Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-67735/23

29 февраля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Котельники Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 03.01.1992, юридический адрес: 140055, Московская обл., Котельники г.о., Котельники г., Дзержинское ш., д. 5/4)

к Акционерному обществу специализированный застройщик «Новый горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 07.03.2018, юридический адрес: 111024, 

<

...>, этаж 3 часть ком. 327)

третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 24.03.2000, юридический адрес: 143407, 

<

...>), Министерство жилищной политики Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 09.11.2018, юридический адрес: 143407 

<

...>), Акционерное общество "Белая Дача" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 17.11.1992, юридический адрес: 140053, Московская область, Котельники город, ФИО1 проезд, 2)

об обязании устранить нарушения и в течение 15 календарных дней заключить договор о комплексном развитии территории объекта

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Котельники Московской области (далее – истец)  обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу специализированный застройщик «Новый горизонт»  (далее – ответчик) в котором просит суд:

- обязать акционерное общество «Специализированный застройщик «Новый Горизонт» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Администрации городского округа Котельники Московской области в сфере реализации органом местного самоуправления полномочий по разработке и утверждению программ комплексного развития социальной инфраструктуры, для чего в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить (в силу ст. 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации) договор о комплексном развитии территории объекта – ЖК «Белая Дача Парк», расположенного по адресу: Московская обл., г. Котельники, Яничкин пр-д, 3км МКАД, составленный по форме, утвержденной распоряжением Министерства жилищной политики Московской области от 29.01.2021 № 12 «Об утверждении примерных форм договоров о комплексном развитии территории и проекта решения о комплексном развитии территории в Московской области» (в ред. распоряжения от 22.05.2023 № 96) исходя из утвержденного проекта планировки территории городского округа Котельники Московской области, с последующей передачей возводимых на входящих в состав указанного комплекса муниципальных земельных участках объектов социальной инфраструктуры в собственность городского округа Котельники Московской области.

- в случае неисполнения судебного решения в установленный срок взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Новый Горизонт» судебную неустойку в размере 1 000 руб. 00 коп. в день за каждый день просрочки до момента его исполнения в полном объеме.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство строительного комплекса Московской области, Министерство жилищной политики Московской области, Акционерное общество "Белая Дача".

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителя Министерства строительного комплекса Московской области, извещенного о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований. Представитель Министерства жилищной политики Московской области исковые требований поддержала. Представитель АО "Белая Дача" вопрос об удовлетворении исковых требований оставила на усмотрение суда. 

Арбитражный суд, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.06.2018, между акционерным обществом «Белая Дача» (далее–правообладатель-1) и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Новый Горизонт» (далее по тексту – АО «СЗ «Новый Горизонт», правообладатель-2) заключено Соглашениео разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

На основании п. 6 соглашения, на момент заключения настоящего соглашения стороны договорились, что уполномоченным лицом правообладателей в отношениях с третьими лицами при осуществлении мероприятий по комплексному развитию Развиваемой территории является Правообладатель 2, в том числе Правообладатель 2 является лицом, уполномоченным Правообладателем 1 по вопросам, связанным с подготовкой и согласованием ДКРТ, подлежащим заключению в соответствии со статьей 46.9 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в порядке установленном Министерством строительного комплекса Московской области, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Котельники Московской области, Правообладателем 1 и Правообладателем 2.

Согласно абз. 1 п. 8 соглашения, настоящее соглашение вступает в силу с моментаего подписания и действует до полного исполнения сторонами обязательствпо осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Протоколом от 24.04.2018 заседания Градостроительного совета Московской области № б/н (п. 12) рассмотрен вопрос об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения многоэтажной жилой застройки в городском округе Котельники Московской области, в том числе в районе Яничкиного проезда (территория ЖК «Белая Дача Парк»). Настоящим протоколом (ч. 4 п. 12) принято решение, которымАО «Белая Дача» рекомендовано представить в Министерство строительного комплекса Московской области проект договора комплексного развития территории исходяиз формы, утвержденной временным порядком рассмотрения таких заявлений правообладателей.

АО «СЗ «Новый Горизонт» осуществляет деятельность застройщика по комплексной застройке территории городского округа Котельники на объекте – ЖК «Белая Дача Парк» (расположен по адресу: 

<

...> км МКАД).В соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки территории городского округа Котельники территория ЖК «Белая Дача Парк» включаетв себя зону «О-2» – зона специализированной общественной застройки (зона размещения объектов социального, бытового, образовательного, культурного и религиозного назначения).

В рамках реализации мероприятий по комплексному развитию территорииАО «СЗ «Новый Горизонт», исходя из условий соглашения, обязано передаватьв муниципальную собственность все объекты, которые включены в зону «О-2» с учетом заключенного трехстороннего договора комплексного развития территории.

Протоколом от 27.11.2020 заседания рабочей группы Министерства жилищной политики Московской области по рассмотрению вопросов, связанных с исполнением инвестиционных контрактов (договоров), соглашений о реализации инвестиционных проектов, договоров о комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей в Московской области № 11-РГ (п. 6), принято единогласное решение, в рамках которого Администрации надлежало обеспечить заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей исходя из заключенного междуАО «СЗ «Новый Горизонт» и АО «Белая Дача» соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей.

Администрация обращалась в адрес правообладателей с предложением заключить договор о комплексном развитии территории с определением обязательств и сроков завершения строительства социально-значимых объектов (письмо от 04.03.2019№ 117Исх-805), поскольку данное действие является обязанностью застройщика в силуст. 70 ГрК РФ.

Застройщиком в лице АО «СЗ «Новый Горизонт» не были исполнены вышеуказанные обязательства, ввиду этого Администрация неоднократно обращалась в Министерство строительного комплекса Московской области (письма от 13.08.2020 № 117Исх-3146, от 25.11.2020 № 117Исх-4582, от 03.12.2021 № 117Исх-5099, от 18.01.2023 № 122Исх-257, от 01.02.2023 № 122Исх-510, от 11.04.2023 № 122Исх-1946) об оказании содействия по заключению договора, на основании которых были организованы встречи представителей застройщика и органа местного самоуправления, в рамках которыхАО «СЗ «Новый Горизонт» выражало готовность представить проект договора. В свою очередь Министерство строительного комплекса Московской области 30.12.2021 исходящим письмом № 13ИСХ-21744 обязало правообладателей представить Министерству информацию о ходе заключения с органом местного самоуправления договора о комплексном развитии территории.

В свою очередь, АО «СЗ «Новый Горизонт» получено разрешение на строительство объекта социальной инфраструктуры – дошкольного образовательного учрежденияна 350 мест по адресу: Московская обл., г. Котельники, уч. 6/11, корп. 28 (от 29.10.2018№ RU50-22-12021-2018), а также и разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта социальной инфраструктуры (от 20.09.2021 № RU50-22-19448-2021). Данный объект социальной инфраструктуры располагается на муниципальном земельном участкес кадастровым номером 50:22:0050201:1213, площадью 13 300 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «дошкольное, начальноеи среднее общее образование».

На территории объекта – ЖК «Белая Дача Парк», расположенногопо адресу: 

<

...> км МКАД, АО «СЗ «Новый Горизонт» от Министерства строительного комплекса Московской области получены следующие разрешения на строительство объектов социальной инфраструктуры:

- дошкольной образовательной организации на 350 мест по адресу: Московская обл.,г. Котельники, уч. 6/11, корп. 27 (от 02.06.2022 № RU50-22-21642-2022), строительство которого планируется на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 50:22:0050201:1214, площадью 13 301 м2, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения парков и скверов, благоустройства территории, для сельскохозяйственного использования, для общего пользования территорией, для образования и просвещения, для среднеэтажной жилой застройки,для общественно-делового и гражданского строительства, коммунальное обслуживание»;

- школы на 2 000 мест по адресу: Московская обл., г. Котельники, уч. 6/11, корп. 29(от 20.06.2023 № RU50-22-24247-2023), строительство которого планируетсяна муниципальном земельном участке с кадастровым номером 50:22:0050201:1215, площадью 32 070 м2, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения парков и скверов, благоустройства территории,для сельскохозяйственного использования, для общего пользования территорией,для образования и просвещения, для среднеэтажной жилой застройки, для общественно-делового и гражданского строительства, коммунальное обслуживание».

Согласно позиции истца, инициативное обязательство правообладателей по комплексному развитию территории в случае составленного и подписанного соглашения о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории в силу положения ст. 70 ГрК РФ не исполнено, ответчик, являясь уполномоченным лицом правообладателей в отношениях с третьими лицамипри осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории, совместно с Администрацией не осуществил в установленном законодательством Российской Федерации порядке подготовку и согласование договора комплексного развития территории, а также не обеспечил его заключение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту –ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствиис условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Администрация направляла в адрес АО «СЗ «Новый Горизонт» претензиюот 17.07.2023 № юр-283/23 с требованием о добровольном исполнении обязательствпо заключению с органом местного самоуправления договора о комплексном развитии территории объекта – ЖК «Белая Дача Парк», расположенного по адресу:Московская обл., г. Котельники, Яничкин пр-д, 3км МКАД с последующей передачей возводимых на муниципальных земельных участках объектов социальной инфраструктуры в собственность городского округа Котельники Московской области, которое ответчикне исполнил.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Статьей 65 ГрК РФ предусмотрены виды комплексного развития территории, одним из которых является комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости (пункт 4 части 1), т.е. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, реализация которого осуществляется в соответствии со статьей 70 ГрК РФ (часть 11).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, за исключением правообладателей линейных объектов, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством. При этом участие указанных лиц, не являющихся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества (далее в настоящей статье также - правообладатель), в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет (при наличии письменного согласия собственника указанного земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества и (или) при наличии письменного согласия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности). В случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности и мероприятия по комплексному развитию территории не предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, письменное согласие исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, не требуется (часть 1 статьи 70 ГрК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 70 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. 

Частью 4 статьи 70 ГрК РФ предусмотрено, что для заключения договора с правообладателями в порядке, предусмотренном настоящей статьей, принятие решения о комплексном развитии не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение о комплексном развитии территории, подлежат включению в такой договор.

В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье - соглашение) (часть 5 статьи 70 ГрК РФ).

Исходя из положений части 1 статьи 68 ГрК РФ договор о комплексном развитии территории заключается в целях реализации решения о комплексном развитии территории, в том числе с правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимости, который в силу части 2 статьи 68 ГрК РФ может быть заключен в отношении всей территории, предусмотренной решением о комплексном развитии территории, ее части либо отдельного этапа реализации решения о комплексном развитии территории.

При этом договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (часть 3 статьи 68 ГрК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1.1 статьи 45 ГрК РФ предусмотрено, что решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Частью 1.2 статьи 45 ГрК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи, подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств самостоятельно или привлекаемыми организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы указанных лиц на подготовку документации по планировке территории не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 66 ГрК РФ, предусматривающей порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории, согласно которой комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно, в том числе лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Ответчик не принимал каких-либо обязательств перед истцом по заключению договора о комплексном развитии территории объекта, истец не является стороной в соглашении о разграничении обязанностей правообладателей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей от 08.06.2018.

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 № 49 установлено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор.

Указанная обязанность и право требования к заключению договора может быть предусмотрены лишь ГК РФ или иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п.2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Ответчик обращался в Министерство строительного комплекса Московской области с просьбой заключить Договор о комплексном развитии территории восточная часть городского округа Котельники Московской области (территория «Белая Дача Парк», включённой в зону комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ)3 Правил землепользования и застройки г.п (г.о) Городской округ Котельники, что подтверждается заявлениями ответчика от 16.04.2019 и 11.03.2020. Однако, Министерством жилищной политики Московской области 20.05.2019 вынесено решение № 00018-19исх/КУРТ об отказе в заключении договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей.

Ответчиком осуществлено  строительство дошкольного образовательного учреждения на 350 мест по адресу: Московская область, г. Котельники, уч. 6/11, корп. 28, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 20.09.2021 № RU-50-22-19448-2021 и произвёл его передачу истцу на основании Договора дарения имущества в муниципальную собственность от 01.04.2022. 

Обязательства по строительству образовательной организации на 350 мест по адресу: 

<

...> км МКАД и школы на 2000 мест по адресу: Московская область,  г. Котельники, уч. 6/11 корпус 29 отсутствуют, поскольку оба объекта социальной инфраструктуры включены в государственную программу Московской области «Строительство объектов социальной инфраструктуры» на 2023-2027 годы на основании Постановления Правительства Московской области от 04.10.2022 № 1071/35 «О досрочном прекращении государственной программы Московской области «Строительство объектов социальной инфраструктуры» и утверждении государственной программы Московской области «Строительство объектов социальной инфраструктуры» на 2023-2027 годы и будут построены за счет бюджета. 

Вопреки доводам Истца, заключение договора о комплексном развитии территории не является обязательным ни для Ответчика, ни для Истца, ГК РФ, ГрК РФ не устанавливают такую обязанность. Кроме того, следует отметить, что заключение Договора о комплексном развитии территории носит заявительный характер.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ проектом планировки территории (ППТ) является документ для определённой территории, устанавливающий зоны размещения существующих объектов и, их параметры, а также зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и границ будущих земельных участков.

Таким образом, довод Истца о том, Ответчик на основании распоряжения Министерства строительного комплекса Московской области от 25.04.2018 № П22/0041-18 «Об утверждении документации по планировке территории по адресу: Московская область, городской округ Котельники, Новоегорьевскоё шоссе, проезд Яничкина, улица Большая Колхозная» обязан заключить Договор о комплексном развитии территории является ошибочным, поскольку утверждение ППТ само по себе не влечет обязательств по заключению Договора о комплексном развитии территории объекта.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании полученных в установленном порядке относимых, допустимых и достоверных доказательств путем оценки совокупности представленных в дело доказательств (статьи 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.   

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                    Е.В. Самороковская