АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ 

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  

РЕШЕНИЕ

 арбитражного суда первой инстанции 

«

Дело № А38-4920/2024

г. Йошкар-Ола

25» марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 25 марта 2025 года.  

Арбитражный суд Республики Марий Эл  

в лице судьи Щегловой Л.М. 

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Гу- сейновой П.М.  

рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к ответчику акционерному обществу «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки с участием представителей:  

от истца – ФИО1 по доверенности, от ответчика – ФИО2 по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, к ответчику, акционерному обществу «Тандер», о взыскании долга по арендной плате по договору субаренды № ЧбФ/13510/21 от 16.04.2021 за период с 16.04.2024 по 17.09.2024 в сумме 150997 руб., неустойки за период с 16.04.2024 по 17.09.2024 в размере 5022 руб. 72 коп. и, начиная с 18.09.2024, по день фактической уплаты долга.  

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды от 16.04.2021 о сроке внесения арендной платы за пользование нежилым помещением.  

Так, по утверждению общества, во исполнение пункта 5.2.2 договора аренды письмом № 2 от 15.01.2024 арендодатель уведомил ответчика об увеличении с 16 апреля 2024 года размера постоянной части арендной платы на индекс потре- 

бительских цен и необходимости внесения арендной платы в размере 397454 руб. в месяц.  

Однако АО «Тандер» арендую плату вносило без учета индексации, в связи с чем, по мнению истца, у арендатора образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за период с 16.04.2024 по 17.09.2024.  

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 454, 486, 614 ГК РФ (т.1, л.д. 6-7, т.2, л.д. 107-108).  

В судебном заседании истец поддержал требования в уточненном размере, заявил о доказанности передачи помещений ответчику во временное пользование, о нарушении им сроков внесения арендной платы. Участник спора полагал, что в силу положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2022 № 66, арендодатель был вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в результате корректировки на процент индексации. Дополнительно сообщил, что арендатор своевременно оплачивает постоянную часть арендной платы в сумме 370000 руб. в месяц, просрочки не имеется (протокол и аудиозапись судебного заседания от 11.03.2025).  

Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования не признал.  

По существу спора пояснил, что условиями договора аренды, заключенного сторонами, не предусмотрено право арендодателя на одностороннее повышение постоянной части арендной платы. Так, пунктом 5.2.2 договора аренды определено, что не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема- передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендатор обязуется направить субарендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.  

Также обществом отмечено, что в пункте 6.1 договора истец и ответчик установили, что любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.  

Соответственно, по утверждению ответчика, из условий договора следует, что размер арендной платы может быть изменен только после подписания сторонами соглашения, а предъявление требования о взыскании денежной суммы в виде разницы между увеличенной ставки постоянной части арендной и действующей ставки постоянной части арендной платы является необоснованным (т.2, л.д. 97-98, протокол и аудиозапись судебного заседания от 11.03.2025).  

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым в удовлетворении иска отказать по следующим правовым и процессуальным основаниям.  

Из материалов дела следует, что 16 апреля 2021 года истцом, обществом с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт» (субарендодателем), и ответчиком, акционерным обществом «Тандер» (субарендатором), заключен договор  

субаренды нежилого помещения № ЧбФ/13510/21, по которому истец обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое имущество: часть здания 1 (ЧЗ 1), общей площадью – 653,6 кв.м., расположенного на 1-ом этаже здания с кадастровым номером 12:05:0302005:1116, по адресу: 

<

...>, а субарендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных разделом 5 договора (т.1, л.д. 13-41).  

При этом арбитражным судом установлено, что указанное в договоре недвижимое имущество принадлежит субарендодателю на праве аренды по договору аренды от 04.12.2020 (л.д. 112-115).  

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 ГК РФ).  

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила о договоре аренды здания.  

Договор оформлен путем составления одного документа с приложениями, являющимися неотъемлемыми частями договора, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.  

Договор заключен с 16 апреля 2021 года по 30 мая 2030 года (пункт 1.4). 

По смыслу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента проведения государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды сторонами исполнено, что подтверждается отметкой на договоре Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права, номер реги-страции 12:05:0302005:1116-12/060/2021-9 от 03.06.2021 (т.1, л.д. 41).  

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 ста-тьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).  

По правилам статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.  

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче недвижимого имущества – части здания в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 18.05.2021 (т.1, л.д. 40, оборотная сторона).  

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,  

подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).  

Приемопередаточный акт подписан истцом и ответчиком 18 мая 2021 года, с этого дня обязательство арендодателя считается исполненным. Факт непосредственного принятия имущества в аренду по акту субарендатором не оспаривался.  

На основании статей 309, 614, 654 ГК РФ у субарендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом.  

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 5.1 договора определено, что субарендатор обязуется уплачивать субарендатору в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит:  

- из постоянной части арендной платы: 

- из переменной части арендной платы до момента заключения субарендатором прямых договоров на коммунальные услуги;  

- платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы). 

Из пункта 5.2.1 договора от 16.04.2021 следует, что постоянная часть арендной платы в течение 2-х месяцев с даты подписания акта приема-передачи составляет 185000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения. Начиная с 3-го месяца аренды после подписания акта приема-передачи объекта, постоянная часть арендной платы составляет 370000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками (т.1, л.д. 19).  

Тем самым арендная плата определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически, ежемесячно (пункт 2 статьи 614 ГК РФ). Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между субарендатором и субарендодателем не имеется разногласий о размере базовой арендной платы.  

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по Российской Федерации по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды.  

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы субарендодатель обязуется направить субарендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.  

Во исполнение пункта 5.2.2 договора истец в адрес субарендатора направил письмо исх. № 02 от 15.01.2024 об увеличении с 16 апреля 2024 года постоянной части арендной платы по договору № ЧбФ/13510/21 от 16.04.2021 на 7,42% или на 27454 руб. в месяц. Таким образом, новый размер постоянной части арендной платы составил 397454 руб. без НДС в месяц (т.1, л.д. 42, 44).  

К указанному предложению был приложен проект дополнительного соглашения к договору аренды с соответствующими условиями (т.1, л.д. 43).  

В связи с тем, что ответчик не ответил на данное предложение, ООО «Рент Эсстейт» направило в адрес АО «Тандер» претензию об оплате задолженности за период с 16.04.2024 по 30.06.2024 в размере 68635 руб. (т.1, л.д. 45).  

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате не погасил и продолжает оплачивать постоянную часть арендной платы исходя из размера 370000 руб. и переменную часть согласно выставленным счетам, истец обратился в суд с настоящим иском.  

По утверждению истца, вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы арендатором не исполнено. Согласно расчету ООО «Рент Эстейт», на момент разрешения судебного спора, у субарендатора имеется долг по арендной плате за период с 16.04.2024 по 17.09.2024 в сумме 150997 руб. (т.2, л.д. 109-110).  

Ответчик полагает, что условиями заключенного договора субаренды от 16.04.2021 истцу право на одностороннее увеличение постоянной части арендной платы не предоставлено. При этом АО «Тандер» представлены платежные документы, подтверждающие внесение им арендной платы в 2024 году в размере, установленном договором (т.2, л.д. 120-131).  

Тем самым между участниками спора возникли разногласия о размере арендной платы по договору.  

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.  

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.  

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Пунктом 5.2.2 спорного договора от 16.04.2021 установлено, что не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по Российской Федерации по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы субарен- додатель обязуется направить субарендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.  

При этом из искового заявления и пояснений истца следует, что субарендо- датель толкует положения пункта 5.2.2 договора как обязанность арендатора по согласию на изменение размера арендной платы по предложению арендодателя при наступлении определенных условий.  

Между тем указанная позиция истца является юридически ошибочной. 

По смыслу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424 ГК РФ).  

В пункте 43 Постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.  

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в до- 

говор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.  

Истолковав условия заключенного участниками спора договора № ЧбФ/13510/21 от 16.04.2021 по правилам статьи 431 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что пункт 5.2.2 договора не устанавливает право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а лишь указывает на возможность внесения предложения о его изменении.  

Буквальное толкование пункта 5.2.2 договора от 16.04.2021 свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины постоянной части арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.  

Следовательно, истец не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы.  

При этом, вопреки доводам ООО «Рент Эстейт», инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств, являющихся основанием для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения о повышении размера арендной платы.  

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).  

В пункте 10 Постановления № 16 разъяснено, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон, выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.  

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, учитывая, что условие договора об изменении размера арендной платы не противоречит нормам права и подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки, арбитражный суд не находит правовых оснований для вывода о нарушении согласованными условиями договора баланса интересов сторон.  

Участники спора при заключении договора действовали по своей воле и в своем интересе, самостоятельно, под свою ответственность принимали необходимые решения, и оценивали все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств.  

Принимая во внимание, что условиями договора субаренды не предусмотрено право субарендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, и отсутствует достижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы в спорный период, арбитражный суд считает позицию истца о наличии у субарендатора долга в этот период необоснованной.  

Так, арбитражным судом установлено, что арендатор в период с 16.04.2024 по 17.09.2024 ежемесячно в сумме 370000 руб. перечислял истцу постоянную часть арендной платы, что подтверждается платежными документами и не оспаривалось субарендодателем в ходе рассмотрения дела (т.2, л.д. 120-131). Следовательно, субарендатор свои обязательства по договору субаренды исполнял надлежащим образом, в соответствии с условиями договора, задолженности на момент рассмотрения спора не имеется.  

При таких обстоятельствах арбитражный суд принимает решение об отказе ООО Рент Эстейт» о взыскании с ответчика долга в размере 150997 руб.  

В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании основного долга, не подлежит удовлетворению и требование о взыскании договорной неустойки.  

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в иске относятся на истца и возмещению не подлежат.  

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 марта 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2025 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.  

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В иске общества с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании долга в сумме 150997 руб., неустойки в размере 5022 руб. 72 коп. и неустойки по день фактической уплаты долга отказать.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.  

Судья Л.М. Щеглова