Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                                      Дело № А68-5659/2023

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Витэсс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913, выраженного в предупреждении об одностороннем отказе арендатора от договора аренды от 31.08.2022 №82-1/22; признании договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 действующим; восстановлении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779 арендой в пользу ООО «Компания «Витэсс», зарегистрированного на основании договора аренды земельного участка от 27.12.2016             № 16В3913 и записи о государственной регистрации договора, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация муниципального образование город Тула, Главное Управление администрации города Тулы по привокзальному территориальному округу, общество с ограниченной ответственностью «Апрель-Менеджмент», при участии в заседании: представителей истца – ФИО2 по доверенности от 07.12.2022, ФИО3 по доверенности от 23.06.2023, директора ООО «Компания «Витэсс» - ФИО4, представителя ответчика – ФИО5 по доверенности от 19.06.2023, представителя администрации муниципального образование город Тула, Главного Управления администрации города Тулы по привокзальному территориальному округу – ФИО6 по доверенностям от 12.05.2023, 11.05.2023, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, общества с ограниченной ответственностью «Апрель-Менеджмент» - не явились, извещены, 

установил:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее по тексту решения также – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Витэсс» (далее также ответчик, ООО «Компания «Витэсс») о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913, выраженного в предупреждении об одностороннем отказе арендатора от договора аренды от 31.08.2022 №82-1/22; признании договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 действующим; восстановлении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779 арендой в пользу ООО «Компания «Витэсс», зарегистрированного на основании договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 и записи о государственной регистрации договора. 

Ответчик возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Представитель администрации муниципального образование город Тула, Главного Управления администрации города Тулы по привокзальному территориальному округу не возражал по заявленным требованиям.

Управление Росреестра по Тульской области, ООО «Апрель-Менеджмент» в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие Управление Росреестра по Тульской области, ООО «Апрель-Менеджмент».

Из материалов дела суд установил, на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от 26.12.2016 между министерством экономического развития Тульской области и обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Витэсс» заключен договор аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 с кадастровым номером 71:30:020621:8779, площадью 55 701 кв.м, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, на пересечении ул. Макаренко и ул. Седова, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на срок пять лет.

Земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором с момента подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 4.1 договора).

27.12.2016 между Министерством и ООО «Компания Витэсс» заключен акт приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области 26.01.2017.

05.09.2017 между Министерством и ООО «Компания «Витэсс» заключено дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории.

13.10.2017 между Министерством и ООО «Компания «Витэсс» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 16В3913 от 27.12.2016, в соответствии с которым площадь земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779 составила 8 239 кв.м.

12.01.2022 ООО «Компания «Витэсс» обратилось в адрес Министерства по вопросу расторжения договора аренды земельного участка №  16В3913 от 27.12.2016 в связи с завершением строительства всех предусмотренных проектной документацией объектов в соответствии с договором о комплексном освоении территории от 27.12.2016.

11.02.2022 Министерство направило запрос исх. № 29-01-13/1498 главе администрации муниципального образования г. Тула ФИО7 о возможности расторжения договора аренды земельного участка №  16В3913 и дальнейшего обслуживания земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779.

В письме от 18.02.2022 исх. № 1952-К/З администрация г. Тулы сообщила министерству о том, что комиссионным выходом на место определить объективное состояние земельного участка, а так же объем работ по его обслуживанию не представилось возможным в связи с большим количеством осадков (снега) и сложностью рельефа местности.

В письме от 23.03.2022 исх. 1952-К/П/5 администрация г. Тулы сообщила министерству, что комиссионным выходом на место 18.03.2022 сотрудниками администрации г. Тулы установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020621:8779 располагается объект капитального строительства автомобильная дорога площадью 1920 кв. м. Согласно проекту планировки, подъезд на земельный участок должен осуществляться со стороны ул. Макаренко, однако данный проезд ограничен подпорной стеной парковочного пространства, частично расположенного на придомовой территории многоквартирного жилого дома № 38 по ул. Макаренко. Вышеуказанный земельный участок в настоящий момент используется для стоянки личного автотранспорта жителей близлежащих домов. В связи с чем рассматривать вопрос о принятии вышеуказанного участка проезжей части дороги и земельного участка в муниципальную собственность нецелесообразно.

29.03.2022 Министерство письмом исх. № 29-01-13/3725 сообщило ООО «Компания Витэсс» о том, что у Министерства отсутствуют основания для расторжения договора аренды от 27.12.2016 № 16В3913 по основаниям, изложенным в ответе администрации г.Тулы от 23.03.2022 № 1952-К/П/5.

31.08.2022 № 82-1/22 ООО «Компания Витэсс» направило в адрес Министерства предупреждение об одностороннем отказе арендатора от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок.

В своем обращении ООО «Компания Витэсс» указало, что пятилетний срок договора аренды, предусмотренный пунктом 2.1 договора, истек 26.01.2022. Поскольку общество продолжило пользоваться земельным участком с кадастровым номером 711:30:020621:8779 и оплачивать арендную плату после 26.01.2022, то в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка № 16В3913 от 27.12.2016 считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В связи с изложенным, ООО «Компания Витэсс» предупредило Министерство об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 16В3913 от 27.12.2016.

19.10.2022 исх. № 29-01-13/14928 на указанное уведомление Министерство сообщило ООО «Компания Витэсс» о невозможности прекращения договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 и принятия земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779 по акту приема-передачи, поскольку из ответа администрации города Тулы следует, что часть указанного земельного участка фактически является придомовой территорией многоквартирных домов 36, 38 по ул. Макаренко и соответствующим образом используется жителями. Земельный участок заасфальтирован, на въезде на него со стороны ул. Макаренко имеется шлагбаум, металлическое ограждение, лестница к подпорной стене, организована парковка личного транспорта, установлен дорожный знак 5.21 «жилая зона». Кроме того, земельный участок делит подпорная стена, из-за которой проезд к объекту социального значения - детскому саду невозможен. Учитывая все эти обстоятельства, принимая во внимание, что часть земельного участка не представляется возможным к использованию в качестве территории общего пользования, администрация города Тулы считает нецелесообразным последующее содержание указанного земельного участка с учетом размещенных на нем объектов - подпорной стенки, лестницы, асфальтного покрытия органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 6.6 договора аренды от 27.12.2016 №16В3913 при расторжении договора или отказе от договора стороны обязаны подписать акт приема - передачи участка.  

20.12.2022 исх. № 84/22, 28.12.2022 исх. 85/22 ООО «Компания Витэсс» направило в адрес Министерства подписанный акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779.

В ответ на вышеуказанный обращения Министерство 26.12.2022 исх. № 29-01-13/18711, 27.01.2023 исх. № 29-01-13/1156 сообщило ООО «Компания Витэсс» о невозможности подписания акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779, поскольку на данном земельном участке расположены объекты, которые по сообщению ООО «Компания Витэсс» являющиеся элементами благоустройства, разрешение на возведение которых со стороны арендатора не представлено.

14.12.2022 Управлением Росреестра по Тульской области на основании заявления ООО «Компания «Витэсс» было осуществлено погашение в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о сделке - государственной регистрации договора аренды и регистрационной записи об ограничении права и обременении земельного участка -государственной регистрации аренды, что подтверждается выпиской от 14.12.2022 из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 71:30:020621:8779. 

Министерство полагая, что у ООО «Компания Витэсс» отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913, поскольку условие договора о передаче участка по акту приема-передачи невыполнимо, договор аренды земельного участка от 27.12.2016 № 16В3913 является действующим, а предупреждение ООО «Компания Витэсс» от 31.08.2022 № 82-1/22 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка не имеет юридической силы и является ничтожным, запись в ЕГРН об аренде земельного участка с кадастровым номером 71:30:020621:8779 на основании договора от 27.12.2016 № 16В3913 подлежит восстановлению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в суд.

Проанализировав материалы дела, доводы лиц, участвующих в судебном заседании, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в           статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В рассматриваемом случае срок аренды земельного участка от 27.12.2016 установлен сторонами до 26.01.2022.

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено специальное правило, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившим в силу с 01.03.2015, определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Таким образом, после 01.03.2015 арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае спорный договор аренды заключен после 01.03.2015 по итогам аукциона, что следует из его условий и подтверждается сторонами, следовательно, он не может считаться заключенным (возобновленным) на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015              № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и пунктами 16 и 120 «Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости», установленного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, договор аренды недвижимого имущества, прошедший государственную регистрацию, считается прекращенным с момента погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о сделке - государственной регистрации договора аренды и регистрационной записи об ограничении права и обременении недвижимого имущества - государственной регистрации аренды.

Ответчик, возражая по заявленным требованиям, указывает, что 14.12.2022 Управлением Росреестра по Тульской области на основании заявления ООО «Компания «Витэсс» было осуществлено погашение в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о сделке - государственной регистрации договора аренды и регистрационной записи об ограничении права и обременении земельного участка - государственной регистрации аренды, что подтверждается выпиской от 14.12.2022 из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

Кроме того, к моменту расторжения (прекращения) договора аренды цель, для которой в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды в аренду ООО «Компания «Витэсс» был предоставлен земельный участок, а именно, комплексное освоение в целях жилищного строительства, была ООО «Компания «Витэсс» полностью достигнута, что также не оспаривается истцом.

Помимо этого, комплексное освоение земельного участка было осуществлено ООО «Компания «Витэсс» в полном соответствии с условием пунктом 1.4 договора аренды, а именно, в порядке и в сроки, установленные договором о комплексном освоении территории от 27.12.2016, заключенным между ООО «Компания «Витэсс» и Министерством экономического развития Тульской области, поскольку ООО «Компания «Витэсс» осуществило строительство всех объектов, предусмотренных дополнительным соглашением от 05.09.2017 к договору о комплексном освоении территории, в сроки, установленные этим дополнительным соглашением, что подтверждается соответствующими разрешениями на ввод указанных объектов в эксплуатацию в случаях, когда получение таких разрешений было обязательным в соответствии с действующим законодательством.

С учетом изложенного, цель заключения договора была в полном объеме реализована сторонами.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Доводы истца, приведенные в обоснование позиции по спору, судом не принимаются, как основанные на ошибочном толковании приведенных норм действующего законодательства и противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не разрешался, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

 

Судья                                                                                                                  Г. Ю. Морозова