АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2503/2020

г. Южно-Сахалинск

30 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 июля 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Универмаг Сахалин» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании договора аренды нежилого помещения от 15.05.2008 № 87 расторгнутым и о взыскании 245 000 рублей судебных расходов по оплате услуг представителя,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 06.05.2020,

от общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Сахалин» – ФИО4 по доверенности от 18.09.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с данным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Универмаг Сахалин» (далее – ответчик).

В обоснование исковых требований указано, что истец предпринял все необходимые меры по расторжению договора аренды нежилого помещения, заключенного с ответчиком. С учетом указанных обстоятельств, истец обратился с иском о признании договора расторгнутым и взыскании судебных расходов на представителя.

Определением от 28.05.2020 суд принял исковое заявление для рассмотрения дела по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, ссылаясь на неверное толкование истцом условий договора, ответчик указал на то, что договор аренды является срочным, заключен в письменном виде, зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, соглашение о его расторжении, также подлежит государственной регистрации. При намерении отказаться от исполнения договора арендатору необходимо обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а не о признании договора расторгнутым. 

Представители сторон в судебном заседании доводы и возражения поддержали.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, что между ОАО Универмаг «Сахалин» (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 87 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование помещение на 2 этаже здания, общей площадью 81,0 кв.м (в том числе торговая 40,0 кв. м.), Универмага «Сахалин» по адресу: 

<

...>. Расположение объекта указано на плане-схеме, который является приложением № 1 к договору.

В соответствии с пунктом 2.1.5 договора, арендодатель обязуется принять от арендатора арендуемый объект по акту приема-передачи в день истечения срока настоящего договора аренды.

Арендатор обязуется подготовить и сдать помещение арендодателю, в день истечения срока действия настоящего договора аренды, в состоянии, позволяющем его дальнейшую эксплуатацию (пункт 2.3.11 договора). 

На основании пункта 2.3.1 договора арендатор обязуется произвести государственную регистрацию договора. Помещения, указанные в пункте 1.1 договора должны быть переданы в пользование арендатору после вступления договора в законную силу, но не позднее чем через три дня после получения извещения от арендатора о намерении приступить к использованию арендуемых помещений. Помещения передаются по приемо-передаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачу в аренду. 

Арендная плата по договору за один месяц составляет 243 000 рублей за 81,0 кв.м площади в месяц, включая НДС (пункт 3.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания, заключается на срок с 15.05.2008 и действует по 14.05.2025 (пункт 4.1 договора). В силу пункта 4.2 договора, автоматическая пролонгация договора не предусмотрена.

Порядок изменения и расторжения договора согласован в разделе 5 договора. Так, согласно пункту 5.1, договор может быть дополнен, изменен по соглашению сторон с обязательным составлением письменного документа.

В случае нарушения арендатором своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель согласно статье 450 ГК РФ имеет право в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора. В этом случае арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о своем отказе от исполнения договора. Отказ вступает в силу через 20 календарных дней с момента вручения уведомления арендатору (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 5.3 договора, в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора он обязан уведомить об этом арендодателя за 20 календарных дней.

Все возможные претензии по договору должны быть рассмотрены в течение 15 дней с момента получения претензии. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области (пункты 7.2, 7.3 договора).

Согласно пункту 8.1 договора, стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, которые стороны не могли не предвидеть, не предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияние и за возникновение которых он не несет ответственности, например: землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановление или распоряжения государственных органов.

Так, на основании договора по акту приема-передачи нежилого помещения от 15.08.2008 истцу ответчиком передано в аренду нежилое помещение по указанному выше адресу - общей площадью 81,0 кв.м, расположенное на 2 этаже в соответствии с планом-схемой расположения помещения.

По условиям дополнительных соглашений от 28.04.2009, 01.07.2017 и 20.06.2020 правоотношения по договору, были продолжены с обществом с ограниченной ответственностью Универмаг «Сахалин».

Истец 09.04.2020 направил ответчику письмо № 44 с извещением о приостановлении деятельности в арендованном помещении с 30.03.2020 по 30.04.2020. Приостановление мотивировано эпидемиологической обстановкой, связанной с пандемией вируса COVID 2019 и введением карантинных мероприятий в соответствии Указом Президента РФ № 239 от 02.04.2020, Указами Губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 № 16, от 24.03.2020 № 17, от 27.03.2020 № 18, от 31.03.2020 № 19 и от 03.04.2020 № 22. В извещении истец просил снизить сумму арендной платы до 10 %, после открытия – на 3 месяца до 50 %. Также в извещении указано о том, что при отрицательном решении, истец будет вынужден расторгнуть договор.

Ответчик в письме от 17.04.2020 № 134/20 указал о готовности предоставить скидку по арендной плате до 70 % за период с 01.04.2020 по 30.04.2020.

Письмом от 22.04.2020 истец со ссылкой на пункты 5.3 и 8.1 договора, статьи 450.1 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) уведомил ответчика о расторжении договора и указал, что с 24.04.2020 по 30.04.2020 будут проводиться мероприятия по освобождению арендованного помещения от установленной мебели и элементов декора. 

На данное заявление ответчик письмом от 30.04.2020 № 154/20 ответил отказом в расторжении договора и предложил обратиться в суд. Также указал на то, что им будет продолжено начисление арендной платы. 

Истец 30.04.2020 освободил арендованное помещение, представитель ответчика получил акты, однако от получения ключей отказался. В связи с чем, истец направил ответчику акты и ключи транспортной компанией CDEK отправление № 1174884978. 

Ссылаясь на уклонение ответчика от принятия арендованных помещений при исполнении предусмотренного договорами порядка их одностороннего расторжения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска на основании следующего.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

Как следует из условий договора, между сторонами сложились арендные отношения, подлежащие регулированию общими положениями об аренде, содержащимися в главе 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 309 ГК РФ (в редакции от 13.05.2008, действующей на момент заключения договора) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ (в редакции от 13.05.2008, действующей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Право на досрочное расторжение договора во внесудебном порядке предусмотрено законодательством только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенные срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В настоящем деле, договор аренды заключен на срок с 15.05.2008 по 14.05.2025, в связи с чем, является срочным договором.

Право на односторонний отказ арендатора от срочного договора аренды законом не предусмотрено, требование о расторжении договора в порядке статьи 620 ГК РФ арендатор также не заявлял.

В частности, в порядке статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может досрочно быть расторгнут в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

К тому же, расторжение договора аренды по указанным основаниям возможно лишь в судебном порядке.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с учетом правового регулирования применительно к спорной ситуации, истцу надлежало обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а не о признании договора расторгнутым. Однако в ходе рассмотрения дела, истец настаивал именно на заявленном требовании – о признании договора расторгнутым.

Довод истца о том, что пунктом 5.3 договора сторонами было согласовано условие о возможном одностороннем отказе арендатора от договора, суд считает необоснованным.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Намерения сторон при заключении договора, как следует из его содержания, сводились к установлению срочных отношений по пользованию объектом аренды на срок по 14.05.2025 и к их прекращению после наступления указанного срока.

Действительное содержание условия в пункте 5.3 договора, с учетом существовавших на момент заключения договора нормативных ограничений, по мнению суда, сводится к соблюдению уведомительного – досудебного претензионного порядка разрешения спора, в случае если арендатор придет к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

Ссылка истца на положения статьи 450.1 ГК РФ в данном случае является необоснованной в силу следующего.

Так, в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Указанная статья введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ. В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ положения ГК РФ, изложенные в его редакции, применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Закона. Если правоотношения возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, положения ГК РФ, изложенные в его редакции, применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу названного Закона, если иное не предусмотрено указанной статьей.

Таким образом, поскольку положения статьи 450.1 ГК РФ к спорным отношениям не применяются, доводы истца относительно наличия у него права на односторонний отказ от срочного договора аренды со ссылкой на положения статьи 450.1 ГК РФ являются необоснованными.

Поскольку в ходе рассмотрения дела стороны не представили суду соглашений о расторжении договора аренды, представители сторон подтвердили, что такие соглашения между ними не подписывались, то у суда отсутствуют основания для признания спорного договора расторгнутым.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, оснований для взыскания судебных расходов, понесенных истцом на оплату услуг представителя, у суда также не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска, суд относит на истца по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья

М.В. Зуев