АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17096/2017

г. Тюмень

06 апреля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола помощником судьи Лесиным А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Муниципального унитарного предприятия "Уренгойгеолстрой" к Обществу с ограниченной ответственностью "АСА" о взыскании денежных средств, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "АСА" к Муниципальному унитарному предприятию "Уренгойгеолстрой" о признании договоров незаключенными,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 13.01.2018, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

от ответчика: неявка, извещен,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Уренгойгеолстрой" в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – арендодатель, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АСА" (далее – арендатор, ответчик) о взыскании задолженности и пени по арендной плате на основании договоров аренды имущества №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017. 

Требование со ссылками на положения заключенного сторонами договора аренды обосновано невнесением арендатором арендной платы.

11.12.2017 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

10.01.2018 ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, предъявлен встречный иск к арендодателю о признании незаключенными договоров аренды имущества №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017. 

Встречное требование со ссылками на ст.ст. 432, 607, 616 ГК РФ мотивировано тем, что арендодатель не имел возможности осмотреть объекты недвижимости при подписании договора аренды, переданное имущество невозможно использовать по его целевому назначению из-за существенных недостатков помещения, при заключении договора конкурсный управляющий арендодателя превысил свои полномочия, имущество использовалось третьими лицами помимо воли арендатора, переданное имущество не индивидуализировано.

Определением от 12.01.2018 суд оставил встречный иск без движения в связи с непредставлением документа, подтверждающего уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайства о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, подтверждающих право истца на отсрочку, рассрочку, уменьшение размера государственной пошлины, а также в связи с отсутствием доказательств направления или вручения претензии ответчику по встречному иску.

Ответчик устранил недостатки встречного искового заявления, 23.01.2018 суд принял встречное исковое заявление к производству.

Истец представил отзыв на заявленный встречный иск, в котором выразил свое несогласие с заявленными требованиями.

В судебном заседании представитель арендодателя поддержал заявленные требования в полном объеме. Против встречного иска возражал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком заключен договор №2 аренды имущества от 01.06.2017, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: камазовский бокс, кадастровый номер 89:05:020301:0342:05000040, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 948,4 кв.м., расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пгт.Уренгой, промбаза «Северная» (п.1.1. договора). Передаваемое имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2012 серии 89 АА №107664 (п.1.2. договора).

Стороны определили, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.12.2017 (п.2.1. договора). Стороны установили арендную плату в размере 15 000,00 рублей в месяц, а также арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи (п.4.1. договора).

Арендатор принял у арендодателя имущество по акту приема-передачи от 01.06.2017, о чем подписан двусторонний акт.

В адрес арендатора истцом направлялось почтой требование №31 от 14.01.2017 о погашении задолженности за период июнь-ноябрь 2017 по договору аренды имущества №2 от 01.06.2017.

Уведомлением №31/1 от 23.11.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды №2 от 01.06.2017 с 01.12.2017 в связи с несоблюдением условий договора по оплате.

Также между истцом и ответчиком заключен договор №3 аренды имущества от 01.06.2017, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: диспетчерская-магазин, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 154,8 кв.м., инвентарный номер 16058918, литера Б, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пгт.Уренгой, промбаза «Северная», 15 (п.1.1. договора). Передаваемое имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2012 серии 89 АА №107660 (п.1.2. договора).

Стороны определили, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.12.2017 (п.2.1. договора). Стороны установили арендную плату в размере 10 000,00 рублей в месяц, а также арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи (п.4.1. договора).

Арендатор принял у арендодателя имущество по акту приема-передачи от 01.06.2017, о чем подписан двусторонний акт.

В адрес арендатора истцом направлялось почтой требование №32 от 17.11.2017 о погашении задолженности за период июнь-ноябрь 2017 по договору аренды имущества №3 от 01.06.2017.

Уведомлением №32/1 от 23.11.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды №3 от 01.06.2017 с 01.12.2017 в связи с несоблюдением условий договора по оплате.

Кроме того между истцом и ответчиком заключен договор №4 аренды имущества от 01.06.2017, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение: мойка, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 273,6 кв.м., инвентарный номер 12058916, литера Б, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пгт.Уренгой, промбаза «Северная» (п.1.1. договора). Передаваемое имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2012 серии 89 АА №107661 (п.1.2. договора).

Стороны определили, что договор вступает в силу с момента подписания и действует до 30.12.2017 (п.2.1. договора). Стороны установили арендную плату в размере 15 000,00 рублей в месяц, а также арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи (п.4.1. договора).

Арендатор принял у арендодателя имущество по акту приема-передачи от 01.06.2017, о чем подписан двусторонний акт.

В адрес арендатора истцом направлялось почтой требование №33 от 14.11.2017 о погашении задолженности за период июнь-ноябрь 2017 по договору аренды имущества №4 от 01.06.2017.

Уведомлением №33/1 от 23.11.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды №4 от 01.06.2017 с 01.12.2017 в связи с несоблюдением условий договора по оплате.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а требования встречного иска отклоняются.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что переданное имущество платежей по договорам аренды №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 не индивидуализировано.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

В описании предмета аренды каждого из договоров №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 присутствуют индивидуализирующие признаки помещений, такие как кадастровый номер, адрес, площадь.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Материалами дела подтверждается, что имущество было передано арендатору на основании договоров аренды №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 и актов приема-передачи к ним, т.е. стороны приступили к исполнению договора, и в процессе его исполнения у них не возникло спора по поводу местонахождения помещений. Довод о невозможности индивидуализировать имущество был заявлен после исполнения договора –  на стадии судебного разбирательства о взыскании задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.   

Аргумент арендатора о невозможности осмотреть объекты недвижимости при подписании договора аренды несостоятелен в силу отсутствия доказательств препятствования со стороны истца либо третьих лиц в получении пропусков, либо иного воспрепятствования деятельности. Более того, согласно части 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, являясь коммерческой организацией, должен действовать добросовестно при установлении, гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Таким образом, факт подписания договора и акта приемки-передачи без фактического осмотра имущества свидетельствует о нарушении указанного принципа гражданского оборота арендатором.

Ответчик во встречном исковом заявлении приводит аргумент о невозможности целевого использования переданного имущества из-за наличия в нем недостатков. Суд отклоняет данный довод, исходя из нижеследующего.

 В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Следовательно, действуя добросовестно и разумно, арендатор на момент подписания договора мог и должен был осмотреть арендуемое имущество, установить наличие или отсутствие недостатков, препятствующих его эксплуатации в соответствии разрешенным использованием. Из актов приема-передачи от 01.06.2017 следует, что арендатор принял имущество, указал на отсутствие претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому имуществу, а также о том, что о недостатках имущества арендатору известно.

Суд полагает, что указанные ответчиком недостатки не могут считаться скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду.

В материалы дела приложены фотографии имущества. Суд критически оценивает данные доказательства, поскольку  не представляется возможным достоверно определить место и время проведения фотосъемки. Тем не менее, если предположить, что фотосъемка осуществлялась на объектах передаваемого имущества, то недостатки имущества, по мнению суда, нельзя отнести к скрытым. Повреждения в виде неисправных ворот, разбитых стекол являются явными и очевидными.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по уведомлению арендодателя в случае обнаружения недостатков в принятом имуществе. 

В материалах дела имеется Сопроводительное письмо от ответчика в адрес истца без номера от 01.09.2017 о расторжении договоров № 2,3,4 от 01.06.2017. Суд отклоняет данное доказательство в качестве уведомления арендодателя о недостатках как недопустимое, так как отсутствуют доказательства направления данного документа истцу: на письме нет отметок о его принятии ответчиком, нет доказательств о почтовой отправке.

Судом исследован и отклоняется также довод ответчика о том, что при заключении договора конкурсный управляющий арендодателя превысил свои полномочия.

Муниципальное унитарное предприятие «Уренгойгеолстрой» признано несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.01.2017 по делу № А81-1430/2016 обязанности конкурсного управляющего муниципального унитарного предприятия "Уренгойгеолстрой" возложены на временного управляющего ФИО2. Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15.05.2017 полномочия конкурсного управляющего продлены на шесть месяцев, т.е. до 19.11.2017. Ответчик указывает на нарушение требований Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» – отсутствии надлежащего согласования сделки с заинтересованностью. При этом доказательств наличия заинтересованности в совершении договоров № 2,3,4 от 01.06.2017 не представлено. Исходя из изложенного, суд отклоняет довод, что договоры № 2,3,4 от 01.06.2017 со стороны истца подписывались ненадлежащим лицом с превышением полномочий.

Кроме того, в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Ответчик во встречном исковом заявлении заявил, что имущество использовалось третьими лицами помимо воли арендатора.

Согласно ст.613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ответчиком предоставлена копия договора субаренды нежилого помещения от 01.12.2017, заключенного между ФИО3 и ФИО4 в отношении нежилого помещения: мойка, расположенного по адресу Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пгт.Уренгой, промбаза «Северная», общей площадью 273,6 кв.м., 1-этажное, инвентарный номер 12058916, литера Б, для осуществления производственной деятельностью.

Представленный договор заключен за пределами рассматриваемого срока пользования имуществом ответчиком: в период с 01.06.2017 по 01.12.2017, когда ответчик получил уведомления о расторжении договора из-за существенных нарушений по внесению арендных платежей. В силу чего данный договор субаренды нежилого помещения от 01.12.2017 не может служить доказательством наличия прав третьих лиц на сдаваемое имущество, о которых не сообщил арендатор при заключении договоров № 2,3,4 от 01.06.2017.

Таким образом, доводы ответчика о недействительности договора на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют правового значения. Факт подписания договоров аренды №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 ответчик признает. Неоспоримых доказательств несоответствия договоров требованиям законодательства Российской Федерации не представлено. Следовательно, вне зависимости от доводов ответчика о незаключенности договора аренды, на нем лежит обязанность по оплате арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как указано выше, по акту приема-передачи истцом ответчику было передано нежилое помещение.

Таким образом, после принятия имущества у ответчика возникло обязательство по оплате арендных платежей.

Материалами дела подтверждается задолженность по оплате арендных платежей по договорам аренды имущества №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 за период с 01.06.2017 по 01.12.2017 в размере 240 000,00 руб.

На основании статей 9, 65, ч. 3.1 ст. 70, ст. 71 АПК РФ наличие и размер задолженности по арендной плате признается судом установленным. 

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей по договорам аренды имущества №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 являются обоснованными, документально подтвержденными.

Арендодателем заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.06.2017 по 05.12.2017.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктами 5.1 договоров аренды №2 от 01.06.2017,  №3 от 01.06.2017, №4 от 01.06.2017 установлен размер пени за просрочку внесения арендной платы 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от указанной суммы.

Выполненный арендодателем расчет неустойки (л.д. 7) является правильным и арендатором не оспорен. Заявления о снижении неустойки не сделано.

Таким образом, заявленное требование о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.

От истца при обращении в суд поступило ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины.

На основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы арендатора подлежит отнесению на него.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 года № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" поскольку до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена в полном объеме ввиду действия отсрочки, принимая во внимание удовлетворение судом заявленных требований, государственная пошлина взыскивается с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, 

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АСА" в пользу Муниципального унитарного предприятия "Уренгойгеолстрой" 240 000,00 руб. задолженности, 24 000,00 руб. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "АСА" в доход федерального бюджета РФ 8 280,00 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья        М.В. Голощапов