ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-7110/2018

г. Ессентуки

10 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Белова Д.А., судей:  Афанасьевой Л.В., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 12.09.2018), в отсутствии иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2019 по делу  № А63-7110/2018 (судья И. В. Навакова) по исковому заявлению министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,  к закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени героя социалистического труда ФИО3», п. Красочный, Ставропольского края, Ипатовского района, ОГРН 

<

***>, о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных отношений Ставропольского края обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени героя социалистического труда ФИО3», п. Красочный, о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.07.2009 № 328 (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ).  

Решением от 13.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе министерство просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В отзыве общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ  в отсутствии иных лиц, надлежащим образом извещенных о дате и месте проведения судебного заседания.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Совета депутатов Красочного сельсовета от 21.02.2005 № 9 между администрацией Красочного сельсовета Ипатовского муниципального района (арендодатель) и ФГУП «Племзавод имени 60-летия СССР» (арендатор) заключен договор аренды от 21.02.2005 № 5 земельного участка единого землепользования общей площадью 35 226 га с кадастровым номером 26:02:0:0071, находящегося по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, п. Красочный, в границах муниципального образования Красочного сельсовета, сроком на 49 лет с 21.02.2005 по 20.02.2054 для сельскохозяйственного производства. Договор прошёл процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке 28.03.2005.

16 марта 2006 года между унитарным предприятием и ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО3» заключен договор субаренды № 01/06 земельного участка с кадастровым номером 26:02:0:0071 сроком с 16.03.2006 по 20.02.2054. Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.03.2007 № 118 к договору аренды земельного участка № 5 администрация Красочного сельсовета уступила, а Российская Федерация в лице территориального управления приняла на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды указанного земельного участка.

03 марта 2009 года между территориальным управлением и унитарным предприятием заключено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 5, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 27.03.2009. Земельный участок возвращен территориальному управлению по акту приема-передачи от 03.03.2009.

17 июля 2009 года территориальным управлением вынесено распоряжение № 463, согласно которому обществу в пределах оставшегося срока субаренды до 20.02.2054 и на условиях прекращенного договора аренды от 21.02.2005 № 5 предоставляется в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, общей площадью 35 226 га с кадастровым номером 26:02:0:0071, расположенный по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, п. Красочный, территория муниципального образования Красочного сельсовета для сельхозпроизводства. На основании указанного распоряжения между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 17.07.2009 № 328 земельного участка с кадастровым номером 26:02:0:0071. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.07.2009.

11 января 2017 года территориальным управлением вынесено распоряжение № 2 «О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края» согласно которому в государственную собственность Ставропольского края, в том числе, передан земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71.

15 февраля 2017 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71 зарегистрировано за Ставропольским краем, о чем в ЕГРН внесена запись № 26:02:000000:71-26/007/2017-2.

Письмом от 16.01.2018 № 382 Министерства имущественных отношений Ставропольского края направило в адрес ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО3» проект дополнительного соглашения от 29.12.2017 г. к договору аренды от 17.07.2009 г. № 328 с требованием о его подписании в течение 10 дней.

Письмом исх. № 23 от 01.02.2018 ответчик сообщил об отказе от подписания дополнительного соглашения, указав на отсутствие у Министерства права требовать внесения изменений в договор, и направив протокол разногласий, в котором изложил иные условия дополнительного соглашения.

Ссылаясь на незаконное уклонение от подписания дополнительного соглашения, министерство обратилось в суд.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно иску основанием для заключения дополнительного соглашения к договору аренды Министерство считает факт передачи арендуемого земельного участка из федеральной собственности в собственность Ставропольского края.

Согласно п. 1 ст. 16 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Однако согласно уточненному иску, принятому определением суда от 12.11.2018 г., требований о внесении изменений в договор в части замены арендодателя не заявлено.

Правые же основания для удовлетворения требований, направленных на изменение иных условий договора, отсутствуют.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку отказ ответчика подписать дополнительное соглашение в редакции, предложенной истцом, не является нарушением договора, изменение его условий в силу названной нормы возможно только в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Указанной нормой установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Однако наличие указанных оснований для изменения условий договора аренды в судебном порядке истцом не доказано, а смена собственника арендуемого имущества таким основанием не является.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ на рассмотрение суда возможна передача разногласий, возникших при заключении договора, на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В рассматриваемом случае заключение дополнительного соглашения к договору аренды не является обязательным ни для истца, ни для ответчика, поэтому положения ст. 445 Гражданского кодекса РФ, регулирующей отношения сторон по передаче разногласий по договору на рассмотрение суда, в данном случае применению не подлежит.

Кроме того наличие между сторонами спора заключенного договора аренды исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Министерства права требовать от Общества внесения изменений в действующий договор аренды.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав Министерства выводами суда относительно требований об изменении условий договора о размере арендной платы, отклоняются.

Одним из условий дополнительного соглашения, предложенного Министерством, является условие об установлении арендной платы с 01.01.2018 в размере 39 941 587,99 руб.

Данное условие Общество в своем протоколе разногласий потребовало исключить из дополнительного соглашения в связи с тем, что оно не содержит указаний на то, на основании какого нормативно-правового акта был определен предложенный размер арендной платы, а также не содержит соответствующего расчета арендной платы, позволяющего определить на основании каких характеристик участка она установлена.

Как следует из материалов дела, Министерством в материалы дела представлено заключение специалиста № 114/2017 от 01.12.2017, на основании которого был определен названный размер арендной платы.

Вместе с тем суд считает, что выводы Министерства, содержащиеся в заключении специалиста № 114/2017 от 01.12.2017, являются необоснованными поскольку сделаны без учета состава и размера сельскохозяйственных угодий, входящих в оцениваемый земельный участок.

В силу ст. 15 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) оценщик при проведении оценки обязан соблюдать требования федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Согласно п. 12 ФСО № 7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п. 13 ФСО № 7). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (п. 14 ФСО № 7).

Оцениваемый земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья. Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Статьей 78 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), для осуществления деятельности крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, а также гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

По смыслу указанных норм земли сельскохозяйственного назначения, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья, не являются однородными по своему функциональному назначению, что объективным образом влияет на их хозяйственно-экономическую ценность.

Согласно разделу  V Методических рекомендаций по  определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. № 568-р) оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производитсяисходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования сучетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Дляпроведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения всоответствии с его экспликацией выделяются: сельскохозяйственные угодья {пашня,сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); земли, занятые зданиями,строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичнойпереработки сельскохозяйственной продукции; земли, занятые внутрихозяйственнымидорогами,коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения  защиты  земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Таким образом, названными нормативными актами установлена необходимость учета индивидуальных особенностей земель сельскохозяйственного назначения с учетом входящих в их состав сельскохозяйственных угодий, а также других территорий и объектов.

Так одним из приложений к договору аренды № 328 от 17.07.2009 г. является экспликация арендуемого земельного участка, утвержденная начальником Ипатовского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю 11.11.2009 г., согласно которой в состав земельного участка сходят следующие угодья:пашня - 22 456 га; многолетние насаждения - 24 га; залежь - 502 га; сенокосы - 795 га; пастбища - 9 540 га; несельскохозяйственные угодья - 1 899 га.

Аналогичные значения пашни и других угодий впоследствии отражались в экспликациях, ежегодно утверждаемых Платовским отделом Управления Росреестра по Ставропольскому краю, где к участку с КН 26:02:000000:71 были добавлены угодья части участка с КН 26:02:000000:44 площадью 1 855,73 га, арендованного Обществом по договору № 40 от 12.04.2010, заключенного с администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 в разделе «Описание объекта оценки» отчета об оценке спорного земельного участка должны содержатся, в том числе, сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, а также количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки.

При этом нормы подпункта «в» пункта 16 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

В нарушение указанных норм оценщик не совершил действий, направленных на сбор информации, имеющей значение для стоимости объекта оценки и при его описании не указал на состав сельскохозяйственных угодий, входящих в рассматриваемый земельный участок: не приведена площадь пашни, пастбищ, залежей, многолетних насаждений.

Данное нарушение не является формальным, поскольку состав угодий, входящих в участок сельхозназначения, играет существенную роль для определения его стоимости.

С учетом того, что рассматриваемый земельный участок имеет в своем составе только 63 % пашни (22 456 га из 35 507,8 га общей площади), составляющей основную ценность земель сельскохозяйственного назначения, полагаем, что эта особенность объекта оценки подлежала обязательному учету при его оценке.

Однако согласно расчетам оценщика, произведенных им в рамках доходного подхода вся площадь земельного участка, равная 35 507,8 га, была принята им как 100 % площадь пашни.

Действующее законодательство устанавливает иной порядок расчета размера арендной платы, подлежащий применению в рассматриваемому договору:

Из обстоятельств дела следует, что до перехода права собственности на рассматриваемый участок к Ставропольскому краю он находился в федеральной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу абз. 2 ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, установлен постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила № 582).

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства № 582 для земель федеральной собственности.

Согласно подп. «в» п. 3 Правил № 582 (в редакции действующей с 12.08.2017 г.) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере - 0,6 процента в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

При этом установленное пунктом 6 Правил № 582 правило об определении размера арендной платы исходя из ее рыночной стоимости применяется только в случаях, не указанных в пунктах 3-5 данных Правил.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал на недопустимость установления размера арендной платы по рассматриваемому договору на основании представленного Министерством отчета о рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.03.2019 по делу  № А63-7110/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный  срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, кассационная жалоба подается  через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                 Д.А. Белов 

СудьиЛ.В. Афанасьева

И.А. Цигельников