Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ЧитаДело № А10-5299/2018

«23» октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен  23 октября 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никифорюк Е.О., 

судей Ломако Н.В., Каминского В.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 августа 2019 года по делу №А10-5299/2018 по иску федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 15172, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ГОНЧАРНАЯ, ДОМ 35/5, СТРОЕНИЕ 1) к обществу с ограниченной ответственностью «Энергоресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670000 

<

...>) о взыскании 1 389 192 руб. 12 коп, в том числе 984 963 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды №75-р от 29.06.2011, 404 228 руб. 92 коп. пеней за просрочку оплаты, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ в лице ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 107139, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ОРЛИКОВ, ДОМ 3, КОРПУС Б), комитет государственной охраны объектов культурного наследия АДМИНИСТРАЦИИ ГЛАВЫ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ И ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 670001, 

<

...>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РМС-ОЦЕНКА. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ " (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 191123, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, ПРОСПЕКТ ЧЕРНЫШЕВСКОГО, 17,) на стороне истца,

(суд первой инстанции – ФИО2), 

при участии в судебном заседании:

от ФТ-Центр: представитель ФИО3 по доверенности от 21.01.2019, 

от ООО «Энергоресурс»: представитель ФИО4 по доверенности от 10.10.2019, 

от третьих лиц: не явились, извещены;

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – истец, ФГУП «ФТ-Центр», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энергоресурс» (далее – ответчик, ООО «Энергоресурс», общество) о взыскании 1 389 192 руб. 12 коп, в том числе 984 963 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 75-р от 29.06.2011, 404 228 руб. 92 коп. пеней за просрочку оплаты.

В качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ в лице ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ, комитет государственной охраны объектов культурного наследия АДМИНИСТРАЦИИ ГЛАВЫ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ И ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ (далее - комитет), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РМС-ОЦЕНКА. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ " (далее – ООО «РМС-Оценка»).

Определением от 25 февраля 2019 года суд произвел замену третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ, РЕСПУБЛИКЕ БУРЯТИЯ И ЗАБАЙКАЛЬСКОМ КРАЕ на территориальное управление Росимущества по городу Москве (далее – Росимущество).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в иске отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что арендованное ответчиком здание является объектом культурного наследия, требовало реставрации, пунктом 3.3.21 договора аренды на ответчика возложена обязанность по соблюдению требований к сохранению объекта культурного наследия (обеспечение режима содержания памятника, проведение ремонтно-восстановительных, консервационных и реставрационных работ, содержание памятника в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке), учитывая, что неисполнение ответчиком указанных обязанностей может повлечь нарушение публичных интересов, интересов населения Республики Бурятия и его гостей, суд приходит к выводу, что произведенные ответчиком ремонтно-реставрационные работы были необходимы. Ответчик получил здание в аварийном состоянии, произвел ремонт и реставрационные работы с ведома и по указанию Министерства культуры Республики Бурятия. После произведенного ответчиком ремонта истец провел оценку здания, увеличил размер арендной платы без учета фактически понесенных расходов и неотделимых улучшений, а стоимость произведенных ответчиком ремонтно-реставрационных работ значительно превышает взыскиваемую сумму.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда республики Бурятия от 07.08.2019 по делу № А10-5299/2018 полностью. Удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Полагает, что суд указал, что учитывая значение задания, Ответчик был обязан проводить реставрационные работы по указанию Министерства культуры республики Бурятия, между тем, задание не является предписанием. Предписаний Министерство культуры республики Бурятия Ответчику не выдавало. Согласование проекта проводилось по обращению Арендатора в порядке, предусмотренном законом.

Указывает, что по условиям договора Арендатор обязался не производить работы по текущему ремонту объекта без согласия Арендодателя. В свою очередь из представленных доказательств, следует, что Ответчиком был произведен значительный объем ремонтных работ, которые следует относить к текущему ремонту, таких как монтаж охранной сигнализации, установка воздухонагревателей, шумоглушителей, замена скрытых и отрытых проводок, коммуникаций, замена вентиляции и т.д. Однако, состав работ, отнесенных к текущему ремонту, судом первой инстанции не исследовался.

Считает, что стороны не установили, что арендная плата остается неизменной на весь срок действия Договора аренды. Подав заявку на участие в конкурсе, Ответчик согласился и принял все условия Договора аренды, в том числе и условие, предусматривающее право Арендодателя в одностороннем изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Также указывает, что ответчику тоже было известно, что здание находится в аварийном состоянии.

При этом суд, отказывая в удовлетворении иска, фактически утвердил для Сторон прежний (установленный договором) размер арендной платы, что фактически исключает право Истца на одностороннее увеличение размера арендной платы (п. 3.2.5 Договора аренды) в будущем. Указанное решение, в части одностороннего изменения арендной платы, будет носить приюдициальное значения.

Полагает, что суд не произвел зачет стоимости выполненных Ответчиком ремонтных работ, что при сохранении низкого размера арендной платы, установленной Договором аренды еще 29.06.2011, а также в отсутствие права Истца на изменение размера арендной платы в будущем, не исключает права Ответчика требовать зачета в будущем». Ответчик может защитить свои права лишь предъявлением встречного искового требования, направленного к зачету первоначального требования, либо посредством обращения в арбитражный суд с отдельным исковым заявлением. В сложившихся обстоятельствах, такая правовая конструкция учитывала бы баланс интересов Сторон и была бы наиболее приемлемой.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции  без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 26.09.2019.

Представитель истца в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. 

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 229,2 кв.м (жилой дом усадьбы Самсоновича) состоит на государственной охране как объект культурного наследия в соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия № 242 от 09.07.1996.

14 марта 2016 года Министерством культуры Российской Федерации издан приказ № 35397-р, согласно которому объект культурного наследия регионального значения «Жилой дом усадьбы Самсонович», конец XIX в., расположенный по адресу: 

<

...>,  зарегистрирован  в  едином  государственном  реестре  объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 031610423050005 (т. 3 л.д. 28).

На объект культурного наследия ФГУП «ФТ-Центр» выдано охранное обязательство, утвержденное распоряжением администрации Главы Республики Бурятия и Правительства Республики Бурятия от 21.07.2017 № 114 (т. 3 л.д. 37-53).

29 июня 2011 года на основании протокола аукциона от 29 июня 2011 года «Об итогах аукциона» с согласия территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия, осуществляющего полномочия собственника федерального имущества на территории Республики Бурятия, между ФГУП «ФТ-Центр» (арендодатель) и ООО «БратскЭнергоРесурс» (прежнее наименование ответчика) (арендатор) подписан договор № 75-р аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Бурятия и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 229,2 кв.м.

Характеристики объекта содержатся в приложении № 1 к договору.

Арендатор имеет право использовать объект для административных, складских, транспортных и производственных целей (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктами 4.2-4.2 договора ежемесячная плата по договору состоит из арендной платы и возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг. Сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 86 001 руб. 84 коп. в месяц, в том числе НДС 18 % в размере 13 118 руб. 93 коп.

В пункте 4.3 договора стороны предусмотрели, что внесение ежемесячной арендной платы производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом за текущий месяц до десятого числа текущего месяца в сумме, предусмотренной пунктом 4.2 договора.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор заключен на десять лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Существенные условия об объекте аренды, арендной   плате сторонами согласованы.

Передача имущества ответчику подтверждена актом приема-передачи от 04 июля 2011 года.

Неоплата ответчиком за аренду имущества за период с сентября 2016 года по апрель 2018 года послужила основанием для обращения ФГУП «ФТ-центр» в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва, заслушав пояснения представителей истца и ответчика в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Таким образом, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В пункте 3.2.5 договора стороны предусмотрели право арендатора в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год на основании данных, полученных по результатам проведенной независимой оценки. Уведомление об изменении ставки арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом.

Письмом от 26.07.2016 № 428-СФО истец сообщил ответчику, что на основании проведенной оценки права пользования и владения на условиях аренды в год нежилым зданием, расположенным по адресу: 

<

...> (отчет № 058-04/16-ра1 от 15.04.2016) с 01.09.2016 арендная плата по договору будет составлять 135 250 руб. в месяц (в т.ч. НДС).

Как указано в статье 214 Гражданского Кодекса РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса РФ.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации.

Собственником такого имущества выступает непосредственно государство через уполномоченные органы государственной власти.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

Конституционный Суд РФ в постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П отметил, что по смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица -владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.

Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В силу пункта 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Из указанной нормы следует, что субъектом материально-правовых отношений, основанных на праве собственности, является публично-правовое образование (Российская Федерация или субъект Российской Федерации), от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные на то органы государственной власти.

Истцом по настоящему делу выступает предприятие, за которым закреплено находящееся в государственной собственности имущество.

Как правильно установлено судом первой инстанции, здание зарегистрировано в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 031610423050005 (т. 3 л.д. 28), на него выдано охранное обязательство (т. 3 л.д. 37-53).

07 июня 2013 года Министр культуры Республики Бурятия выдал ответчику задание № 20 на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия и 14 июня 2013 года - разрешение № 16 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

В материалы дела истцом представлен отчет № 058-04/16-ра1 от 15.04.2016 об оценке рыночной стоимости объекта оценки права пользования и владения на условиях аренды в год нежилым зданием, расположенным по адресу: 

<

...>.

Довод ответчика о неполучении от истца уведомления от 26.07.2016 № 428-СФО о повышении арендной платы с отчетом об оценке рыночной стоимости опровергается представленными в материалы дела документами: описью вложения в ценное письмо от 26.07.2016, почтовой квитанцией от 26.07.2016, почтовым уведомлением, из которого усматривается получение почтового отправления 12.10.2016 представителем ООО «Энергоресурс» по доверенности от 06.10.2016 № 43.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с момента получения ответчиком письма от 26.07.2016 № 428-СФО, т.е. с 12.10.2016, размер арендной платы составил 135 250 руб. в месяц. Задолженность у ответчика образовалась в результате разницы между старым и новым размером арендной платы.

Ответчик привел доводы о том, что в счет арендной платы должна быть зачтена стоимость произведенных им ремонтно-реставрационных работ на общую сумму 4 247 298 руб. В подтверждение произведенных затрат в материалы дела представлены договоры подряда, акты приемки выполненных работ, платежные поручения (том 2 полностью).

Оценивая возражения ответчика, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объем и условия правомерного поведения арендатора по изменению объекта аренды в тексте договора аренды федерального недвижимого имущества от 29.06.2011 № 75-р определены в нескольких пунктах, которые необходимо толковать во взаимосвязи между собой.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе произвести зачет стоимости любых строительных и ремонтных работ, производимых арендатором на объекте, при условии письменного согласования их с арендодателем согласно пункту 3.3.19 договора в счет оплаты арендной платы в порядке, указанном в пункте 4.6 договора. При этом в счет оплаты арендной платы будет зачтена стоимость любых строительных и ремонтных работ, производимых арендатором на объекте, на сумму не более чем 10 % годовой арендной платы за объект.

В соответствии с пунктом 3.3.9 договора арендатор обязан нести расходы на содержание объекта и содержать объект в соответствии с действующими санитарными и техническими нормами, исключающими возникновение источников инфекций, аварий в электросети, канализации, в тепловодоснабжающей системе и соблюдать правила противопожарной безопасности.

В пункте 3.3.10 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора не производить без предварительного письменного согласия арендодателя текущий  ремонт объекта (установку либо замену скрытых и открытых проводок, коммуникаций электро-, водо-, теплосетей, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировку и переоборудование капитального характера. При наличии разрешения арендодателя все отделочные и ремонтные работы (текущий ремонт), необходимые арендатору, производятся арендатором за свой счет и компенсации арендодателем не подлежат, если иное не будет согласовано сторонами в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с пунктом 3.3.19 арендатор обязан представить на согласование арендодателю до выполнения на объекте любых строительных и ремонтных работ, техническую документацию, определяющую объем и содержание любых строительных и ремонтных работ, а также смету, определяющую цену этих работ для принятия арендодателем решения о предоставлении арендатору зачета согласно пункту 3.2.4 договора или отказа в таком зачете.

В пункте 3.3.21 договора предусмотрена обязанность арендатора соблюдать следующие требования к сохранению объекта культурного наследия: обеспечивать режим содержания памятника, проводить ремонтно-восстановительные, консервационные и реставрационные работы, согласовывать с уполномоченным Госорганом вопросы изменения характера использования памятника, содержать памятник в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке, содержать территорию памятника в благоустроенном состоянии, без специального письменного разрешения уполномоченного Госоргана не допускать использования этой территории под новое строительство и другие хозяйственные нужды, а также не производить никаких пристроек к используемому памятнику и переделок памятника как внутри, так и снаружи, не вести каких либо работ на его территории, без специального письменного разрешения уполномоченного Госоргана не производить никаких работ по побелке и покраске интерьера, беспрепятственно допускать представителей уполномоченного Госоргана для контроля за выполнением правил содержания памятника, его территории и зон охраны или для научного обследования, немедленно оповещать уполномоченный Госорган о всяком повреждении, аварии или иных обстоятельствах, нанесших ущерб памятнику или его территории и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения памятника и по приведению его в порядок, иметь в используемом памятнике охранно-пожарную сигнализацию и противопожарное оборудование.

Из анализа указанных пунктов договора суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что доводы истца о том, что он не давал согласие на проведение ответчиком ремонтно-восстановительных, реставрационных работ противоречат указанным пунктам договора и представленным в материалы дела доказательствам.

Учитывая значение здания как памятника, указания Министерства культуры Республики Бурятия, ответчик  обязан был проводить реставрационные работы для сохранения объекта культурного наследия.

Как правильно указывает суд первой инстанции, 23 июля 2012 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны, учитывая, что объект аренды – здание, расположенное по адресу: 

<

...>, находится в аварийном состоянии, принимая во внимание невозможность его использования (в соответствии с письмом Министра культуры Республики Бурятия (исх. № 013-003581 от 25.11.2011), заключением по результатам историко-архитектурной экспертизы 04-04 НИ 2004 года, актом проверки имущества ФГУП «ФТ-Центр» от 24.05.2012), а также длительность государственной регистрации договора аренды № 75-р от 29.06.2011, пришли к соглашению, что обязанность по внесению всех платежей, предусмотренных договором, возникает у арендатора после получения им заключения уполномоченного государственного органа по охране объектов культурного наследия на проведение ремонтно-реставрационных работ в отношении объекта аренды, но в любом случае обязанность по внесению всех платежей возникает не позднее 01 сентября 2012 года (т. 1, л.д. 77).

Следовательно, истец знал о том, что здание находится в аварийном состоянии, нуждается в ремонтно-реставрационных работах.

В июне 2012 года сотрудниками ООО «Научно-технический центр «Сейсмострой» проведено инженерное обследование здания (т. 1 л.д. 90-143).

В ходе обследования выявлены существенные несоответствия требованиям современных антисейсмических норм СП 14.13330.2011 показателей объемно- планировочного и конструктивного решения здания, а также прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций. К основным из них можно отнести:

-выполнение пристроя лестничной клетки впритык, без антисейсмического шва и парной стены;

- наличие деревянных междуэтажного и чердачного перекрытий (допускаются только в одноэтажных зданиях);

- низкий передел прочности раствора при сжатии кладки, равный 16,5 кгс/кв.см. (требуется марка раствора не менее М25);

- низкий передел прочности глиняного кирпича при сжатии кладки стены, равный 26,5 кгс/кв.см (требуется марка кирпича не менее М100);

- низкая прочность нормального сцепления кирпича с раствором (не более 0,4-0,6 кгс/кв.см) в стенах (требуется не менее 1,2 кгс/кв.см);

- наличие узких рядовых и угловых простенков при отсутствии армирования сетками (не менее, соответственно, 1,55 и 1,8 м);

- отсутствие железобетонного обрамления оконных и дверных проемов в лестничной клетке;

- деревянные мауэрлаты и стропильная система крыши недостаточно прочно связаны со стенами и в узлах соединения элементов.

Выявлены несоответствия требованиям общестроительных норм, например:

- применение для кладки стен неморозостойкого кирпича;

- отсутствуют на отдельных   подоконных участках стен металлические сливы;

- отсутствие отмостки вдоль южной и западной стен;

- некоторая захламленность чердачного пространства;

-давно не возобновлялось огнезащитное покрытие деревянных конструкций стропильной системы;

- отсутствие организованного водоотвода с крыши;

- теплотехнические характеристики стен и утеплителя чердачного перекрытия не соответствуют современным требованиям СНиП 23-02-2003.

Выявлено несоблюдение требований пожарной безопасности:

- имеет только один эвакуационный выход (одна лестничная клетка) – согласно п. 6.13* СНиП 21.01-97 для зданий класса Ф4.3 должно быть не менее двух выходов с этажей;

- лестница выполнена деревянной, что определяет по п. 1.1* и табл. 1 СНиП 2.02.02-85* степень огнестойкости здания как четвертую (это недопустимо согласно п. 5.18* СНиП 21.01-97 [54]);

- уклон лестницы (более чем 1:2) не соответствует требованиям п. 1.94 СНиП 2.08.02-89*;

- ширина проступи лестницы менее 25 см нарушает требования п. 6.30 СНиП 21.01-97;

-давно не возобновлялось огнезащитное покрытие деревянных конструкций стропильной системы крыши.

Установлены повреждения отдельных элементов здания:

- трещинообразование в стенах по осям 2, А, В, свидетельствующее о повреждении и осадках фундамента;

- шелушение и выветривание кирпича на участках с повреждённой штукатуркой;

- локальные повреждения кровельного покрытия крыши.

С учетом выявленных факторов сделан вывод, что фактические антисейсмические возможности здания не выше обычного здания без антисейсмических мероприятий. При неудовлетворительном, близком к ветхому, состоянии здания и 3-й степени имеющихся повреждений по сейсмической шкале MSK-64 предел сопротивляемости здания сейсмическим воздействиям  будет  равен 4-5 баллам (т.е. дефицит сейсмостойкости составляет 4-5 баллов).

В инженерном обследовании также указано, что квалификация фактического технического состояния здания в соответствии с терминами и определениями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» может быть в первом приближении в целом определена как ограниченно работоспособное, близкое к недопустимому.

Как указано в примечании, недопустимое состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

В соответствии с терминами и определениями п. 9.1.3 СП 3-114-2004 «Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических района» оценка здания в целом в первом приближении «ограниченно пригодное к эксплуатации 3-й категории».

В результате обследования сделан вывод, что здание не соответствует требованиям Федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В целях повышения антисейсмической и эксплуатационной безопасности здания рекомендовано составить и реализовать с учетом высокой сейсмичности проект реконструкции и реставрации здания. При выполнении реконструкции и реставрации в первую очередь рекомендовано:

- выполнение монолитных железобетонных междуэтажных и чердачных перекрытий;

- усиление фундаментов;

- усиление стен;

- устройство несгораемой лестницы.

В качестве первоочередных мероприятий, призванных предотвратить дальнейшую деградацию технического состояния здания, рекомендовано выполнить:

- ремонт кровельного покрытия;

- устройство организованного водоотвода с крыши;

- устройство подоконных сливов;

- планировку территории и устройство отмостков вдоль стен по осям В и 2 и др.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено письмо Министерства культуры Республики Бурятия от 06.06.2013 № 07-ио19-1848/13, подтверждающее согласование эскизного проекта перепланировки здания по ул. Кирова, 28 в Советском районе г. Улан-Удэ, разработанного ООО «Лотос» (т. 3 л.д. 32).

07 июня 2013 года Министром культуры Республики Бурятия ответчику выдано задание № 20 на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия.

14 июня 2013 года Министерством культуры Республики Бурятия выдано разрешение № 16 на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия:

- перепланировка помещений;

- усиление несущих конструкций здания;

- ремонт внутренних помещений;

- ремонт и реставрация штукатурки фасадов с последующей покраской.

В соответствии с утвержденным Министерством культуры Республики Бурятия эскизным проектом перепланировки здания ответчиком были произведены ремонтно- реставрационные работы на объекте на общую сумму 4 247 298 руб., что подтверждается представленными в материалы дела документами (договоры подряда, акты приемки выполненных работ, платежные поручения (том 2 полностью)).

При этом судом первой инстанции правомерно  отклонен довод истца о том, что требование о возмещении стоимости проведенных работ может быть предъявлено ответчиком только путем подачи самостоятельного иска или встречного иска, с которым общество не обращалось, в связи со следующим.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, разъяснено, что суд не может отклонить возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений со ссылкой на необходимость предъявления арендатором встречного иска. Данное требование может быть заявлено и в форме возражения.

Принимая во внимание, что арендованное ответчиком здание является объектом культурного наследия, требовало реставрации, пунктом 3.3.21 договора аренды на ответчика возложена обязанность по соблюдению требований к сохранению объекта культурного наследия (обеспечение режима содержания памятника, проведение ремонтно-восстановительных, консервационных и реставрационных работ, содержание памятника в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке), учитывая, что неисполнение ответчиком указанных обязанностей может повлечь нарушение публичных интересов, интересов населения Республики Бурятия и его гостей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что произведенные ответчиком ремонтно-реставрационные работы были необходимы. Ответчик получил здание в аварийном состоянии, произвел ремонт и реставрационные работы с ведома и по указанию Министерства культуры Республики Бурятия.

Как указывает суд первой инстанции, после произведенного ответчиком ремонта истец провел оценку здания, увеличил размер арендной платы. Такое поведение истца ответчик оценил как злоупотребление правом, отметив, что истец, не производя затрат на ремонт здания и не неся расходов, за счет ответчика улучшил состояние здание и затем увеличил размер арендных платежей. Тот факт, что указанная в иске задолженность является разницей между прежней арендной платой и увеличенной после оценки отремонтированного здания, никем не оспаривается.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что:

- истец является лицом, которому на праве хозяйственного ведения принадлежит здание, находящееся в собственности РФ,

- истец не понес затрат по улучшению технического состояния здания, состоящего на государственной охране как объект культурного наследия,

- имеющее историческое значение и находящееся в аварийном состоянии здание истец передал ответчику, установив соответствующий размер арендной платы,

-после того, как ответчик произвел в установленном порядке ремонтно- реставрационные работы в отношении здания, истец увеличил размер арендной платы без учета фактически понесенных расходов и неотделимых улучшений,

-стоимость произведенных ответчиком ремонтно-реставрационных работ значительно превышает указанную сумму (что подтверждается представленными в материалы дела (том 2) платежными поручениями, расходными кассовыми ордерами),

- возражение арендатора об уменьшении в соответствии с условиями договора аренды взыскиваемой арендной платы на стоимость произведенных арендатором и неотделимых улучшений может быть без предъявления арендатором встречного иска.

Доводы истца о том, что судом первой инстанции нарушен баланс интересов сторон, так как утвержден прежний размер арендной платы, что исключает право истца на одностороннее увеличение размера арендной платы, но не исключает право ответчика требовать зачета в будущем, отклоняются апелляционным судом, поскольку судом первой инстанции таких выводов не делалось. Судом первой инстанции сделан вывод о том, что с 12.10.2016г. арендная плата составляет 135 250руб. в месяц, но стоимость ремонтных работ покрывает разницу между старым и новым размером арендной платы: 4 247 298руб. и 984 963,2руб. соответственно. Возможность последующего зачета оставшейся стоимости ремонта в счет арендной платы в новом размере прав истца не нарушает.

Доводы истца о том, что часть работ является текущими работами, а текущий ремонт является обязанностью арендатора, отклоняются в связи со следующим.

Перечень основных работ, выполняемых в ходе текущего и капитального ремонта, для объектов социально - культурной сферы определен в ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312 (далее - Положение ВСН 58-88 (р)).

На основании пунктов 1.1, 1.2 Положения ВСН 58-88 (р), данное Положение распространяется на объекты коммунального и социально-культурного назначения независимо от формы собственности и является обязательным для всех организаций, независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности.

Согласно п. 5.1 Положения ВСН 58-88 (р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в рекомендуемом прил. 9.

Согласно Приложению 9 Положения ВСН 58-88 (р), в такие работы включаются замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях коммунального и социально-культурного назначения, утепление и шумозащита зданий, замена изношенных элементов внутриквартальных инженерных сетей, ремонт встроенных помещений в зданиях (пункты 3-6), кроме того, прямо указано на отнесение к капитальному ремонту ремонтно-реставрационных работ памятников, находящихся под охраной государства (пункт10).

Апелляционный суд, соотнеся виды выполненных работ с указанными видами работ, относящихся к капитальному ремонту по Положению ВСН 58-88 (р), учитывая, что был осуществлен ремонт объекта культурного наследия, никаких нарушений не нашел. Более того, апелляционный суд отмечает, что одни и те же виды работ (например, установление противопожарной сигнализации) могут быть отнесены как к текущему ремонту, так и к капитальному в зависимости от их выполнения самостоятельно или в составе комплекса капитальных работ.

Иные доводы сторон отклоняются по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 августа 2019 года по делу № А10-5299/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.О.Никифорюк

Судьи Н.В.Ломако

В.Л.Каминский