Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                     Дело № А45-794/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   23 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 25.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья ФИО2) и постановление от 08.12.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Апциаури Л.Н.) по делу № А45-794/2023 по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Макском Центр» (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Макском Центр» (далее – ООО «Макском Центр», ответчик) о расторжении договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 21.11.2019 №015795-НП, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810,90 руб., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 221 901,79 руб.

Решением от 25.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 904 810,90 руб., пени за период с 18.02.2020 по 27.03.2023 в размере 143 131,28 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Производство в части исковых требований мэрии об освобождении нежилых помещений прекращено, принят отказ от иска в указанной части.

В кассационной жалобе мэрия просит обжалуемые решение и постановление в части отказа в удовлетворении судом требования о расторжении договора отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование мэрии о расторжении договора аренды.

Указывает, что поскольку запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды не исключена, у мэрии отсутствует правовая возможность распорядиться принадлежащим муниципальному образованию городу Новосибирску имуществом. Сам факт передачи владения от арендатора к арендодателю не является формой или способом расторжения ранее заключенного между сторонами договора аренды, а также основанием для исключения из ЕГРН сведений об аренде объекта недвижимости – в ситуации наличия государственной регистрации аренды.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что 21.11.2019 между ООО «МаксКом Центр» и мэрией города Новосибирска в лице департамента имущественных отношений мэрии г. Новосибирска по результатам аукциона был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 015795-НП, держателем имущества казны является МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался передать объект недвижимости арендатору в состоянии, пригодном для использования.

Состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение также в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту – состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт.

По акту приема-передачи от 22.11.2019 спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии. В акте отражено, что в том числе в отношении электрооборудования и сантехнического оборудования частично требуется ремонт.

По состоянию на 27.09.2021 ООО «МаксКом Центр» было всего произведено платежей по данному договору на сумму 600 300,00 руб., включая оплату задатка за участие в аукционе.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, что повлекло образование задолженности, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330, 421, 433, 450, 452, 606, 608, 612, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, учитывая, что наличие задолженности по арендной плате за период с 01.10.2021 по 27.03.2023 в размере 904 810 руб. подтверждается материалами дела, доказательств оплаты ответчиком не представлено, суды удовлетворили иск в этой части, снизив размер неустойки с учетом моратория до 143 131,28 руб. При этом требование о расторжении договора аренды оставлено без удовлетворения, поскольку стороны своими действиями фактически прекратили действие договора, на момент вынесения решения договор аренды  расторгнут, пользование помещением прекращено.

Доводы ответчика о невозможности оценить состояние, наличие и работоспособность инженерных сетей, в том числе за пределами объекта (теплоузел находится за зданием на общем земельном участке), в связи с чем не могла быть выявлена невозможность подключения объекта к сетям в течение длительного времени, суд апелляционной инстанции отклонил со ссылкой на решение от 05.03.2022 арбитражного суда по делу №А45-35110/2021 по иску ООО «Макском Центр» к мэрии города Новосибирска в лице Департамента имущественных и земельных отношений г. Новосибирска о взыскании убытков в размере 600 300 руб., о расторжении договора аренды, которым в удовлетворении требований было отказано.

Суды исходили из того, что состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт нашел свое подтверждение также в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту – состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт. По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии. Акт подписан истцом без каких-либо разногласий. При этом из представленных истцом доказательств следует, что состояние помещения и его недостатки имеют видимый характер и могли быть обнаружены обществом при осмотре помещений перед тем, как было принято решение о заключении договора аренды. Однако истец не воспользовался возможностью визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости. Доказательства того, что арендодатель препятствовал истцу до участия в аукционе в проведении осмотра помещения, не представлены.

Доводов о несогласии с выводами судов относительно взыскания арендной платы и неустойки заявителем кассационной жалобы не приведено.

Оснований к отмене или изменению обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам судом округа не установлено.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Абзацем первым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами иди договором.

Судом установлено, что 28.03.2023 помещения переданы представителю держателя имущества муниципальной казны МУП города Новосибирска «Центр муниципального имущества» по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

С учетом изложенного законные основания для правомерного пользования спорным имуществом прекратились, арендатор добровольно возвратил объект аренды, а арендатор совершил действия по принятию имущества из аренды, взаимное согласованное поведение сторон следует оценивать как достижение соглашения о прекращении действия договора аренды (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Поскольку арендодатель более не осуществляет предоставление имущества в пользование, а арендатор – не владеет и не пользуется им, отпали и основания для начисления арендных платежей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суды, принимая во внимание изложенное, пришли к верному выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению.

Подпунктом 7 пункта 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) предусмотрено, государственная регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

При этом государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, – при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (подпункт 2 пункта 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

Доказательств того, что истцу было отказано в совершении регистрационного действия, а также оснований считать, что в силу изложенных норм он не вправе обратиться за совершением требуемого в данном случае регистрационного действия, не имеется, в связи с чем соответствующие доводы жалобы подлежат отклонению.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.09.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.12.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-794/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                     Е.Ю. Демидова

 

ФИО1