АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, г. Кемерово, 650000

сайт: http://www.kemerovo.arbitr.ru

т. (8-3842) 58-17-59, ф. 58-37-05

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-25053/2016

город Кемерово

20  апреля  2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2017 года 

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2017 года 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Азимут», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области,  г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании  разногласий при заключении договора аренды земельного участка

при участии: 

от истца: ФИО2- представитель по доверенности от 05.02.2016, паспорт; 

от ответчика: ФИО3 –представитель по доверенности от 01.02.2017 №7-2-02/06, паспорт; 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью  «Азимут», г.Кемерово (далее- истец, общество) обратилось  в Арбитражный суд Кемеровской  области  с   исковым заявлением к Комитету  по  управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (далее- ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым № 42:24:0101065:6985, площадью 10262 кв.м., расположенного по адресу: г. Кемерово западнее жилого дома № 11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания. Истец просит изложить пункты договора в предложенной редакции (требования уточнены в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ):

пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет».

пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: «Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка».

пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора».

пункт 3.3. договора исключить.

Абзац 4 пункта 3.6. договора изложить в следующей редакции: «определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами».

Абзац 3 пункта 3.7. договора изложить в следующей редакции: «с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка».

подпункт 4.4.3. договора  исключить.

подпункт 4.4.4. договора изложить в следующей редакции: «Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы».

подпункт 4.4.6. договора исключить.

пункт 4.3. «Арендатор имеет право» договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции: 

подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.

подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.

При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов».

подпункт  4.4.7. договора исключить.

пункт 4.3. договора дополнить подпунктом 4.3.3. следующего содержания: «Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а так же осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

 подпункт 4.4.8. договора изложить в следующей редакции: «Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок».

 подпункт 4.4.13. договора исключить.

подпункт 4.4.15. договора изложить в следующей редакции: «В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи».

пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции: «В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи».

пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции:  «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 0,0288 % от просроченной суммы за каждый день просрочки».

пункт 6.2. договора изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п.п. 4.4.9. и п.п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления».

Абзац 1 пункта 6.5. договора изложить в следующей редакции: «В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема -передачи».

пункт 7.1. договора изложить в следующей редакции: «Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).»

пункт 7.4. договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом».

подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключить.

пункт 7.5. договора исключить. 

пункт 7.6. договора изложить в следующей редакции: «Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает  Арендатора   от   необходимости   погашения   задолженности   по   арендной   плате,   выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды».

пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от   №- исключить.

абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от №, изложить в следующей редакции: «С момента заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается   3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле:

А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв.м.);

Кв = 0.09 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);

S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году».

 Определением от 08.12.2016 исковое заявление принято к производству, предварительное заседание назначено на 18.01.2017. Определением суда от 18.01.2016 судебное разбирательство назначено в судебном заседании 08.02.2017, которое откладывалось на 09.03.2017, 06.04.2017, в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.04.2017. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление требование не признает, полагает необходимым принять спорные положения в редакции арендодателя. Комитет считает, что к спорной ситуации заявленный истцом в качестве правового обоснования, а именно пункт 8,12 статьи 39.8 Земельного Кодекса РФ, предполагающие заключение договора аренды без проведения торгов на срок, устанавливаемый по выбору арендатора, за исключением ряда ограничений, применению не подлежит. Цель, для которой Обществу предоставлен в аренду земельный участок, не относится к случаям, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Во исполнении решения суда по делу №А27-8363/2015 Комитетом было принято решение от 18.03.2016 № 10-2/526 «О предварительном согласовании ООО «Азимут» места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома № 116 по пр. Молодежный, для строительства комплекса социального обслуживания». Решение о предоставлении в аренду земельного участка было принято в соответствии с пунктом 8 статьи 31, пунктом 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014), статьей 34 Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014. Учитывая тот факт, что земельный участок для строительства комплекса социального обслуживания населения был предоставлен без проведения торгов во исполнение судебного акта и за предоставлением участка в аренду в целях строительства Общество обратилось задолго до 01.03.2015, для применения норм пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса не имеется оснований. В отношении условий договора о фактическом пользовании земельным участком, Комитет полагает, что поскольку в соответствии с решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу №А27-8363/2015 Комитет решением от 18.03.2016 согласовал место размещения объекта и утвердил акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома №116 по пр. Молодежный. 24.06.2016, именно эта дата (24.06.2016) и  является началом договорных отношений. Также Комитет возражает против внесения изменений в остальные пункты Договора в связи с тем, что условия данных пунктов содержатся в типовой форме договора аренды земельного участка, разработанной комитетом и являющейся обязательной для применения всеми физическими и юридическими лицами без исключения. В отношении размера арендной платы в части применения коэффициента вида использования 0,09%, а не 7,51% и применение к новой кадастровой стоимости, подлежащей применению с 01.01.2016  коэффициентов инфляции с 2010 по 2015, Комитет считает, что приложение №1 к Порядку не содержит такого вида разрешенного использования земельного участка как «для строительства комплекса социального обслуживания населения». Применение коэффициента, учитывающий вид использования земельных участков 0,09% подразумевает нахождение па земельном участке учреждений социального обеспечения, земельный участок же предоставлен Обществу для коммерческого объекта. Аналогичным в данном случае является вид использования - административно-управленческие здания с применением коэффициента 7,51%. Действующим в настоящее время Порядком определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62, предусмотрено применение коэффициентов инфляции при определении размера арендной платы по договорам аренды земельных участков. Подробно доводы Комитета изложены в отзыве. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее. 

Общество в порядке статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по адресу: г.Кемерово, западнее жилого дома №11б по пр. Молодежный для строительства комплекса социального обслуживания населения. 

Решением Комитета от 18.03.2016 №10-2/526 Обществу  предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка. 

13.07.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

29.07.2016 Комитетом принято решение №10-2/1449 о предоставлении Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, площадью 10262, расположенного по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома №11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания (далее –земельный участок). 

12.08.2016 сопроводительным письмом №9-6-08/713 Комитет направил в адрес Общества  проект договора аренды земельного участка.

Общество подписало данный проект договора  с протоколом разногласий от 20.09.2016.

Комитет сопроводительным письмом от 20.10.2016 №9-6-10/1044 направил Обществу протокол согласования к протоколу разногласий с изложением своей редакции текста договора аренды. 

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным  пунктам договора, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.  

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Предоставление Комитетом Обществу земельного участка без проведения процедуры торгов обусловлено исполнением Решения Арбитражного суда Кемеровской области от 16.11.2015 по делу №А27-8362/2015. 

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

Разногласия по пункту 2.1 проекта договора обусловлены различной позицией сторон по сроку действия договора.

В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду от 12.07.2016 Общество указало испрашиваемый срок аренды 10 лет.

Комитет полагает, что срок аренды должен исчисляться с момента его заключения  и по 31.07.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ  при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Из системного анализа положений статьи 39.8 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) следует, что срок договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных законом.

Поскольку  заявление Общества о предоставлении земельного участка подано 13.07.2016, к правоотношениям сторон следует применять действующие положения ЗК РФ, регулирующие сроки предоставления земельных участков в аренду. 

Волеизъявление арендатора свидетельствует о том, что им избран максимальный срок аренды, предусмотренный законом. Доказательств того, что имеются какие-либо ограничения, препятствующие заключению договора на срок до 10 лет, Комитетом не приведены. При указанных обстоятельствах, пункт 2.1 договора следует принять в редакции истца.

В отношении условий договора о фактическом использовании земельного  участка, суд приходит к следующим выводам. 

Комитетом предложены условия договора аренды, согласно которым условия договора применяются  к отношениям сторон с момента начала фактического использования земельного участка, а именно  с 24.06.2016. 

Между тем, Комитетом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок использовался Общество с указанной даты, то есть существовали какие-либо правоотношения по использованию данного участка. 

Кроме того, включения подобных условий гражданское законодательство относит на волеизъявление обеих сторон. 

Таким образом, суд полагает обоснованным изложение пункта 2.3 в следующей редакции: «Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка».

Учитывая вышеизложенное в отношении фактического использования земельного участка пункт 3.1. договора следует изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора», а пункт 3.3. договора, регулирующий уплату платы за фактическое использование земельного участка  исключить из текста договора. 

Согласно абзацу 4 пункта 3.6 проекта договора в редакции Комитета размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе  в случае «определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка».

Обществом предложена следующая редакция абзаца 4 пункта 3.6. договора: «определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами». 

Постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008       № 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Кемерово, государственная собственность за которые не разграничена (далее –Порядок №62). 

Пунктом 2.13 Порядка № 62 предусмотрено, что при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды в случаях, указанных в абзацах пятом-восьмом пункта 2.11 настоящего Порядка, за исключением земель под домами индивидуальной жилой застройки, земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы.

Согласно пункту 2.11 Порядка № 62 размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях:

несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов (абзац 5);

если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области (абзац 6);

установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости (абзац 7);

если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям. Значительным для целей настоящего Порядка признается отклонение в любую сторону от размера средней арендной платы в два и более раза. Расчет отклонения осуществляется по формуле …(абзац 8).

Таким образом, Порядком № 62 определены случаи применения рыночной стоимости размера арендной платы. Аренда государственной (муниципальной) земли  относится к категории регулируемых  цен. 

С учетом изложенного, суд судом принимается редакция абзаца 4 пункта 3.6 договора, предложенная истцом, поскольку при этом учитывается регулируемый характер арендной платы и не нарушаются права ответчика.

Пунктом 3.7  договора в редакции Комитета предусмотрено, что независимо от момента направления арендодателем и получения арендаторов уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными:

- с момента введения в действие соответствующего нормативного акта;

- с даты оценки, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка (спорный третий абзац); …

Общество предлагает абзац 3 пункта 3.7. договора изложить в следующей редакции: «с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов относится установленный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Редакция истца, предусматривающая возможность изменения размера арендной платы с момента составления отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, учитывает регулируемый характер арендной платы, вносит определенность в отношения сторон и не нарушает прав комитета, который в любом случае вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, но не за прошедший период.

Суд считает, что редакция абзаца 3 пункта 3.7 проекта договора, предложенная Комитетом, не отвечает принципу предсказуемости, который  предполагает определенность отношений в отношении размера платы за использование земельного участка.  

Общество просит пункт 4.3. «Арендатор имеет право» договора изложить в следующей редакции:

«Подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.

Подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.

При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов.

Подпункт 4.3.3. Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а так же осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

При этом исключить из текста договора подпункты 4.4.3, 4.4.6, 4.4.7. 

Подпункт 4.4.3. обязывает Общество после получения  в установленном порядке разрешений, предусмотренными нормативными правовыми актами, но не позднее одного года со дня заключения настоящего Договора, приступить к использованию земельного участка в соответствии с пунктами 1.2, 1.3 настоящего Договора.

Исключение подпункта 4.4.3 договора истец мотивирует тем, что органы власти могут регулировать вопросы, относящиеся к их компетенции. Вопрос о сроках получения разрешений, а также каких именно разрешений (как указано в редакции арендодателя – предусмотренных нормативными правовыми актами) не отнесены к полномочиям комитета, сам срок – год с момента заключения договора ничем не обоснован.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Таким образом, возможность заключения соглашения, предусматривающего обязанность приступить к соответствующему использованию земельного участка в определенный срок, допускается статьёй 42 ЗК РФ. 

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

После предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду, данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса). 

Начало срока использования земельного участка (не позднее одного года со дня заключения договора), установленное комитетом, нормативно не обосновано.

Поскольку сторонами соглашение относительно начала исчисления срока использования земельного участка не достигнуто, суд удовлетворяет требование истца об исключении подпункта 4.4.3 из текста договора. 

Относительно исключения подпунктов 4.4.6, 4.4.7 и дополнения пункта 4.3 подпунктами 4.3.2 и 4.3.3  суд отмечает следующее. 

Общество намерено заключить договор аренды на срок более пяти лет.

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

Иные правила передачи права аренды определены пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности,  указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в пунктах 5, 6 и 9 статьи 22 ЗК РФ, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

 Пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

 С учетом срока действия договора, составляющего более пяти лет, положения подпунктов 4.4.6 и 4.4.7 проекта договора в редакции арендодателя, предусматривающие условия о запрете на сдачу земельного участка в субаренду без письменного разрешения арендодателя, запрете на передачу  прав и обязанностей арендатора третьему  лицу, а также запрете отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал, не соответствует вышеназванным нормам права в сфере регулирования правоотношений.

На основании изложенного, договор подлежит заключению на условиях подпунктов 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 в редакции истца, а подпункты 4.4.6, 4.4.7 подлежат исключению. 

Подпунктом 4.4.8 предусмотрено, что арендатор обязан: «4.4.8. Обеспечить арендодателю и органам, осуществляющий земельный контроль, беспрепятственного доступа на земельный участок».

Общество предлагает изложить подпункт 4.4.8 договора в следующей редакции: «Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок».

Общество считает, что его редакция полностью соответствует положениям Федерального закона Российской Федерации от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Федерального закона Российской Федерации от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», постановления Правительства Российской Федерации от 16.05.2011 № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг». Согласно постановлению коллегии администрации Кемеровской области от 30.12.2011 № 685 «Об утверждении перечня государственных функций исполнительных органов государственной власти Кемеровской области, которые предусматривают взаимодействие с физическими и юридическими лицами, в том числе функций по осуществлению государственного контроля (надзора)» комитет функциями контроля в области целевого использования земельных участков не обладает. В целях недопущения нарушения выше обозначенных норм права и положений статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции», комитет, являясь публичным органом власти, при осуществлении своих прав арендодателя должен быть наделен контрольными полномочиями и действовать в соответствии с утвержденным порядком при осуществлении своих полномочий. 

Суд отмечает, что Комитет выступает в качестве собственника имущества, переданного в аренду и вправе ставить условия пользования его имуществом. Однако отношения в области организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля урегулированы законодательно. Никто не уполномочен выступать от органов государственного контроля (надзора), их права и обязанности вытекают из закона, а не из договора.

На основании изложенного, суд полагает, что подпункт 4.4.8 договора подлежит принятию в редакции, предложенной  Обществом.

Кроме того, Общество считает подлежащим исключению подпункт 4.4.13 проекта договора, которым предусмотрено письменное уведомление арендодателя в десятидневный срок об отчуждении объекта недвижимости (перехода прав на него), а в случае нарушения условий о предоставлении информации о новом собственнике исключение возможности возврата арендатору арендной платы.

 На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, при переходе права собственности на объект недвижимости, обязанная сторона по оплате арендной плате становится новый арендатор.

Как правильно указывает истец, речь идет о предоставлении правоустанавливающего документа, в которых содержатся персональные данные третьих лиц, в связи с чем,  подпункт 4.4.13 подлежит исключению из текста договора. 

Общество также предлагает подпункт 4.4.15. договора и пункт 5.3 и абзац 1 пункта 6.5  в следующей редакции: 

Подпункт 4.4.15: «В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема – передачи».

Пункт 5.3. «В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи».

Абзац 1 пункта 6.5.: «В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендтор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема -передачи».

Учитывая, что в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, пункт 4.4.15 и пункт 5.3, абзац 1 пункта 6.3  договора подлежат принятию в редакции Общества. 

Также у сторон возникли разногласий по пункту 6.1 договора относительно размера неустойки за просрочку оплаты арендной платы.

Комитет полагает, что размер неустойки должен определяться в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Общество полагает, что размер неустойки может быть установлен в размере 0,0288%, при это не возражает, если данный размер составит 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период  от суммы долга за каждый день просрочки 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период  от суммы долга за каждый день просрочки.

Действующее законодательство не содержит норм, устанавливающих размер неустойки за просрочку оплаты арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена и не относит условия регулирования  размера неустойки к полномочиям уполномоченного органа. 

Таким образом, размер неустойки подлежит урегулированию договором аренды. 

Учитывая, что на территории Кемеровской области действует аналогичный нормативный акт, регулирующий порядок определения и уплаты арендной платы в отношении земельных участков, собственности на которые не разграничена  постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010  № 47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области», которым аналогичная неустойка определена в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, и данный размер является обычно применяемым, суд полагает возможным изложить пункт 6.1. в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период  от суммы долга за каждый день просрочки».

Пункт 6.2. договора Общество предлагает изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п.п. 4.4.9. и п.п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления».

Урегулирование пункта 6.2. договора в предложенной редакции мотивировано Общество тем, что пункт 4.4.9 договора уже содержит последствия неисполнения положений данного подпункта, в связи с чем,  дополнительная ответственность в виде штрафа не обоснована.

Применение  штрафа за не проведение сверки расчетов, предусмотренной подпунктом 4.4.14 договора Общество также полагает необоснованным, поскольку сверка расчетов является правом сторон, а не обязанностью.

Кроме того, Общество указывает, что факт нарушения условий договора должен быть зафиксирован в соответствующем акте с участием представителя арендатора, либо при наличии его уведомления. 

Суд соглашается с данными доводами Общества и полагает обоснованным принять пункт 6.2 договора в редакции, предложенной Обществом. 

Принимая во внимание, что судом урегулированы разногласия относительно исключения из текста договора подпункта 4.4.6, пункт 7.1. договора подлежит изложению в следующей редакции: «Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).»

Обществом также заявлено об урегулировании разногласий по пункту 7.4 договора. Общество предлагает: пункт 7.4. договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом».

Подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5, пункт 7.5  договора исключить из текста договора.

Пункт 7.6. договора изложить в следующей редакции: «Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает  Арендатора   от   необходимости   погашения   задолженности   по   арендной   плате,   выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды».

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В данном определении существенного нарушения договора используются оценочные понятия «в значительной степени», «то, на что вправе рассчитывать сторона». Стороны не достигли соглашения относительно оснований досрочного расторжения договора в судебном порядке, связанных с какими-либо нарушениями.

Редакция пункта 7.4 договора, предложенная истцом, соответствует положениям статьи 22 ЗК РФ, соответственно подпункты 7.4.1, 7.4.2, 7.4.3, 7.4.4 и 7.4.5 договора аренды подлежат исключению.

Пунктом 7.5 проекта договора в редакции комитета предусмотрено, что арендатор вправе потребовать досрочного расторжения настоящего Договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии:

- погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения Договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами;

- внесение возмещения за досрочное расторжение Договора в размере месячной арендной платы».

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в предусмотренных законом или договором случаях.

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение об обеспечительном платеже за отказ арендатора от договора, а также относительно иных условий для отказа арендатора от договора, пункт 7.5 подлежит исключению из договора.

Поскольку договор не содержит условий об оплате фактического пользования земельным участком, а также учитывая, что досрочное расторжение спорного договора возможно только по соглашению сторон или на основании решения суда, суд принимает пункт 7.6 договора в редакции истца.

Пунктом 4 акта приема-передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от ___ № ___ предусмотрено, что арендатор осуществлял фактическое использование земельного участка с 24.06.2016.

Использование арендованного имущества, как фактическое, так и юридическое, исходя из содержания арендных отношений, по договору аренды осуществляется с момента передачи такого имущества (статья 611 ГК РФ).

Учитывая, что условия о фактическом использовании земельного участка исключены из договора, пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от   № также подлежит исключению из текста. 

Кроме того, стороны не достигли соглашения об урегулировании разногласий относительно размера арендной платы.

Размер арендной платы за использование земельного участка определяется по формуле, составляющими которой являются коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Кв), содержащийся в приложении № 1 к Порядку № 62, коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Комитет применил при расчете арендной платы коэффициент равный 7,51%, относящийся к такому виду использования, как административно - управленческие здания, обосновывая тем, что подлежит применению коэффициент, установленный для подобных (аналогичных) видов использования, так как фактический вид использования земельного участка испрашиваемый Обществом не предусмотрен приложением № 1.

Общество  ссылается на необходимость применения коэффициента Кв в размере 0,09 % для земель с видом использования «учреждения социального обеспечения» (пункт 6.1 Приложения №1 Порядка №62). 

В своих возражениях, Комитет указывает, что коэффициент 0,09% применяется в зависимости от организационно - правовой формы, то есть к учреждениям, а не к обществам с ограниченной ответственностью.

Суд полагает доводы Общества относительно исчисления арендной платы обоснованными исходя из следующего. 

На основании пункта  4 статьи  22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом за спорный период  должен производится в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово».

 При определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов (пункт 2.1 Порядка №62). 

В соответствии с пунктом 2.4. Порядка №62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:  А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П. 

В случае, если фактический вид использования земельного участка не предусмотрен приложением N 1 к настоящему Порядку, для расчета размера арендной платы за использование данного земельного участка применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков, установленный для подобных (аналогичных) видов использования (пункт 2.8. Порядка №62). .

Вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен для строительства комплекса социального обслуживания населения. 

Подобный (аналогичный) вид использования земельного  участка «учреждения социального обеспечения»  содержится в пункте 6.1 Приложения № 1 к Порядку  № 62, которым установлен коэффициент равный 0,09%.

Комитетом же предлагается использовать при расчете арендной платы коэффициент 7,51% который соответствует виду использования земельного участка под административно - управленческими зданиями, что не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка. 

Социальное обслуживание и административно - управленческие здания это не аналогичные (подобные) виды разрешенного использования, тем более, что Постановление № 62 предусматривает такое назначение земель, как социальное обеспечение. 

В здании, предназначенном для социального обслуживания, перечень видов деятельности имеет свою специфику. При этом, как следует из анализа пункта 6.1 приложения №1 к Порядку №62,  законодатель различает, когда подлежит применению коэффициент 0,09% к медицинским учреждениям. В частности установлено, что коэффициент 0,09  применяется  за исключением объектов медицинского обслуживания, находящихся в частной собственности. Между тем, в отношении социального обеспечения таких исключений не имеется. 

Кроме того, суд также полагает, что при расчете арендной платы на момент заключения договора  коэффициенты инфляции на 2010-2015 годы применению не подлежат, поскольку в расчете применяется новая кадастровая стоимость земельного участка. 

Новая кадастровая стоимость земельных участков  утверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 № 4-2/3904 и применяется с 01.01.2016.

Применение коэффициента инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов. 

Неприменение коэффициентов инфляции обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту. На 2016 год коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы нормативным актом не утвержден.

Также на момент вынесения решения коэффициент инфляции на 2017 год в целях расчета арендной платы  нормативным актом не утвержден.

При указанных обстоятельствах, суд принимает следующую редакцию абзаца 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка: «На момент  заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается   3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв.м.);

Кв = 0.09 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);

S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

При установлении коэффициента, учитывающего уровень инфляции на 2017 год,   данный коэффициент подлежит применению при расчете арендной платы».

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора  аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, расположенным по адресу г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома №116 по проспекту Молодежный, площадью 10262 кв.м.,  между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и обществом с ограниченной ответственностью «Азимут»,  удовлетворить. 

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет».

Пункт 2.3. договора аренды изложить в следующей редакции: «Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка».

Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора».

Пункт  3.3. договора исключить из текста договора. 

Абзац 4 пункта 3.6. договора изложить в следующей редакции: «определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами».

Абзац 3 пункта 3.7. договора изложить в следующей редакции: «с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка».

Пункт 4.3. «Арендатор имеет право» договора изложить в следующей редакции:

«Подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.

Подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.

При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов.

Подпункт 4.3.3. Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а так же осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления».

Подпункт  4.4.3. договора исключить из текста договора.

Подпункт 4.4.4. договора изложить в следующей редакции: «Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы».

Подпункт  4.4.6. договора исключить из текста договора.

Подпункт  4.4.7. договора исключить из текста договора.

Подпункт 4.4.8. договора изложить в следующей редакции: «Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок».

 Подпункт  4.4.13. договора исключить из текста договора.

Подпункт 4.4.15. договора изложить в следующей редакции: «В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи».

Пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции: «В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи».

Пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период  от суммы долга за каждый день просрочки».

Пункт 6.2. договора изложить в следующей редакции: «В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п.п. 4.4.9. и п.п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10 % годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления».

Абзац 1 пункта 6.5. договора изложить в следующей редакции: «В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема -передачи».

Пункт 7.1. договора изложить в следующей редакции: «Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).»

Пункт 7.4. договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом».

Подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключить из текста договора.

Пункт  7.5. договора исключить из текста договора. 

Пункт 7.6. договора изложить в следующей редакции: «Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает  Арендатора   от   необходимости   погашения   задолженности   по   арендной   плате,   выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды».

Пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от   №- исключить. 

Абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от №, изложить в следующей редакции:

«На момент  заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается   3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х S / П, где:

А - размер арендной платы;

КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв.м.);

Кв = 0.09 % - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение № 1 к настоящему Порядку);

Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);

S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

При установлении коэффициента, учитывающего уровень инфляции на 2017 год,   данный коэффициент подлежит применению при расчете арендной платы».

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области,  г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Азимут», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья                                     И.А. Конарева