АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 августа 2021 года

Дело №

А05-790/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                            Сергеевой И.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «КП Очередь 2» ФИО1 (доверенность от 12.08.2021),

рассмотрев 19.08.2021 кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 по делу № А05-790/2020, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КП Очередь 4», адрес: 121614, Москва, ул. Крылатские холмы, д. 32, корп. 2, этаж 1, пом. 5, комната 15, офис 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к администрации муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,                          ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании недействительным расчета арендной платы в уведомлении Администрации от 11.11.2020                         № 04-01-08/8768 о размере арендной платы по договору от 26.04.2019                 № 12 812 000 аренды земельного участка ввиду недостоверности величины арендной платы, определенной в отчете о рыночной стоимости арендной платы от 05.10.2020 № КЗУ-06-19/11/Э об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды, подготовленном индивидуальным предпринимателем ФИО2 (10 332 000 руб. – за три года, 3 444 000 руб. – за один год) по основаниям, указанным в исковом заявлении; об установлении на период с 06.06.2019 (дата начала срока аренды) до момента окончания срока аренды (05.06.2022) по договору аренды размера арендной платы, в размере, установленном в заключении эксперта от 06.08.2020 № 009-ЭС-2020 подготовленном судебной оценочной экспертизой индивидуальным предпринимателем ФИО3, а именно: 

– размер арендной платы в год: 679 768 руб.; 

– размер арендной платы за три года: 2 039 304 руб. 

Требования изложены с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен предприниматель ФИО2

Решением от 18.02.2021 суд признал недействительным расчет арендной платы в уведомлении Администрации от 11.11.2020 № 04-01-08/8768 по договору аренды земельного участка от 26.04.2019 № 12 812 000. Установил на период с 06.06.2019 по 05.06.2022 по договору от 26.04.2019 № 12 812 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104167:1712 размер арендной платы в год – 1 497 000 руб.; размер арендной платы за три года –               4 491 000 руб.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.05.2021 названное решение оставлено без изменения.

Администрация, не согласившись с обжалуемыми судебными актами, обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении исковых требований. Администрация не согласна с результатами повторной экспертизы, поскольку эксперт принял понижающие стоимость коэффициенты, которые привели к уменьшению размера арендной платы. Кроме того, заявитель считает, что суд должен был критически подойти к анализу повторной экспертизы и принять во внимание положительное экспертное заключение НП «Саморегулируемая организация ассоциации магистров оценки» отчета предпринимателя ФИО2 об оценке.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором), признанным победителем аукциона, заключен договор от 26.04.2019 № 12 812 000 аренды земельного участка площадью 6663 кв.м с кадастровым номером 29:28:104167:1712, расположенный по адресу: Архангельская обл., городской округ Северодвинск, 

<

...> сроком с 06.06.2019 по 05.06.2022 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, цель предоставления: однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 21.05.2019. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за пользование земельными участками начисляется арендатору с 06.06.2019. 

Письмом от 26.08.2019 № 04-06-01/7449 Администрация известила Общество о размере арендной платы по договору – 10 332 000 руб. на три года и 3 444 000 руб. – на один год. 

Из уведомления следует, что размер арендной платы определен Администрацией на основе отчета от 17.06.2019 № КСЗУ-06-19/11 об оценке арендной платы при заключении договоров аренды, составленного оценщиком – предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации. 

Общество с расчетом Администрации не согласилось, усомнившись в достоверности величины арендной платы, определенной в указанном отчете, в связи с чем претензией от 25.12.2019 № 12-19/12 просило пересчитать размер арендной платы по договору. 

Поскольку Администрация оставила претензию без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание выводы назначенной по делу судебной экспертизы, счел заявленные требования обоснованными. 

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции. 

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего. 

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации  (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, и при определении размера арендной платы стороны не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.

Учитывая, что спорный земельный участок в рассматриваемый период относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и к нему применяется регулируемая арендная плата, суды первой и апелляционной инстанций в силу указанных норм права признали правомерным применение в расчете арендной платы постановление Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп (с учетом последующих изменений), которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок).

Согласно пункту 13.2 указанного Порядка ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», определяется на основе рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Поскольку в соответствии с нормативно-правовым актом размер арендной платы по договору аренды, заключенному между сторонами, подлежит определению исходя из рыночной стоимости права аренды, а Общество не согласно с величиной арендной платы, определенной оценщиком - предпринимателем ФИО2 по заказу Администрации, судом первой инстанции по ходатайству истца в целях определения величины арендной платы за земельный участок назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3.

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд, по ходатайству Администрации, в порядке части 2 статьи 87 АПК РФ назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «АльПрофи» ФИО4. 

По результатам повторной экспертизы экспертом представлено экспертное заключение от 28.12.2020 № Э-350/2020, которым годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 установлен в сумме 1 497 000 руб.  

Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ эксперт предупрежден.

Суд апелляционной инстанции отметил, что процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена (статьи 82, 83, 87 АПК РФ), заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, не содержит каких-либо противоречий, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем суд первой инстанции верно признал его допустимым доказательством по делу.

Поскольку определенный по результатам повторной судебной экспертизы размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:28:104167:1712 значительно меньше размера ежегодной арендной платы, определенного для того же земельного участка отчетом от 05.10.2020               № КЗУ-06-19/11/Э, суды пришли к выводу об удовлетворении требований истца о признании недействительным расчета и определении размера арендной платы по договору аренды от 26.04.2019 № 12 812 000 по результатам повторной судебной экспертизы.

Доводы Администрации относительно неверного подбора экспертом объектов-аналогов и использования корректирующих коэффициентов были исследованы судами и мотивированно ими отклонены, в том числе со ссылкой на имеющиеся в материалах дела письменные пояснения эксперта.

В целом доводы кассационной жалобы признаются несостоятельными, поскольку не опровергают правильности принятых по делу судебных актов и не подтверждаются материалами дела. По существу, податель жалобы не согласен с результатами проведенной по делу повторной экспертизы. Между тем возражения Администрации были исследованы судами двух инстанций, получили правовую оценку. 

В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основаниями к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 по делу № А05-790/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Северодвинск» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева