Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru  

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

от 01 декабря  2017 года                                                         по делу N А61-3890/2017

 

Резолютивная часть решения оглашена 30.11.2017

Решение в полном объеме изготовлено 01.12.2017

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

установил:

Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее - истец) обратилось  в арбитражный суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, глава КФХ ) с исковым заявлением о взыскании суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 №17А/З  за  2015 год,  2 и 3  кварталы 2016 года  в размере 337 146,11 руб. и  пени, начисленной  за просрочку уплаты арендных платежей в размере 9 725,06 руб. 

В обоснование заявленного требования истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполняет  обязательства по оплате арендных платежей на основании договора аренды земельного участка от 18.02.2015 №17А/З, в связи с чем образовалась задолженность  за 2015 год в размере 55 244,82 руб. , за 2  квартал 2016 года – 111 410,09 руб., за 3 квартал 2016 года  - 111 410,09 руб. За нарушение срока внесения арендных платежей истцом начислена пеня в размере 9 25,06 руб. Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора посредством направления ответчику уведомления от 09.11.2016 №17089 о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. К исковому заявлению приложен расчет задолженности, который не содержит  сведения о периоде начисления пени.     

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от 11.09.2017 истцу предложено уточнить заявленные требования в части периода образования недоимки и пени, обосновать методику расчета арендной платы и коэффициента к кадастровой стоимости земельного участка.  

Определением от 08.11.2017 судом приняты уточненные исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 за  2-4 кварталы 2015 года,  2 и 3  кварталы 2016 года, то есть за период с 10.07.2015 по 10.10.2016 в размере 337 146,11 руб.  и пени, начисленной за просрочку уплаты арендных платежей в период с 10.07.2015  по 03.11.2016 в размере 22 965,65 руб. 

Ответчик в своем письменном обосновании от 01.11.2017 возражал против  предъявленного искового требования. По указанию ответчика изначально договор был заключен с нарушением требований закона. Предоставленный на праве аренды земельный участок состоит из различных видов сельскохозяйственных угодий. Площадь, используемая под сад,  составляет  1 756 683 кв.м.,  под пастбище – 570 834 кв.м.  К ним  истец применим коэффициент  равный 1005 %, который  применяется  при  использовании  пашни. Действия истца привели к завышению арендной платы на 245 000 руб. В связи с тем, что  истец обязывает ответчика  раскорчевать старые многолетние насаждения и посадить  новые,  ответчик просит  часть затрат  принять в счет погашения  арендной платы. Ответчик представил  расчет арендной платы,  согласно которому арендная плата за 2015 год ответчиком погашена.  При исчислении задолженности по арендной плате за 2016 - 2017 годы ответчик  исходил из  коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование различных видов сельскохозяйственных угодий (многолетние насаждения, пастбища) и установленных на основании  Постановления Правительства РСО-Алания  от 13.09.2010 №255 «О порядке определения  размера арендной платы  за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения» ( период действия  по 15.03.2016)  и Постановления Правительства РСО-Алания  от 15.03.2016 №79 «О порядке определения  размера арендной платы  за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории РСО-Алания и предоставляемые без торгов» (период действия с 16.03.2016 по 31.12.2017). Ответчиком в обоснование использования земельного участка, имеющего различный состав сельскохозяйственных угодий  представлено заключение кадастрового инженера  ООО «Кадастр» ФИО3  от 27.01.2017 №2.  

В судебном заседании  представители сторон  доводы искового заявления, с учетом принятых уточнений,  и отзыва   поддержали, по изложенным в них основаниям.

В судебном заседании 24.11.2017 объявлялся перерыв  до 14 час. 00 мин. 30.11.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ. После перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении сторон  о времени и месте судебного разбирательства, дело  рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав материалы дела с учетом доводов искового заявления, отзыва на нее,  принимая во внимание  пояснения сторон,  суд  приходит к  следующему

Из материалов дела следует, что распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания от 18.02.2015 №88  главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 предоставлен земельный участок в аренду на срок 35 лет из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 15:03:0020201:110, площадью 2327517 кв.м., расположенный по адресу: РСО-Алания, Правобережный район, юго-западнее с. Раздзог, 

18.02.2015 между Министерством государственного имущества и земельных отношений РСО-Алания (арендодатель) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатор) на основании распоряжения от 18.02.2015 №88 заключен договор аренды земельного участка №17А/З из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 15:03:0020201:110, расположенный по адресу: РСО-Алания, Правобережный район, юго-западнее с. Раздзог, площадью 2327517 кв.м., для целей сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок) сроком 18.02.2015 по 18.02.2050.

Во исполнение условий договора от 18.02.2015 №17А/З сторонами подписан передаточный акт.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды земельного участка от 18.02.2015 №17А/З (далее – договора аренды)  размер ежегодной арендной платы  составляет 236 324,43 руб.

Размер арендной платы определен  в Приложении к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 3.3.) 

В соответствии с расчетом арендной платы, размер арендной платы за арендованную  площадь в годовом исчислении равен 236 324,43 руб. и определяется как произведение двух показателей:  кадастровой стоимости земельного участка – 22 507 089,39 руб. и процента кадастровой стоимости – 1,05% (приложение к договору аренды).

Согласно данному пункту и расчету арендной платы, подписанному 18.02.2015, при определении размера годовой арендной платы учитывалась кадастровая стоимость земельного участка  – 22 507 089,39 руб. и процент кадастровой стоимости – 1,05%  , что в итоге составило 236 324,43 руб.   в год.

В силу пункта 3.4. договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем  порядке путем корректировки на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с  федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.   

Пунктом 3.2  договора предусмотрена ежеквартальная  оплата арендных платежей  равными частями от  размера годовой арендной платы  до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал  не позднее 31 декабря текущего года.

26.03.2015 Управлением Росреестра по РСО-Алания зарегистрировано обременение земельного участка  в пользу ответчика.

 Обращаясь с иском в суд, истец указал, что за период с 10.07.2015 по 10.10.2016 ответчиком не внесены арендные платежи.

Расчет произведен истцом с применением нормативных актов, действующих в соответствующие периоды образования задолженности. При этом, при определении задолженности по арендной плате до 17.03.2016 арендодатель использовал  порядок определения размера арендной платы, утвержденный Постановлением Правительства РСО-Алания  от 13.09.2010 №255 с учетом  изменений, внесенных Постановлениями Правительства РСО-Алания от 16.12.2011 №341, от 27.04.2012 №115. Указанным постановлением  применяется методика определения годовой арендной платы как  произведение двух показателей: кадастровой  стоимости земельного участка  и процента кадастровой стоимости. Методика определения арендной платы  основана на данных о кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв. м и коэффициента по видам использования сельскохозяйственных угодий. Истцом при произведении расчета  арендной платы за 2 - 4 кварталы 2015 года, 1 квартал 2016 года применялся  коэффициент  по виду сельскохозяйственных угодий «пашня» равный 1,05 %. Значение коэффициентов было изменено Постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 №79. При этом методика определения арендной платы  осталась неизменной. За указанный период  арендодатель в расчете арендной платы использовал коэффициент  по виду сельскохозяйственных угодий «пашня» равный 1,98 %.

На основании статей 209, 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

Установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В   пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) также разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в силу чего арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Размер арендной платы по договору аренды определен не по результатам торгов, поэтому к такому договору применяется регулируемая арендная плата и методика ее определения, введенная Постановлением Правительства РСО-Алания от 13.09.2010 №255 с момента вступления в силу этого нормативного правового акта. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При таких обстоятельствах,  положенный в основу отзыва ответчика довод  об отсутствии оснований для применения иного расчета арендной платы по договору, предусмотренного Постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 №79,  является несостоятельным.  При  изменении такого показателя арендной платы как коэффициент  к кадастровой стоимости,  в силу вышеуказанных норм материального права  отсутствует необходимость внесения изменений в условия договора в части изменения порядка расчета и определения размера арендной платы.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения коэффициента к кадастровой стоимости публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Постановлением Правительства РСО-Алания от 13.09.2010 №255 установлен  порядок определения размера  арендной платы, условия  и сроки внесения  арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности республики, а также неразграниченные земельные участки по видам использования сельскохозяйственных угодий  в соответствующих размерах. Показатель кадастровой стоимости земельного участка определен как стоимость 1 кв.м. земельного участка. Каждому показателю  кадастровой стоимости земельного участка соответствует коэффициент  в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий.    

Вопреки доводам ответчика, судом  установлено  предоставление арендатору  участка сельскохозяйственного назначения с единым видом разрешенного использования без разграничения по категориям угодий. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия соглашения сторон после заключения договора по поводу применения различных коэффициентов к кадастровой стоимости земельных участков  применительно к площади пашни и многолетних насаждений.

В соответствии с выпиской  из ЕГРН земельный участок, предоставленный ответчику в аренду  относиться к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства. Факт использования земельного участка в целях сельскохозяйственного производства  ответчиком не оспаривается.    

Пунктом 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 6.1. договора аренды все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.3.  договора его неотъемлемой частью является расчет арендной платы (Приложение  к договору).

Судом установлено, что  истец уведомлением от 09.11.2016 №1708 письменно известил ответчика  об изменениях расчета арендной платы с  марта 2016 года. Уведомление ответчиком получено согласно  уведомлению к почтовой корреспонденции с идентификатором  36204005007988.  Истцом предложено заключить дополнительное соглашение  о внесении изменений в договор аренды. Дополнительное соглашение к договору не заключалось, платежи за аренду не осуществлялись ответчиком в размере, установленном пунктом 3.1. договора. С предложением о внесении изменений в договор  аренды  в части изменения коэффициентов к кадастровой стоимости, а также применения различных коэффициентов к кадастровой стоимости земельных участков  применительно к площади пашни и многолетних насаждений, о перерасчете размера арендной платы, ответчик не обращался.  

Учитывая, что земельный участок сформирован, действия по его формированию не обжалованы, изменения в договор не вносились, факт пользования ответчиком участком подтвержден материалами дела,  суд считает, что  требования истца подлежат удовлетворению. 

Материалами дела подтверждается  просрочка уплаты арендных платежей   за   2015 год,  1 -  3  кварталы 2016 года  в размере   337 146,11 руб. (задолженность по арендной плате за 2015 год с учетом оплаты – 55 244,82 руб.; задолженность за 1 – 3 кварталы 2016 года – 281 901,29 руб. ). Расчет  истца за использование земельного участка в 2015 году и 1 квартале 2016   (период с 10.10.2015 по 10.04.2016) составлен в соответствии с условиями договора.

Расчет задолженности по арендной плате за 1 - 3 кварталы 2016 года   истцом составлен на основании  Постановления Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 №79 с учетом повышающего коэффициента к кадастровой стоимости и, как указано выше, не является со стороны истца нарушающим условия договора о согласованном размере арендной платы. Поэтому судом расчет задолженности истца признается обоснованным.    

Наряду с этим, судом не принимается расчет арендной платы, представленный ответчиком, поскольку он основан на применении нескольких коэффициентов, не предусмотренных условиями договора ( под пастбища и многолетние насаждения). При этом суд не усматривает оснований считать один какой-либо из приведенных коэффициентов поправочным коэффициентом к кадастровой стоимости земельного участка.  Исходя из условий договора аренды,  при определении годового размера арендной платы применялся коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка, отведенного под пашню.  Расчет истца также выполнен  именно исходя из использования арендатором пашни. Таким образом, в данной ситуации, обосновано применение коэффициента, рассчитанного  для земель, используемых под пашню.   

В силу статей 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а также в срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, принятых на себя по договору аренды подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьями 9, 65, 70 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражений в части оснований для взыскания долга, периода просрочки исполнения обязательства по оплате не заявлено.

Доказательств уплаты взыскиваемой суммы ответчиком не представлено, как не представлено и доказательств отсутствия оснований для ее взыскания.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика 22 965,65 руб.  пени, рассчитанной на сумму долга, за период с 10.07.2015 по 03.11.2016. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой, согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок с арендатора взыскивается в бюджет пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Расчет пени соответствует действующему законодательству и условиям договора, заключенного сторонами.

Учитывая, что период просрочки платежа и сумма долга, указанные в расчете, подтверждены материалами дела, требования истца о взыскании пени подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 315151200010195) в  пользу  Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания  (ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате  по договору аренды земельного участка от 18.02.2015 № 17А/З  за использование земельного участка в 2015 году,  1 - 3  кварталах 2016 года  в размере 360 111,76  руб., в том числе: основной долг -  337 146,11 руб.,  пеня за период  с 10.07.2015  по 03.11.2016  -  22 965,65 руб. 

Взыскать с  главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  (ОГРНИП 315151200010195) в доход федерального бюджета 10 202 (десять тысяч двести два) руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый  арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                                                  Г.С.Родионова