﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-21366/2019

29 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  19 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Семиглазова В.А.,    

при ведении протокола судебного заседания помощником Куренковой Е.М., 

 

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «СтАл» представителя Агнаева С.Ю. (доверенность от 05.08.2020),

от общества с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» представителя Толстовой Е.А. (доверенность от 27.07.2021),

от индивидуального предпринимателя Демко М.А. представителя Борисова В.А. (доверенность от 21.03.2021),

эксперта Львова К.В (по паспорту),

 

рассмотрев 19.10.2021 в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтАл» к обществу с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» о признании недействительным договора аренды и взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «СтАл», адрес: 199397, Санкт-Петербург, ул. Беринга, д. 5, лит. А, пом. 23-Н, ОГРН 1117847197786, ИНН 7839444095, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Стройэнергосервис», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Воронежская ул., д. 59-61, кв. 8, ОГРН 1147847360154, ИНН 7816597120, о признании недействительным договора от 25.03.2016 аренды двух нежилых зданий площадью 409,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и площадью 2818,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Фронтовая, д. 3, лит. К и Щ, а также взыскании 1 040 000 руб. неосновательного обогащения за пользование указанными зданиями в период с 25.03.2016 по 07.07.2016. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Демко Михаил Александрович, ОГРНИП 315784700207254. 

Решением от 27.01.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с данным решением, ООО «СтАл» обжаловало его в апелляционный суд. В своей жалобе оно просило отменить указанный судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом крупности оспариваемой им сделки и факта причинения явного ущерба в результате ее совершения, а также об отсутствии оснований считать данную сделку ничтожной в связи с ее совершением по заведомо заниженной цене противоречат обстоятельствам дела и представленным в его материалы доказательствам; в соответствии с имеющейся в материалах дела бухгалтерской отчетностью за 2015 год совокупный размер активов подателя жалобы составлял 36 907 000 руб., тогда как размер кадастровой стоимости переданных ответчику по спорному договору объектов недвижимости составляет более 25 000 000 руб. (их рыночная стоимость превышает 70 000 000 руб.), следовательно, сделка по передаче указанного имущества во владение и пользование ответчика является для подателя жалобы крупной, в том числе и по причине того, что в результате ее совершения хозяйственная деятельность истца была фактически прекращена; изложенное находит свое подтверждение также в пункте 20 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019; более того, из представленных в дело заключений экспертов и объяснений сторон, протокол от 09.06.2016 № 3/16 не был подписан уполномоченными лицами, что свидетельствует о нарушении порядка одобрения сделок; напротив, ответчик не представил никаких доказательств со своей стороны, в частности свидетельствующих об иной стоимости объектов, а равно подтверждающих совершение сделки в процессе обычной хозяйственной деятельности; по мнению подателя жалобы, подтверждено причинение ему явного ущерба в результате сдачи единственного недвижимого имущества в аренду на 20 лет ответчику по многократно заниженной стоимости; кроме того, ответчик не мог не знать, что установленная в договоре аренды ежемесячная ставка арендной платы в 15 раз меньше средней рыночной цены; суд первой инстанции необоснованно отклонил заявлявшееся подателем жалобы ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы; о признаках ничтожности оспариваемой сделки, совершенной в результате цепочки недобросовестных действий свидетельствует также и то, что подписи в спорном договоре подделаны; в отношении руководителя ответчика – Демко М.А. в настоящий момент возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору); податель жалобы полагает, что о недействительности договора свидетельствует, в том числе дальнейшее отчуждение спорного имущества, обремененного арендой, в пользу предпринимателя и последующая незаконная ликвидация         ООО «СтАл» (в рамках дела № А56-30950/2017 запись в ЕГРЮЛ о ликвидации истца признана незаконной в связи с фальсификацией подписей участников данной организации на протоколе их общего собрания); отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции фактически признал законным совершение мошеннических действий по выводу активов; также суд первой инстанции ошибочно признал пропущенным срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды зданий, поскольку податель жалобы как сторона оспариваемой сделки знал о ней; также суд первой инстанции не принял во внимание положения пункта 10 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав орган юридического лица»; в действительности у подателя жалобы не имелось возможности обратиться с настоящим иском ранее 06.04.2018, когда запись о нем была восстановлена в ЕГРЮЛ; до этого момента, а именно 02.02.2017 податель жалобы был исключен из названного реестра на основании решения о его ликвидации от 25.08.2016; реальная возможность подать данное исковое заявление в арбитражный суд появилась у подателя жалобы только после ознакомления с материалами уголовного дела; следователь уведомил о такой возможности лишь 09.06.2018.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Стройэнергосервис» пролагало апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, указало, что из представленной истцом бухгалтерской документации невозможно определить балансовую стоимость спорного имущества, последнее на балансе ООО «СтАл» не отражалось; передаваемые в аренду здания истцом не использовались  и являлись заброшенными и пустующими, нуждались в ремонте и не были обеспечены системами водоснабжения, канализации, электроснабжения и отопления; низкая арендная плата обусловлена тем, что силами арендатора осуществлялись ремонтно-строительные работы, что подтверждается заключенным между сторонами договором подряда; ответчиком были спроектированы и построены сети энергоснабжения для спорных зданий; истец пропустил срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды недействительной сделкой.

В отзыве на апелляционную жалобу Демко М.А. с доводами последней не согласился, полагал, что ответчиком представлены достаточные доказательства того, что оспариваемая сделка, являющаяся для истца крупной, была одобрена  последним в установленном порядке. Так, в материалы дела ответчиком представлен протокол внеочередного собрания  участников истца от 22.03.2016 № 1/16 и письменное заключение специалиста ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ», согласно которому подписи на упомянутом протоколе были вероятно совершены   Цибаевой М.А. и Сотниковой О.В. Довод подателя жалобы о причинении истцу оспариваемой сделкой ущерба, по мнению третьего лица, не нашел своего подтверждения, поскольку здания являлись пустующими и нуждались в ремонте, не были обеспечены системами водоснабжения, канализации, электроснабжения и отопления. Третье лицо также полагало, что истцом пропущен срок исковой давности.

Определением от 16.02.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Цибаеву Мадину Асламбековну и Сотникову Оксану Валерьевну, поскольку судебный акт по настоящему делу может являться основанием для привлечения их к гражданско-правой ответственности. 

До начала судебного заседания от ООО «СтАл» в суд поступило заявление об уточнении заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которому истец просил признать недействительным договор от 25.03.2016 аренды двух нежилых зданий площадью 409,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и площадью 2818,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Фронтовая, д. 3, лит. К и Щ, применить последствия недействительности сделки  в виде обязания ответчика  возвратить истцу  названные нежилые здания, указать в резолютивной части постановления апелляционного суда, что судебный акт является основанием для  погашения в ЕГРН  регистрационной записи от 27.04.2016 об аренде  ответчиком указанных нежилых зданий,  взыскать с       ООО «Стройэнергосервис» 745 161 руб. 24 коп. неосновательного обогащения. 

В  судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом ранее заявленных им уточнений, полагал, что Цибаева М.А. оспариваемый договор аренды не подписывала, при этом ответчик не мог не знать, что арендует здания  по цене в 11 раз менее средней рыночной. 

Представитель ответчика поддержал ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, полагал, что экспертом неверно учтено техническое состояние объектов, а также неправильно определена их площадь, что привело к искажению результата оценки и расчета арендной платы; против удовлетворения заявленных требований возражал, полагал, что низкая арендная плата была обусловлена плохим техническим состоянием зданий, необходимостью проведения со стороны арендатора ремонтных работ, отсутствием систем водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления.

Представитель Демко М.А. поддержал позицию ответчика, полагал необходимым проведение по делу повторной экспертизы, против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Суд определил ходатайство ООО «Стройэнергосервис» о проведении по делу повторной оценочной экспертизы отклонить ввиду отсутствия установленных процессуальным законодательством оснований.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.  

Между ООО «СтАл» (арендодатель) в лице генерального директора Цибаевой М.А. и ООО «Стройэнергосервис» (арендатор) в лице генерального директора Демко М.А. 25.03.2016 заключен сроком на 20 лет договор аренды двух нежилых зданий площадью 409,8 кв. м. с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и площадью 2818,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Фронтовая, д. 3, лит. К и Щ, под нежилые цели.

Согласно пункту 1.3 договора передаваемые во временное владение и пользование объекты принадлежат на праве собственности ООО «СтАл» в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации прав от 03.07.2012 и 17.12.2013 серии 78-АЖ № 573066 и 78-АЗ № 120854.

При этом одновременно с передачей в аренду зданий арендодателем передаются права на земельный участок, на котором они находятся (пункт 1.2 договора). 

В силу пункта 2.1 договора арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю 20 000 руб. за предоставленное право пользования указанным имуществом.

Истец, полагая, что указанная цена договора значительно занижена при том, что рыночная стоимость арендной платы за спорные здания согласно мнению специалиста, оформленному в виде консультации от 19.11.2018 за номером 75-ПК-2018, могла составлять от 300 000 руб. до 650 000 руб. мес., обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями со ссылкой на статьи 10, 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В подтверждение своих доводов ООО «СтАл» представило выписки из ЕГРН от 31.05.2018 № 99/2018-105477332 и 99/2018/105478905, из которых видно, что спорные здания перешли в собственность Демко М.А. 07.07.2016, но так и остались в аренде у ООО «Стройэнергосервис». Согласно этим же выпискам кадастровая стоимость спорных зданий в мае 2018 года составляла 6 102 212 руб. (за здание с кадастровым номером 78:40:1916402:3012) и 19 575 720 руб. (за здание с кадастровым номером 78:40:1916402:3024).

Также истец представил постановление старшего следователя второго следственного отдела второго управления по расследованию особо важных дел Главного следственного управления Следственного комитета РФ по городу Санкт-Петербургу от 11.08.2017 о привлечении Демко М.А. в качестве обвиняемого по уголовному делу № 11702400022791457, из которого следует, что в период с 27.04.2016 по 21.07.2016 он, действуя умышленно совместно с неустановленными лицами путем обмана из корыстных побуждений с целью незаконного приобретения права на чужое имущество, принадлежащее ООО «СтАл», изготовил фиктивный протокол внеочередного общего собрания участников истца от 09.06.2016 № 3-16, в соответствии с которым учредителями названной организации Цибаевой М.А. и Сотниковой О.В. якобы было принято решение о продаже спорного недвижимого имущества, а также фиктивные договоры его купли-продажи по цене 7 300 000 руб. (за оба здания). Согласно этому же постановлению регистрация перехода права собственности на здания стала возможной в результате введения генерального директора ООО «СтАл» Цибаевой М.А. в заблуждение и дальнейшего оформления доверенности от ее имени как единоличного исполнительного органа ООО «СтАл». 

С учетом изложенных обстоятельств с 26.12.2017 на спорное имущество был наложен арест с запретом Демко М.А. распоряжаться указанными объектами недвижимости на основании протокола от 15.12.2017 ОВД ГСУ СК РФ по Санкт-Петербургу, составленного по результатам принятия 26.09.2017 Смольнинским районным судом города Санкт-Петербурга соответствующего постановления.

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске ООО «СтАл» срока исковой давности по заявленному требованию, указав, что данный срок истек еще в марте 2017 года с учетом момента заключения оспариваемого договора и факта внесения арендных платежей по нему.

В ответ на данное заявление истец сослался на то, что из упомянутого постановления старшего следователя видно, что Демко М.А. помимо совершения преступления, уголовная ответственность за которое предусмотрена частью 4 статьи 159 УК РФ, был также привлечен в качестве обвиняемого за фальсификацию единого государственного реестра юридических лиц (статья 170.1 УК РФ), в частности при неустановленных обстоятельствах названное лицо приискало заведомо подложный протокол общего собрания участников             ООО «СтАл» от 10.08.2016 № 01-16, на котором теми же участниками – Цибаевой М.А. и Сотниковой О.В. было якобы принято решение ликвидировать названную организацию в связи с прекращением деятельности, тогда как в действительности подобное собрание не проводилось и решений о ликвидации в отношении истца не принималось. В результате совершенных действий в ЕГРЮЛ 23.12.2016 была внесена запись о ликвидации ООО «СтАл» в результате обращения в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России № 15 по Санкт-Петербургу (далее – МИФНС) с соответствующим пакетом документов через не осведомленную о преступном умысле Демко М.А. Кашинскую А.А., утвержденную в качестве ликвидатора истца. 

Помимо прочего истец также сослался на решение суда первой инстанции от 02.11.2017 по делу № А56-30950/2017, оставленное без изменения постановлением апелляционного суда от 06.03.2018, которым по заявлению Цибаевой М.А. были признаны недействительными решения МИФНС от 25.08.2016 № 110762А и от 02.02.2017 № 182478А о государственной регистрации принятого участниками ООО «СтАл» решения о ликвидации и назначении Кашинской А.А. ликвидатором, а также ликвидации названного юридического лица и прекращении его деятельности. 

Поскольку названное решение вступило в законную силу в марте 2018 года, а запись об ООО «СтАл» в ЕГРЮЛ как о действующей организации была восстановлена только 06.04.2018, срок исковой давности необходимо исчислять, по мнению истца, с даты его восстановления в указанном реестре.

По существу спора ответчик в своем отзыве на иск сослался на то, что переданные ему в аренду здания не использовались истцом, являлись заброшенными, долгое время пустовали и нуждались в ремонте, что подтверждается инвентаризационной ведомостью ГУП ГУИОН от 12.09.2014; кроме того, объекты не были обеспечены системами водоснабжения, канализации, к ним не было подведено электричество и в них отсутствовало отопление. Поскольку ООО «Стройэнергосервис» необходимо было выполнить ремонтно-строительные работы по восстановлению спорных зданий и приобрести электрические мощности для снабжения зданий электричеством (на что в конечном итоге было затрачено более 50 000 000 руб.) с целью дальнейшего использования по договору аренды, стороны согласовали низкую ставку арендной платы. 

В подтверждение этому ответчик представил договор подряда от 25.03.2016, заключенный между сторонами, по которому ответчик (исполнитель) обязался перед истцом (заказчиком) выполнить указанный комплекс работ на объектах, включая благоустройство участка, и заключение специалиста                                  ООО «ПРО.ЭКСПЕРТ» от 23.01.2018 № 62 по вопросам о фактическом объеме выполненных строительно-монтажных работ на спорных объектах, а также на территории земельных участков, на которых они расположены, их стоимости и периоде, в который они проводились.

Также истцом в суде первой инстанции было заявлено о фальсификации спорного договора, равно как и акта приема-передачи имущества, которые не подписывались его генеральным директором, в связи с чем он просил исключить их из числа доказательств, что послужило основанием для назначения судебной почерковедческой экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский эксперт» Марочкиной Валерии Валерьевне.  

Согласно имеющемуся экспертному заключению от 25.10.2019 № 19-89-А56-21366/2019 подписи от имени Цибаевой М.А. на упомянутых документах выполнены, вероятно, самой Цибаевой М.А. Вероятная форма ответа объясняется краткостью, конструктивной простотой строения исследуемых на договоре и акте подписей.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ООО «СтАл» указало, что помимо прочего считает, что оспариваемая им сделка является крупной,  поскольку в соответствии с бухгалтерской отчетностью названной организации за 2015 год, то есть год, предшествующий совершению крупной, по его мнению, сделки, активы истца были равны 36 907 000 руб.; согласно  заключениям специалистов от 07.04.2020 № 060/20-КУ и 061/20-КУ об определении наиболее вероятной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполненных по заказу ООО «Агентство деловых консультаций», рыночная цена здания под лит. Щ находится в диапазоне от 11 115 000 руб. до 14 437 000 руб., а рыночная цена здания под лит. К – в диапазоне от 49 614 000 руб. Таким образом, суммарная кадастровая стоимость обоих объектов недвижимости на момент совершения сделки в марте 2016 года составляла 25 677 932 руб., что превышает 25% от указанной стоимости активов, при этом на заключение договора аренды зданий согласие участников ООО «СтАл» получено не было.   

Согласно пункту 2 статьи 174  ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Как следует из содержания пунктов  2.1, 2.5, 5.1 договора аренды от 25.03.2016, последний заключен сторонами сроком до 25.03.2036, при этом размер ежемесячной арендной платы составляет  20 000 руб. (включая НДС 18%) и включает в себя  плату за пользование зданиями, а также земельным участком, на котором они расположены.

Определением апелляционного суда от 27.04.2021 по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту            ООО «Петербургская экспертная компания» Львову Константину Владимировичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Каков размер рыночной ставки ежемесячной арендной платы за нежилые здания площадью 409,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 (лит. Щ) и площадью 2918,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024 (лит. К), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Фронтовая, д. 3, по состоянию на 25.03.2016?».

Согласно поступившему 17.08.2021 в апелляционный суд заключению эксперта Львова К.В. от 16.08.2021 № 14-А56-21366/2021-ОН размер рыночной ставки ежемесячной арендной платы за спорные нежилые здания  по состоянию на 25.03.2016 составляет 220 000 руб., без учета НДС.

Как следует из заключения, оценка произведена экспертом в соответствии с определением суда от 29.06.2021 с учетом существующей планировки и технического состояния здания, а также отсутствия в здании водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, которых по состоянию на март 2016 г. в спорном здании не имелось. В целях определения рыночной стоимости ставки арендной платы в отношении здания лит. К площадь объекта скорректирована до 2 412 кв. м с учетом отсутствующих из-за разрушения помещений общей ориентировочной площадью 406,8 кв. м. Осмотр исследуемых объектов осуществлен экспертом в присутствии представителей истца и ответчика 09.08.2021.

В целях определения арендной платы экспертом использовался  сравнительный подход,  осуществлена выборка объектов-аналогов, являющихся производственно-складскими помещениями в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга, площадь которых и назначение сопоставимы с оцениваемыми объектами, при этом экспертом проведены необходимые корректировки, в том числе:

1) поправка на условия сделки (по результатам опроса реэлторских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в феврале 2016 г., проведенного специалистами ГУП «ГУИОН»; применена скидка на торг в размере 8%  для аренды складских помещений);

2) поправка на дату сделки (поскольку объект-аналог № 1 предлагался к аренде в июле 2015 г.,  корректировка привела к снижению стоимости ставки арендной платы названного объекта на 11,4%);

3) корректировка по типу объекта (отдельно стоящее здание или встроенное помещение);

4) корректировка по местоположению объектов (по районам населенного пункта по отношению к центральной его части);

5) корректировка по площади помещений;

6) корректировка по состоянию внутренней отделки помещений (по данным модели определения арендной платы за объекты нежилого фонда, подготовленной специалистами ГУП «ГУИОН» по состоянию на первый квартал 2016 г.; с учетом различной характеристики внутренней отделки оцениваемых объектов, экспертом произведен расчет коэффициента  исходя из долей площади объектов, который составил 0,87); 

7) корректировка по этажности (поскольку исследуемые объекты имеют несколько этажей, экспертом произведен расчет коэффициента  исходя из долей площади объектов, который составил 0,90);

8) корректировка по инженерно-техническому обеспечению (энергоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация).

Представленное ответчиком в качестве возражений на заключение эксперта подготовленное специалистом АНО «Консультативно-экспертного центра «Уровень» Бержевым В.В. мнение от 14.09.2021 № 31 судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку указанные специалистом недостатки на итоговый размер рыночной арендной платы за спорные помещения не могли повлиять. 

Так, как пояснил в судебном заседании эксперт, затратный подход не мог быть применен, поскольку согласно положениям Федеральным стандартом оценки (далее – ФСО) № 7 при проведении анализа наиболее эффективного использования исследуемого объекта необходимо исходить из условий договора, при этом согласно положениям договора аренды обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе; понятия «рыночная величина арендной платы» и «рыночная арендная ставка» имеют тождественное значение.  

Эксперт также пояснил, что в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная арендная ставка не может быть объектом оценки, в связи с чем объектом оценки в настоящем случае является недвижимое имущество, а значит, эксперт обоснованно руководствовался ФСО № 7, для определения иной расчетной величины, а именной арендной ставки.

Применительно к тому, что экспертом в заключении было принято состояние объекта-аналога № 1 как нормальное, тогда как согласно объявлению оно являлось отличным, а также аналогичное изменение в худшую сторону состояния объектов-аналогов № 2, 4, Львов К.В. пояснил, что устанавливал состояние объектов исходя из фотоматериалов, имеющихся в объявлениях, при этом оценка состояния помещения, указанная в объявлениях предполагаемым арендодателем, является его субъективным мнением и часто не соответствует действительному состоянию помещения.

В части указания экспертом на наличие у объекта-аналога № 1 водоснабжения, тогда как из объявления следует, что такового на предлагаемом в аренду объекте не имеется, является технической ошибкой, при этом при проведении расчетов экспертом применены верные характеристики названного объекта, учтено только электроснабжение.

На замечание специалиста о том, что экспертом объект-аналог № 2 принят в качестве отдельного помещения, тогда как согласно объявлению это отдельно стоящее здание, эксперт пояснил, что в объявлении сведения о том, что это отдельно стоящее здание отсутствуют, к объявлению приложена фотография здания, вместе с тем это не исключает того, что объект-аналог может быть встроенным помещением в данном здании.

Что касается указания Львовым К.В. в своем заключении на корректировку на дату совершения сделки  в отношении объекта-аналога № 1 по состоянию на 25.03.2021, тогда как договор аренды был заключен 25.03.2016, эксперт указал, что  указание на 2021 г. является технической ошибкой.

В ответ на замечание о том, что экспертом не применена корректировка на степень доступа к объекту аренды, Львов К.В. указал, что такая корректировка имеет значение при оценке арендной платы для офисных и торговых помещений, вместе с тем в рамках проведенного им исследования определению подлежала ставка арендной платы в отношении производственно-складских помещений, при этом исследуемые объекты не расположены на территории режимного объекта.

Представитель ответчика, возражая  против заключения эксперта, указал, что по состоянию на 2016 г. доступ к зданиям из мест общего пользования был невозможен в связи с наличием на территории ограждений.

Вместе с тем, доказательств в обоснование указанных доводов                  ООО «Стройэнергосервис» не представило, соответствующие документы в распоряжение эксперта представлены не были.

Также на вопрос ответчика эксперт указал, что полагает, что отсутствие стены в помещении свидетельствует о его неудовлетворительном состоянии.

Принимая во внимание выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции полагает, что в настоящем случае материалами дела подтверждается значительная убыточность оспариваемой сделки, при этом указанный факт должен был быть очевиден арендатору.  

Ссылка ответчика на то, что размер арендной платы обусловлен необходимостью проведения ремонтных работ в зданиях, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку по условиям договора аренды расходы по капитальному ремонту зданий (подпункт б пункта 3.1 договора), а также стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений зданий (пункт 4.1 договора) относятся на арендодателя. То есть указанная сделка не предполагала какой-либо выгоды для арендодателя; на арендатора обязанность по выполнению ремонта условиями договора (в целях недопущения разрушения зданий) не возлагалась.  

Что касается доводов ООО «Стройэнергосервис» о том, что именно арендатором в спорных зданиях производились ремонтные работы по договору подряда от 25.03.2016, апелляционный суд полагает необходимым отметить, что из представленных ответчиком в обоснование названных доводов документов следует, что ремонтные работы производились им до даты заключения договора аренды, в связи с чем они не могут быть приняты судом во внимание как доказательства, представленные в обоснование  заниженной  ставки арендной платы по договору.

При этом судами в рамках дела № А56-70333/2018 по иску                               ООО «Стройэнергосервис» к ООО «СтАл» о взыскании 4 900 000 руб. задолженности и 100 000 руб. пеней за период с 10.06.2016 по 27.03.2019 по договору подряда от 25.03.2016 № 1, а также и 4 900 000 руб. задолженности и 100 000 руб. пеней за период с 19.01.2016 по 27.03.2018 по договору подряда от 12.01.2016 № Б/2015/04, документы, аналогичные представленным в настоящее дело, в качестве доказательств фактического выполнения ООО «Стройэнергосервис» работ приняты не были, в том числе в связи с наличием многочисленных несоответствий в документации.

Также судами отмечено, что условиями договора подряда от 25.03.2016 не предусмотрено распространение его действия на правоотношения сторон, имевшие место ранее заключения договора.

Что касается доводов ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности истцом не пропущен ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В рамках дела № А56-90739/2018 ООО «СтАл» обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Демко М.А. об истребовании спорных нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Фронтовая ул., д. 3, лит. Щ и лит. К.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2019 по названному делу признаны недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2016 и от 28.04.2016, заключенные между ООО «СтАл» и Демко М.А., применены последствия недействительности сделок в виде возврата ООО «СтАл» спорных нежилых зданий. 

Постановлением апелляционного суда от 09.06.2020 решение от 18.10.2019 по делу № А56-90739/2018 отменено, в удовлетворении исковых требований  ООО «СтАл» отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.10.2020 постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 по делу № А56-90739/2018 отменено, оставлено в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2019 по делу№ А56-90739/2018. 

Таким образом, лишь после восстановления титула истец как собственник имел право оспаривать указанный договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 174 ГК РФ. Кроме того, как правильно указал истец, до момента назначения генерального директора в Обществе иск также не мог быть подан.  

Довод истца о неподписании оспариваемого договора генеральным директором Цибаевой М.А. судом апелляционной инстанции отклоняется. 

В процессе судебного разбирательства определением от 29.06.2021 судом назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр судебной экспертизы» Пашкову Николаю Николаевичу, перед экспертом поставлен вопрос: «Кем, Цибаевой М.А. или другим лицом выполнены подписи, а также расшифровка подписи от имени генерального директора ООО «СтАл» Цибаевой М.А. на договоре от 25.03.2016 аренды двух нежилых зданий площадью 409,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и площадью 2 918,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Фронтовая, д. 3, лит. К и Щ, а также в акте их приема-передачи от 25.03.2016?».

Согласно представленному 27.07.2021  заключению эксперта Пашкова Н.Н. от 22.07.2021 № 374/01 рукописные записи фамилии  «Цибаева», выполненные от имени генерального директора ООО «СтАл» Цибаевой М.А., на четвертой странице договора аренды от 25.03.2016, а также в акте приема-передачи объекта недвижимости от той же даты (на лицевой стороне акта и оборотной стороне в месте сшивки договора аренды и акта приема-передачи) исполнены самой Цибаевой М.А.

При этом эксперт указал, что установить кем, самой Цибаевой М.А. или другим лицом, были исполнены подписи от имени Цибаевой М.А.  на всех листах договора, а также на лицевой и оборотной стороне акта приема-передачи объекта не представляется возможным, поскольку при сравнении исследуемых подписей  методом сопоставления со всеми представленными образцами подписей Цибаевой М.А., наряду с совпадением всех общих признаков, эксперту не удалось выявить  достаточной совокупности  совпадающих  или различающихся частных признаков из-за малого объема графического материала, содержащегося в исследуемых подписях  и образцах.

Принимая во внимание выводы эксперта в части указания на исполнение расшифровки подписи в оспариваемом договоре аренды и акте приема-передачи от 25.03.2016 самой Цибаевой М.А., указанные обстоятельства позволяют апелляционному суду сделать вывод о том, что договор аренды и акт приема-передачи все же были подписаны уполномоченным лицом от имени ООО «СтАл», что, в свою очередь, не свидетельствует о невозможности признания совершенной сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 174  ГК РФ.

Поскольку из представленных в материалы доказательств не представляется возможным установить, что оспариваемая сделка является крупной (так, согласно  бухгалтерской отчетности ООО «СтАл» за 2015 г. (л.д. 129-132 т. 2), на балансе истца спорные нежилые здания не числятся, Цибаева М.А. пояснений относительно ведения бухгалтерского учета имущества в Обществе не дала), оснований для признания сделки несоответствующей положениям статьи  46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» судом апелляционной инстанции не выявлено.  

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. 

Учитывая, что ответчик пользовался спорным имуществом на основании договора аренды, при этом размер арендной платы был заведомо для арендатора заниженным, требование истца о возврате арендованного имущества в порядке применения последствий недействительности сделки и уплаты неосновательного обогащения, составляющего рыночную арендную плату, подлежит удовлетворению. При этом суд апелляционной инстанции считает, что при расчете неосновательного обогащения следует учесть внесенные ответчиком 60 000 руб., уплата которых подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.09.2020 по делу № А56-21366/2019 отменить. 

Признать недействительным договор аренды от 25.03.2016, заключенный между обществом  с ограниченной ответственностью «СтАл» и обществом с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис», в отношении нежилого здания площадью 409,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и нежилого здания площадью 2818,8 кв. м с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Фронтовая ул., д. 3, лит. Щ и К. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтАл» нежилое здание   с кадастровым номером 78:40:1916402:3012 и нежилое здание с кадастровым номером 78:40:1916402:3024, расположенные по адресу: Санкт-Петербург,       пос. Стрельна, Фронтовая ул., д. 3, лит. Щ и К. 

Судебный акт является основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей от 27.04.2016 № 78-78/005-78/070/011/2016-474/2, № 78-78/005-78/070/011/2016-474/3 об аренде обществом с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» зданий на основании договора аренды от 25.03.2016. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтАл» 685 161 руб. 24 коп. неосновательного обогащения. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройэнергосервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтАл» 90 636 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе и судебной экспертизы.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

С.В. Изотова

В.А. Семиглазов