от 29.08.2011 года №20 от 09.11.2011 не истек, так как по истечении срока после 25.12.2020 ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления указанных договоров аренды.

12.12.2023 от арендодателя Администрации Лебяжьевского муниципального округа поступил ответ №62-03327/23 на возражение (обращение) ООО «Луч», направленное арендатором от 15.11.2023. 

В данном ответе №62-03327/23 от 12.12.2023 арендодатель сообщил арендатору, что после истечения трех месяцев со дня получения арендатором уведомлений от 27.10.2023 № 62-02855/23, № 62-02856/23, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16 от 29.08.2011 и договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 09.11.2011 будут расторгнуты по инициативе арендодателя. 

Как указано выше, договоры аренды №16 от 29.08.2011 года №20 от 09.11.2011 заключены на зеленные участки сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения относятся к категории недвижимого имущества.

Таким образом, руководствуясь п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как уже было отмечено, в ответе арендодателя №62-03327/23 от 12.12.2023, также указано на то, что по истечении трех месяцев со дня получения арендатором уведомлений от 27.10.2023 № 62-02855/23, № 62-02856/23, договор аренды земельных участков будут расторгнуты.

Факт получения ООО «Луч» 02.11.2023 уведомлений о расторжении договоров аренды подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении заказной корреспонденции (в деле).

Следовательно, исчисление срока предупреждения арендатора о прекращении договоров аренды № 16 от 29.08.2011, № 20 от 09.11.2022, заключенных на неопределённый срок начинает исчисляться с 02.02.2024 до 02.02.2024.

Таким образом, руководствуясь абз. 2. п.2 ст. 610 ГК РФ арендодатель имел право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды после 02.02.2024.

Вместе, с тем гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, с арендатором, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. 

19.12.2023 ООО «Луч» обратился к арендодателю Администрации Лебяжьевского муниципального округа с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в аренду без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для ведения сельскохозяйственного производства.

21.12.2023 арендодатель Администрация Лебяжьевского муниципального округа получила указанные заявления от арендатора ООО «Луч», что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами.

В материалах дела имеется ответ заинтересованного лица на обращение конкурсного управляющего ООО «Луч», датированный 29.12.2023 исх. 62-03487/23, в котором заявителю, со ссылкой на статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщено, что после истечения трех месяцев со дня получения арендатором уведомлений от 27.10.2023 года № 62-02855/23 и № 62-02856/23, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 16 от 29.08.2011 и договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 20 от 09.11.2011 будут расторгнуты по инициативе арендодателя. 

В обоснование заявленного требования, заявитель ссылается на наличие договорных отношений применительно к спорному земельному участку, что, по мнению заявителя дает ему право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Также заявитель указывает, что право аренды земельного участка необходимо ему в целях надлежащего формирования конкурсной массы, то есть для дальнейшей перепродажи либо передачи в субаренду. При этом, по утверждению заявителя, наличие задолженности по арендным платежам не является законным основанием для отказа в заключение нового договора аренды земельного участка. 

В своем отзыве и в ходе судебного разбирательства представитель Администрация Лебяжьевского муниципального округа пояснила, что в перезаключении договоров аренды спорных земельных участков без проведения торгов конкурсному управляющему было отказано, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договорам аренды, а именно наличие у Общества задолженности по арендным платежам, в том числе в размере 491 778 руб. взысканной решением  Арбитражного суда от 28.02.2022 по делу №А34-20616/2021 и задолженности в размере 284 480 руб. взысканной решением  Арбитражного суда от 25.06.2018 по делу №А34-3795/2018.

В силу части 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве. 

Таким образом, к спорным правоотношениям не подлежат применению часть 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем наличие задолженности ООО «Луч» в рамках аренды земельных участков не имеет правового значения, поскольку указанное обстоятельство не квалифицируется земельным законодательством, как основание для отказа в заключении нового договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. 

Однако, несмотря на вышеназванные ссылки Администрации Лебяжьевского муниципального округа, отказ в заключении договора аренды на новый срок суд полагает правомерным в силу следующего.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю. 

В развитие указанных конституционных положений Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю и принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков. 

Федеральным законом от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" также предусмотрено, что одной из основных целей государственной аграрной политики является сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов, создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства (часть 2 статьи 5). 

Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 N 20 утверждена Доктрина продовольственной безопасности Российской Федерации, в соответствии с которой основными задачами обеспечения продовольственной безопасности независимо от изменения внешних и внутренних условий является, в том числе устойчивое развитие 9 производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, достаточное для обеспечения продовольственной независимости на основе принципов научно обоснованного планирования. 

Согласно данной доктрине в области производства сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия необходимо осуществить повышение урожайности сельскохозяйственных культур, сохранение, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, соблюдение технологий производства сельскохозяйственных культур, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых пахотных земель.

Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов. 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.09.2021 N 1907-О, такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Таким образом, из приведенных норм права, разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации следует, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает только арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка. 

Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи (новый договор аренды).

 Законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. 

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Курганской области от 26.05.2023 (резолютивная часть) по делу № А34-3459/2022 общество с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Последствия открытия конкурсного производства и полномочия конкурсного управляющего предусмотрены статьями 126, 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон №127-ФЗ). 

Из указанных норм права, а также статьи 2 Закона №127-ФЗ следует, что целью конкурсного производства являются прекращение дальнейшей хозяйственной деятельности предприятия, формирование конкурсной массы, проведение расчетов с кредиторами и ликвидация юридического лица.

Конкурсное производство не предполагает получение права аренды земельного участка на неопределенный срок для осуществления предпринимательской деятельности (сельскохозяйственное производство). 

Таким образом, предоставление в аренду Обществу земельного участка на новый срок, который признан банкротом, не обеспечит использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, а также платность использования земли. 

Такое предоставление также не соответствует целям и задачам конкурсного производства.

Обращаясь с указанный заявлением, конкурный управляющий ООО «Луч» ФИО1 также не представил доказательств наличия трудовых ресурсов, необходимых для осуществления сельскохозяйственного производства, доказательств несения необходимых расходов, содержания и обслуживания сельскохозяйственной техники, а также иных расходов, связанных с сельскохозяйственным производством. 

Также как не представлено заявителем доказательств несения необходимых расходов по закупке семенного фонда, содержания и обслуживания сельскохозяйственной техники, а также иных расходов, связанных с сельскохозяйственным производством. Как было сказано выше заявитель прямо признает, что приобретение прав аренды земельного участка необходимо ему в целях формирования конкурсной массы, то есть для дальнейшей перепродажи.

Судом учтено, что законодательное регулирование отношений предоставления в аренду публичных земельных участков обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. 

При этом истребуемое конкурсным управляющим право аренды земельного участка предполагает, в случае его приобретения, вместо осуществления сельскохозяйственной деятельности передачу этого права неопределенному кругу лиц в рамках конкурсного производства, что будет означать возможность приобретения права аренды земельного участка неопределенным кругом лиц вне рамок требований земельного законодательства.

Довод заявителя относительно того, что ответ Администрации Лебяжьевского муниципального округа от 29.12.2023 не содержал прямого отказа в заключении договоров аренды на новый срок, судом отклоняется, поскольку  отсутствии в  ответе ссылки на ст. 39.16 ЗК РФ не отменяет позицию Администрации изложенную в ответе.

Письменный ответ на обращение заявителем был получен. Оснований полагать, что Администрация бездействовала у суда не имеется. Заявитель не доказал, что данный ответ Департамента нарушает его права и законные интересы, создает препятствия для осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Совокупность установленных судом обстоятельств, исключает возможность предоставления участков в аренду заявителю на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ на новый срок.

Исходя из установленных в рассмотрения дела обстоятельств, на основании приведенных норм действующего законодательства, суд пришел к выводу о правомерности отказа заявителю в заключении новых договоров аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в установленном размере, относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

 

Судья

Е.Е. Пшеничникова