АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19316/2022

г. Краснодар

09 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 26.12.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Жилград» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) –ФИО2 (доверенность от 20.04.2023), рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2023 по делу № А32-19316/2022, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилград» (далее – общество) о взыскании 911 217 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате с 24.07.2021 по 31.03.2022 и 34 277 рублей 63 копеек пени с 11.01.2016 по 18.03.2022 по договору от 29.12.2012 № 3700005071 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6 площадью 2824 кв. м, относящегося к категории земель населённых пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Некрасова, 112а (далее – договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2023 с общества в пользу управления взыскано 213 895 рублей 10 копеек задолженности и 14 801 рубль 66 копеек пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Общество является арендатором земельного участка, изначально предоставленного в аренду для эксплуатации производственной базы и фактически используемого в целях эксплуатации нежилых зданий административного (литера А), жестяного цеха (литера И), магазина-склада (литера З) и склада (литера К) с кадастровыми номерами 23:37:0102030:105, 23:37:0102030:106, 23:37:0102030:107, 23:37:0102030:113 (далее – нежилые здания). Арендную плату за пользование земельным участком следует исчислять по нормативно установленной ставке, соответствующей фактическому виду разрешенного использования земельного участка. Доказательства соблюдения сторонами установленного законом публичного порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также допустимости использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома отсутствуют. Решение Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу № 2а-2763/2017, которым в договор аренды внесены соответствующие изменения, для настоящего спора решающего значения не имеет.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2023 отменено, в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Арендная плата за пользование муниципальным земельным участком относится к категории регулируемых цен. На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности нежилые здания. Земельный участок, находящийся в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта, ограничен в обороте. Годовая арендная плата за пользование земельным участком не может превышать размер земельного налога (0,3% кадастровой стоимости земельного участка – 99 319 рублей 46 копеек). Арендная плата с 24.07.2021 по 31.03.2022 составила 68 299 рублей 14 копеек. С учетом внесенных обществом платежей задолженность в исковой период отсутствует.

Управление, обжаловав постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебного акта. Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу № 2а-2763/2017 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела. Разрешенным использованием земельного участка определено размещение многоэтажных многоквартирных домов. Земельный участок не ограничен в обороте, поскольку лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы не являются особо охраняемыми природными территориями. Общество в течение трех лет с момента изменения разрешенного использования земельного участка и заключения соответствующего соглашения к договору аренды не обеспечило возведение на участке многоквартирного жилого дома и его ввод в эксплуатацию. Арендная плата должна рассчитываться по ставке 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.  

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение  об отсутствии оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок находится в муниципальной собственности город-курорт Анапа. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 30.01.2009 (запись с номером регистрации № 23-23-26/001/2009-024). В границах земельного участка расположены нежилые здания, составляющие недвижимое имущество производственной базы. По сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа  (письмо от 19.09.2023 № 17-20-2373/23) земельный участок относится к зоне застройки многоэтажными жилыми домами и находится в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта Анапа.

Собственником нежилых зданий являлось общество с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное предприятие "Часстрой"» (арендатор), с которым управление (арендодатель) 29.12.2012 заключило договор аренды земельного участка для размещения производственной базы. Арендная плата должна была вноситься ежеквартально авансовыми платежами до 10 января, 10 апреля, 10 июля и 10 октября (пункт 3.5). Своевременное внесение арендной платы обеспечивалось неустойкой (пеней) в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6.2). Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2012. По договору от 29.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу в связи с приобретением им в собственность нежилых зданий производственной базы. Государственная регистрация соответствующего обременения земельного участка в пользу общества осуществлена 09.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 06.07.2017 № 2а-2763/17 по иску ФИО3 и общества управление присуждено к изменению в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка. На основании этого решения стороны заключили соглашение от 05.09.2017 о внесении в пункт 1.1 договора аренды изменений. В качестве разрешенного использования земельного участка определено размещение многоэтажных многоквартирных домов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 по делу № А32-7505/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2020, обществу отказано в признании незаконным выраженного в письме от 30.11.2017 № 17-5590/17-12 решения управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа и в понуждении самой администрации к выдаче разрешения на строительство на земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Суды сочли недопустимым использование обществом земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома. Соглашение от 05.09.2017 к договору аренды квалифицировано в качестве ничтожной сделки. Отклоняя ссылки общества на  решение Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу № 2а-2763/17, арбитражные суды указали на отсутствие у ФИО3 подлежащего судебной защите права, принятие решения в отношении действительных сторон договора аренды земельного участка, спор между которыми подведомственен арбитражному суду. Предоставление земельного участка обществу в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного дома без проведения торгов признано противоречащим нормам земельного законодательства и правовым подходам, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании положений законодательства о градостроительной деятельности и понуждение к внесению соответствующих изменений в договор аренды судебным актом суда общей юрисдикции, в котором не отражена и не оценена процедура предоставления обществу земельного участка для многоэтажного многоквартирного дома, признаны не подтверждающими правомерность такого предоставления без соблюдения предусмотренных законом публичных процедур. Ссылаясь на практикообразующие судебные акты Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, суды признали земельный участок относящимся к категории земель особо охраняемых природных территорий, что обусловило вывод о необходимости проведения государственной экологической экспертизы проектной документации. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2020 № 308-ЭС20-10383 обществу отказано в передаче кассационной жалобы на названные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Обществом в исковой период внесена арендная плата по платежному поручению от 11.04.2022 на сумму 30 000 рублей, от 22.09.2022 – 30 000 рублей, от 07.10.2022 – 855 рублей 03 копейки и 19 144 рублей 97 копеек, от 21.10.2022 – 40 000 рублей. Управление, применив при расчете арендной платы ставку 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, нормативно установленную на случай невведения в эксплуатацию объекта недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды и выявив, в этой связи, задолженность по арендной плате, направило обществу претензию от 14.03.2022 № 27-05-1696/22 с предупреждением о необходимости оплаты задолженности. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управленияв арбитражный суд. Законность постановления арбитражного апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор – своевременно вносить плату за такое пользование (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В предусмотренных законом случаях арендная плата может устанавливаться или регулироваться уполномоченным органом (статьи 424 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением установленных федеральными и региональными законами случаев (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные Принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу 12.08.2017, постановление от 16.07.2009 № 582 дополнено принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, ограниченных в обороте, перечень которых приведен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (30.12.2013; далее – Закон № 406-ФЗ) земли курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий (статья 95 Земельного кодекса и статья 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»), а курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория (статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»).

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ земли курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами курорты – из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013, сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до указанной даты (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ). Правовой подход о сохранении в отношении таких курортов режима особо охраняемых природных территорий и об ограниченности в обороте находящихся в их границах земельных участков поддерживается высшими судебными инстанциями (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2018 № 2369-О, апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2018 № АПЛ18-98, определения Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2018 № 55-АПГ18-1, от 06.04.2017 № 308-КГ17-2192, от 31.03.2017 № 308-КГ17-1780, от 09.03.2017 № 308-ЭС17-547, от 25.02.2019 № 308-КГ18-25769).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к следующим выводам. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его нахождением в границах третьей зоны округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, созданного до вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохранившей статус особо охраняемой природной территории. Расположенные на земельном участке нежилые здания производственной базы принадлежат обществу на праве собственности. Ввиду законодательного ограничения права общества на приобретение земельного участка в собственность размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых аналогичными объектами земельных участков, для которых указанные ограничения отсутствуют. Арендная плата за пользование земельным участком в исковой период в размере земельного налога (0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка) уплачена обществом в полном объеме. У суда апелляционной инстанции не имелось оснований для оценки установленных по делу обстоятельств, отличной от их оценки, данной в судебных актах по делу № А32-7505/2018.

У суда апелляционной инстанции также отсутствовали основания для вывода о том, что названный правовой подход о сохранении в отношении земельного участка режима особо охраняемой природной территории претерпел какие-либо изменения в связи с вступлением в силу Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым статья 10 Закона № 406-ФЗ дополнена частью 4, предписывающей определять статус названных курортов, а также правовой режим земельных участков в их границах в соответствии с Земельным кодексом и законодательством о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Кроме того, заявленный управлением исковой период (с 24.07.2021 по 31.03.2022) предшествовал дате вступления названной новеллы в силу.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2023 по делу № А32-19316/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов