АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-1146/2016

г. Краснодар

06 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Жилье 2010» (ОГРН 1061515008202) – Халлаева Т.Р. (доверенность от 05.12.2016), в отсутствие представителей истца – администрации местного самоуправления города Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилье 2010» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.08.2016 (судья Коптева М.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу № А61-1146/2016, установил следующее.

Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Жилье 2010» (далее – общество, ООО «Жилье 2010»), в котором просила:

– взыскать с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 05.04.2015 в размере 8 215 251 рубля 37 копеек и пеню за несвоевременную оплату аренды в размере 1 480 391 рубля 51 копейки.

Решением от 01.08.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.10.2016, исковые требования удовлетворены полностью. Суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка от 14.04.2010 № 3289 «а» за пользование земельными участками, местоположением: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ул. Х. Мамсурова, ул. Барбашова, за период с 01.01.2013 по 05.04.2015 в размере 9 695 642 рубля 88 копеек, в том числе: основной долг в сумме 8 215 251 рубль 37 копеек, пеня за несвоевременную оплату платежей в сумме 1 480 391 рубль 51 копейка. 

Судебные акты мотивированы тем, что по действующему договору аренды             от 14.04.2010 № 3289 «а», в редакции дополнительного соглашения к нему от 07.10.2011, с учетом передачи по соглашению от 08.02.2011обществу с ограниченной ответственностью «Парус» прав и обязанностей по договору аренды в части земельного участка с кадастровым номером 15:09:0302002:77 площадью 0,9216 га, за ответчиком числятся         6 земельных участков с кадастровыми номерами 15:09:0302002:74, 15:09:0302002:75, 15:09:0302002:76, 15:09:0302002:80, 15:09:0302002:81, 15:09:0302002:82, общей площадью 12,5850 га. Постановлением администрации от 15.03.2013 № 470 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0302002:74 площадью 1,2274 га передан управлению по строительству администрации в постоянное (бессрочное) пользование для строительства детского сада. Истец просит взыскать задолженность по названному договору за период с 01.01.2013 по 14.03.2013 за 7 участков (исходя из фиксированной арендной платы согласно протоколу аукциона), за период с 15.03.2013 по 19.03.2013 – за 5 участков (по фиксированному удельному показателю), за период с 20.03.2013 по 14.04.2013 –                 за 4 участка (по фиксированному удельному показателю), за период с 15.04.2013 по 05.04.2015 – за 4 участка (согласно постановлению правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380). Доказательства оплаты задолженности не представлены. За несвоевременное внесение арендных платежей ответчику в соответствии с пунктом 5.2 договора начислена пеня, из расчета 0,05 % от неуплаченной суммы арендной платы. Доводы ответчика о расторжении договора аренды от 14.04.2010              № 3289 «а» соглашением от 15.08.2013, об исчислении арендной платы по ставке, указанной в пункте 3.1 договора аренды, судом отклонены. По смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). При определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации, и регулирующим соответствующие земельные отношения. Расчет задолженности судом проверен, признан арифметически и методологически правильным, не нарушающим права ответчика. 

В кассационной жалобе общество просит решение от 01.08.2016 и апелляционное постановление от 26.10.2016 отменить в части взыскания суммы 7 780 591 рубль               37 копеек основного долга и 1 397 848 рублей 51 копейки пени, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении указанной части требований. По мнению подателя жалобы, арендные отношения между сторонами продолжались вплоть до 05.04.2015, когда письменным соглашением от 06.04.2015 договор был расторгнут. В период действия договора арендуемый участок был разделен на 8 самостоятельных участков, из которых последовательно из пользования арендатора изъято 4 участка:            с 08.02.2011 (площадью 0,9216 га), с 06.10.2011 (площадью 16,2589 га), с 15.03.2013 (площадью 1,2274 га), с 20.03.2013 (площадью 3,0950 га). Положения статьи 424 Гражданского кодекса о применении цен, устанавливаемых уполномоченными государственными органами (регулируемых цен), не распространяются на случаи заключения договора по итогам аукциона; в таких случаях следует руководствоваться положениями пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                   от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума         № 73) разъяснениями. Ставка годовой арендной платы, определенная пунктом 3.1 договора аренды, сложилась по итогам аукциона от 06.04.2010. Вывод судов о том, что возобновление договора аренды на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса имеет такие же правовые последствия, как и заключение договора на новый срок, является ошибочным. В названной норме содержится прямое указание на возобновление договора аренды на новый срок с неизменными условиями. Кроме того, правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, на спорный договор аренды не распространяется. В рассматриваемом случае следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации     от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума № 35), согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. В соответствии с расчетом арендатора, за спорный период его задолженность по договору аренды составляет              434 660 рублей основного долга и 82 543 рубля пени.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами      первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании пунктов 26, 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановления администрации от 11.02.2010 № 129, протокола об итогах несостоявшегося аукциона на право заключения договора аренды земельного участка  от 06.04.2010 № 1, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 14.04.2010 № 3289 «а» аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 29,7655 га, с кадастровым номером 15:09:0302002:41, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, в квартале между ул. Московская, пр. Доватора, ул. Х. Мамсурова, ул. Барбашова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (этажность не более 4-х; далее – земельный участок). Арендная сделка зарегистрирована 07.06.2010 (л. д. 7 – 11, 15, 90).

14.04.2010 земельный участок передан обществу по акту приема-передачи         (л. д. 12).

Срок аренды участка установлен с 14.04.2010 по 14.04.2013 (пункт 2.1).

В соответствии с разделом 3 договора размер годовой арендной платы определен согласно отчету от 01.02.2010 № 01/10/19 об оценке рыночно обоснованной арендной платы за земельный участок, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Риэлт-Оценка», и протоколу об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (несостоявшегося) от 06.04.2010 № 1, составляет 660 680 рублей. Размер арендной платы определен по результатам аукциона (несостоявшегося) и остается неизменным на весь период действия договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной суммы до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал – не позднее 31 декабря текущего года. 

За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки     (пункт 5.2 договора).

Видно из имеющихся в материалах дела кадастровых паспортов земельных участков, что являющийся предметом спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером 15:09:0302002:41 разделен и подлежит снятию с кадастрового учета (л. д. 48 – 50).

Как следует из дополнения (уточнения) к иску, на основании постановлений администрации от 16.03.2011 № 370 и от 06.10.2011 № 1758 земельный участок 15:09:0302002:41 ликвидирован, право аренды общества по договору от 14.04.2010            № 3289 «а» на часть указанного участка площадью 16,2589 га прекращено (л. д. 43 – 45).

В отношении земельного участка 15:09:0302002:77, одного из образованных в результате раздела спорного участка участков, обществом подписано соглашение               от 08.02.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем) с обществом с ограниченной ответственностью «Парус» (далее –                   ООО «Парус»), акт приема-передачи участка. Доказательства государственной регистрации перехода права в деле отсутствуют (л. д. 84 – 87).

07.10.2011, со ссылкой на постановление администрации 06.10.2011 № 1758, администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.04.2010 № 3289 «а», по условиям которого предметом аренды являются 7 земельных участков. Данное соглашение зарегистрировано управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания 17.11.2011 (л. д. 81, 82, 83).

Образованный из участка 15:09:0302002:41 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0302002:74 предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование управлению по строительству администрации постановлением от 15.03.2013 № 470. Доказательства государственной регистрации права управления по строительству администрации на земельный участок в деле отсутствуют (л. д. 88 – 89).

15.08.2013 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.04.2010 № 3289 «а» (л. д. 80).

Указывая на образование у ООО «Жилье 2010» задолженности по договору аренды земельного участка от 14.04.2010 № 3289 «а» за период с 01.01.2013 по 05.04.2015, осуществив расчет задолженности по арендной плате после истечения срока действия договора (с 15.04.2013) на основании постановления правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 № 380, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, часть 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

По общему правилу, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта         2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума № 73).

В пункте 18 постановления Пленума № 73 разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности заявленных администрацией требований и удовлетворили иск в полном объеме.

Между тем, квалифицировав существующие между администрацией и обществом в спорный период с 01.01.2013 по 05.04.2015 правоотношения в качестве арендных, и применив к ним до 14.04.2013 условия договора от 14.04.2010 № 3289 «а», а с      15.04.2013 – регулируемую правительством Республики Северная Осетия-Алания стоимость аренды находящейся в государственной собственности земли, судебные инстанции не исследовали упомянутые администрацией постановления от 16.03.2011         № 370 и от 06.10.2011 № 1758, не проверили довод о ликвидации земельного участка с кадастровым номером 15:09:0302002:41, предоставленного обществу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства по итогам несостоявшихся 06.04.2010 торгов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.4 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Соблюдение названных условий при разделе участка с кадастровым номером 15:09:0302002:41, позволяющих считать его в спорный период предоставленным и используемым арендатором для комплексного освоения в целях жилищного строительства, применять указанный в договоре от 14.04.2010 № 3289 «а» размер арендной платы, а равно, применять при расчете регулируемой арендной платы коэффициент по виду использования земель «для комплексного освоения в целях жилищного строительства» (0,4 % от кадастровой стоимости), судами не проверены. 

Обстоятельства раздела названного участка на 27 земельных участков, законность изменения дополнительным соглашением от 07.10.2011 условий заключенного по итогам несостоявшихся торгов договора аренды от 14.04.2010 № 3289 «а», путем передачи в арендное пользование обществу для комплексного освоения в целях жилищного строительства 7 участков (с кадастровыми номерами 15:09:0302002:74, 15:09:0302002:75, 15:09:0302002:76, 15:09:0302002:77, 15:09:0302002:80, 15:09:0302002:81, 15:09:0302002:82), действительность соглашения о передаче обществом прав и обязанностей арендатора ООО «Парус» в отношении участка 15:09:0302002:77, законность передачи участков 15:09:0302002:74, 15:09:0302002:75 в постоянное (бессрочное) пользование управлению строительства администрации, и даты государственной регистрации перехода (возникновения) у названных лиц прав на земельные участки, судебные инстанции не исследовали и не оценили.

При таких обстоятельствах решение от 01.08.2016 и апелляционное постановление от 26.10.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Парус», управления строительства администрации, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Арбитражный суд, разрешая спор по существу, должен правильно квалифицировать взаимоотношения сторон, определить круг юридических фактов, имеющих значение для дела, процессуальное положение лиц, участвующих в деле, исследовать доказательства, относящиеся к спору, правильно применить нормы материального и процессуального права и принять законное и обоснованное решение.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.11.2011 № 8251/11 и от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статья 65 Земельного кодекса. Правом требовать плату за землю в виде неосновательного обогащения с лиц, неосновательно пользующихся земельными участками, относящимися к публичной собственности, наделены органы, которым право распоряжения такими участками предоставлено законом.

В случае установления оснований для квалификации правоотношений между сторонами в качестве внедоговорных, судам следует иметь в виду, что в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса), входят факт получения и использования ответчиком имущества, принадлежащего истцу (находящегося в сфере распоряжения истца), период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 01.08.2016  и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2016 по делу                              № А61-1146/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							    Н.С. Мазурова

Судьи	                                                                                                                В.Е. Епифанов   									                И.В. Сидорова