АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А62-12228/2019

г. Калуга

29 апреля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.04.2021

Постановление изготовлено в полном объеме 29.04.2021

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

при участии в заседании

от истца: 

общества с ограниченной

ответственностью «Галактика-С»

от ответчика:

общества с ограниченной

ответственностью «Циклон»

ФИО1

ФИО2

ФИО3

ФИО4

представитель ФИО5 (дов. от 26.04.2021, диплом);

представитель ФИО6 (дов. от 22.04.2021, диплом);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Циклон» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 по делу № А62-12228/2019, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее- истец, ООО «Галактика-С») обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Циклон» (далее- ответчик, ООО «Циклон», заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает на ограничение истцом с 18.11.2019 доступа в помещение. Также при расчете задолженности необоснованно не учтен согласованный с заместителем управляющего ООО «Галактика-С» ФИО7 частичный взаимозачет от 08.04.2019 на сумму 510 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Представитель истца возражал против доводов жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.2017 между ООО «Галактика-С» (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) заключен договор аренды № 136, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату за пользование им.

Согласно пунктам 2.1 - 2.2 договора срок аренды помещения по договору составляет 10 лет, который исчисляется с момента (даты) подписания сторонами акта приема-передачи помещения. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, по истечении которых договор считается возобновленным на следующие 11 календарных месяцев. С момента государственной регистрации договор действует как долгосрочный, при этом общий срок аренды по договору не должен превышать срока, установленного пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктами 3.2.1 договора аренды постоянная часть арендной платы представляет собой платеж за пользование помещением и составляет 400 рублей, включая сумму НДС по ставке 18% за 1 кв. метр фактической площади помещения, установленной актом приема-передачи помещения в месяц. Переменной частью арендной платы является компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с обеспечением арендуемого помещения и мест общего пользования (далее - МОП) коммунальными услугами. Состав, порядок определения размера и сроки выплаты переменной части арендной платы определяются в приложении № 5 к договору аренды (пункт 3.2.2 договора).

В соответствии с пунктами 3.4.2 - 3.4.3 договора аренды начисление арендной платы осуществляется с 01.11.2018. 

Постоянную часть арендной платы арендатор обязуется уплачивать ежемесячно путем предоплаты: за первый месяц - до 01.09.2018, а каждый текущий месяц - до 5 числа каждого текущего календарного месяца. Начисление переменной части арендной платы осуществляется с 25.01.2018, за исключением переменной части арендной платы в МОП, которая составляет 30 000 рублей и начисляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018. Переменную часть арендной платы арендатор обязуется уплатить в течение 5 банковских дней с момента получения счета на оплату, выставленного арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор в период с 01.06.2017 по 31.08.2018 проводит в помещении отделочные/подготовительные работы, и не позднее, чем с 01.09.2018 обязуется начать коммерческую деятельность в нем.

Согласно пункту 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от ее уплаты.

Согласно подпункту 5.1.7 договора аренды в случае просрочки арендатором срока уплаты любого платежа, в том числе, срока уплаты любой из составляющих арендной платы, иных платежей, подлежащих оплате арендодателю в соответствии с договором аренды, более чем на 5 дней, арендодатель вправе по своему усмотрению: ограничить ввоз/вывоз товара либо иного имущества арендатора в помещение до момента погашения арендатором задолженности; приостановить оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией до момента погашения арендатором задолженности; не допускать арендатора (сотрудников, представителей арендатора) в помещение для ведения коммерческой деятельности до момента погашения арендатором задолженности. О применении санкций, предусмотренных настоящим пунктом, обязан уведомить арендатора за один день, до их применения.

Согласно пункту 5.4.11 договора арендатор обязуется в течение 3 дней после прекращения ведения коммерческой деятельности и до момента прекращения (расторжения) настоящего договора оплатить все платежи, предусмотренные настоящим договором (включая арендную плату, начисленную неустойку, ущерб); освободить и передать помещение арендодателю с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по акту приема-передачи (возврата); вывезти все товары, иное имущество и отделимые улучшения из помещения. Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для арендуемого помещения. Стороны согласовали, что к неотделимым улучшениям относятся, но не исключительно: потолок, стены, в том числе стеклянные, двери, капитальные конструкции, возводимые в помещении. Стоимость произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

По акту приема-передачи от 01.06.2017 помещения приняты арендатором. Стороны установили, что фактическая площадь указанного помещения составляет 566,50 кв. метров. Размер фактической площади помещения, указанный в пункте 2 акта, будет применяться для расчета размера арендной платы по договору аренды. Помещение соответствует требованиям, установленным в договоре аренды, находится в надлежащем техническом и санитарном состояниях, что позволяет использовать помещение в соответствии с его назначением. Арендатор не имеет претензий к арендодателю по качественному состоянию помещения.

По соглашению о переуступке прав и обязанностей от 15.02.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды № 136 нежилого помещения от 01.06.2017 перешли к ООО «Циклон».

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2019 года в размере 1 431 345 рублей 93 копеек, ООО «Галактика-С» в претензии от 28.11.2019 № 365 предложило ответчику погасить ее, в случае неоплаты уведомило о расторжении договора.

Поскольку задолженность не была погашена, ООО «Галактика-С» в письме от 03.12.2019 № 370 уведомило арендатора о запрете ввоза/вывоза имущества, за исключением продовольственных товаров и предложило до 20.12.2019 совершить действия по возврату арендованного имущества.

В связи с прекращением действия договора аренды и уклонением ответчика от возврата помещения, ООО «Галактика-С» 23.12.2019 в одностороннем порядке приняло помещение со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Ссылаясь на то, что непогашенной осталась задолженность за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек (4 290 002 рубля 42 копейки за вычетом уплаченных арендатором 2 590 116 рублей 79 копеек), ООО «Галактика-С» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Приходя к выводу об удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В ходе рассмотрения данного дела судами первой и апелляционной инстанций, доводы ответчика о факте неправомерного со стороны истца ограничения доступа ответчика в арендуемое помещение суды сочли недоказанными (статьи 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оснований для иного вывода по данному вопросу у судебной коллегии не имеется, в силу следующего.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, мотивы принятия или отказа в принятии доказательств отражает в судебном акте.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что акт приема-передачи от 01.06.2017 подтверждает передачу арендованного имущества ответчику и нахождение в его пользовании.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления Пленума № 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Как указано выше, по смыслу положений статьи 614 ГК РФ, арендатор освобождается от уплаты арендной платы в случае, если невозможность использования имущества обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Однако, при рассмотрении настоящего спора такие обстоятельства, а также вина арендодателя в невозможности использования имущества арендатором не установлены.

Также ответчик не доказал, что после принятия имущества по акту от 01.06.2017, он не мог использовать объект, в период с 06.06.2019 по 23.12.2019, поскольку приведение ответчиком помещений в состояние, отвечающее требованиям пожарной безопасности, проводилось до спорного периода (с 01.09.2018 по 15.12.2018).

Доводы кассатора о невозможности использования помещения по причине того, что пути эвакуации, исходя из требований пожарной безопасности, являлись пригодными только при использовании арендуемого объекта количеством не более 50 человек, в то время как сторонами были согласованы проектные документы, которые предусматривали размещение в спорном помещении вместимость посетителей на 160 мест, правомерно отклонены судами, поскольку являясь коммерческим юридическим лицом, ответчик осуществляет деятельность, носящую предпринимательский характер, что предполагает наличие риска, который несет само лицо и который не может быть переложен на других участников оборота в зависимости от получения или неполучения должником ожидаемого им результата.

К тому же размещение в спорном помещении вместимости на 160 мест посетителей, отвечало интересам арендатора и при принятии помещения и установлении условий о сроке начала начисления арендной платы не могло быть им не учтено.  

Кроме того, согласно пункту 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от ее уплаты.

Указание заявителя на необходимость уменьшения арендной платы путем исключения из расчета аренды мест общего пользования, противоречит пункту 3.4.2 договора, согласно которому начисление переменной части арендной платы в местах общего пользования осуществляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018.

Данное условие договора не противоречит статье 421 ГК РФ и по, сути, представляет собой согласованное сторонами условие об арендной плате в виде составных частей, что не противоречит пункту 2 статьи 614 ГК РФ, согласно которому стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание как предусмотренных Кодексом форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

При заключении спорного договора сторонами без разногласий согласовано условие о том, что в случае просрочки арендатором срока уплаты любого платежа, в том числе, срока уплаты любой из составляющих арендной платы, иных платежей, подлежащих оплате арендодателю в соответствии с договором аренды, более чем на 5 дней, арендодатель вправе по своему усмотрению: ограничить ввоз/вывоз товара либо иного имущества арендатора в помещение до момента погашения арендатором задолженности; приостановить оказание услуг по обеспечению помещения электроэнергией до момента погашения арендатором задолженности; не допускать арендатора (сотрудников, представителей арендатора) в помещение для ведения коммерческой деятельности до момента погашения арендатором задолженности (пункт 5.1.7 договора).

В данном случае противоправности в действиях арендодателя не установлено, поскольку у арендатора имелась задолженность по арендной плате, в связи с чем является несостоятельным довод ответчика об отсутствии оснований для взыскания задолженности после направления истцом уведомления об ограничении доступа от 03.12.2019 (вручено арендатору 04.12.2019).

Доказательства того, что ответчик действовал при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры для надлежащего исполнения обязательства (статья 401 ГК РФ) отсутствуют.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Ссылка арендатором на акты о не допуске, подтверждающие начало ограничения доступа в помещение с 18.11.2019, обоснованно не принята судами, поскольку акты являются односторонними, фиксация фактов не допуска уполномоченными правоохранительными органами в этот период не производилась.

Довод о состоявшемся зачете на сумму 510 000 рублей, подтвержденным письмом от 08.04.2019, согласованным со стороны арендодателя ФИО7, отклонены судами, поскольку доказательств, свидетельствующих о наличии у ФИО7 полномочий на проведение зачета, равно как и доказательств его последующего одобрения (пункт 2 статьи 183 ГК РФ), не представлено. Акты сверки взаимных расчетов не имеют сведений, что истцом и ответчиком достигнуто соглашение о зачете взаимных требований.

Как верно отметили суды, стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя (пункт 5.2.1 договора).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, верно установив фактические обстоятельства дела, а именно, что в спорный период ответчик осуществлял пользование помещением по назначению, какие-либо документы о неиспользовании арендованного имущества в спорный период не составлялись, доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, препятствующих использовать помещение, отсутствуют, суды правомерно пришли к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1 699 885 рублей 63 копеек.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Кроме того доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.07.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2020 по делу № А62-12228/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

ФИО1

ФИО2

ФИО3