АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-32489/2024

24 января 2025 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 24 января 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.И. Глухих, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.О. Лабзиным, рассмотрел дело №А60-32489/2024

по исковому заявлению заместителя прокурора Свердловской области, действующего в интересах Свердловской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в порядке ст. 52 АПК РФ, 

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи от 05.02.2024 № В-28 недействительным, применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требования относительно предмета спора: Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области (ИНН 

<

***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, общество с ограниченной ответственностью группа компаний «КВИКО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ПАО «Сбербанк» в лице филиала Уральский Банк ПАО Сбербанк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества "БАНК ДОМ.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ПАО  «Промсвязьбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), АКБ «АК БАРС» (ПАО) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО37 (удостоверение, доверенность от 06.02.2024);

от ответчика ООО "Специализированный застройщик "Астон.История": ФИО38 (удостоверение адвоката, доверенность от 05.11.2024),

ФИО39 (удостоверение адвоката, доверенность 05.11.2024),

ФИО40 (паспорт, доверенность от 05.11.2024, диплом);

ФИО41 паспорт, доверенность от 02.12.2024, диплом;

от Администрации г. Екатеринбурга: ФИО42 (удостоверение, доверенность от 02.05.2024, диплом);

от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: ФИО43 (удостоверение, доверенность от 18.07.2024, диплом);

от третьего лица АО "БАНК ДОМ.РФ": ФИО44 (паспорт, доверенность от 26.12.2023, диплом);

От третьих лиц дольщиков: ФИО45 (паспорт, диплом, доверенности: ФИО24 от 05.09.2024, ФИО19 от 31.08.2024, ФИО12 от 31.08.2024, ФИО7 от 29.08.2024, ФИО30 от 26.08.2024, ФИО10 и ФИО9 от 17.08.2024, ФИО14 от 17.08.2024, ФИО4 от 15.08.2024, ФИО8 от 16.08.2024, ФИО36 от 12.08.2024, ФИО34 от 14.08.2024, ФИО27 от 14.08.2024, ФИО23 от 14.08.2024, ФИО11 от 14.08.2024, ФИО5 от 14.08.2024, ФИО1 от 16.08.2024, ФИО25 от 14.08.2024, ФИО2, ФИО3 от 05.09.2024, ФИО26 от 06.09.2024, ФИО6 от 09.09.2024, ФИО16 от 12.11.2024, ООО группа компаний «КВИКО» от 29.11.2024, ФИО33 от 18.11.2024, ФИО15 от 15.11.2024, Камень А.А. от 18.11.2024, ФИО31 от 16.11.2024);

От третьих лиц дольщиков:

ФИО35 лично  паспорт.

От СМИ:

Сетевое издание It’s My City (Это мой город): ФИО46;

«Сигнал Урал»: ФИО47;

ГАУ СО «Информационно-аналитический центр» Уральский рабочий: ФИО48 

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте суда.

Отводов суду не заявлено.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены процессуальные права и обязанности, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации  (далее – АПК РФ).

Заместитель прокурора Свердловской области, действующий в интересах Свердловской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в порядке ст. 52 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – МУГИСО), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История", применении последствия недействительности сделки, с требованием обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" вернуть Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп. 

Определением суда от 31.07.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, общество с ограниченной ответственностью группа компаний «КВИКО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36.

В судебном заседании 09.09.2024:

Процессуальный истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил привлечь Администрацию города Екатеринбурга к участию в деле в качестве соответчика и исключить из числа третьих лиц.

Определением суда от 12.09.2024 суд принял уточнение  исковых требований (ст. 49 АПК РФ) согласно которым  процессуальный истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История", применить последствия недействительности сделки, обязав общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" вернуть Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Администрации города Екатеринбурга вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп.; удовлетворив ходатайство Прокуратуры о привлечении соответчика, привлек Администрацию города Екатеринбурга к участию в деле в качестве соответчика, исключив из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора; удовлетворил ходатайство ПАО «Сбербанк» в лице филиала Уральский Банк ПАО Сбербанк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество "БАНК ДОМ.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек к участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк» в лице филиала Уральский Банк ПАО Сбербанк (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество "БАНК ДОМ.РФ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ПАО  «Промсвязьбанк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), АКБ «АК БАРС» (ПАО) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), отказал в удовлетворении ходатайства ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора; заявленное в предварительном судебном заседании Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области устное ходатайство о привлечении третьего лица в последующем в письменном виде с соответствующим обоснованием не подавалось, в дальнейшем заявитель на нем не настаивал, в связи с чем судом не рассматривалось, судебное заседание отложено на 09.10.2024.

Определением суда от 09.10.2024 в связи с отсутствием надлежащего извещения третьих лиц, а также с целью необходимости исследования дополнительных обстоятельств, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, суд отложил судебное заседание на 11.11.2024.

Определением суда от 11.11.2024 в связи с отсутствием надлежащего извещения третьих лиц, а также с целью необходимости исследования дополнительных обстоятельств, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, суд отложил судебное заседание на 06.12.2024.

Определением суда от 06.12.2024 с целью необходимости исследования дополнительных обстоятельств, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство отложено на 10.01.2025.

От ООО "Специализированный застройщик "Астон.История" в суд поступило ходатайство о приобщении дополнительных материалов (для рассмотрения ходатайства ФИО28 об исключении его из числа третьих лиц).

В судебном заседании суд, рассмотрев ходатайство об исключении из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в удовлетворении отказал, поскольку АПК РФ не предусмотрена процедура исключения кого-либо из состава лиц, участвующих в деле.

Представитель процессуального истца на иске настаивал.

Представители ответчиков возражали против его удовлетворения. Администрация также указала, что не является надлежащим ответчиком по делу.

Представители третьих лиц, без самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержали позицию застройщика, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Городской комиссией по выбору земельных участков для строительства на основании заявки ГСК «Пионер» составлен акт от 27.06.2006 о выборе земельного участка для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования по адресу: 

<

...> площадью 4695 кв. м.

Распоряжением главы Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской» утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4 695 кв. м, расположенного в 

<

...> предварительно согласовано место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования.

Согласно постановлению главы Екатеринбурга от 17.12.2008 № 5472 ГСК «Пионер» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 696 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0702064:81, расположенный по вышеуказанному адресу в аренду на три года для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования.

Администрацией города Екатеринбурга с ГСК «Пионер» 19.12.2008 заключен договор аренды земельного участка № 7-1148, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок, имеющий местоположение в 

<

...> площадью 4696 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0702064:81 для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража для автомашин личного пользования.

Срок действия договора аренды установлен с 17.12.2008 по 16.12.2011.

Администрацией г. Екатеринбурга 02.04.2010 выдано разрешение на строительство до 15.02.2011.

В дальнейшем срок разрешения на строительство продлевался до 31.12.2011, 31.12.2012, 01.11.2013, 20.12.2014, 20.12.2015, 20.12.2016, 20.12.2017, 20.12.2018.

Распоряжением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 55-р внесены изменения в распоряжение главы Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской», дополнено наименование и пункт 2 после слов «для автомашин личного пользования» словами «с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Постановлением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 997 в постановление главы Екатеринбурга от 17.123.2008 № 5472 «О предоставлении ГСК «Пионер» земельного участка по улице Советской для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования» внесены изменения, дополнено наименование объекта после слов «для автомашин личного пользования» словами «С размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Дополнительным соглашением от 16.05.2013 № 1 к договору аренды от 19.12.2008 № 7-1148 в п. 2.1.5 договора внесены изменения, согласно которым участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 10.07.2019 ГСК «Пионер» выдано разрешение на строительство № RU 66302000-1629-2019 здания спортивного назначения с подземным гаражом для автомашин личного пользования, количество этажей - 3, количество подземных этажей - 1.

Срок действия разрешения установлен до 10.12.2020. Срок действия разрешения продлен до 20.12.2021.

10.04.2020 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ГСК «Пионер» заключен договор аренды земельного участка № Ф-145/0323, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 4 696 кв. м с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Срок договора установлен с 04.03.2020 по 03.03.2023.

На земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, принадлежащий на праве собственности арендатору (право собственности зарегистрировано 25.01.2012).

ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, согласно условиям которого ГСК «Пионер» передал обществу права и обязанности по договору аренды земельного участка. Настоящий договор распространен на отношения, возникшие до его заключения, и действовал с 01.04.2021 по 03.03.2023.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, заключенным Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История», в договор внесены изменения, согласно которым в преамбуле ГСК «Пионер» заменен на ООО СЗ «Астон. История», срок действия договора продлен на 3 года и установлен с 04.03.2020 по 03.03.2026.

ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности зарегистрировано 12.04.2021.

В разрешение на строительство Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 30.09.2021 внесены изменения № 1, согласно которым разрешение выдано ООО СЗ «Астон. История», продлен срок разрешения до 20.12.2021. В дальнейшем срок разрешения продлен до 01.08.2022.

27.02.2023 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении юридического лица ГСК «Пионер».

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в разрешение на строительство 15.11.2023 внесены изменения: изменилось наименование объекта строительства на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой, срок действия разрешения продлен до 30.12.2023.

В разрешение на строительство 30.12.2021 внесены изменения № 2, срок действия разрешения продлен до 30.12.2023.

Администрацией города Екатеринбурга 15.12.2023 выдано разрешение на ввод объекта - здания спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой в эксплуатацию.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ООО СЗ «Астон. История» на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой зарегистрировано 19.12.2023.

05.02.2024 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор купли-продажи земельного участка № В-28, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения, местоположение: 

<

...> площадью 4 696 кв. м.

Право собственности ООО СЗ «Астон. История» зарегистрировано 12.02.2024.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История» 05.02.2024 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323.

Администрацией города Екатеринбурга 23.04.2024 ООО СЗ «Астон. История» выдано разрешение на строительство № 66-41-126-2024 жилого дома с подземной автостоянкой, получаемого путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения.

Полагая, что сделка по продаже спорного земельного участка противоречит требованиям статей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает их подлежащими удовлетворению в силу следующего.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно Федеральному закону Российской Федерации от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления или с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Обращаясь с требованиями, истец указал, что общество, являясь собственником объекта (здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой, состоящее из 3 этажей, из который 1 подземный, площадь составляет 5060,1 кв. м) площадь наземной застройки составляет 765,49 кв. м.   по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрело в собственность земельный участок значительно большей площадью 4 696 кв. м; спорный земельный участок приобретен с нарушением закона, без проведения торгов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор купли-продажи является ничтожным. 

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О отметил следующее.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Развивая названный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников и земельных участков, и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Так, предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного его Президиумом 12.07.2017).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, имеющий местоположение в 

<

...> площадью 4696 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов предоставлен ГСК «Пионер»  в аренду в целях строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража для автомашин личного пользования в 2008 году, то есть в период действия ст. 28-34 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей до  01.03.2015 – до принятия Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Порядок предоставления земельных участков для строительства до 01.03.2015 был установлен статьями 30-31 ЗК РФ.

Так, статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент предоставления спорного земельного участка) установлен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом указанной нормой права предусмотрено два способа предоставления земельных участков: без предварительного согласования мест размещения объектов (торги) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (без торгов).

Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что предоставление земельных участков в аренду для осуществления строительства производится с предварительным согласованием мест размещения объектов. Пунктом 5 этой же статьи определен порядок согласования места размещения объекта, а именно: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, проведение работ по формированию земельного участка, его государственный кадастровый учет, принятие решения о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ после определения участка, предоставляемого для строительства объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, в целях обеспечения реализации гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, соблюдение интересов общества и отдельных граждан.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 ЗК РФ).

На основании пункта 6 статьи 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

27.06.2006  городской комиссией по выбору земельных участков для строительства на основании заявки ГСК «Пионер» составлен акт от о выборе земельного участка для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования по адресу: 

<

...> площадью 4695 кв. м (т. 1 л.д. 16-18).

10.07.2006 распоряжением главы Екатеринбурга от № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской» утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 4 695 кв. м, расположенного в 

<

...> предварительно согласовано место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования.

В пункте 3 распоряжения ГСК «Пионер» предписано установить на местности границы земельного участка и провести его государственный кадастровый учет в установленном порядке; получить в Главархитектуре архитектурно- планировочное  задание и представить разработанную в соответствии с ним проектную документацию на согласование; выполнить  по перекрытию подземного гаража спортивную площадку (т 1 л.д. 118).

23.04.2008 испрашиваемый земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 66:41:0702064:81, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования, что следует из кадастрового паспорта земельного участкам от 20.05.2008  (т. 2 л.д. 33-34).

17.12.2008  постановлением главы г. Екатеринбурга № 5472 ГСК «Пионер» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 696 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0702064:81, расположенный по вышеуказанному адресу в аренду на три года для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования.

В пункте 2 постановления на ГСК «Пионер» возложено заключить с Администрацией г. Екатеринбурга  договор аренды земельного участка и обеспечить его государственную регистрацию в установленном порядке; получить в Администрации г. Екатеринбурга разрешение на строительство подземного гаража для автомашин личного пользования, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства (т. 1 л.д. 117).

19.12.2008 между Администрацией города Екатеринбурга и ГСК «Пионер» заключен договор аренды земельного участка № 7-1148, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование сроком на три года за плату земельный участок, имеющий местоположение в 

<

...> площадью 4696 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0702064:81.

В соответствии  с п. 2.1.5. участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража  для автомашин личного пользования (т. 1 л.д. 97).

Срок действия договора аренды установлен с 17.12.2008 по 16.12.2011. В случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (письменного предупреждения о расторжении договора) со стороны Арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 6.1договора).

02.04.2010 Администрацией г. Екатеринбурга выдано разрешение на строительство отдельно стоящей не отапливаемой подземной автостоянки боксового типа с эксплуатируемой кровлей и отапливаемым помещением охраны, которое  неоднократно продлевалось (т. 2 л.д. 55).

18.03.2009 утверждено сводное заключение государственной экспертизы № 66-1-4-0260-09/08-0060-1 по проектной документации объекта капитального строительства «подземный гараж для автомашин личного пользования по ул. Советской в Кировском районе г. Екатеринбурга (т. 2 л.д. 35-54).

Согласно сводному заключению государственной экспертизы участок строительства поземной автостоянки расположен по ул. Советской в Кировском районе г. Екатеринбурга. Площадка находится на дворовой территории существующей жилой застройки, вне ограничений природоохранного характера. Со всех сторон участок граничит с территориями существующих 5, 9-этажных жилых домов. По участку проходят различные инженерные коммуникации, находятся металлические гаражи, подлежащие сносу (пункт 5.1.1.).

В п. 5.2. заключения указано, что генеральным планом в границах землеотвода предусмотрено размещение на дворовой территории существующей жилой застройки подземной автостоянки для машин личного пользования на 101 машино-место и организация на эксплуатируемой кровле площадок для игры в волейбол и баскетбол. Также на дворовой территории запроектирована детская площадка и площадки для сбора мусора. Площади площадок благоустройства приняты с учетом численности жителей существующей застройки и расчитаны на 441 человека. Проектом предусмотрено два подъезда к подземной автостоянке. Покрытие подъездов – асфальтобетонное, тротуаров и детской площадки – тротуарный камень. Покрытие спортивных площадок – из спецсмеси.

Основные показатели по генеральному плану (л.1.4, ш.2006-30-00-ГП):

Площадь участка:

В границах отвода-4695 кв. м

В границах благоустройства – 9320 кв. м

Площадь постройки- 4153,7 кв. м

Площадь твердых покрытий -2813,3 кв. м

Площадь озеленения – 2353,3 кв. м,

Площадь площадок:

Отдых-60 кв. м

Детских -275 кв. м

Для занятия физкультурой 35000 кв. м

Хозяйственных -375 кв. м

5.4.1. Объемно-пространственные и архитекурно-планировочные решения предусматривают строительство отдельно стоящей неотапливаемой одноуровневой подземной автостоянки боксового типа на 99 машино-мест. Сооружение состоит из двух пожарных отсеков, размещенных на отметке -2,950 м и на отметке -9,950 м, вместимостью 52 и 47 машино-мест соответственно. Отсеки сблокированы в единый объем (со смещение в плане), площадь каждого отсека менее  3000 кв. м. каждый блок прямоугольной конфигурации в плане, с общими размерами в осях 30,5*74 м (на отметке – 2,950 м) и 34,7 *59,2м (на отметке – 3,950 м). высота помещений автостоянки составляет 2,55 м в свету, разница высотных отметок 1 м.

На эксплуатируемой кровле подземной автостоянки размещаются спортивные площадки (волейбольная, баскетбольная и теннисные столы), а также вытяжные вентиляционные камеры и шахты дымоудаления. Все площадки, размещенные на кровле подземной автостоянки, ограждены сетчатым ограждением высотой 3,4 м.

5.4.2. Конструктивные решения предусматривают уровень ответственности здания по ГОСТ 27751-88, СНиП 2.01.07-85*-II.

Конструктивная схема – рамно-связевый каркас, образованный монолитными железобетонными колоннами с шагом от 4,7 до 6,7 м, объединенными безбалочными железобетонными покрытием. Фундаменты – сплошная монолитная железобетонная плита ?=400 мм в зоне опирания колонн усилена банкетами высота =200 мм, колонны (сечение 500*500 мм),внутренние стены  монолитные железобетонные, наружние стены монолитные железобетонные, перегородки –монолитный железобетон и кирпич, покрытие – плита с капителями из монолитного железобетона, кровля- эксплуатируемая, с покрытием в зависимости от функционального назначения площадей, размещенных на ней.

5.10. Санитарно-эпидемиологические требования содержат согласование размещение подземной автостоянки на участке с ЦЕО ТУ Роспотребнадзора по Свердловской области санитарно-эпидемиологическим заключением от 06.04.2006 № 354.

Организация строительства: продолжительность строительных работ -10,5 месяцев.

6. Оценка принятых решений, результаты экспертизы в п. 6.5. резюмирует, что проектом предусмотрено благоустройство территории для создания комфортной среды населения, в том числе и для маломобильных групп.

Исследовав указанное заключение, суд приходит к выводу, что оно согласуется с распоряжением главы города Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по улице Советской» и направлено на реализацию пп. 3 п. 3 распоряжения о выполнении по перекрытию подземного гаража спортивной площадки, что свидетельствует о соблюдении необходимого баланса  частного и публичного интересов.

25.01.2012 регистрируется право собственности ГСК «Пионер» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, степень готовности 40%, регистрационная запись от 25.01.2012 № 66-660-1/891/2011-263, о чем указано в  п. 1.1. договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.04.2021, лицами, участвующими в деле не оспаривается).

На момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства договор аренды являлся возобновленным на неопределенный срок (п. 6.1. договора аренды), поскольку из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка заключен с ГСК без проведения торгов до вступления в силу изменений, внесенных в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, исключающих преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Распоряжением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 55-р внесены изменения в распоряжение главы Екатеринбурга от 10.07.2006 № 2463-р «О предварительном согласовании ГСК «Пионер» места размещения подземного гаража для автомашин личного пользования по ул. Советской», дополнено наименование и пункт 2 после слов «для автомашин личного пользования» словами «с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Постановлением администрации города Екатеринбурга от 27.03.2013 № 997 в постановление главы Екатеринбурга от 17.123.2008 № 5472 «О предоставлении ГСК «Пионер» земельного участка по улице Советской для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования» внесены изменения, дополнено наименование объекта после слов «для автомашин личного пользования» словами «С размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения».

Дополнительным соглашением от 16.05.2013 № 1 к договору аренды от 19.12.2008 № 7-1148 в п. 2.1.5 договора внесены изменения, согласно которым участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Для выдачи разрешения на строительство ГСК был предоставлен, в том числе и градостроительный план земельного участка № RU 66302000-06818 от 04.03.2014 (далее - ГПЗУ). Согласно п. 2.1 ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81 расположен в территориальной зоне Ж-5 «Зона многоэтажной жилой застройки (5 и более этажей).

Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков для территориальной зоны Ж-5 в указанный период установлены не были. При этом максимальный процент застройки в границах земельного участка составлял: 83 % - подземный, 19 % - наземный.

26.04.2019  утверждено положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий «двухэтажное здание спортивного назначения с подземным гаражом для автомашин личного пользования» с площадью застройки 793,35 кв. м, в части подземного гаража общая  площадь здания 3846,3 кв. м.

Согласно п. 2.2.документации последняя предусматривает строительство сложного здания: подземный гараж – автостоянка для хранения автомобилей – объект незавершенного строительства, реконструкция; здание спортивного назначения – двухэтажное здание, размещенное на кровле подземного гаража – объект нового строительства (т. 2 л.д. 66).

10.07.2019 Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области выдано ГСК разрешение на строительство здания спортивного назначения (№2 по ПЗУ) с подземным гаражом для автомашин личного пользования (№1 по ПЗУ) (т. 1 л.д. 131-134).

Между тем, согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

При решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно п. 6 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 данной статьи, если иной порядок не установлен названным Кодексом.

В соответствии с пп. 3, 4 п. 4 ст. 30 названного Кодекса предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В данном случае изначально земельный участок предоставлялся ГСК в аренду без торгов с предварительным согласованием для строительства подземного гаража для автомашин личного пользования.

Предметом договора от 19.12.2008 является земельный участок с видом разрешенного использования "место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ГСК как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа –муниципальное образование «город Екатеринбург», утвержденными Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 68/48 для зоны Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки 5 и более этажей), тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ, а также приняв обязательство обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения подземного гаража для автомашин личного пользования. При этом данное использование подземного объекта обеспечивало учет публичных интересов, посредством эксплуатации кровли подземного гаража, выполнив по его перекрытию спортивную площадку.

С учетом приведенных норм права и установленных обстоятельств,  следует, что само по себе внесение изменений в 2013 году в распоряжение от 10.07.2006 № 2463-р и постановление от 17.12.2008 № 5472 не может являться основанием для возникновения у ГСК права на предоставление спорного земельного участка для строительства объекта спортивного назначения, поскольку не соответствует ст. 30 ЗК РФ в действующей в спорный период редакции, является незаконным  и по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости через процедуру торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Учитывая указанное, суд критично оценивает выданные разрешения на строительство.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При этом по смыслу правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, вышеуказанное право требования заключения договора аренды для завершения строительства возникает только у добросовестного застройщика.

Учитывая установленные выше нарушения закона  при внесение изменений в 2013 году в распоряжение от 10.07.2006 № 2463-р и постановление от 17.12.2008 № 5472, направленные на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, добросовестным застройщиком ГСК «Пионер» признан быть не может.

В нарушение указанного условия 10.04.2020 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ГСК «Пионер» заключен договор аренды земельного участка № Ф-145/0323, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок площадью 4 696 кв. м с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения.

Срок договора установлен с 04.03.2020 по 03.03.2023.

На земельном участке находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, принадлежащий на праве собственности арендатору (право собственности зарегистрировано 25.01.2012).

Из пояснений представителя ответчиков следует, что объект незавершенного строительства на момент совершения сделки по его отчуждению в 2021 году представлял собой частично возведенный объект парковочной части (пол, стены, часть колонн, частично кровля) и частично наземной; степень готовности 40% не изменилась с 2012 года.

Из утвержденного 26.04.2019  положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий «двухэтажное здание спортивного назначения с подземным гаражом для автомашин личного пользования» следует, что объектом незавершенного строительства является подземный гараж – автостоянка для хранения автомобилей, подлежащий реконструкции; а объектом нового строительства является здание спортивного назначения – двухэтажное здание, размещенное на кровле подземного гаража – (т. 2 л.д. 66).

То есть с 2012 года по 2021 год (около 9 лет) непосредственно строительные работы на объекте не велись, иного суду не доказано (ст. 65 АПК РФ). При этом проектной документацией срок строительства составлял 10,5 месяцев.

Поскольку положения п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, однако в данном случае установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81 ГСК с момента регистрации объекта незавершенного строительства в 2012 году фактически не осваивался в целях завершения строительства объекта,  фактически был предоставлен указанному лицу с целью осуществления нового строительства иного объекта (здание спортивного назначения со встроенной подземной автостоянкой) в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом завершения уже начатого на земельном участке строительства объекта недвижимости, постольку  совершенным 10.04.2020 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ГСК «Пионер» договором аренды земельного участка № Ф-145/0323 по существу нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом, что говорит о его ничтожности, а также о ничтожности всех последующих сделок, вытекающих из первоначальной сделки.

Между тем, 28.01.2021 ГСК «Пионер» получен ГПЗУ земельного участка (т. 2 л.д. 132-137). Согласно ГПЗУ площадь земельного участка – 4696 кв. м, участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории в квартале улиц Уральской – Советской – Солнечной-Пионерской (постановление Администрации г. Екатеринбурга от 18.11.2011 № 4865).

07.04.2021 между ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0207024:132, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности зарегистрировано 12.04.2021 (т. 1 л.д. 138-146).

07.04.2021 между ГСК «Пионер» и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, дата регистрации 15.04.2021(т. 2 л.д. 110-116).

В этот период председателем ГСК «Пионер» и директором управляющей организации застройщика являлось одно и тоже лицо, которое с 09.09.2021 являлось ликвидатором ГСК «Пионер», о чем внесены соответствующие сведения в ЕГРЮЛ, что свидетельствует об аффилированности ГСК и застройщика. 27.02.2023 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении юридического лица ГСК «Пионер».

20.04.2022 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323, в договор внесены изменения, согласно которым в преамбуле ГСК «Пионер» заменен на ООО СЗ «Астон. История», срок действия договора продлен на 3 года и установлен с 04.03.2020 по 03.03.2026 на основании ч. 3 и 4 ст. 8 Федерального закона  от 1.03.2022 № 58-ФЗ.

Между тем, из  пояснительной записки к проекту Федерального закона N 84938-8 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (впоследствии ставшего Законом N 58-ФЗ) следует, что подготовка указанного законопроекта обусловлена необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и юридических лиц в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Законопроектом в 2022 году предусматриваются механизм пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и право уполномоченных органов принимать решения об определении льготного размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Законом N 58-ФЗ Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен статьей 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 году устанавливаются федеральными законами (статья 2).

В статье 8 Закона N 58-ФЗ установлены особенности предоставления в 2022 году земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также возможность установления в 2022 году льготной арендной платы (части 1 и 2).

В соответствии с частью 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 названной статьи, не может превышать три года, при этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Таким образом, целью части 3 статьи 8 Закона N 58-ФЗ, является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 году, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, в связи с признанием договора аренды земельного участка от 10.04.2020 недействительным, все последующие сделки, вытекающие из договора, в том числе договор передачи прав и обязанностей от 07.04.2021 по договору аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323 и соглашение от 20.04.2022, являются ничтожными и не влекут правовых последствий.

Добросовестным приобретателем в данном случае нельзя признать ООО «СЗ «Астон.История», поскольку общество является профессиональным участником в строительной деятельности, которая в силу своей специфики сопряжена с земельным и градостроительным законодательством.

Между тем, новый арендатор ведет активную деятельность по подготовке проектной и разрешительной документации.

В разрешение на строительство Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области 30.09.2021 внесены изменения № 1, согласно которым разрешение выдано ООО СЗ «Астон. История», продлен срок разрешения до 20.12.2021. В дальнейшем срок разрешения продлен до 01.08.2022 (т. 1 л.д. 123-131).

Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области в разрешение на строительство 15.11.2023 внесены изменения: изменилось наименование объекта строительства на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой, срок действия разрешения продлен до 30.12.2023 (т 1 л.д. 141-144).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 данной статьи.

Учитывая, что для целей строительства здания спортивного назначения со строенной одноуровневой подземной автостоянкой земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81 в установленном порядке не предоставлен, процедура предоставления участка в целях строительства не соблюдена, суд критично оценивает выданные разрешения на строительство.

Новым арендатором подготовлено проектная документация «двухэтажное здание спортивного назначения со встроенной подземной одноуровневой автостоянкой по ул. Советская, 19Б» (т. 2 л.д 148-169, т. 3 л.д. 1-19). В соответствии с документацией площадь застройки составляет 765,49 кв. м, вместе с тем содержатся сведения о площади здания 4914,11 кв. м, в том числе подземная часть – 3828,5 кв. м. В пункте 3.4. проекта указано, что для вертикальной связи между этажами предусмотрены только лестницы, лифты в здании не предусмотрены (т. 2 л.д. 161).

Вместе с тем, в пункте 5 документации «Решения по кровлям» перечислены виды кровель (К1- кровля спортивного клуба – плоская, неэксплуатируемая со внутренним водостоком; К2- кровля над лестничной клеткой – плоская, неэксплуатируемая; К3 –кровля неэксплуатируемая над рампой, над спусками в техподполье – плоская; К4- кровля, эксплуатируемая над проездом – плоская; К5- кровля, эксплуатируемая над одноуровневой подземной автостоянкой; К6-кровля над шахтами лифта –плоская. (т. 2 л.д. 164-165).

Наличие лифтовых шахт подтверждается имеющимися в материалах дела фотографиями (т. 7 л.д. 3).

Проектом предусмотрена устройство фундамента по средством буронабиваемых свай с высокой степенью нагрузки.

Из представленной обществом проектной декларации  от 27.09.2024 в отношении жилого дома с подземной автостоянкой, получаемый путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения (№ 1 по ПЗУ) по адресу Екатеринбург, ул. Советская, 19б следует, 07.08.2023 выдано заключение экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий (строка 10.4.2.); 22.02.2023 выданы технических условий на подключение к сети инженерно-технического обеспечения – электроснабжение (раздел 14.1.5.); 11.02.2022 выдано технические условия на подключение к сети инженерно-технического обеспечения –теплоснабжение (раздел 14.1.5.(2).

Исследовав вышеперечисленные проектные документы, суд приходит к выводу о том, что общество как минимум с начала 2022 года имело намерение строительства многоквартирного жилого дома.

Администрацией города Екатеринбурга 15.12.2023 выдано разрешение на ввод объекта - здания спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой в эксплуатацию.

19.12.2023 здание площадью 5060,1 кв. м назначение нежилое, 3 этажа, в том числе  1 подземный, наименование – здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой (1 по ПЗУ) поставлено на ГКУ с присвоением кадастрового номера 66:41:0702064:1548, что следует из выписки из ЕГРН  (т. 1 л.д. 42).

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности ООО СЗ «Астон. История» на здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой зарегистрировано 19.12.2023 .

Между тем, представленные в материалы обращения (объяснения, жалобы) жителей соседних домов свидетельствуют о том, что спорткомплекс, не успев достроиться, начал разбираться застройщиком. Многочисленны жалобы жильцов указывают на то, что застройщиком создавалась видимость строительства спортивного объекта, который по характеру и качеству явно не предназначался для действительной эксплуатации по назначению (т. 6 л.д. 150-т. 7 л.д. 1-34).

05.02.2024 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История» заключен договор купли-продажи земельного участка № В-28, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - место размещения подземного гаража для автомашин личного пользования с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения, местоположение: 

<

...> площадью 4 696 кв. м.

Право собственности ООО СЗ «Астон. История» зарегистрировано 12.02.2024.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО СЗ «Астон. История» 05.02.2024 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 10.04.2020 № Т-145/0323.

Администрацией города Екатеринбурга 23.04.2024 ООО СЗ «Астон. История» выдано разрешение на строительство № 66-41-126-2024 жилого дома с подземной автостоянкой, получаемого путем реконструкции двухэтажного здания спортивного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 данного Кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом.

Процессуальный истец указывает, что площадь застройки земельного участка 765,49 кв.м и далее делает вывод, что площадь земельного участка (4 696 кв.м) в таком случае значительно превышает площадь части земельного участка, находящегося под зданием и необходимую для его эксплуатации.

Ответчики в качестве возражений приводят следующее.

Ссылаясь на исключительное право собственников объектов недвижимости, предусмотренное пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на приобретение в собственность земельного участка, указывают, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 14.11.2023 №26-КГПР23-4-К5). Согласно данным Публичной кадастровой карты Росреестра, площадь земельного участка составляет 4 696 кв. м. Предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом (ст. 36, 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Действующими на момент предоставления земельного участка Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденными Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 года № 68/48 (далее – Правила землепользования и застройки), в отношении земельного участка установлена территориальная зона Ж-5 (Зона многоэтажной жилой застройки 5 и более этажей). Однако градостроительный регламент территориальной зоны не содержал требований к предельным размерам земельного участка. Площадь и границы земельного участка соответствуют проекту межевания, утвержденному Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 18.11.2011 № 4865 «Об утверждении проекта межевания территории в квартале улиц Уральской - Советской - Солнечной – Пионеров». При этом другой конфигурации земельного участка не предусматривалось.

Согласно данным Публичной кадастровой карты Росреестра, здание на земельном участке имеет площадь 5 060,1 кв. м. Указанный объект введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2023 № 66-41-267-2023), при этом в разрешении указано, что общая площадь помещений в здании составляет 4747,7 кв.м.

По мнению ответчиком, истец ошибочно учитывает только надземную часть здания, без учета подземной автостоянки, в то время как объект в целом (здание спортивного назначения со встроенной одноуровневой подземной автостоянкой) занимает практически весь земельный участок. Данное обстоятельство делает невозможным предоставление земельного участка меньшей площади. Поверхность кровли не может быть использована, сам участок является неделимым.

В обоснование данных доводов общество представило заключение специалиста (т. 3 л.д. 77-91), заключение экспертов по результатам экспертизы землепользования и строительно-технической экспертизы (т. 3 л.д. 107-138), заключение специалиста о делимости земельного участка (т. 3 л.д. 139-160), научно-правовое заключение по вопросам толкования и применения земельного законодательства (т. 3 л.д. 92-106), заключение кадастрового инженера (т. 5 л.д. 40).

Представленные ответчиком заключения в силу положений статьи 71 АПК РФ оцениваются судом наравне с другими представленными в материалы дела доказательствами и не имеют заранее установленной силы.

Исследовав представленные ответчиком заключения в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, исходя из  того, что данные заключения по своей сути, представляют из себя частное мнение специалистов, суд приходит к следующему.

Научно-правовое заключение по вопросам толкования и применения земельного законодательства судом оценено критически, поскольку поставлен вопрос не факта, а права, тогда как вопрос права не может быть предметом экспертного анализа и суждения о праве являются прерогативой суда.

Согласно заключению специалиста (т. 3 л.д. 77-91) превышение имеющегося на дату обследования грунта на кровле подземной части здания относительно окружающего уровня земли  и /или элементов благоустройства при исчислении в указанных точка составляет в среднем 47 см, к заключению приложены схема и фотоматериалы. 

 Оценив выводы эксперта и приложенные материалы суд полагает недоказанным невозможность использования земельного участка в пределах «кровли» объекта. При этом суд учитывает изначально предусмотренную возможность эксплуатации кровли, а также принимает во внимание, что в пункте 5 проектной документации «двухэтажное здание спортивного назначения со встроенной подземной одноуровневой автостоянкой по ул. Советская, 19Б» (т. 2 л.д 148-169, т. 3 л.д. 1-19) «Решения по кровлям» содержатся в том числе виды эксплуатируемых кровель (К4- кровля, эксплуатируемая над проездом – плоская; К5- кровля, эксплуатируемая над одноуровневой подземной автостоянкой (т. 2 л.д. 164-165).

К заключению экспертов по результатам экспертизы землепользования и строительно-технической экспертизы (т. 3 л.д. 107-138) суд относится критически, поскольку оно содержит противоречия: так эксперт приходит к выводу о невозможности размещения на спорном земельном участке иных объектов, вместе с тем, на стр. 8, ссылаясь на проектную документацию указывает, что согласно проектной документации, проезд и разворотная площадка для пожарных автомобилей для рассматриваемого здания спортивного назначения запроектированы рабочей документацией за счет эксплуатируемой кровли подземного этажа (площадь которой в целом составит 2973,3 кв. м. далее указано, что площадь эксплуатируемой кровли подземного этажа предусмотрена к использованию, наряду с подъездом пожарных автомашин для подходов и площадок перед входами в спортивный клуб, озеленения, благоустройства, парковки автомобилей маломобильных групп населения, делая вывод, что кровля подземного этажа частично выполняет роль территории, прилегающей к спортклубу и необходимой для эксплуатации.

Согласно заключению специалиста о делимости земельного участка (т. 3 л.д. 139-160) спорный земельный участок является неделимым. Указанный вывод сделан исходя из анализа сведений ЕГРН в отношении объектов капитального строительства с учетом установленных охранных зон объектов инженерных коммуникаций, установленных градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой земельный участок.

Из заключения кадастрового инженера (т. 5 л.д. 40) следует, что общая площадь здания составляет 5060,1 кв. м, общая площадь помещений 4 747 кв. м  застроенная площадь здания 765,5 кв. м, без учета площади подземного этажа, строительный объем здания – 18 592, 63 куб. м, в том числе подземной части 4 940, 19 куб. м.

Между тем, исследуя вопрос о соразмерности предоставленного земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимо учитывать специфику объекта, представляющего собой наземное здание и подземную часть – одноуровневую парковку.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.06.2024 № 29-П, обязанность законодателя, регулируя земельные отношения, соблюдать баланс частных и публичных интересов, обусловленный конституционной ценностью земли как особого природного объекта и важнейшего компонента окружающей среды, и, отдавая себе отчет в том, что требование использования земельных участков по их целевому назначению неизбежно сопряжено с вмешательством в свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, не допускать отступления от конституционных норм об основаниях, целях и пределах ограничения прав и свобод (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 года N 1-П, от 30 июня 2011 года N 13-П, от 14 ноября 2019 года N 35-П и от 16 октября 2020 года N 42-П).

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-О и от 27 января 2022 года N 75-О). Тем самым указанный принцип в системной связи с оспариваемыми в настоящем деле нормами по общему правилу подразумевает, что собственник здания или сооружения может получить на праве собственности или аренды земельный участок, если он приобрел или возвел этот объект на законном основании, независимо от того, как части этого объекта соотносятся по своему расположению с уровнем земной поверхности.

По смыслу части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации подземные и многоэтажные гаражи относятся - в зависимости от конструктивных особенностей и характеристик - к таким объектам капитального строительства, как здания и сооружения, являющиеся одновременно объектами недвижимого имущества, а значит, на эти гаражи в полном объеме распространяется специальное регулирование, посвященное обороту и правовому режиму таких объектов, включая нормы Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие в качестве одного из принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и развивающие данный принцип в пункте 1 его статьи 39.20.

Действующее законодательство, используя в единичных случаях понятие "подземный гараж", не раскрывает его содержания, акцентируя внимание на общем термине "гараж". Согласно частям 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств; гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. В силу пункта 3.1.4 СП 113.13330.2023 "СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей" гаражом является сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; гараж может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением. Исходя из технических особенностей сооружений отдельные виды гаражей (гаражных комплексов) могут быть расположены своими частями как над, так и под поверхностью земли.

Подземные гаражи (как и иные подземные объекты недвижимости) создаются с тем, чтобы обеспечить сбалансированность потребностей жителей населенных пунктов, прежде всего крупных городов, в местах хранения автомобилей, не нарушая при этом благоприятные условия для проживания граждан, их отдыха, сохранения и развития дорожно-уличной инфраструктуры. Особенность земельных участков с подземными гаражами и другими подземными сооружениями заключается в том, что крыши данных сооружений могут служить автостоянкой, дорогой, пешеходной зоной, местом для размещения садово-парковых насаждений, детских и спортивных площадок, иных публично значимых объектов, обычно не имеющих признаков недвижимого имущества и не связанных с функциональным назначением подземного сооружения. Как и наземные здания и сооружения, земельные участки под которыми можно использовать лишь в соответствии с основным и вспомогательным видом разрешенного использования, частично или полностью подземные сооружения не предполагают использования расположенных под ними земельных участков в иных целях, но на их крыше или на грунте над ней образуется пространство, которое, будучи технически частью подземного сооружения, внешне может ассоциироваться с участком земной поверхности и использоваться в целях, расходящихся с функциональным предназначением подземных сооружений, в том числе гаражей. Однако такие искусственно созданные крыши-площадки, будучи строительными конструкциями, хотя и не могут приравниваться к природным земельным участкам и иметь тот же правовой режим, не могут рассматриваться как земельный участок, занимаемый гаражом.

По своему буквальному смыслу пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к пункту 1 его статьи 39.20 в системе действующего правового регулирования предполагает, что земельным участком, на который может претендовать собственник частично или полностью подземного гаража, следует считать земную поверхность, чьи границы определяются по нормам данного Кодекса и иных нормативных актов, независимо от того, используется ли расположенное на крыше гаража пространство для иных целей, не связанных с хранением автотранспорта.

Указание в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на то, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, опирается, как уже отмечалось, на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов - за исключением случаев, предусмотренных законом. К числу подобных исключений очевидно относятся случаи, когда объектом недвижимости выступает участок недр с полезными ископаемыми или подземные сооружения, созданные для их добычи, линии метрополитена, а также линейные объекты (газопроводы, водопроводы и т.п.).

Конституция Российской Федерации, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, не гарантирует безусловного права на приобретение права собственности или аренды в отношении конкретных объектов (Определение от 28 января 2021 года N 138-О). Определение законодателем круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод в том случае, если обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима этих объектов, прежде всего их целевое назначение, исключают возможность их передачи в частную собственность (Постановление от 3 ноября 1998 года N 25-П). Право приватизации государственных и муниципальных земельных участков регламентируется с учетом особенностей объекта приватизации (определения от 25 февраля 2010 года N 198-О-О и от 24 декабря 2013 года N 2106-О). Законодатель, предоставив исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственникам зданий и сооружений, на них расположенных, руководствовался конституционно значимыми целями, включая как реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов с учетом особенностей этих объектов, так и защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений (определения от 28 марта 2017 года N 622-О, от 27 сентября 2018 года N 2346-О и от 28 января 2021 года N 138-О).

Как видно из приведенных правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков не является абсолютным. В частности, оно ограничено той же статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации: ее пункт 1.1 гласит, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 данного Кодекса. Следует отметить, что на практике пункт 1 его статьи 39.20 не применяется не только к подземным объектам, но и к объектам незавершенного строительства и разрушенным объектам (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года N 8985/08, определения Верховного Суда Российской Федерации от 8 сентября 2015 года N 303-КГ15-10994 и от 20 июня 2016 года N 305-КГ16-6296).

Применение пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает прежде всего установление взаимосвязи между необходимостью образования самостоятельного участка и использованием расположенных там зданий и сооружений в соответствии с разрешенным использованием (назначением), а также с соблюдением требований к безопасному их использованию, что в силу части 1 статьи 36 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" должно обеспечиваться путем технического обслуживания, периодических осмотров, контрольных проверок, мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а равно посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Использование земельного участка для гаража, включая подземный, предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412), согласно которому под видом разрешенного использования "хранение автотранспорта" (код 2.7.1) понимается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, а под видом разрешенного использования "размещение гаражей для собственных нужд" (код 2.7.2) - размещение для собственных нужд отдельно стоящих гаражей и (или) гаражей, блокированных общими стенами с другими гаражами в одном ряду, имеющих общие с ними крышу, фундамент и коммуникации. Классификатором допускается размещение гаражей, включая подземные, на земельных участках, относящихся не только к такому виду, как "хранение автотранспорта", но и к видам разрешенного использования земельных участков "среднеэтажная жилая застройка", "многоэтажная жилая застройка", "обслуживание жилой застройки".

Имея это в виду, можно сделать вывод, что нормы, оспариваемые в настоящем деле, по их буквальному смыслу не исключают передачу земельных участков, где расположены частично или полностью подземные гаражи, в собственность или в аренду собственникам последних, поскольку это не противоречит основным началам гражданского и земельного законодательства, в том числе принципу учета разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). В то же время если допустимо использование крыши гаража, имеющей двойное назначение, в иных - обыкновенно публичных - целях, которые расходятся с функциональным предназначением гаража, то передача участка в собственность или в аренду может получить другую оценку. Когда расположение подземных гаражей (гаражных комплексов), конструктивные особенности конкретного гаража предполагают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки, тогда отказ в передаче участка и сохранение права публичной - государственной или муниципальной - собственности на участок будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов. Во всяком случае вопрос о предоставлении участка должен разрешаться с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственников гаражей и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды.

Однако, если земельный участок не передается в собственность или в аренду собственнику гаража, может возникнуть проблема надлежащей эксплуатации гаража, для которой может быть необходима вся поверхность участка над ним. Кроме того, если расположенная над поверхностью земли часть гаража в силу конструктивных особенностей и материала кровли исключает использование участка (фактически - крыши гаража) в общественных целях, то нет разумных оснований для отказа в применении оспариваемых норм в системной связи с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и, следовательно, для отказа в передаче участка собственнику гаража на праве собственности или на праве аренды. Это не препятствует законодательному ограничению прав будущего собственника в отношении его полномочий по владению, пользованию и распоряжению пространством, расположенным на крыше гаража (гаражного комплекса).

Конституционный Суд РФ постановил, что впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, признание названных норм не соответствующими Конституции Российской Федерации не препятствует собственникам частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), которые отвечают признакам объекта недвижимого имущества и зарегистрированы в установленном порядке, требовать заключения договора аренды на земельный участок, если основным или условно разрешенным, а также вспомогательным видом разрешенного его использования является хранение автотранспорта. При этом вопрос о предоставлении земельных участков в аренду лицам, являющимся собственниками частично или полностью подземных гаражей (гаражных комплексов), должен решаться с учетом разумной дифференциации, с опорой на баланс интересов частных собственников и публичных интересов, принимая во внимание возможность использования расположенного над гаражами пространства. Если же основание для предоставления земельного участка в аренду собственнику частично или полностью подземного гаража (гаражного комплекса) отсутствует, то до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, предоставление участка иным лицам не допускается.

Довод процессуального истца об актуальности использования спорного земельного участка «с учетом разумной дифференциации, опирающейся на сбалансированное сочетание интересов собственника сооружения с подземной автостоянкой и расположенного над ними пространства, а также принимая во внимание публичные нужды» заслуживает внимания и  приобретает особую значимость. 

Материалами дела подтверждается, что жители Пионерского микрорайона (дома по ул. Советской, 15, 17, 19/1, 19/2, 19/3, 21, 23 и дома по ул. Уральской 66/2, 68/2) выразили несогласие со строительством 32-этажного МКД, что получило широкий общественный резонанс. 

Как выше установлено судом, первоначальная проектная документация предусматривала размещение на эксплуатируемой кровле ГСК площадок для игр детей дошкольного и младшего возраста, для отдыха взрослого населения, для занятия физкультурой, мероприятия по озеленению территории и площадку для сбора мусора. Указанный проект реализован не был.

Судом установлено, что действия сначала ГСК «Пионер», затем общества направлены на обход конкурентных процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома.

В результате, земельный участок, изначально предоставленный под подземный гараж для автомобилей личного пользования, стал строительной площадкой многоквартирного жилого дома в обход предусмотренной законом процедуры предоставления земельного участка под указанное строительство.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания оспариваемого договора недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 заключен в отсутствие совокупности предусмотренных п.1, подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ условий.

В данном случае, расположение подземной части объекта одноуровневой парковки, конструктивные особенности которой не исключают, что их эксплуатация не препятствует размещению на их крыше иного объекта (например, спортивной или детской площадки) либо общественного пространства (садово-парковых насаждений) в районе жилой застройки (иного не доказано ст. 65 АПК РФ), делает возможной сохранение права публичной - государственной собственности на участок, что  будет в большей степени способствовать балансу частных и общих интересов.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности проверен судом  и отклонен в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 17912/09, по смыслу которой злоупотребление стороны лишает ее права на заявление о пропуске срока исковой давности.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из совокупного толкования вышеприведенных норм для установления  злоупотребления правом в форме обхода закона необходимо соблюдение:

наличия нормы материального права, которая подлежит применению к спорным правоотношениям, совершение лицом действий, преследующих в качестве своей цели создание искусственных условий для выведения ситуации из под сферы регулирования данной нормы и нарушение этими действиями прав и законных интересов других лиц, причинения им вреда.

С учетом изложенного, оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о создании лишь видимости возведения спортивного объекта в целях последующего приобретения спорного земельного участка для цели его застройки в обход установленных императивно законодательством конкурентных процедур приобретения участка и по заниженной цене, что указывает на злоупотребление правом в поведении общества, при этом предметом требований является признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 05.02.2024, заключенного  между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История".

Администрация г. Екатеринбурга в данном случае, являясь органом местного самоуправления, указана в качестве получателя выкупной стоимости земельного участка в силу положений бюджетного и земельного законодательства.

Будучи упомянутой в договоре лишь в качестве получателя выкупной стоимости земельного участка, Администрация г. Екатеринбурга стороной указанного договора не является, в связи с чем не является надлежащим ответчиком.

Суд считает возможным применить последствия недействительности сделки в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" обязанность вернуть Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп. 

Доказательства невозможности применения последствий недействительности данной сделки, отсутствуют.

В силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях обеспечения гарантий защиты прав участников долевого строительства в случае неисполнения застройщиком своих обязательств предусмотрена необходимость размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

В связи с вышеизложенным, суд признает требования прокурора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы относятся на ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета. Вместе с тем, ответчик - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской, в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. С ответчика - общества подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 25 000 руб. 00 коп. (50%).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 05.02.2024 № В-28, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Применить последствия недействительности сделки, обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) вернуть Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702064:81, а Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) вернуть обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) выкупную стоимость земельного участка в размере 1 099 166 руб. 89 коп. 

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Астон.История" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 руб. 00 коп.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                          А.И. Глухих