АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2105/17 

Екатеринбург

23 июня 2017 г.

Дело № А34-3565/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Полуяктова А. С., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРИТ» на решение Арбитражного суда Курганской области от 23.11.2016 по делу № А34-3565/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной  ответственностью  «ТРИТ» -  Клочков А.С. (доверенность                   от 01.06.2016 № 8), Шушарин П.А. (доверенность от 01.06.2016 № 7).

Муниципальное казенное учреждение Администрация города Макушино Макушинского района Курганской области (далее – истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТРИТ» (далее – ответчик, общество «ТРИТ») - о признании аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район,                      г. Макушино, ул. К.Мяготина,1, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв.м., недействительным;

- о признании договора купли-продажи № 1 от 20.11.2015, заключенного по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К.Мяготина,1, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного  использования – для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв.м., недействительным;

- о применении последствии недействительности сделки, путем возложения на общество «ТРИТ» обязанности вернуть Администрации земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Курганская область, Макушинский район, г. Макушино, ул. К.Мяготина,1, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственной деятельности, общей площадью 2800 кв.м.

Решением суда от 23.11.2016 (судья Асямолов В.В.) заявление удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 31.01.2017 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество  «ТРИТ» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.

По мнению заявителя жалобы, признание торгов недействительными возможно лишь при наличии существенных нарушений правил проведения торгов, влияющих на их результат и нарушение прав истца, однако в материалах дела доказательств ущемления прав и существенного влияния результатов торгов на законные интересы Администрации истцом не представлено, учитывая, что общество «ТРИТ» является собственником недвижимого имущества на спорном земельном участке и в случае реализации его преимущественного права на приобретение данного земельного участка  оно имело бы право на его выкуп также по заниженной цене (все тех же 50% от его кадастровой стоимости).

Ответчик полагает возможным рассмотрение договора купли-продажи земельного участка не как результат несостоявшихся торгов, поскольку в таком случае заключение договора происходит вне процедуры торгов, а с учетом расположения в пределах земельного участка принадлежащего обществу здания гаража, нормы земельного законодательства об определении начальной (минимальной) цены продажи земельного участка в размере 50 % от кадастровой стоимости не нарушаются. 

Общество «ТРИТ» считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на здание гаража не исключает продажу занятого им земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 04.09.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 45:11:020610:58, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственных целей, кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 309 596 руб.

В соответствии с постановлением главы города Макушино                              от 19.10.2015№ 217 и извещением о проведении торгов № 2010115/0874081/01, Администрацией был проведен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К.Мяготина,1, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственных целей, общей площадью 2800 кв.м. Названными документами установлена начальная цена предмета аукциона в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка                 (154 798 руб.).

Из протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 усматривается, что в связи с наличием единственной заявки от общества «ТРИТ», аукцион признан несостоявшимся.

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) на основании протокола от 19.11.2015№ 2  был заключен договор купли-продажи  от 20.11.2015 № 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями договора земельный участок 45:11:020610:58, расположенный по адресу: Российская Федерация, Курганская область, Макушинский район, город Макушино, ул. К.Мяготина,1, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для производственных целей, общей площадью 2800 кв.м. (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка определена на основании протокола подведения итогов аукциона от 19.11.2015 и составляет 154 798 руб.

Государственная регистрация права собственности общества «ТРИТ» на земельный участок с кадастровым номером 45:11:020610:58 произведена 18.12.2015.

Уведомлением от 12.04.2016 Администрацией было предложено ответчику расторгнуть договор купли-продажи № 1 от 20.11.2015, в связи с нарушением при проведении аукциона положений п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации об определении цены продажи земельного участка.

Не получив согласия общества и полагая, что аукцион и заключенный в результате его проведения договор являются недействительными, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя  заявленные  требования,   суды  исходили из того,  что при проведении аукциона были нарушены требования п. 17 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с установлением начальной цены продажи земельного участка ниже на 50 %, чем это установлено законом,  что влечет недействительность торгов, договора купли-продажи и ввиду нарушения публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в бюджет, определяет заинтересованность Администрации в их оспаривании.

В соответствии со ст. 166  Гражданского кодекса Российской  Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской  Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской  Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской  Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Из положений ст. 447, 449 Гражданского кодекса Российской  Федерации  следует, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность

В силу ч. 1 ст. 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности (что имеет место в рассматриваемом случае) определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 21 названной нормы, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона.

Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом                от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в рассматриваемом случае начальная продажная цена земельного участка была определена в размере 50 % от его кадастровой стоимости.

Судами сделан верный вывод о заинтересованности Администрации в признании торгов недействительными в связи с неверным определением начальной продажной цены, поскольку реализация публично - правовым образованием государственного имущества по заниженной цене (составляющей 50 % от установленной законом) влечет нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет.

На основании изложенного, судами обеих инстанций сделан правомерный вывод о том, что при проведении торгов на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка были нарушены императивные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, определяющие подготовку и организацию аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что является основанием для признания их недействительными. 

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской  Федерации.

В соответствии с п. 13 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли- продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона.

По смыслу указанных положений, а также п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 2436/11).

Отклоняя возражения общества о том, что оспариваемый  договор  купли-продажи от 20.11.2015 № 1 следует рассматривать как самостоятельную  сделку, заключенную вне оспариваемых торгов, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что заключение спорного договора купли-продажи произведено по результатам проведения торгов, а потому он не может рассматриваться в отрыве от их оспаривания, также  отметив,  что поскольку недействительность договора обоснована Администрацией как следствие недействительности торгов, по причине занижения цены продажи,  выводы суда о недействительности договора в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий его недействительности в виде возврата сторонами всего полученного по сделке, являются правильными.

Доводы общества  «ТРИТ» о наличии у него права на приобретение спорного земельного участка в размере 50 % кадастровой стоимости земельного участка и отсутствий нарушений чьих либо прав, в связи с нахождением на данном участке недвижимого  имущества, принадлежащего обществу правомерно отклонены судами.

Суды  указали, что в обоснование указанного довода ответчик ссылается на наличие на спорном земельном участке недвижимого имущества - здания гаража, приобретенного по договору № 93 купли-продажи имущества от 21.06.2004, акту приема-передачи к нему, итогового протокола № 93 о результатах по продаже арестованного имущества от 21.06.2004, между тем содержание указанных документов, в частности условие п. 7 договора № 93 купли-продажи имущества от 21.06.2004, согласно которому имущество подлежит самовывозу ответчиком в течении 5 рабочих дней с момента полной оплаты, не позволяет сделать вывод о приобретении указанного объекта в качестве объекта недвижимого имущества.

Кроме того суды также учли отсутствие в материалах  дела  доказательств регистрации права собственности на здание гаража за ответчиком, отметив  также,  что разрешенным использование земельного участка с кадастровым номером 45:11:020610:58.

Согласно ст. 8.1, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности покупателя недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принимая во внимание отсутствие доказательств существования зарегистрированного в установленном порядке права собственности общества «ТРИТ» на здание гаража, суд апелляционной  правомерно указал,  что оснований для приобретения обществом прав на земельный участок, как собственником расположенного на нем строения, не имеется, о чем свидетельствует оспариваемая процедура предоставления спорного земельного участка.

На основании  вышеизложенного суды пришли к обоснованному  выводу,  что подп. 1 п. 2 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Курганской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курганской области, предоставляемых без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Курганской области от 24.02.2015 № 34, в силу которого продажа земельных участков осуществляется по цене, определяемой в размере пятидесяти процентов кадастровой стоимости земельного участка, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не подлежит применению.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской  Федерации  имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в нарушение требований законодательства была установлена начальная цена продажи земельного участка ниже на 50 %, чем это установлено законом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что торги являются недействительными, следовательно, и договор купли-продажи земельного участка, заключенный по результатам данного аукциона является недействительным.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования истца о применении последствий недействительности сделки.

Доводы заявителя кассационной жалобы о основаны на неправильном толковании указанных норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 23.11.2016 по делу № А34-3565/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРИТ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           А.А. Столяров 

Судьи					           А.С. Полуяктов 

                                                                                             В.А. Купреенков