АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело №А14-6604/2020

г.Калуга

30 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2021 года.

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего судьи    

                    ФИО1

судей       

 

                    Р.Г.Калуцких

                    ФИО2

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО3 – не явились, извещен надлежаще;

от общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» – не явились, извещены надлежаще;

от акционерного общества «Вертикаль» – не явились, извещены надлежаще;

от публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра» – не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Воронежской области  от 26.10.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 по делу № А14-6604/2020,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (далее - истец, ООО "Коммерческая недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью "Промышленная 4" (далее - ООО "Промышленная 4") с иском об обязании в течение 10-ти дней с момента вступления решения в законную силу за свой счет устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком площадью 1575 кв. м с кадастровым номером 36:34:0401007:4194 из земель населенных пунктов, а также расположенным на данном земельном участке арендуемым нежилым помещением с кадастровым номером 36:34:0401007:3002 площадью 1267,9 кв. м путем демонтажа с наружного фасада нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0401007:3002 на уровне перекрытий 1 и 2 этажей проложенного электрического кабеля (КЛ-0,4 кВ:2АВБбШв x 120), которым запитано здание ФКБ "Акрополь", и выноса электрического кабеля с территории земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:4194. В случае неисполнения ООО "Промышленная 4" указанных требований, ООО "Коммерческая недвижимость" просило суд предоставить истцу право на выполнение работ по демонтажу электрического кабеля и выноса его за предел границ земельного участка с возложением на ответчика обязанности по компенсации  понесенных расходов.

В процессе рассмотрения настоящего дела суд произвел замену ненадлежащего ответчика – ООО «Промышленная 4» на надлежащего ответчика по заявленным исковым требованиям – ИП ФИО3.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.10.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021,  исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, ИП ФИО3 обжаловал их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы,  судебная коллегия считает, что состоявшиеся по настоящему делу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела,  между АО "Вертикаль" (арендодатель) и ООО "Коммерческая недвижимость" (арендатор) был заключен договор аренды от 14.01.2019 N 14/02-СС, по условиям которого арендодатель передал арендатору во владение и пользование  на неопределенный срок земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401007:4194,  площадью 1575 кв. м, а также расположенное на данном земельном участке нежилое помещение с кадастровым номером 36:34:0401007:3002, площадью 1267,9 кв. м, находящиеся по адресу: 

<

...>.

Вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежат ООО «Вертикаль» на праве собственности, что подтверждается соответствующими сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

По условиям заключенного договора аренды N 14/02-СС от 14.01.2019  (пункт 7.1.1) арендатор за свой счет должен осуществлять материально-техническое обеспечение, строительно-монтажные работы, текущие ремонтные работы и общий капитальный ремонт объектов аренды, включая капитальный ремонт несущих конструкций, потолков и инженерных систем, по предварительному письменному согласованию с арендодателем.

ООО "Коммерческая недвижимость" 04.11.2019 был составлен акт технического осмотра арендуемого здания, из которого следует, что данный объект находится в аварийном состоянии и требует срочных противоаварийных мероприятий, о чем уведомлен собственник здания. В связи с изложенными обстоятельствами  АО "Вертикаль" было принято решение о сносе вышеуказанного нежилого помещения.

В связи с тем, что по наружному фасаду подлежащего сносу нежилого здания на уровне перекрытия 1 и 2 этажей проложен электрический кабель (КЛ-0,4 кВ:2АВБбШв x 120), которым запитано здание ФКБ "Акрополь", находящееся по адресу: 

<

...>, АО «Вертикаль» 19.11.2019 было направлено в адрес ООО "Промышленная 4"  уведомление о необходимости демонтажа электрического кабеля и выноса его за пределы границ земельного участка  с кадастровым номером 36:34:0401007:4194.

В ответ на указанное обращение ООО "Промышленная 4" 09.12.2019 сообщило обществу о том, что работы по демонтажу электрического кабеля (КЛ-0,4 кВ:2АВБбШв x 120) необходимо перенести на теплое время года. 

Полагая, что действиями ООО «Промышленная 4» созданы препятствия во владении и пользовании арендуемым имуществом,  ООО "Коммерческая недвижимость"  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения настоящего дела было установлено, что собственником здания ФКБ «Акрополь» является ИП ФИО3, в связи с чем судом произведена замена ненадлежащего ответчика - ООО «Промышленная 4» на надлежащего – ИП ФИО3.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что ответчик, уклоняясь от демонтажа электрического кабеля, проходящего по наружной стене фасада арендуемого здания, и выноса электрического кабеля за пределы границ земельного участка, на котором расположено данное здание, неправомерно препятствует ООО «Коммерческая недвижимость» во владении и пользовании арендуемыми объектами недвижимого имущества.

Судебная коллегия считает, что выводы арбитражного суда обеих инстанций в этой части не основаны на полном и всестороннем исследовании и оценке всех обстоятельств спора, имеющих существенное значение по настоящему делу.

В частности, в соответствии со статьей 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 ГК РФ).

В соответствии со статьей 609 ГК РФ  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как указано выше, по условиям договора аренды от 14.01.2019      №14/02-СС спорные здание и земельный участок предоставлены ООО «Коммерческая недвижимость» в аренду на неопределенный срок. Государственная регистрация указанного договора сторонами не осуществлялась.

Изложенные обстоятельства арбитражным судом первой и апелляционной инстанций исследованы не были и правовая оценка им не дана.

Вместе с тем, для сделок с недвижимостью срок их действия является существенным условием договора.

Кроме того, как следует из материалов дела, основанием для обращения истца с иском в суд послужило не выполнение ответчиком требований о демонтаже электрического кабеля с наружной стены фасада арендуемого ООО «Коммерческая недвижимость» здания и выноса данного кабеля за пределы границ земельного участка, также арендуемого последним. При этом, по мнению истца, указанную обязанность ответчик должен исполнить в связи с принятием собственником объекта недвижимого имущества решения о сносе данного объекта.

В соответствии со статьей 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации  снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления.

В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа, за исключением случаев, предусмотренных частями 3 и 8 настоящей статьи. Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства не требуется для сноса объектов, указанных в пунктах 1 - 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса. В этом случае застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта организации работ по сносу таких объектов капитального строительства.

Подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется на основании результатов и материалов обследования объекта капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды, требованиями безопасности деятельности в области использования атомной энергии, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности.

Положения настоящей главы не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Снос объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса для строительства объектов капитального строительства.

Согласно статье 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, давая правовую оценку действиям ответчика, связанным с отказом от демонтажа электрического кабеля, арбитражным судом первой и апелляционной инстанций не были исследованы обстоятельства, связанные с правомерностью принятия собственником спорного здания решения о сносе данного здания, с учетом вышеизложенных требований градостроительного законодательства.

Кроме того,  принимая решение об удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражным судом не были исследованы обстоятельства, связанные с технологическим присоединением  энергопринимающих устройств ИП ФИО3 к электрическим сетям.

В частности, согласно положениям Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861, потребители несут балансовую и эксплуатационную ответственность в границах своего участка, до границ участка потребителя балансовую и эксплуатационную ответственность несет сетевая организация, если иное не установлено соглашением между сетевой организацией и потребителем.(пункт 16.1).

Как указано выше, требование о демонтаже электрического кабеля и выносе  кабеля за пределы границ земельного участка обусловлено принятием собственником данных объектов недвижимого имущества решения о сносе здания.

Вместе с тем, с исковыми требованиями о понуждении ИП ФИО3 к исполнению вышеуказанных требований обратился не собственник здания, а лицо, арендующее данное здание.

Для разрешения заявленного спора суду необходимо было установить вправе ли лицо, не являющееся собственником здания,  защищать свое право владения и пользования объектом недвижимого имущества для целей сноса данного объекта.

При этом также необходимо учитывать, что на основании договора аренды от 14.01.2019 №14/02-СС ООО Коммерческая недвижимость» получило во владение и пользование земельный участок и здание с уже имеющимися обременениями, связанными с размещением кабеля электрической сети.

Как следует из материалов дела, указанные обстоятельства судом исследованы не были и правовая оценка им не дана.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты и дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении настоящего дела, в случае возникновения необходимости, исследовать и другие обстоятельства спора, имеющие значение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.10.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2021 по делу №А14-6604/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Судьи

ФИО1 

Р.Г.Калуцких

ФИО2