АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-25111/2021

г. Краснодар

30 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315619600078770), ответчика – администрации Октябрьского района Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2022 по делу № А53-25111/2021, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – администрация) о признании договора аренды земельного участка от 19.11.2018 № 337 недействительным, о возврате 958 133 рублей, внесенных по данному договору.

Администрация обратилась со встречным иском о расторжении договора аренды земельного участка от 19.11.2018 № 337; взыскании 1 637 691 рубля 93 копеек задолженности по договору за период с 19.11.2019 по 01.10.2021 и 517 191 рубля 96 копеек пени за период с 21.12.2019 по 03.11.2021 (т. 1, л. д. 76 – 79).

Решением от 27.12.2021, оставленным без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 23.02.2022, в удовлетворении первоначальных требований отказано; встречный иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу администрации взыскано 1 637 691 рубль 93 копейки, 515 553 рубля 42 копейки пени; договор аренды от 19.11.2018 № 337 расторгнут; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 39 746 рублей 98 копеек государственной пошлины по иску. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договора, заключенного по результатам торгов, недействительной сделкой. Предприниматель являлся участником торгов, победил в них, выразил волю на заключение договора аренды на определенных условиях. Сделки оспариваются по основаниям статей 177 – 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), совокупность обстоятельств для признания сделки недействительной истцом не доказана. Доводы о наличии недостатков земельного участка, препятствующих его использованию по назначению, как и заключение сделки под влиянием заблуждения относительно характеристик участка, суды признали безосновательными. Ссылки истца о введении него в заблуждение о состоянии земельного участка, несостоятельны, поскольку информация о предмете аукциона содержится в извещении о проведении аукциона, предприниматель имел возможность получить информацию в необходимом для него объеме, не был лишен права произвести осмотр земельного участка до проведения торгов, заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи. Истец не представил убедительных объяснений тому, как краткосрочное частичное затопление участка при его общей площади 2 260 958 кв. м препятствует его использованию по назначению. Полное затопление (один раз в год) есть предполагаемое событие, которое может не наступить в течение срока договора. Доказательств, свидетельствующих о том, что такое подтопление земельного участка происходило в период действия договора аренды, не представлено. Между тем, имея намерение использовать участок по назначению, в соответствии с условиями договора, истец не лишен защиты в виде уменьшения арендной платы в период затруднения использования участка по назначению или удержания ее в период невозможности использования. В материалы дела представлен акт обследования спорного земельного участка от 04.10.2021, согласно которому фактов затопления, заболачивания на дату осмотра не выявлено, установлено, что земельный участок используется по целевому назначению. При этом из материалов дела следует, что предприниматель обращался в администрацию Каменоломского городского поселения за получением градостроительного плана земельного участка, что не соответствует условиям использования земельного участка по договору – животноводство, направлено на подготовку проектирования и строительства. Намерение арендатора использовать земельный участок не в соответствии с разрешенным использованием, не свидетельствует о недостатках предоставленного в аренду имущества. Учитывая отсутствие оснований для признания сделки недействительной, – требование о возврате суммы, внесенной по договору, неправомерно. Удовлетворяя частично встречные требования, суды установили предоставление администрацией в аренду предпринимателю земельного участка и наличие у последнего долга по арендной плате. Администрацией представлен подробный расчет задолженности с указанием на периоды, применяемые показатели (коэффициенты) формулы расчета, со ссылками на нормативные акты, устанавливающие применяемые показатели формулы расчета. Размер задолженности ответчиком не оспорен, доказательств внесения арендных платежей за искомый период либо доказательств прекращения указанной обязанности иным предусмотренным законом способом, не представлено. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, основываясь на положениях статьи 330 Гражданского кодекса, суд проверил произведенный истцом расчет договорной неустойки, признав его арифметически и методически неверным, выполненным без учета положений статьи 193 Гражданского кодекса. Требование о взыскании пени за период с 21.12.2019 по 03.11.2021 признано правомерным и подлежащим частичному удовлетворению в размере 515 553 рублей 42 копеек. Допущенные арендатором нарушения условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы являются существенными, что влечет его расторжение в судебном порядке.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 27.12.2021 и постановление суда апелляционной инстанции от 23.02.2022 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований, отказав в удовлетворении встречного иска, указывая, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. По мнению заявителя, данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования. Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду объекта, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Затопление участка при его общей площади 2 260 958 кв. м препятствует его использованию по назначению. Предприниматель указывает на то, что администрацией не соблюден претензионный порядок по расторжению договора, который предусматривал, что спор можно передать на разрешение суда только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В |случае полного или частичного отказа или неполучения ответа на претензию сторона, заявившая ее, вправе предъявить иск в суд. Истец не направлял в адрес ответчика претензию, в которой требовал оплатить задолженность, не требовал перечислить неустойку. Неиспользование арендатором земельного участка служит основанием для прекращения внесения арендной платы.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 09.11.2018 состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:28:0600022:931 площадью 2260958 кв. м, разрешенное использование: животноводство, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, западная сторона станицы Кривянской. Извещение о проведении аукциона размещено на официальном сайте, определенном Правительством Российской Федерации – torgi.gov.ru и в газете «Сельский «Вестник» от 28.09.2018. В процессе проведения аукциона поступило 125 предложений претендентов, конечное предложение о размере годовой арендной платы в сумме 857 953 поступило от предпринимателя.

На основании постановления администрации от 19.11.2018 № 1592 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 337 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:28:0600022:931 площадью 2260958 кв. м, разрешенное использование: животноводство, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, западная сторона станицы Кривянской, сроком с 19.11.2018 по 18.11.2023 (т. 1, л. д. 30 – 31). 

Предпринимателем внесена сумма задатка в размере 36 356 рублей, а также оставшаяся сумма ежегодной арендной платы в размере 821 597 рублей.

19 ноября 2018 года стороны подписали акт приема-передачи спорного земельного участка, являющийся неотъемлемой частью договора аренды от 19.11.2018 № 337 (т. 1, л. д. 32). 

28 апреля 2020 года предприниматель обратился в администрации с заявлением о представлении в аренду без проведения торгов, нового земельного участка, равноценному предоставленному земельному участку с кадастровым номером 61:28:0600022:931 по договору аренды от 19.11.2018 № 337, а так же с требованием возвратить уплаченную по договору сумму в размере 958 133 рублей. В обоснование заявления арендатор указал на подтопление земельного участка в период поводков и отсутствие возможности выращивания и разведения, что препятствует использованию земельного участка по назначению. 

Письмом от 01.06.2020 комитет отказал в удовлетворении заявления, ввиду того, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих вывод о невозможности использования спорного земельного участка в целях животноводства.

Предприниматель указывает, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600022:931 предоставлен в аренду с нарушением действующего законодательства, а именно имеют место факты подтопления территории земельного участка на момент заключения договора аренды земельного участка.

В подтверждение указанного обстоятельства им представлена Гидрологическая записка ООО «Стройгеология» «Определение возможности затопления участков под кадастровыми номерами 61:28:0600022:931 и 61:28:0000000:23075».

Предприниматель, указывая, что договор аренды от 19.11.2018 № 337 является недействительной сделкой, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в претензии от 06.09.2021, послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд со встречными требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 19.11.2018 № 337; взыскании 1 637 691 рубля 93 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 19.11.2018 № 337 за период с 19.11.2019 по 01.10.202 и 517 191 рубля 96 копеек пени за период с 21.12.2019 по 03.11.2021.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 Гражданского кодекса).

Если иное не вытекает из его существа, договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1, 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По правилам статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, например, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса).

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса).

Статья 178 Гражданского кодекса устанавливает ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной. Она направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 N 751-О, от 28.03.2017 N 606-О).

Суд отказывает арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса, утвержденного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162).

При рассмотрении требований предпринимателя, судебные инстанции не установили оснований для их удовлетворения. Существенных нарушений процедуры организации торгов, повлиявших на их результат. Истец являлся участником аукциона, проведенного 09.11.2018, признан его победителем, подписал протокол результатов аукциона с указанием ежегодного размера арендной платы. При этом замечаний по аукционной документации предприниматель (победитель торгов) в названном протоколе не привел. Предприниматель получил результат, на который рассчитывал при подаче заявки на участие в аукционе, подписал договор аренды и принял земельный участок во владение. Информация о предмете аукциона содержится в извещении о проведении аукциона, предприниматель имел возможность получить информацию в необходимом для него объеме, не лишен был права произвести осмотр земельного участка до проведения торгов, заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи. Доказательств, свидетельствующих о том, что такое подтопление земельного участка происходило в период действия договора аренды, в материалы дела не представлено. Имея намерение использовать участок по назначению, в соответствии с условиями договора, истец не лишен был и защиты виде уменьшения арендной платы в период затруднения использования участка по назначению или удержания ее в период невозможности его использования. Основанием к отказу арендатора от договора краткосрочная затруднительность или невозможность использования участка, вызванная причинами, не зависящими от воли арендодателя, признана быть не может. Намерение арендатора использовать земельный участок не в соответствии с его разрешенным использованием, не свидетельствует о недостатках предоставленного в аренду имущества. Установив отсутствие оснований для признания арендной сделки недействительной, судебные инстанции отказали предпринимателю в удовлетворении первоначального иска.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

По смыслу указанных норм и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суды двух инстанций, признав доказанным факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы в соответствии с договором в спорный период, частично удовлетворили встречные требования администрации, взыскав с предпринимателя 1 637 691 рублей 93 копеек задолженности и 515 553 рублей 42 копеек неустойки. Признав, что допущенные предпринимателем нарушения условий договора являются существенными, судебные инстанции удовлетворили требования арендодателя о расторжении договора аренды от 19.11.2018 № 337.

Изложенные предпринимателем в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2022 по делу № А53-25111/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин