ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-8690/2017

09 июля 2018 года

г. Ессентуки

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2018 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Строй – Сервис» 

на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 по делу № А63-8690/2017 (под председательством судьи Быкова А.С.),

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третье лицо: администрация города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании арендной платы и пени,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (далее – общество) с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.12.2015 № 5342 в размере 709 756, 87 руб. за период с 04.12.2015 по 31.03.2017 и пени в размере 166 666, 22 руб. за период с 15.03.2016 по 31.03.2017.

Решением суда первой инстанции от 21.11.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда от 21.11.2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Апеллянт указал, что судебный акт вынесен без учета решения суда общей юрисдикции об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:00000:7832.

Определением от 29.05.2018 судебное разбирательство откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о времени и месте судебного разбирательства с соответствующим файлом размещена 31.05.2018 на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд представителей не направили.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края от 04.12.2015 № 5342 (далее – договор № 5342), по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:000000:7832, общей площадью 7500 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> в районе нежилого здания № 24 (далее –  спорный участок), для размещения объекта спортивного назначения (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 5.1, предусмотренных классификатором видов разрешенного использования), в границах, указанных в кадастровом паспорте спорного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора № 5342).

Участок передан обществу по акту приема-передачи земельного участка от 04.12.2015. Срок аренды установлен на 3 года с 04.12.2015 по 03.12.2018 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Годовой размер арендной платы, условия и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.5).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору № 5342 арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от размера невнесенной в срок арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.3 договора).

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы комитет направил в адрес общества претензию от 07.04.2017 № 08/14-2221с с предложением добровольно оплатить задолженность и пеню по арендной плате по договору № 5342.

Ответа на претензию не последовало, что явилось основанием для обращения комитета в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные комитетом исковые требования в полном объеме, не учел следующего.

Отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 04.12.2015 № 5342, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в редакции, действовавшей в спорный период, предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Решения Комиссии могут быть оспорены в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть юридическими лицами только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо в случае, если такое заявление не рассмотрено Комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Таким образом, Законом об оценочной деятельности для данной категории споров установлен досудебный порядок урегулирования.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и преюдициально установлено судебными актами по делу № а-634/2017, № 33аа-6/2018 общество обратилось в Ставропольский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 01.08.2017 по делу № а-634/2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости – 9 075 000 рублей, определенной по состоянию на 26.05.2015.

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 20.03.2018 по делу № 33аа-6/2018 решение Ставропольского краевого суда от 01.08.2017 изменено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости – 20 797 000 рублей, определенной по состоянию на 26.05.2015.

Из судебных актов Ставропольского краевого суда и решения Комиссии от 23.11.2016 следует, что общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 23.01.2017, следовательно, установленная кадастровая стоимость в размере 20 797 000 рублей подлежит применению с 1 января 2017 года.

Данные правовые подходы высказаны Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 16.12.2015 № 45-АПГ15-16 и № 74-АПГ15-24, от 14.01.2016 № 5-АПГ15-92, от 17.02.2016 № 5-АПГ15-77.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, анализ которых позволяет сделать вывод об отсутствии требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Указанным постановлением утверждены и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Указанная правовая позиция находит свое подтверждение в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224, от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991, от 15.10.2015 № 306-ЭС15-6607, от 22.12.2015 № 308-ЭС15- 10116, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7).

В связи с чем, с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В спорный период действовали постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-П) и постановление Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-П).

Пунктом 3 Порядка  № 64-П предусмотрено, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. В соответствии с пунктом 9 Порядка № 64-П базовый размер арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов, устанавливается по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с приложением к Порядку № 64-П.

За период с 04.12.2015 по 31.12.2015 расчет арендной платы произведен комитетом следующим образом: 7500*9366.02*1.25% = 878 064,38 руб.

За период с 04.12.2015 по 31.12.2015 начисление по арендной плате составили 67 358, 36 руб.

За период с 01.01.2016 по 31.03.2016 расчет арендной платы произведен комитетом следующим образом: 7500*4168.16*1.25% =390 765 руб.

За период с 01.01.2016 по 31.03.2016 начисление по арендной плате составили 97 157, 42 руб.

Согласно пункту 3 Порядка № 112-П размер арендной платы за использование земельного участка с 01.04.2016 рассчитывается по следующей формуле:

РАП=(КС*С), где

РАП – размер арендной платы;

КС – кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

С – ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

За период с 01.04.2016 по 31.12.2016 расчет арендной платы произведен комитетом следующим образом: 7500*4168.16*2.5% = 781 830 руб.

За период с 01.04.2016 по 31.12.2016 начисление по арендной плате составили 587 215,17 руб.

За период с 01.01.2017 по 31.03.2017 расчет арендной платы (с учетом апелляционного определения Ставропольского краевого суда от 20.03.2018 № 33аа-6/2018) произведен комитетом следующим образом: 7500*2772.9333*2.5% = 519 925 руб.

За период с 01.01.2017 по 31.03.2017 начисление по арендной плате составили 129 981 руб.

Учитывая, частичную оплату арендной плата в размере 75 218, 75 руб. сумма задолженности за спорный земельный участок за период с 04.12.2015 по 31.03.2017 составила 569 136, 87 руб. которая и подлежит взысканию с общества в пользу комитета.

В соответствии с пунктом 5.3 договора № 5342 комитетом на сумму долга начислена пеня.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Комитетом произведен расчет пени за период с 15.03.2016 по 31.03.2017, размер которой составил 165 554,40 рублей.

Проверив представленный расчет пени, суд апелляционной инстанции считает его арифметически верным, а начисление пени правомерным.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени обществом не представлено, суд удовлетворяет требования комитета частично.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению, апелляционная жалоба общества – удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе распределяется межу сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 по делу № А63-8690/2017 изменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.11.2017 по делу № А63-8690/2017 в следующей редакции:

Исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 569 136, 87 руб. долга по арендной плате за период с 04.12.2015 по 31.03.2017, 165 554, 40 руб. неустойки за период с 15.03.2016 по 31.03.2017.

В остальной части в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, отказать. 

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 319, 73 руб. государственной пошлины по иску. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 17 2018, 27 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 485, 15 руб. возмещения расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо - Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Ставропольского края.

 

Председательствующий

 

Ю. Б. Луговая

 

 

 

Ю. Б. Луговая

Судьи

 

Г.В. Казакова

 

З.М. Сулейманов