АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-25060/24

18 марта 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена              17 марта 2025 г.

Полный текст решения изготовлен                      18 марта 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Промэкомед" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к Управлению по архитектуре и градостроительству города Батайска ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>, Администрации г. Батайска

о признании права собственности,

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 04.03.2025 (адвокат),

от ответчика: представитель не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Промэкомед" обратилось в арбитражный суд с требованием к  Управлению по архитектуре и градостроительству города Батайска о признании права собственности.

Определением суда от 12.07.2024 к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация г. Батайска.

В судебном заседании истец доложил предмет и основание иска, требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явились, отзывы на исковое заявление не представили, о рассмотрении дела извещены, что подтверждается уведомлениями почтовой организации.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Промэкомед" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010901:4082, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 33 А.

На земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010901:4082 расположено принадлежащее обществу нежилое здание с кадастровым номером 61:46:0010901:3495.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела выписками из ЕГРН в отношении земельного участка и нежилого здания.

Нежилое здание с кадровым номером 61:46:0010901:3495 поставлено на кадастровый учет 21.03.2019  с площадью 261,3 кв.м.

Как следует из искового заявления,  истцом произведены работы по реконструкции  спорного здания, а именно осуществлен переноса сэндвич-панелей.

МУП "Бюро технической инвентаризации" города Батайска изготовлен 20.12.2023 Технический паспорт  нежилого здания, согласно которому площадь здания составляет 217 кв.м.

При указанных обстоятельствах, истец обратился в Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 10.01.2024 управлением отказано на выдачу разрешения, ссылаясь на отсутствие разрешительной документации.

С учетом изложенного, у истца отсутствует возможность в административном порядке зарегистрировать право собственности на спорный объект.

Эти обстоятельства положены в основание иска о признании права собственности на реконструированный объект.

При таких обстоятельствах общества с ограниченной ответственностью "Промэкомед"  со ссылкой на часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ним право собственности на нежилое здание в реконструированном состоянии.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с постановлением от 29.04.2010 N 10 Пленума Верховного Суда РФ, N 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 26, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В указанных целях определением суда от 16.09.2024 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южному РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером 61:46:0010901:3495, площадью 217 кв. м действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

В Заключении эксперта № 4929/10-3-24 от 05.02.2025, приобщенном к материалам дела, сделан следующий вывод по поставленному вопросу.

Одноэтажное здание Лит. «А» с КН 61:46:0010901:3495, без подвала и технического этажа, имеющее наружные стены из сэндвич-панелей с металлическими каркасом и монолитными железобетонными основанием пола и перекрытием - здание КПП Лиг. «А» с террасой Лит. «а», общей площадью 259,0 (261,3 кв. м. в соответствии с данными технического плана здания от 25.02.2019) кв. м, расположенное на земельном участке площадью 440,0 кв. м с КН 61:46:0010901:4082 по адресу: Ростовская область, г. Батайск, мкр. Северный Массив, ЗЗА, относящееся по функциональной пожарной опасности к классу Ф5.2 - складские здания, сооружения, стоянки для автомобилей без технического обслуживания и ремонта, книгохранилища, архивы, складские помещения, фактически находится в стадии незавершенного строительством объекта и на момент проведения исследования не эксплуатируется по своему функциональному назначению, как «Здание КПП». Исследуемое здание КПП Лит. «А», в составе которого имеется лишь одно основное помещение № 1, по своему архитектурно-планировочному, объемно-планировочному и конструктивному решениям, а также по габаритным размерам существующего основного помещения № 1 в плане и по высоте, по возможности последующего зонирования процессов деятельности КПП во внутреннем пространстве объекта, для данной степени готовности объекта, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям: СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99*» (п. 4.7, п. 4.8, п. 5.10, п. 6.2.1); СП 52.13330.2016 Свод правил. «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1); СП 29.13330.2011. Свод правил. «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» (п. 4.2, п. 4.3, табл., 1); СП 1.13130.2020 Свод правил. «Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы»: (п. 4.1.2, п. 4-2.3, п. 4.2.7, п. 4.2.18, п. 4.2.19, п. 4.3.1, п. 4.3.2, п. 4.3.3, п. 4.3.5, п. 4.4.4, п.8.1.1, п.8.1.8); СП 2.13130.2020 Свод правил. «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (раздел 6.4, табл. 6.7); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов (табл. 7.1.1); СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.1., п. 4.3., Табл. № 1, п. 4.4., п. 4.5.,-п. 4.6., п. 7.1. п. 8.1.1, п. 8.2.1.) Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 69, 80); Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 8, 10, 11,17).

Фактически существующий набор конструктивных элементов здания КПП Лит. «А» с террасой Лит. «а», определенный осмотром на месте объекта исследования, соответствует набору конструктивных элементов зданий, с размещением в них автостоянок (и как одной из частей автостоянки КПП), предусмотренному типовыми конструктивными решениями проектирования и строительства зданий с аналогичным функциональным назначением.

Конструктивные элементы в исследуемом здании КПП Лиг. «А» с террасой Лит. «а», не имеют повреждений, трещин, коррозии стальных конструкций каркаса, просадок конструкций и полов в ходовых частях, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений в местах сопряжения конструкций стен и перекрытия, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Расположение исследуемого здания КПП Лит. «А» с КН 61:46:0010901:3495 и земельного участка с КН 61:46:0010901:4082, находящихся в территориальной зоне Ж.З, соответствует перечню условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в ст. 28 «Градостроительный регламент зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами (Ж.З)» Главы 6 «Градостроительные регламенты» Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск».

Существующая высота и этажность исследуемого здания КПП Лит. «А» с террасой Лит. «а», а также существующий процент застройки земельного участка с КН 61:46:0010901:3495 зданием КПП Лит. «А» с КН 61:46:0010901:4082, соответствуют градостроительному регламенту застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами (Ж.З), приведенному в ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск».

Расположение исследуемого одноэтажного здания КПП Лит. «А» по отношению к существующей застройке (близко расположенных зданий к исследуемому зданию КПП Лит. «А» не имеется), с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.7.1), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограаничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, п. 7.1., п. 8.1.1, п. 8.1.4, п. 8.1.5, п. 8.1.6, п. 8.1.7, п. 8.2.1., п. 8.2.3., п. 8.2.6., п. 6.1.3), Федерального закона от 22.07.2008 г.  № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности требованиям (ст. 69, ст. 80), Федерального закона № 384-ФЗ от. 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), а также государственному регламенту застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами (Ж.З), приведенному в ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Батайск».

Исследуемое нежилое здание КПП Лит. «А» с террасой Лит. «а» с КН 61:46:0010901:3495 общей площадью 259,0 (261,3 кв. м. в соответствии с данными технического плана здания от 25.02.2019) кв. м, расположено в границах земельного участка с КН 61:46:0010901:4082, местоположение которых определено в соответствии с данными выписки из ЕГРН от 11.09.2024 № КУВИ 001/2024-228009006 и данными технического плана здания от 25.02.2019.

Таким образом, согласно выводам экспертного заключения спорное здание в реконструированном виде соответствует действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

Заключение эксперта соответствуют предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем оснований для признания данного заключения ненадлежащим доказательством у суда не имеется.

С учетом указанных обстоятельств, при оценке правомерности требования о признании права собственности суд основывается на правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Отсутствие разрешения на реконструкцию объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно реконструированный объект. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

О наличии в отношении спорного объекта притязаний со стороны иных лиц не заявлено. Это означает, что суд не установил факта нарушения прав и охраняемых законом интересов иных лиц.

Документы о соответствии строения требованиям устойчивости и надежности подтверждают, что его сохранение, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, суд не находит оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, применительно к рассматриваемому случаю - реконструкция.

Согласно требованиям статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу положений статей 17, 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации прав является документ (совокупность документов) бесспорно свидетельствующих о принадлежности определенного объекта прав определенному в них лицу.

Решение суда, вступившее в законную силу, в соответствии со статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации права.

В силу этих обстоятельств исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объекта, являющегося предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика и направлено на установление права истца и третьего лица, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Промэкомед" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> на нежилое здание с кадастровым номером 61:46:0010901:3495 площадью 217 кв. м.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.