АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

17 августа 2021 года

Дело №

А55-1431/2021

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2021 года. Полный текст решения изготовлен 17 августа 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурносовой Г.А. 

рассмотрев 05-10 августа  2021 года   в судебном заседании дело по заявлению   Общества с ограниченной ответственностью "Интеркон"  

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

с участием третьих лиц - ФИО2, Общества с ограниченной ответственностью ГК «Базис» в лице конкурсного управляющего ФИО3, ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области, ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», ФИО4, Общества с ограниченной ответственностью ГК «БАГРУС», ФИО5, ФИО6

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности

при участии в заседании

от заявителя – ФИО7 доверенность от 10.02.2021

от заинтересованного лица – ФИО8 доверенность от   29.12.2020

от третьих  лиц – не явились

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Интеркон" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным  отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенного в сообщении от 05.11.2020 № 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12 и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Интеркон" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО Группа компаний «Базис» к ООО "Интеркон" на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - управление,  регистрирующий орган, заинтересованное лицо) возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены в порядке ст. 123 АПК РФ. 

ФИО2, Общество с ограниченной ответственностью ГК «Базис» в лице конкурсного управляющего ФИО3 поддерживают позицию заявителя по основания, изложенным в отзывах.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 13 часов 05 минут 10 августа 2021 года в порядке ст. 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

            Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2017  по делу №А55-5289/2017 ООО ГК «Базис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

           При рассмотрении дела № А55-5289/2011 о признании ООО ГК «Базис» несостоятельным (банкротом) применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

            14.08.2020  ООО «Интеркон» и ООО ГК «Базис» обратились в управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

           В качестве правоустанавливающего документа в управление представлен договор купли-продажи от 13.08.2020  № 1, заключенный по результатам торгов в форме публичного предложения между конкурсным управляющим ООО ГК "Базис" и ООО «Интеркон», согласно которому, ООО «Интеркон» приобретает право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:182, расположенных по адресу: Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, улица Коммунистическая, д. 12.

          Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области согласно сообщению от 05.11.2020 № 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, отказано в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12

          Оспариваемый отказ управление считает законным, ссылаясь на следующие обстоятельства. Исходя из положений ст.ст. 201.1., 201.10., 201.12-1 Закона о банкротстве, при вынесении судом определения о применении при банкротстве должника правил о банкротстве застройщика, конкурсный управляющий обязан направить в публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (Фонд) документы, необходимые для принятия решения о целесообразности (нецелесообразности) финансирования завершения строительства соответствующих объектов.

         В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства данный объект при принятии Фондом решения о финансировании завершения его строительства по заявлению Фонда о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объекты незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, передается арбитражным судом Фонду.

         При принятии Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объекта конкурсный управляющий обязан организовать и провести  собрание участников строительства, на которое вынести вопросы о погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу; о погашении их требований путем передачи ими жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений; о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, при наличии возможности привлечения такого лица. Названные положения применятся независимо от даты возбуждения соответствующих дел о банкротстве.

         Таким образом, при применении в деле о банкротстве норм, регулирующих вопросы банкротства застройщиков, общие правила, регулирующие вопросы продажи имущества должника, являющегося предметом залога, применяются только в случае, когда собранием участников строительства приняты отрицательные решения по указанным выше вопросам.

        При этом, с учетом положений ст.ст. 18.1., 138 Закона о банкротстве, начальная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов в любом случае должны определяться конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества, в то время как участники строительства, права которых определены договорами участия в долевом строительстве, согласно ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» являются залогодержателями в отношении соответствующих объектов.

          В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Соответствующий объект подлежит продаже посредством публичного предложения только в случае, если кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися не воспользуется правом оставить предмет залога за собой.

          Однако в данном случае какие-либо сведения о принятии собранием участников строительства каких-либо решений по названным выше вопросам отсутствуют. Начальная цена продаваемого имущества, порядок и условия проведения торгов определены лишь ООО «ПФО Траст» и его правопреемником ФИО2, иные залогодержатели отчуждаемого имущества решения по данным вопросам не принимали. Сведений о направлении залоговым кредиторам в предусмотренном ст. 138 Закона о банкротстве порядке предложений оставить предмет залога за собой не имеется.

          Кроме того, в нарушение ст. 110 Закона о банкротстве, представленный договор купли-продажи не содержал ограничений, зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825 (помимо обременении в виде ипотеки в ЕГРН содержатся также сведения о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543).

         Указанные обстоятельства явились  основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода к ООО «Интеркон» права собственности в отношении спорных земельного участка и объекта незавершенного строительства.

         Доводы заявителя  о том, что ипотека спорных объектов в отношении участников строительства является последующей, в связи с чем, предпочтение при определении начальной цены предмета залога, порядка и условия проведения торгов должны отдаваться предшествующему залогодержателю ООО «ПФО Траст» и его правопреемнику ФИО2 управление считает не основанными на законе,  ошибочными, поскольку сделаны без учета положений ст.ст. 13, 15 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и наличия предусмотренного названными нормами согласия ОАО «Ак Банк» (правопреемниками которого по обеспеченному залогом требованию последовательно являлись ООО «ПФО Траст» и ФИО2) на соответствующее удовлетворение своих требований.

         Доводы заявителя  об отсутствии необходимости указания в договоре купли-продажи имеющихся ограничений в связи с тем, что ипотека прекратилась в связи с продажей имущества, а запрет на осуществление регистрационных действий - в связи с признанием должника банкротом, управление считает не основанными на законе, поскольку исходя из положений ст.ст. 352, 551 ГК РФ, ст.201.15-2 Закона о банкротстве, залог прав застройщика на земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства, прекращается только со дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущества к приобретателю, а документы, необходимые для государственной регистрации прекращения запрета на осуществление регистрационных действий, в орган регистрации прав в предусмотренном законом порядке не поступали.

          Управление также считает противоречащим требованиям Закона о банкротстве довод истца о возможности продажи имущества в связи с тем, что предусмотренные данным Законом решения собрания участников строительства по вопросам о погашении их требований путем передачи объекта незавершенного строительства созданному ими жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу; о погашении их требований путем передачи ими жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений; о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, при наличии возможности привлечения такого лица, не были приняты в связи с отсутствием кворума.

          Ссылаясь на положения  ст.ст. 201.1., 201.10., 201.12-1, 201.15.-2-2 Закона о банкротстве, управление указывает на то, что ссылки заявителя  на прекращение договоров участия в строительстве в связи с началом выплат Фондом возмещения участникам строительства не могут быть положены в обоснование законности совершенной сделки, поскольку каких-либо доказательств такого прекращения на момент совершения сделки купли-продажи истцом не приводится.

        Заявитель в обоснование заявленных требований считает оспариваемый отказ несоответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, ссылаясь в том числе на материалы судебной практики и принятые судом  решения по обособленным спорам в деле о банкротстве №А55-5289/2017.

         Из материалов дела усматривается, что в соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 28.06.2018  № 2817584 конкурсным управляющим ООО ГК «Базис» на 17.07.2018 было  назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

        В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 20.07.2018 № 2883306 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 17.07.2018, не состоялось по причине отсутствия кворума.

        В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 03.10.2018  № 3091604 конкурсным управляющим ООО ГК «Базис» на 17.10.2018  назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному  участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

        В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 19.10.2018  № 3139914 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 17.10.2018, не состоялось по причине отсутствия кворума.

        В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 29.11.2018  № 3261093 конкурсным управляющим ООО ГК «Базис» на 14.12.2018  назначено собрание участников строительства с повесткой дня: Обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

         В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ от 17.12.2018  № 3318317 собрание участников строительства ООО ГК "Базис", назначенное на 14.12.2018,  не состоялось по причине отсутствия кворума.

        Таким образом, в деле №А55-5289/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК «Базис» участниками строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

        Согласно п. 1 ст. 201.13 Закона о банкротстве конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке, предусмотренном статьей 201.9 настоящего Федерального закона в случае, если:

1)не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении),  предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, в  соответствии со статьями 201.10 и 201.11 настоящего Федерального закона;

2)не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, указанное в статье 201.15-1 настоящего Федерального закона.

         Определения о передаче незавершенного строительством объекта в деле №А55-5289/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК «Базис» не принимались.

         Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 N 4 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по смыслу пункта 2 статьи 124 Закона о банкротстве по истечении установленного законом срока конкурсное производство может быть продлено судом в исключительных случаях с целью завершения конкурсного производства.

        Определением арбитражного суда Самарской области от 24 октября 2019 года по делу А55-5289/2017 продлен срок конкурсного производства в отношении ООО ГК «Базис» на три месяца. Таким образом, конкурсным управляющим совершены действия, направленные на расчеты с кредиторами ООО ГК «Базис», в т.ч. с участниками строительства и доводы управления об отсутствии решений собрания участников строительства, суд находит  необоснованными.

         При рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК «Бизис» установлены  следующие факты (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2020  по делу А55-5289/2017).

         Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12, находится в залоге у ФИО2, являющегося правопреемником ООО «ПФО Траст».

         На основании определения Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2017 по делу №А55-5289/2017, с учетом определения суда от 27.12.2017 об исправлении опечатки, в реестр требований кредиторов ООО ГК «Базис» включено требование ООО ПФО «Траст» в размере 216 638 627,94 руб. в состав требований кредиторов четвертой очереди, как обеспеченные залогом.

         Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.06.2020 произведена замена ПАО «ПФО ТРАСТ» по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО ГК «Базис» на его правопреемника ФИО2

        Обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу ОАО «АктивКапитатБанк» согласно выписки из ЕГРН от 13.07.2017 зарегистрированы 07.05.2013, 02.08.2013, 07.10.2013, 13.03,2014, 31.07.2014.

       Обременения  объекта недвижимости  в  виде  ипотеки  в  пользу  участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве зарегистрированы 23.09.2014.

        Таким образом, ипотека в пользу участников долевого строительства в силу ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (далее - Закона об ипотеке) является последующей ипотекой.

        В соответствии со ст. 46 Закона об ипотеке, требования залогодержателя но последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

         В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

         Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

         Залоговым кредитором, имеющим право определять порядок проведения торгов в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825 и земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, расположенных по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12,  является ФИО2 (правопреемник ООО «ПФО Траст»).

         02.04.2020 залоговым кредитором ФИО2 в адрес конкурсного управляющего ФИО3 представлено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества ООО ГК «Базис».

         17.04.2020 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение № 4920389 о предоставлении в адрес конкурсного управляющего Порядка продажи имущества, находящегося в залоге у ФИО2  с  Положением о продаже имущества ООО ГК «Базис».

         Фонд и (или) участники строительства в установленный законом срок не обратились в арбитражный суд за разрешением разногласий.

         Торги по продаже земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии с предоставленным Положением о продаже имущества были назначены на 18.05.2020, на 01.07.2020 (повторные), которые не состоялись по причине отсутствия заявок.

         30.07.2020 вышеуказанный объект реализован с торгов в форме публичного предложения, определен победитель торгов, с которым заключен договор купли-продажи имущества.

         Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» письмом от 30.12.2019 исх. № 08-10029-70В уведомила конкурсного управляющего ООО ГК «Базис» о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов и выплате возмещения    гражданам в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.2017  № 218-ФЗ.

         В соответствии с Законом № 218-ФЗ на основании решения наблюдательного совета Фонда осуществлены выплаты возмещения участникам строительства по договорам долевого участия (соответствующая информация имеется в распоряжении управления).

        Согласно п. 3 ст. 201.13 Закона о банкротстве в целях произведения расчетов в соответствии с настоящей статьей требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В указанном случае договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения, считаются прекращенными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

        Исходя из изложенного,  доводы управления о необходимости согласования цены, порядка, сроков и условий реализации имущества с участниками строительства, суд находит  необоснованными.

        В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку".

         Таким образом, сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил,  становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке. Доказательств признания торгов недействительными  материалы дела не содержат.

         Поскольку в установленном порядке торги и заключенная по их итогам сделка не оспорены и недействительными не признаны, а регистратор не вправе оценивать сделку на предмет ее недействительности по основаниям оспоримости, то причины, по которым был осуществлен отказ в государственной регистрации права управлением Росреестра следует признать не основанными на  законе.

         Данный вывод согласуется со сложившейся судебной практикой, в частности, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.03.2018 N Ф06-30845/2018 по делу N А57-21826/2017.

         Исходя из изложенного, доводы управления об отсутствии сведений о направлении залоговым кредиторам предложения оставить предмет залога за собой, суд находит необоснованными.

          По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний (статья 352 ГК РФ, статья 138 Закона о банкротстве, Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368). 

          В силу пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве последствиями признания должника  несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

         Согласно пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

         В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона,  путем проведения открытых торгов (п. 3).

         При реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), путем проведения открытых торгов согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

         Данный вывод подтверждается положениями п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в котором прямо предусмотрено, что получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

          В силу ч. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

         В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» по смыслу абзаца девятого п.1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

         При применении данной нормы судам надлежит учитывать, что в силу п. 1 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, установленных Законом о банкротстве.

         Нормы Закона о банкротстве содержат специальные правила о порядке и условиях реализации имущества должника (банкрота), которые имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

         Таким образом, доводы управления о наличии в ЕГРН запрета на совершение регистрационных действий являются необоснованными.

         Как изложено выше, Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» уведомила конкурсного управляющего ООО ГК «Базис» о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов и выплате возмещения гражданам в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ. В соответствии с Законом №218-ФЗ на основании решения наблюдательного совета Фонда осуществлены выплаты возмещения участникам строительства по договорам долевого участия.

         Согласно п. 3 ст. 201.13 Закона о банкротстве в целях произведения расчетов в соответствии с настоящей статьей требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику  преобразовываются в денежные требования со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите нрав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В указанном случае договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения, считаются прекращенными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.

         Таким образом,  доводы управления о необходимости указания в договоре купли-продажи на наличие обременении, суд находит  необоснованными.

         Правовая позиция суда  находит подтверждение в материалах   судебной практики, в т.ч. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 мая 2021 года по делу А55-13115/2020.

         Следует отметить, что управлением не учтены судебные акты по результатам рассмотрения обособленных споров в деле №А55-5289/2017: 

- определение Арбитражного суда Самарской области от 24 декабря 2020 года по делу А55-5289/2017 об отказе в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО ГК «Базис» и договора купли-продажи от 13.08.2020 № 1, заключенного ООО ГК «Базис» с ООО «Интеркон» по результатам торгов; 

- определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 года по делу №А55-5289/2017 о прекращении производства по апелляционной жалобе ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» на определение Арбитражного суда Самарской области от 24 ноября 2020 года об отказе в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о признании недействительными торгов по реализации имущества;

- определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 года по делу А55-5289/2017 об отказе в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства) о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО ГК «Базис» на земельные участки, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО ГК «Базис», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенных по адресу: город Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания по улице Коммунистической,  дом   12   (секция      1Б,   1А),   кадастровый   номер   земельного   участка 63:09:0201058:543; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- определение Арбитражного суда Самарской области от 25 мая 2021 года об отказе в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о разрешении разногласий по вопросу продажи залогового имущества должника.

        При таких обстоятельствах, суд  приходит к выводу о несоответствии закону отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенного в сообщении от 05.11.2020 № 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12, и следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месячного срока по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Интеркон" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО Группа компаний «Базис» к ООО "Интеркон" на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

         Расходы по уплате государственной пошлины  в размере 3000 руб. согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с заинтересованного лица   в пользу заявителя. 

       Выдать заявителю справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной по платежному поручению от 18.01.2021 №19  госпошлины в сумме 3000 руб. 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенный в сообщении от 05.11.2020 № 63/009/300/2020-9165 63/009/300/2020-9172, в государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0201058:543, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месячного срока по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Интеркон" путем осуществления регистрации перехода права собственности от ООО Группа компаний «Базис» к ООО "Интеркон" на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:543 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1825, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Тольятти, г. Тольятти, Комсомольский район, юго-западнее здания, ул. Коммунистическая, д. 12.

       Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в размере 3000 руб.

       Выдать заявителю справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной по платежному поручению от 18.01.2021 №19  госпошлины в сумме 3000 руб. 

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1