АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4523/23 

Екатеринбург

14 февраля 2025 г.

Дело № А60-24948/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Беляевой Н. Г., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2024 по делу № А60-24948/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум»– ФИО1 (доверенность от 20.10.2024);

Администрации города Екатеринбурга – ФИО2 (доверенность от 05.11.2024 № 396/05/01-14/0111).

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец. Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УралАвтоБум» (далее - ответчик, общество «УралАвтоБум») об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188898345 площадью 34 633 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с выплатой ему в качестве возмещения (выкупной цены) денежной суммы в размере 5 509 600 руб.; об обязании ответчика принять причитающееся возмещение за изымаемый земельный участок и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств; о прекращении права собственности ответчика на указанный земельный участок; о признании права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на спорный земельный участок.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2023 исковые требования удовлетворены частично. У общества «УралАвтоБум» изъят путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188898345 площадью 34 633 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Прекращено право собственности общества «УралАвтоБум» на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Признано право собственности на земельный участок кадастровый номер 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188898345 площадью 34 633 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Судом определена сумма возмещения, уплачиваемая обществу «УралАвтоБум», в размере 37 470 000 руб. Порядок уплаты возмещения определен следующим образом: 100% от суммы возмещения до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемый объект. На общество «УралАвтоБум» возложена обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемый земельный участок и предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. В решении суда указано, что оно является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области прекращения права собственности общества «УралАвтоБум» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844, площадью 6939 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Также с Администрации в пользу общества «УралАвтоБум» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 25 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.08.2023 решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 по делу № А60-24948/2022 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 01.09.2023 исковое заявление принято к повторному рассмотрению Арбитражного суда Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2024 (резолютивная часть решения от 23.07.2024) иск удовлетворен. У общества «УралАвтоБум» изъят путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34 633 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Прекращено право собственности общества «УралАвтоБум» на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>. Признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Установлена стоимость земельного участка изымаемого у общества «УралАвтоБум» в размере 73 116 258 руб. С Администрации города Екатеринбурга в пользу общества «УралАвтоБум» взысканы расходы по экспертизе в размере 30 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению Администрации, оценка изымаего земельного участка осуществлена кандидатом ответчиков, а сумма является завышенной и превышает первоначальную оценку в 13 раз, что позволяет усомниться в правильности оценки, выполненной экспертом. Данная позиция истца о завышенной сумме оценки подтверждается также Заключением специалиста от 20.08.2024 № 102/24, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы «Профит» ФИО4

Заявитель жалобы также утверждает, что земельные участки, выбранные оценщиком в качестве аналогов, не соответствуют оцениваемому по сегменту рынка (разрешенному использованию), объекты-аналоги имеют иное разрешенное использование, отличающееся от объекта оценки, более того, объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по такому ценообразующему фактору, как площадь.

Более того, Администрация утверждает, что судами не рассмотрен вопрос о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы или получении письменных объяснений эксперта, уточняющих или корректирующих объекты-аналоги, между тем с учетом значительной разницы в сумме первоначальных исковых требований и удовлетворенных исковых требований в части возмещения, а также исходя из рыночной ситуации и инфляции, рыночная стоимость объекта оценки не может составлять 73 116 258 руб.; кроме того, судами не дана правовая оценка отчету об оценке от 17.12.2021 № 134-12/01 и экспертному заключению от 11.11.2022 № 2022/2.

В отзыве на кассационную жалобу общество «УралАвтоБум» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обществу «УралАвтоБум» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34633 кв. м, что подтверждается выписками из ЕГРН от 21.04.2022 № КУВИ-001/2022-60528388 и № КУВИ-001/2022-60528426.

Постановлением Администрации от 27.08.2021 № 1717 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества в целях строительства транспортной развязки на пересечении переулка Базового, улицы Комсомольской и Сибирского тракта». Данное постановление направлено в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Уральскому федеральному округу, что подтверждается письмом от 02.09.2021 № 1042 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.04.2021 № КУВИ-001/2022-60528388 (пункт 8). В соответствии с приложением № 2 к указанному постановлению изъятию, в числе прочих, подлежит земельный участок площадью 6939 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34 633 кв. м, принадлежащий ответчику (пункт 8).

Изъятие вышеуказанного земельного участка осуществляется в целях строительства линейного объекта транспортной инфраструктуры в рамках реализации муниципальной программы «Столица» на 2017-2024 годы, утвержденной постановлением Администрации от 03.11.20116 № 2193.

Уведомление об изъятии спорного земельного участка с приложением копии постановления Администрации от 27.08.2021 № 1717 направлено ответчику - собственнику изымаемого земельного участка письмом от 24.09.2021, что подтверждается описью, квитанцией и отчетом об отслеживании почтового отправления.

16 марта 2022 года обществу «УралАвтоБум» вручен проект соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа на указанных выше условиях, что подтверждается подписью специалиста в почтовом отправлении.

Поскольку соглашение о размере возмещения за изъятие указанного земельного участка между сторонами не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При новом рассмотрении спора судом первой инстанции во исполнение указаний суда кассационной инстанции проведена повторная судебная оценочная экспертиза, которая поручена эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки» ФИО5, по результатам которой итоговый размер возмещения, подлежащий уплате правообладателю изымаемого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 составил 73 116 258 руб.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован статьями 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 49, 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 статьи  279 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу  пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 Земельного кодекса Российской Федерации). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В рамках настоящего дела правомерность изъятия объекта недвижимости не оспаривается, спорным является вопрос об установлении размера возмещения.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной стоимости, судом первой инстанции проведена судебная экспертиза и повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости изымаемого имущества и экономически обоснованного размера убытков, причиняемых собственнику объекта недвижимости в связи с его изъятием.

При повторном рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции согласно определению от 23.11.2023 назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Областной центр оценки» эксперту ФИО5.

Согласно заключению эксперта от 24.04.2024 № 1088-23/Э рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34 633 кв. м, и на момент рассмотрения спора, в том числе с учетом категории земель и вида разрешенного использования земельного участка по состоянию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка, а также с учетом особенностей определяемых статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации составляет, округленно 73 116 258 руб.

В результате проведенного анализа, наличие убытков (реальный ущерб и упущенная выгода), возникающих у правообладателя земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:98345 площадью 34 633 кв. м, в связи с его изъятием для муниципальных нужд не установлено.

Поскольку отчет соответствует стандартам оценки, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали его в качестве достоверного доказательства.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу.

С учетом заключения дополнительной судебной экспертизы, не опровергнутого в установленном порядке, суды первой и апелляционной инстанции, установив выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:188844 площадью 6939 кв. м. в размере 73 116 258 руб.

Обстоятельства, на которые ссылается Администрация, проверены и отклонены судами с учетом результатов судебной экспертизы, доводов и возражений сторон, признали обоснованным применение выбранного экспертом сравнительного подхода к оценке, а также выбор им объектов-аналогов. В тексте заключения имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, сведения об объектах-аналогах и примененных корректировках. 

Предусмотренных частью 2 статьи 87 Кодекса оснований для назначения по делу повторной экспертизы суды не установили. Податель жалобы не учитывает, что выбор объекта-аналога эксперт произвел исходя из территориального расположения, площади и назначения объектов недвижимости, применение (либо не применение) соответствующих корректировок обосновал.

Вопреки доводам кассационной жалобы, согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, для применения сравнительного подхода достаточно одного объекта-аналога.

Ссылка Администрации на постановление Арбитражного суда Уральского округа, которым отменены решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.02.2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2023 с указанием на то, что сумма возмещения является завышенной и превышает первоначальную оценку в несколько раз, что позволяет усомниться в правильности оценки, выполненной экспертом, принимая во внимание, что при повторном рассмотрении дела разница стоимости земельного участка также увеличилась еще в 2 раза, и как следствие вызывает сомнения в достоверности, отклоняется судом округа, поскольку при определении размера возмещения в него включается рыночная стоимость земельного участка. А выкупная стоимость, рассчитанная за предыдущие несколько лет, не может достоверно отражать его действительную рыночную стоимость.

При новом рассмотрении дела суды обоснованно исходили из того, что при составлении отчета об оценке от 17.12.2021 № 134-12/01, изначально представленного истцом в материалы дела, в качестве объектов-аналогов выбраны объекты, расположенные в пригороде, аналог № 2 расположен за пределами ЕКАД вблизи ТЭЦ, удален от зон деловой активности; при этом цены аналогов, расположенных на окраине, не корректируются при расчете. Согласно имеющемуся в деле заключению специалиста № 403-23/К от 15.09.2023 в отчете № 134-12/01 выявлены нарушения методологии оценочной деятельности. Указанные выводы и несоответствия отчета об оценке не опровергнуты ни Администрацией, ни оценщиком ФИО3

Относительно экспертного заключения от 11.11.2022 № 2022/2 суды указали, что оно подготовлено более двух лет назад и не может отражать реальную рыночную стоимость земельного участка на момент повторного рассмотрения дела с учетом трехкратного роста ключевой ставки, повлекшего двукратный рост цен на недвижимость. Указанные выводы Администрацией также не опровергнуты, сведения об иной стоимости объекта, подлежащего изъятию, на момент рассмотрения дела не представлены.

Собственник (арендатор) изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник (арендатор) не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора судом. Суд в целях определения размера возмещения не вправе применять результаты оценки изымаемого имущества по состоянию на иную дату. Соответствующие правовые позиции нашли отражение в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в пунктах 4, 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 89-КГ15-4, от 14.02.2017 № 306-ЭС16-9944.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. При этом заявитель фактически выражает лишь несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

 С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2024 по делу № А60-24948/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Екатеринбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               С.В. Лазарев 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

                                                                                             М.В. Торопова