ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-17468/2019

г. Челябинск

25 декабря 2019 года

Дело № А47-3550/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Аникина И.А., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2019 по делу № А47-3550/2019.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Пик» - ФИО2 (доверенность от 08.11.2019).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Пик» (далее – ООО «ПИК», общество, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Пик» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 3 пятиэтажного жилого дома с встроенными помещениями, литер А, назначение: нежилое, общая площадь 90,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: 

<

...>, на следующих условиях:

1. Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: ««Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 2 097 000 (два миллиона девяноста семь тысяч) рублей (с учетом НДС)».

2. Пункт 2.5 договора изложить в следующей редакции: «В соответствии с п. 3 ст.5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 2 097 000 рублей (с учетом НДС) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого помещения в размере 2,58 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

3. В график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов, внести корректировку в части суммы, поступающей в местный бюджет - вместо 3 618 135 указать сумму 2 097 000 рублей, изменив соответственно ежемесячные выплаты.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2019 (резолютивная часть от 24.09.2019) исковые требования урегулированы в полном объеме.

С указанным решением не согласился Комитет (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно принял во внимание в качестве доказательства недостоверности определенной Комитетом рыночной стоимости выкупаемого имущества и его рыночной стоимости результаты судебной экспертизы. Судом не приняты во внимание доводы Комитета о том, что заключение эксперта содержит опечатки в корректировках на торг и линию расположения объектов, что могло привести к определению недостоверной рыночной стоимости объекта. Указанные недочеты устранены экспертом ФИО3 только в пояснениях суду. Экспертом не сделаны корректировки на местоположение трех объектов-аналогов, не сопоставимых по месторасположению с оцениваемым объектом. При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом применен не действующий справочник оценщика 2017 года, тогда как подлежал применению справочник, действовавший на момент обращения арендатора с заявлением о выкупе помещения (24.09.2018).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились. 

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом «Пик» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Оренбурга № 4-986-а-12190 от 28.08.2015, согласно п, 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 90,6 кв.м, расположенное на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу: 

<

...> (т.1 л.д. 11-16).

24.09.2018 арендатор обратился в Комитет  с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.20).

28.09.2018 письмом №1-28/5891 Комитетом указано, что об условиях приватизации испрашиваемого имущества, заявителю будет сообщено после  получения отчета об оценке (т.1 л.д. 21).

Постановлением Администрации г.Оренбурга № 223-п от 06.02.2019 утверждены условия приватизации объекта недвижимости, согласно которым  цена приобретения объекта составляет 3 618 135 руб. 59 коп. без учета НДС в соответствии с письменным отчетом ООО «Оценочная компания «Прогресс» от 11.12.2019 № 18/074-26 (т.1 л.д. 22).

Комитетом в адрес общества направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, пунктом 2.5 которого установлено, что в соответствии с п. 3. ст. 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 3 618 135 руб. 59 коп., производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого помещения в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга (т.1 л.д.23-26).

26.02.2019 обществом в адрес Комитета направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества, предложив установить выкупную стоимость в размере 2 097 000 руб. с учетом НДС (т.1 л.д. 27-28).

12.03.2019 письмом № 01-28/1435 Комитетом отклонен протокол разногласий арендатора со ссылкой на невозможность органа местного самоуправления самостоятельно изменять выкупную стоимость помещения, установленную условиями приватизации. (т.1 л.д. 29).

Полагая отказ Комитета от 12.03.2019 незаконным и необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда от 23.05.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: соответствует ли отчёт №18/074-26, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утверждённым Минэкономразвития РФ. В случае выявления несоответствия отчёта законодательству об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0336001:523, общей площадью 90,6кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу 

<

...> по состоянию на 24.09.2018.

В заключении № 28-05-192 от 24.09.2019 эксперт пришел к выводу о том, что отчет № 18/074-26, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ. Рыночная стоимость объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0336001:523, общей площадью 90,6 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного дома по адресу: 

<

...> по состоянию на 24.09.2018 составляет 2 159 000 руб. с учетом НДС, 1 829 661 руб. 02 коп. без учета НДС.

Рассмотрев разногласия сторон договора купли-продажи и установив по результатам судебной экспертизы недостоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной отчетом об оценке, представленным Комитетом, суд первой инстанции определил стоимость выкупаемого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, 24.09.2018 общество «Пик» обратилось в с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 90,6 кв.м, расположенное на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.20).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Администрации г.Оренбурга № 223-п от 06.02.2019 утверждены условия приватизации объекта недвижимости, согласно которым цена приобретения объекта составляет 3 618 135 руб. 59 коп. без учета НДС в соответствии с письменным отчетом ООО «Оценочная компания «Прогресс» от 11.12.2019 № 18/074-26 (т.1 л.д. 22).

 Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» ФИО3 с постановкой на разрешение эксперта вопроса: соответствует ли отчёт №18/074-26, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утверждённым Минэкономразвития РФ. В случае выявления несоответствия отчёта законодательству об оценочной деятельности, определить рыночную стоимость объекта - нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0336001:523, общей площадью 90,6кв.м., расположенного на 1 этаже пятиэтажного дома по адресу 

<

...> по состоянию на 24.09.2018.

Поскольку заключением эксперта № 28-05-192 от 24.09.2019 разрешен вопрос о недостоверности отчета № 18/074-26, выполненный ООО «Оценочная компания «Прогресс» как  несоответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ (т.2 л.д.43-144), суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

Доводы апеллянта о критической оценке заключения эксперта № 28-05-192 от 24.09.2019, судом апелляционной инстанции не принимаются.

 Так, в материалы дела представлено заключение с исправленными опечатками (т.3 л.д. 26-97), а недочеты устранены пояснениями эксперта, что соответствует положения статьи 86 АПК РФ.

Экспертное заключение не содержит противоречивых и взаимоисключающих выводов, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, оснований для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется. Доказательств того, что имеющиеся опечатки в корректировках на торг и линию расположения объектов могли повлиять на выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что экспертом не сделаны корректировки на местоположение трех объектов-аналогов, не сопоставимых по месторасположению с оцениваемым объектом, не принимаются апелляционной коллегией.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использование объектов-аналогов применяется для оценки объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода, который основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Из заключения эксперта № 28-05-192 от 24.09.2019 следует, что в качестве объектов-аналогов экспертом приняты шесть торгово-офисных помещений, расположенных в Дзержинском районе г. Оренбурга (т.2 л.д. 75-76, т.3 л.д. 40), также как и спорный объект.

Вместе с тем, деловая активность, на наличие которой указывает апеллянт в жалобе как характеристика оцениваемого объекта, не сопоставимая с аналогичными характеристиками объектов-аналогов, вопреки мнению апеллянта, не зависит от месторасположения имущества и не является определяющим критерием при установлении его выкупной стоимости.

Ссылка апеллянта на определение рыночной стоимости объекта оценки экспертом по справочнику оценщика 2017 года, не может быть принята во внимание, поскольку из заключения эксперта следует, что все сопоставимые предложения сегмента объекта исследования оценены экспертом на дату его исследования, а экспертом в пояснениях суду указано на допущенную опечатку в указанной части заключения.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и изменению не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.10.2019 по делу № А47-3550/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                  Г.Н. Богдановская

 

Судьи:                                                                         И.А. Аникин  

 

                                                                                 О.Б. Тимохин