АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-13293/2021

г. Новосибирск

03 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 03 февраля 2022 года.  

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи         Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-Строй» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный квартал - 3», 2) общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Достойный сервис», 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №127570р от 30.12.2016 за период с октября 2019 года по февраль 2021 года в размере 2 399 568 рублей 72 копеек, неустойки за период с 02.11.2019 по 10.03.2021 в размере 297 029 рубля 49 копеек,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность №01/40/07640 от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом; 

ответчика – ФИО3, доверенность от 20.02.2020, удостоверение адвоката; 

третьих лиц – 1) ПЖСК Просторный квартал -3» – не явился, уведомлен,  2) ООО УК «Достойный сервис»,  ФИО4 – доверенность №05 от 03.12.2021, паспорт, диплом,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №127570р от 30.12.2016 за период с октября 2019 года по февраль 2021 года в размере 2 399 568 рублей 72 копеек, неустойки за период с 02.11.2019 по 10.03.2021 в размере 297 029 рубля 49 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  потребительский жилищно-строительный кооператив «Просторный квартал - 3», общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Достойный сервис».

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик  в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил снизить размер неустойки, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью «Дискус-строй» 30.12.2016 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 127570р. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора обществу с ограниченной ответственностью «Дискус-строй»  в аренду для строительства передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:053605:30 площадью  36 835 кв. метров.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Разрешённое использование земельного участка: многоквартирные 9-13 этажные дома, в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками, торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры,  подземные автостоянки по ул. Краснодарской (пункт 1.3 договора).

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по – ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. 

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

 Согласно пункту 2.1 в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 517 234 рублей в год или 126 436 рублей 17 копеек в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 2.3.2 договора).

В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность. В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено досудебное уведомление №31/20-0305 от 26.01.2021, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего.

Согласно поступившим из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сведениям по данным единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053605:30 расположены: многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 54:35:053605:454 с адресом: 

<

...> и многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 54:35:053605:2101 с адресом: 

<

...>, первая государственная регистрация права собственности на квартиру в доме № 34 по улице Виктора Шевелева состоялась 26.12.2019, на квартиру в доме № 36/1 по улице Виктора Шевелева состоялась 03.12.2020. 

При таких условиях по смыслу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», земельный участок с кадастровым номером 54:35:053605:30, занятый введёнными в эксплуатацию жилыми домами № 34, 36/1 по улице Виктора Шевелева, права собственности на квартиры в которых были зарегистрированы 26.12.2019 (дом № 34), 03.12.2020 (дом № 36/1), перешел в долевую собственность собственников помещений в этих домах.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона - на основании статьи 413 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450, в котором указано, что собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В этой связи из расчёта суммы задолженности и неустойки, подготовленного мэрией города Новосибирска, подлежит исключению арендная плата, начисленная за периоды, последующие за государственной регистрацией   права собственности первых правообладателей на квартиры в жилых домах № 34 и № 36/1 по улице Виктора Шевелева.

Судом неоднократно перед лицами, участвующими в деле, ставился вопрос о расчете площади земельного участка, которая относится к введенным в эксплуатацию объектам, и расчете остальной площади. Ни истцом, ни ответчиком определение суда не исполнено.

Истцом подготовлен технический расчет справочного характера с учетом решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (выписка №7.12 из протокола от 23.09.2021 №480) о формировании частей площадями 0,18755 га (как пояснили в судебном заседании лица, участвующие в деле, допущена опечатка, верно 1,8755 га, что соответствует схеме расположения частей земельного участка на кадастровом плане территории), 0,0413 га, 0,0293 га, земельного участка с кадастровым номером 54:35:053605:30 и внесении изменений в договор аренды №127570р от 30.12.2016 на основании заявления ответчика, с использованием схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, предоставленной также самим ответчиком. 

Однако суд не может согласиться с представленным расчетом, поскольку истцом не принято во внимание то обстоятельство, что права собственности на квартиры во введённых в эксплуатацию жилых домах № 34, 36/1 по улице Виктора Шевелева, зарегистрированы  в разное время: 26.12.2019 (дом № 34) и 03.12.2020 (дом № 36/1).

В этой связи суд вынужден произвести расчет на основе имеющейся в деле ведомости зданий и сооружений и исходит из того, что согласно представленному заявлению ответчика о внесении изменений в договор в его пользовании остается часть земельного участка площадью 19 461 кв.м, следовательно, площадь части земельного участка для размещения жилых домов № 34, 36/1 по улице Виктора Шевелева составляет 17 374 кв.м (36 835 кв.м-19461 кв.м). Площадь застройки дома №34 составляет 3536 кв.м, а дома 36/1 – 1925 кв.м, соответственно 65% и 35% от застроенной территории, что составляет 11293,1 кв.м и 6 080 кв.м.

С учетом поэтапной регистрации прав на квартиры в домах № 34, 36/1 по улице Виктора Шевелева площадь земельного участка, используемого ответчиком под строительство, уменьшалась с 26.12.2019 до 25 541,9 кв.м, а с 03.12.2020 до 19 461 кв.м.

По расчету суда размер задолженности ответчика по арендной плате составляет 1 711 716 рублей 83 копейки. В остальной части требования о взыскании задолженности следует отказать.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от суммы задолженности по арендной плате за истекший месяц.

В связи с наличием задолженности истец начислил ответчику неустойку по договору за период с 02.11.2019 по 10.03.2021 в размере 297 029 рублей 49 копеек. 

С учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности, заявленного ко взысканию периода, требование о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в части 232 160 рублей 03 копеек за период с 02.11.2019 по 10.03.2021.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки ввиду неисполнения мэрией города Новосибирска взятых на себя обязательств по договору аренды земельных участков и строительству объектов теплоснабжения, электроснабжения, коммуникаций, магистральных дорог подлежит отклонению, поскольку из договора аренды не следует, что мэрией города Новосибирска принимались на себя такие обязательства.

Доводы ответчика о том, что задержка ввода в эксплуатацию многоквартирных домов вызвана исключительно с отсутствием  объектов теплоснабжения, электроснабжения, коммуникаций, магистральных дорог, судом не принимаются, поскольку какого-либо документального подтверждения своим доводам ответчик вопреки положениям статьи 65 АПК РФ не представил.

Кроме того, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 612 ГК РФ устанавливает  ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. 

Последствия, предусмотренные статьей 612 ГК РФ, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований: недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора; недостатки были заранее известны арендатору; недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества; недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду. Таким образом, для применения последствий, установленных статьей 612 ГК РФ, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судом не установлено.

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор аренды от 30.12.2016 №127570р заключен в соответствии со статьей 11.8 ЗК РФ по прошествии значительного времени после проведения аукциона, то есть ответчик был заинтересован в сохранении арендных правоотношений, каких-либо претензий относительно арендованного имущества не предъявлял, а, следовательно, требование истца о необходимости внесения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обоснованным.

Доводы ответчика о том, что земельный участок не может быть предметом аукциона в случае отсутствия сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям тепло-, водоснабжения и водоотведения для рассмотрения настоящего дела не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку следствием наличия таких нарушений в силу статьи 449 ГК РФ является возможность признания судом недействительными торгов по иску заинтересованного лица, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Между тем, ответчиком требования к истцу о признании недействительным аукциона никогда не предъявлялось: будучи стороной по договору, ответчик приступил к его исполнению.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе планируя строительство многоквартирных домов, ответчик несёт все связанные с таким строительством риски.

Поскольку ответчик продолжает использовать часть участка, предназначенную для строительства остальных объектов, не относящуюся к эксплуатации того объекта, который уже введен и на квартиру в котором произведена регистрация, требования мэрии о взыскании платы за пользование остальной частью земельного участка являются обоснованными.

Суд не находит оснований для снижения неустойки и в силу положений статьи 333 ГК РФ.

Так, положениями статьи 333 ГК РФ предусмотрено, что, если подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 постановления). 

В пункте 73 постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Из пункта 77 постановления Пленума ВС РФ № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. 

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательства чрезмерности размера неустойки в суд не представлены, следовательно, основания полагать, что размер неустойки является несоразмерным последствиям нарушения обязательства, отсутствуют.

В рассматриваемом случае размер неустойки соответствует последствиям нарушения обязательства, не противоречит указанным нормативным актам, условиям договора и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в части имущественной ответственности за нарушение договорных обязательств. Доказательств несоразмерности взыскиваемой суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, ходатайство ответчика о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом отклоняется.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании задолженности в размере 1 711 716 рублей 83 копеек, неустойки в размере 232 160 рублей 03 копеек. В остальной части иска следует отказать.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-Строй» в пользу мэрии города Новосибирска задолженность в размере 1 711 716 рублей 83 копеек, неустойку в размере 232 160 рублей 03 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дискус-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 299 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                              Ю.А. Петрова