АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке ст. 163 АПК РФ)

Дело № А66-1516/2023

г.Тверь

26 июля 2023 года

(резолютивная часть решения  от  14 июля 2023 года)

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Сердюк С.В.,  при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца - ФИО2 по доверенности, рассмотрев в судебном заседании  дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Винея", г.Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации – 01.09.1998)

к ответчику: Администрации города Твери, г.Тверь (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации – 17.06.1992),

при участии третьих лиц: Министерства строительства Тверской области, г.Тверь, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г.Тверь, Министерства Тверской области по обеспечению контрольных функций, г.Тверь,

неимущественный спор, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Винея" (далее -истец)  обратилось в Арбитражный суд Тверской  области с исковым  заявлением к Администрации города Твери (далее -ответчик) о  признании  за ООО "Винея" права собственности на объект незавершенного  строительства  третьей  очереди многоквартирного  жилого  дома № 13 по ул. 15 лет Октября  в г.Твери.

Определением суда от 28 апреля 2023 года назначена экспертиза по делу № А66-1516/2023, ее проведение  поручено  экспертной организации ООО «ГЕО ЛАЙН» ИНН 

<

***>, Юр. адрес: 170100, г. Тверь, Тверской пр-т, 3, оф. XI; Почтовый адрес: 1170100, 

<

...>. эксперту ФИО3.          

Определением от 20 июня  2023 года экспертное заключение   от 19.06.2023 приобщено к материалам дела.

 

Ответчик  и  третьи лица  явку представителей в предварительное судебное заседание не обеспечили, извещены надлежаще соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

         Дело рассматривается в соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

         Суд огласил, что до начала судебного заседания от 05.07.2023 судом получены письменные пояснения от истца с копией ответа от ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» №1450 от 30.06.2023.

          Суд приобщил полученные документы к материалам дела.

          Ответчик направил ходатайство об участии в судебном заседании в режиме «онлайн»,   явка представителя не обеспечена. Доступ к участию представителя  в  режиме "онлайн" предоставлен.

           В судебном заседании 07.07.2023 судом, в  порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 14.07.2023 до 12 час. 30 мин.

           Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).     

           После перерыва судебное заседание  проводится в  порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие  ответчика  и третьих лиц.

            Ответчик направил ходатайство об участии в судебном заседании в режиме «онлайн»,   явка представителя не обеспечена. Доступ к участию представителя  в  режиме "онлайн" предоставлен,  о причинах неявки не  сообщено.

           Суд огласил, что  за время перерыва получены дополнительные документы от ООО «ГЕО ЛАЙН».

          Суд приобщил полученные документы к материалам дела.

          Истец поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме, позиция прежняя. Истец просил оставить на нем расходы по оплате государственной пошлины.

          Из материалов дела следует, что  по договору об инвестиционной деятельности от 17.09.2001 № 120 (далее – договор № 120) Администрация гарантировала должнику поэтапное предоставление земельного участка под проектирование и строительство 9-этажного 260-квартирного жилого дома с объектами инженерной инфраструктуры в квартале, ограниченном улицей 15 лет Октября, улицей Гвардейская, улицей Резинстроя и улицей Озерная (кадастровый квартал 69:40:02 00 021), должник обязался за счет собственных или привлеченных средств выполнить проектные и другие работы, связанные со строительством жилых домов

           Строительство МКД осуществлялось должником (застройщик) на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:0200021:96, 69:40:0200021:97.

          Согласно пункту 2.2 договора № 120, застройщик принял на себя встречные обязательства по выполнению своими силами и средствами проектно-сметной документации, по осуществлению отселения жильцов из домов № 27/1, 35, 37/1 по улице 15 лет Октября и № 3 по улице Озерная до ввода в эксплуатацию 1-й и 2-й очередей строительства, а до ввода в эксплуатацию 3-й очереди строительства – возместить Администрации 190,9 кв.м общей площади жилья, ранее предоставленного гражданам, отселенным с места строительства, путем передачи в муниципальную собственность квартир в построенном доме. 

           Неисполнение должником (застройщик) обязательств, предусмотренных пунктом 2.2 договора № 120, предоставляет Администрации право приостановить исполнение принятых на себя обязательств в порядке пункта 2.1 договора (пункт 4.2 договора). 

           Оформление прав на земельные участки должно быть осуществлено посредством заключения договора аренды (пункт 2.2.7 договора).         

           Строительство МКД (3-я очередь) велось застройщиком без оформления необходимой разрешительной документации и правоустанавливающих документов на земельные участки, занятые объектом строительства. 

            Договор об инвестиционной деятельности является  действующим,  обязательства  сторон полностью не исполнены.

            Земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:0200021:97 принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается Выписками из ЕГРН,  представленными в  материалы  дела. В соответствии с  письмом ГКУ "Центр  управления  земельными ресурсами" № 1450 от 30.06.2023    вопрос о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200021:96 будет рассмотрен  позднее, заявление подано преждевременно.

            Ссылаясь на отсутствие  возможности оформить право собственности на спорный  объект во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

     Рассматривая  дело, суд исходил из  следующего.

     В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

           Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.      

           Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

           Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определено понятие самовольной постройки, под которой понимаются здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

          Пунктом 3 названной статьи определены условия, при одновременном соблюдении которых право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где возведена постройка. Таким образом, субъектом права собственности на самовольную постройку может быть только лицо, обладающее каким-либо правом на соответствующий земельный участок.

          Из разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

          С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

  В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ "О судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла, которые поставлены судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

    Специальные познания связаны с установлением фактических обстоятельств с использованием специальной подготовки и профессионального опыта за пределами права.

    В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

   Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон договора подряда о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

   Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

В рамках данного дела  судом по ходатайству истца  назначена и проведена экспертиза (определение суда от 28 апреля 2023 г.). Экспертом общества с ограниченной ответственностью "ГЕО ЛАЙН" представлено суду заключение, а также дополнительные пояснения в связи с выявленной технической ошибкой. Судом признано указанное заключение как допустимое доказательство по спору. Согласно выводам эксперта спорный объект является объектом незавершенного строительства; требования к назначению, параметрам и размещению объекта не нарушены; сохранение спорного объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; нарушения строительных норм и правил, установленные при проведении комплексной  экспертизы  по  делу № А66-14284/2015 устранены; дополнительных работ проводить не требуется.

         Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет установить выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.

Участвующие в деле лица возражений  относительно экспертного заключения  не заявили, вопросов  к эксперту  не имели.  

  На основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение исследуется в заседании арбитражного суда и оценивается наряду с другими доказательствами.

         В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

            В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость). 

         Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

          В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

          В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства регламентированы статьей 40 Закона № 218-ФЗ. 

          Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него определенного правового режима только при осуществлении государственной регистрации в порядке и на основании, установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

          В силу части 2 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

         Согласно части 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

         В данном случае исходя из положений статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, равно и государственная регистрация прав на спорный объект невозможна, поскольку отсутствует разрешение на строительство объекта и правоустанавливающие документы на земельный участок. 

         Вместе с тем, истцом   принимались  меры  по получению  разрешительной документации, указанное ответчиком не оспаривается.   

         Материалами дела подтверждено, что спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает, а выявленные  в рамках дела № А66-14284/2015 нарушения  -устранены. 

         Истец является собственником  земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0200021:94, 69:40:0200021:95, 69:40:0200021:97. В отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200021:96  истец обратился с заявлением о предоставлении ему данного участка в аренду. Из  письма ГКУ "Центр  управления  земельными ресурсами" № 1450 от 30.06.2023  следует, что  заявление подано преждевременно, поскольку "по имеющейся информации, на данном земельном участке расположена часть многоквартирного жилого дома (9 этажей), в отношении которого в суде рассматривается дело о признании его объектом незавершенного строительства. Основанием  для предоставления земельного участка в аренду является наличие установленного права на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом земельном участке". 

         Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и как следствие единственным обеспечением прав ООО «Винея» на объект незавершенного строительства, а также обеспечения интересов граждан – участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии препятствий для государственной регистрации права собственности за истцом  в отношении спорного МКД.

Расходы по оплате государственной пошлины  оставлены  на истце в  соответствии с его ходатайством.

Руководствуясь статьями  71, 110, 156, 167-171,  163, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Винея» (

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) право собственности на объект незавершенного строительства третьей очереди многоквартирного жилого дома № 13 по ул.15 лет Октября в г.Твери.

 

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда, в  порядке и сроки, установленные АПК РФ.

 

Судья                                                                                          С.В. Сердюк