Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-23685/2016

г. Владивосток

28 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 21 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью консалтинговая фирма «КОНСАН», 

апелляционное производство № 05АП-3699/2017 

на решение от 10.04.2017

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-23685/2016 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью консалтинговая фирма «КОНСАН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительной ничтожной сделкой договор аренды от 16.02.2006 № 383/06, взыскании 230 640 рублей 17 копеек

при участии:

от истца: ФИО2, директор, на основании решения участника №15 ООО  КФ «КОНСАН» от 11.04.2016, паспорт;

от ответчика: ФИО3, по доверенности  от 09.01.2017 сроком действия по 31.12.2017, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью консалтинговая фирма «КОНСАН» (далее – истец, апеллянт, общество, ООО КФ «Консан») обратилось с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, администрация) о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды №383/06 между Управлением имущественных отношений Уссурийского городского округа и ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН» от 16.02.2006 в части аренды нежилого помещения (мест общего пользования) № 18 и 23 на экспликации поэтажного плана площадью 40,5 кв.м; о применении последствий недействительной ничтожной сделки в виде взыскания с Администрации Уссурийского городского округа в лице Управления имущественных отношений УГО в пользу ООО КФ «КОНСАН» денежных средств в размере 230 640 рублей 17 копеек, в том числе сумма уплаченной аренды - 139 571 рублей 44 копеек, НДС - 24 593 рублей 39 копеек, сумму коммунальных платежей (отопление) в размере 45 915 рублей 80 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 559 рублей 54 копеек.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО КФ «Консан» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что дополнительное соглашение невозможно рассматривать в отрыве от основного договора, поскольку дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора, в связи с чем следует оспаривать договор с учетом внесенных в него дополнительными соглашениями изменений.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу. В обоснование своих возражений указал, что согласно условиям договора аренды от 16.02.2006 №383/06 спорная площадь включалась в предмет договора, и указанное обстоятельство не оспаривалось обществом, которое пользовалось данным помещением и вносило арендную плату на протяжении длительного времени. В связи с этим полагает, что уплаченные обществом платежи не подлежат возврату, поскольку общество фактически признавало соответствующие условия договора. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью консалтинговая фирма «Консан» (арендатор) 16.02.2006 заключен договор № 383/06 на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, в отношении объекта нежилого фонда площадью 47,9 кв.м, расположенного на 1-ом этаже в отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, сроком с 01.02.2006 по 31.01.2007. В соответствии с расчетом годовой арендной платы по договору переданы офис площадью 28,9 кв.м, склад площадью 7,7 кв.м.

Соглашением от 01.04.2006 стороны внесли изменения в договор аренды, согласно которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения ( №№ 14-18, 21- 24, лит.А), расположенные на 1-ом этаже административного здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 182,8 кв.м, сроком с 01.02.2006 по 31.01.2011. Как следует из расчета арендной платы, площадь офиса составила 81,7 кв.м, склад – 48,7 кв.м. При этом из приложенной к дополнительному соглашению экспликации, а также  кадастрового паспорта помещения (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 19.10.2015 №25/00-15-333277, апелляционным судом установлено, что помещения № 18, площадью 3,9 кв.м. и № 23 площадью 36,6 кв.м. являются коридором и представляют собой помещения общего пользования. В отношении указанных помещений сторонами согласован отдельный расчет арендной платы (т. 1, л.д. 59).

Кроме того, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2015 по делу №А51-824/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Консан» о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края (далее - Управление) № 11/04-12087 от 05.10.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, с аналогичным составом участников спора, апелляционным судом установлено, что помещения №18 и №23 являются местами общего пользования, поскольку через данные помещения осуществляется доступ в помещение № 19 (туалет), к помещениям других арендодателей, а так же в помещения заявителя, при этом иного входа в помещения общества и других арендаторов, кроме как через спорные помещения, не имеется.

Таким образом, в силу прямого указания статьи 69 АПК РФ, с учетом Постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2015 по делу №А51-824/2010 коллегия считает установленным и не опровергнутым материалами дела тот факт, что спорные помещения №18 и №23 являются местами общего пользования. 

В последующем, сторонами неоднократно вносились изменения в спорный договор аренды (от 02.06.2007, от 14.03.2008, от 14.01.2009, от 13.11.2010, от 23.11.2010, от 22.06.2011, от 13.01.2012, от 26.02.2013, от 11.09.2014, от 05.03.2015) в части площади и состава  передаваемых в аренду помещений, а также размера арендной платы, и с учетом последних изменений, внесенных в спорный договор аренды от 16.02.2006, помещения общего пользования №18 и №23 находятся в аренде у истца.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

В материалах дела имеются платежные поручение, подтверждающие факт оплаты истцом арендной платы в установленном размере.

Помимо этого в материалы дела представлен договор №444 от 15.10.2008 энергоснабжения (в горячей воде), заключенный между Уссурийским муниципальным предприятием тепловых сетей Уссурийского городского округа (Энергоснабжающее предприятие) и ООО КФ «Консан» (абонент), в соответствии с которым, при учете приложение № 2 к указанному договору, Энергоснабжающее предприятие обязуется подавать тепловую энергию к зданию по адресу: ул. Володарского 86, а Абонент оплачивать принятую энергию.

Указанный договор заключен во исполнение п.2.2.7. договора аренды № 383/06 от 16.02.2006, в соответствии с которым Арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги и прочие целевые услуги по отдельным договорам соответствующим поставщикам услуг. Оговорено, что такие платежи не входят в состав арендной платы.

Доказательство оплаты тепловой энергии подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями.

Как следует из материалов дела, 11.05.2016 истец направил в адрес ответчика претензию № 38 требованием о расторжении договора аренды № 383/06 от 16.02.2006, возврате оплаченной за три года арендной платы в размере 164 164 рублей 83 копеек, в том числе НДС, оплаченных за три года коммунальных платежей в размере 45 915 рублей 80 копеек.

В ответ на претензию истца Администрация письмом от 16.05.2016 №11-01/14/2847 сообщила, что в соответствии с подпунктом 2.2.10 договора аренды арендатор обязан сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц и сдать арендуемый объект арендодателю. На требование о возврате денежных средств указала, что такое требование подлежит рассмотрении в судебном порядке.

В претензии № 57 от 20.07.2016 истец потребовал признать договор аренды №383/06 между Управлением имущественных отношений Уссурийского городского округа и Обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Консан» от 16.02.2006г. в части аренды нежилых помещений (мест общего пользования) № 18 и 23 недействительной ничтожной сделкой и потребовал применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата денежных средств в размере 230 640 рублей 17 копеек, в том числе сумма уплаченной аренды - 139 571 рублей 44 копеек, НДС - 24 593 рублей 39 копеек, сумму коммунальных платежей (отопление) в размере 45 915 рублей 80 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 559 рублей 54 копеек. 

Поскольку требования, указанные в претензии, ответчиком не исполнены, истец обратился с настоящим иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела №А51-824/2010, апелляционная коллегия пришла к выводу об обоснованности выводов суда первой инстанции о том, что при сложившихся обстоятельствах места общего пользования не могли быть переданы в аренду истцу администрацией, следовательно, несмотря на указание в договоре аренды таких объектов, данное условие договора является ничтожным. 

Так, в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление от 23.07.2009 № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 289, 290 ГК РФ.

Как следует из содержания статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), общие помещения дома, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

В пункте 2 Постановления №64 указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления №64).

Как следует из пункта 5  Постановления №64, право общей долевой собственности на общее имущество переходит и к новому собственнику соответствующего помещения.

Пункт 2 статьи 290 ГК РФ и пункт 4 статьи 37 ЖК РФ устанавливают заперт на отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Анализируя указанные нормы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что места общего пользования предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования (коридоры, холлы, лестничные клетки), не могут быть самостоятельным объектом аренды и как следствие, не могли быть переданы в аренду Администрацией. При этом сам по себе факт передачи в аренду мест общего пользования, не говорит о неделимости предмета обязательства. 

При таких обстоятельствах, коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума от 23.07.2009 № 64 следует, что места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды, следовательно, условие договора о передаче таких объектов является ничтожным (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с отказом суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований на основании того, что первоначальный договор аренды от 16.02.2006 №383/06 не содержал условия о передачи арендатору помещений №18 и №23, а заявленное истцом в рамках настоящего спора требование не содержало уточнения в редакции какого именно из дополнительных соглашений истец просит признать договор аренды от 16.02.2006 №383/06 недействительным в части аренды нежилых помещений (мест общего пользования) № 18 и 23. 

Как установлено судом, предмет договора аренды от 16.02.2006 №383/06 в первоначальной редакции на дату его заключения действительно не содержал в себе условия о передаче спорных помещений мест общего пользования № 18 и 23. Однако апелляционный суд считает ошибочным рассматривать заявленные требования без учета заключенных сторонами дополнительных соглашений к договору, которые, как указано 7.2. договора являются его необъемлемой частью. Кроме того, как следует из досудебной претензии общества, воля последнего была направлена на оспаривание договора аренды от 16.02.2006 №383/06 именно в части признания недействительной передачи в аренду помещений общего пользования № 18 и 23, которые были включены в предмет спорного договора дополнительным соглашением от 01.04.2006 и сохранялись в нем вплоть до последней редакции договора. В связи с чем, учитывая явно выраженную волю истца на признание спорного договора недействительным только в части передачи в аренду помещений № 18 и 23, фактическая передача в аренду которых состоялась на основании дополнительного соглашения от 01.04.2006, коллегия считает необходимым рассматривать заявленные истцом требования о признании договора аренды недействительным в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006, являющегося неотъемлемой частью договора аренды от 16.02.2006 №383/06. Таким образом, учитывая явно выраженную волю истца на оспаривание договора аренды нежилых помещений с учетом внесенных в него дополнительным соглашением от 01.04.2006 изменений, касающихся передачи в аренду нежилых помещений №18, 23, являющихся местами общего пользования, вопреки выводам суда первой инстанции дополнительного уточнения истцом исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ в рассматриваемом случае не требовалось.    

Как следует из положений статей 166, 168 ГК РФ (здесь и далее в редакции на дату заключения дополнительного соглашения от 01.04.2006) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Поскольку судом установлено, что спорные помещения № 18 и 23, являющиеся местами общего пользования, не могли быть переданы в аренду, поскольку обратное противоречит существу законодательного регулирования отношений по использованию имущества общего пользования (статья 290 ГК РФ, статья 37 ЖК РФ), условие договора аренды от 16.02.2006 №383/06 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006 о передаче таких объектов является ничтожным применительно к статьям 168, 180 ГК РФ. Следовательно, в условиях законодательного запрета на предоставление в аренду мест общего пользования, апелляционная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования о признании недействительной в части рассматриваемой сделки. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), которая  устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. 

Поскольку истцом осуществлялось фактическое пользование арендованными помещениями № 18 и 23, доказательств обратного материалы настоящего дела не содержат, внесенные им денежные средства в требуемом ко взысканию размере (арендная плата в сумме 139 571 рублей 44 копеек, НДС - 24 593 рублей 39 копеек), являются платой за такое пользование. В связи с чем, учитывая, что недействительность договора аренды не влияет на правомерность оплаты, апелляционный суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика уплаченной арендной платы в сумме 139 571 рублей 44 копеек, НДС - 24 593 рублей 39 копеек не подлежат удовлетворению в качестве применения последствий недействительности сделки. 

Требование о взыскании суммы коммунальных платежей (отопление) в размере 45 915 рублей 80 копеек неправомерно заявлено к администрации, поскольку в соответствии с п.2.2.7. договора аренды № 383/06 от 16.02.2006 такие платежи не входят в состав арендной платы, а оплачиваются по соответствующему договору энергоснабжения (т. 2, л.д. 44-57), в связи с чем плата по соответствующим договорам не может включаться в рамки требований о применении последствий признания недействительным договора аренды в части.

При таких обстоятельствах, требование общества о взыскании с Администрации процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 20 559 рублей 54 копеек также не подлежат удовлетворению.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными, обжалуемое решение арбитражного суда подлежит изменению в части отказа в признании недействительным договора аренды от 16.02.2006 №383/06 в части аренды нежилых помещений (мест общего пользования) № 18 и 23 на экспликации поэтажного плана площадью 40,5 кв.м., ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 1 и 3 части 1 статьи 270 АПК РФ). Исковые требования в данной части подлежат удовлетворению. При этом коллегия учитывает, что договор аренды в опрашиваемой редакции был заключен в 2006 году, исполнялся сторонами, однако о применении в отношении предъявленных требований срока исковой давности ответчиком не заявлено.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.

Поскольку исковые требования о признании недействительным договора в части удовлетворены апелляционным судом, а в применении последствий недействительности части сделки судом отказано, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2017  по делу №А51-23685/2016 изменить.

Признать недействительным договор аренды №383/06 от 16.02.2006, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Консан», в части передачи в аренду нежилых помещений № 18 площадью 3,9 кв.м. и №23 площадью 36,6 кв.м, расположенных на 1 этаже административного здания по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма «Консан» 9 000 (девять тысяч) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко