Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-4042/2020

01 декабря 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть судебного акта оглашена 20 ноября 2020 г.

В полном объеме судебный акт изготовлен 01 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интер-М» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 31.03.2016, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Промышленная, д. 13, кв. 11) к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 16.10.2000, адрес: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о расторжении договора аренды, а также встречному исковому заявлению Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к обществу с ограниченной ответственностью «Интер-М» о взыскании задолженности, неустойки в размере 129 672 рубля 74 копейки, признании договора расторгнутым и обязании возвратить имущество,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз» муниципального образования город Ханты-Мансийск,

при участии представителей сторон:

от ООО «Интер – М» - ФИО2 по доверенности от 10.09.2020

от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры – ФИО3 по доверенности от 26.08.2020 № 13-Д-97,

от МП «Ханты-Мансийскгаз» - ФИО4 по доверенности от 07.11.2018 № 55, ФИО5 по доверенности от 09.04.2020 года № 49,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интер-М» (далее – истец, ООО «Интер-М») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – ответчик, Департамент) о расторжении договора аренды от 22.08.2019 № 119010242.

Исковые требования мотивированы невозможностью использования предмета аренды по его прямому назначению, нормативно обоснованны ссылками на статьи 1, 10,  450, 452, 611, 612, 620  Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 5-8).

Определением от 18.05.2020 суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Интер-М» о взыскании задолженности по договору аренды от 22.08.2019 № 119010242 за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 126 986 рублей 44 копеек; неустойки (пени) за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 2 686 рублей 30 копеек;  признании договора аренды от 22.08.2019 № 119010242 расторгнутым с 01.04.2020; обязании передать арендованное имущество по передаточному акту Департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Встречное исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением ООО «Интер-М» обязательств по договору, нормативно обоснованы ссылками на статьи 12, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 93-96, т.2 л.д. 1-2) 

Определением от 08.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз» муниципального образования город Ханты-Мансийск (далее – МП «Ханты-Мансийскгаз» (т. 2 л.д. 110-112)). 

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29.10.2020 судебное заседание по делу отложено на 20.11.2018 в 09 часов 30 минут (т. 2 л.д. 142-145).

Представитель ООО «Интер-М» явился, иск поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве (т.2 л.д. 16-18).

Представитель Департамента иск не признал, поддерживая отзыв (т.2 л.д. 98-100, повторно 113-115) встречное исковое заявление просил удовлетворить. 

Представители МП «Ханты-Мансийскгаз» поддержали доводы отзыва (т.2 л.д. 130-131).

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в течение одного судебного дня. 

После перерыва представители сторон  явились.

Арбитражный суд, выслушав, представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие фактические обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «Интер-М» (арендатор) 22.08.2019 заключен договор аренды № 119010242 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое и движимое имущество, согласно приложению к договору (пункт 1.1. договора). Имущество входит в состав государственной казны Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Приложением к договору определен перечень имущества.

Недвижимое имущество:

 1). нежилое здание общей площадью 207,1 кв.м., 

<

...> д. 124/1, кадастровый номер 86:12:0101054:2286; 

2). Земельный участок, общей площадью 654 кв.м., по адресу: 

<

...> д. 124/1, кадастровый номер 86:12:0202008:1692; 

Движимое имущество: 

- стул ресторанный в количестве 8 шт.; 

- кровать с матрасом в количестве 2 шт.;

- мягкая мебель, угловой диван и 2 кресла, натуральная кожа 9т.1 л.д.18).

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендатор использует имущество для оказания гостиничных услуг. 

Согласно пункту 1.3 договора на момент подписания договора имущество не заложено, не арестовано, не передано в оперативное управление, хозяйственное ведение, в безвозмездное пользование, не имеет иных обременений, за исключением указанных в аукционной документации. 

Обязанности сторон определены в разделе 2 договора. 

Арендодатель обязан передать арендатору имущество по передаточному акту. Направить арендатору требование, не позднее, чем за 3 месяца о досрочном расторжении договора (пункты 2.1.1, 2.1.2 договора). 

Арендатор обязан использовать имущество по назначению в соответствии с пунктом 1.2 договора. В течение 10 дней со дня подписания передаточного акта заключить договоры на водо-,тепло-,электроснабжение, снабжение имущества иными ресурсами и не позднее 30 дней со дня подписания таких договоров предоставить арендодателю их заверенные копии (пункты 2.2.2, 2.2.3 договора). 

Условия платежей и расчетов по договору определены в разделе 3 договора. 

В соответствии со статьей 3.1 договора арендная плата за владение и пользование имуществом составляет 24 101 рубль 51 копейку в месяц, в том числе НДС (20%) в размере 4 016 рублей 92 копейки. Арендатор вносит арендную плату без НДС (20%) в размере 20 084 рублей 59 копеек ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. В случае заключения договора аренды позднее 10 числа текущего месяца, арендная плата подлежит перечислению не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора аренды. 

Ответственность сторон определена разделом 4 договора. 

В соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1 договора, с арендатора взыскивается неустойка, которая начисляется в размере 1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждые сутки, начисляется со дня просрочки исполнения обязательства по день полной оплаты суммы задолженности. 

Порядок изменения и расторжения договора определен разделом 5 договора. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора, он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора: арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, независимо от ее последующего внесения. При умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния имущества. В случае невыполнения арендатором условий пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9 (пункты 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора). 

Согласно пункту 5.3 договора, кроме досрочного расторжения договора, предусмотренного пунктом 5.2 договора, у арендодателя есть право одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору в случае необходимости использования имущества для нужд органов государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, государственных учреждений и унитарных предприятий Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, а также в случаях, указанных в подпунктах 5.2.1, 5.2.2 и 5.2.3 договора. 

Срок действия договора определен в пункте 6.1 договора, вступает в силу и действует 5 лет со дня подписания сторонами передаточного акта.  

Из пункта 6.2 договора следует, что арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества, которые оговорены при заключении договора, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра и проверки имущества при его передаче. 

Актом приема-передачи от 22.08.2019 арендатор принял имущество в аренду (т.1 л.д. 19).

Из акта приема-передачи следует, что имущество находится в состоянии, которое соответствует требованиям законодательства: о техническом регулировании, в том числе техническим регламентам о требованиях пожарной безопасности; экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, в том числе государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам, а также иным правовым актам, содержащим обязательные требования к состоянию и эксплуатации такого имущества. 

Приняв в пользование объект недвижимого имущества, истец письмом от 19.09.2019 обратился в МП «Ханты-Мансийскгаз» с целью заключения договора по поставку тепловой энергии в помещения «Гостиница Русский двор» (т.1 л.д. 29).

В ответ на общение, 01.10.2019 МП «Ханты-Мансийскгаз» направило истцу письмо, ранее адресованное Департаменту, из которого следует, что для подачи тепловой энергии в помещения комплекса «Гостиница «Русский двор» в осенне-зимний период 2019/2020 необходимо провести капитальный ремонт тепловой сети общей протяженностью 160м. от котельной до здания химвооочистки, приложив локальный сметный расчет и готовность выполнить работы по замене данного участка тепловой сети (т.1 л.д.30, 31-34).

Истец, получив от третьего лица разъяснение, письмом от 09.10.2019, обратился к ответчику с просьбой привести сети тепло-водоснабжения в состояние пригодное для его технической эксплуатации (т.1 л.д. 24-25).

В ответ на обращение, Департамент письмом от 29.11.2019 пояснил, что тепловая сеть протяженностью 160 м., указанная МП «Ханты-Мансийскгаз»  не является собственностью Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в связи с чем, выполнение работ по ремонту данного участка тепловой сети за счет средств бюджета автономного округа не представляется возможным. Сообщил, что до момента заключения договора с истцом, между ответчиком и третьим лицом был заключен договор на оказание услуг по отпуску тепловой энергии, по условиям которого теплоснабжающая организация осуществляла поставку тепла на объект аренды. Предложено повторно обратиться в адрес теплоснабжающей организации. Указано на нарушение пунктов 5.2 договора (т.1 л.д. 26-27).

Полагая, что Департамент на дату заключения договора знал о невозможности использования объекта недвижимого имущества, переданного в аренду по его прямому назначению, истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды от 22.08.2019 № 119010242, которое получено ответчиком 14.02.2019 (т.1 л.д. 21-23).

Ссылаясь на недобросовестное поведение ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, в пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации); к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендодатель считается не исполнившим обязанность по передаче арендатору имущества только в случае предоставления имущества с недостатками, полностью препятствующими использованию имущества.

Арендодатель, исполняя обязательства, вытекающие из договора аренды от 22.08.2019 № 1190010242 по передаче арендатору объекта аренды, передал имущество по акту приема-передачи нежилого помещения от 22.08.2019.

В акте указано, что имущество находится в состоянии, которое соответствует требованиям законодательства: о техническом регулировании, в том числе техническим регламентам о требованиях пожарной безопасности; экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям, в том числе государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам, а также иным правовым актам, содержащим обязательные требования к состоянию и эксплуатации такого имущества. 

Между тем, как  следует из материалов дела, МП «Ханты-Мансийскгаз» сообщил истцу о необходимости проведения капитального ремонта теплосетей (письмо от 07.08.2019 адресованное Департаменту). 

Из пояснений представителей МП «Ханты-Мансийскгаз» предоставленных в судебном заседании, последние сообщили, что в ходе осмотра тепловых сетей перед началом отопительного сезона 2019/2020, выявлены многочисленные повреждения тепловой изоляции. Множественная точечная коррозия на протяжении всего участка тепловой сети. Повреждения и деформация опор тепловой сети. Повреждены деревянные тепловые камеры на участке сети. Для безаварийной и стабильной подачи тепловой энергии до потребителей, участок тепловой сети от котельной объекта «Русский двор» по ул. Мира до здания химводоочистки протяженностью 160 м. необходимо заменить. Сообщили, что использование теплосетей без проведения капитального ремонта повлечет за собой большие теплопотери и аварии на теплотрассе.  

Принимая во внимание установленные обстоятельства, Департамент (арендодатель) считается не исполнившим обязанность по передаче арендатору имущества в связи с его  недостатками, полностью препятствующими использованию объекта аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что договор уже расторгнут сторонами, по инициативе Департамента в одностороннем порядке, требование ООО «Интер-М» удовлетворению не подлежат. 

Департамент обратился с встречным иском о взыскании с ООО «Интер-М» задолженности по арендным платежам за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 126 986 рублей 44 копеек, а также неустойки за период с 10.09.2019 по 31.03.2020 в размере 2 686 рублей 30 копеек. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 4 Обзора № 2 (2015), арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку в момент невозможности использования арендованного имущества арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Как указано ранее и подтверждено представителями третьего лица в судебном заседании, Департаменту еще 07.08.2019, то есть до заключения договора аренды с ООО «Интер-М» (договор от 22.08.2019) было известно о необходимости проведения капитального ремонта теплотрассы, от которой подается тепловая энергия на объект аренды. 

При этом, заключая договор с ООО «Интер-М», Департмаент данного обстоятельства не сообщил.  

Департамент указывает, что у него имелись договорные правоотношения с третьим лицом, на основании которых услуга оказывалась до момента расторжения договора.

Представители МП «Ханты-Мансийскгазз» пояснили, что действительно, между МП «Ханты-Мансийскгаз» (подаватель) и Департаментом был заключен договор на поставку тепловой энергии от 25.01.2019 № 43/19-Т в рамках которого подаватель через присоединенную тепловую сеть подавал тепловую энергию от блочно-модульной котельной, работающей на газовом топливе, мощностью 1 МВт через присоединенную сеть закрытую водяную систему помещений комплекса «Гостиница «Русский двор» на нежилое здание по ул. Мира, д. 124/1. 

Однако, после проведения осмотра тепловых сетей было установлено о невозможности их использования до момента проведения капитального ремонта, о чем МП «Ханты-Мансийскгаз» сообщило Департаменту письмом от 07.08.2019, которое получено ответчиком 08.07.2019. 

Далее,  16.09.2019 от Департамента поступило письмо о расторжении договора на поставку тепловой энергии от 25.01.2019 № 43/19-Т, в связи с заключением договора аренды с ООО «Интер-М», на основании чего, договор был расторгнут. 

То есть по состоянию на дату заключения договора с истцом и на дату расторжения договора с третьим лицом, Департамент знал о невозможности использования объекта аренды по его прямому назначению.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценив представленные в материалы дела доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска. Департаментом не доказано пользование ООО «Интер-М» спорным имуществом в период с 10.09.2019.

В связи с отказом в удовлетворении первоначального и встречного иска, судом не распределяются расходы, связанные с оплатой госпошлины. 

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Интер-М» оставить без удовлетворения. 

Встречное исковое заявление  Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры оставить без удовлетворения. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяН.Ю. Яшукова