АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Резолютивная часть решения объявлена  21.02.2018

Полный текст решения изготовлен 01.03.2018

01 марта 2018 года

Дело №

А55-28954/2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Разумова Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании  21 февраля 2018 года  дело по иску

Администрация городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области

к  Индивидуальному  предпринимателю ФИО2

о взыскании 487 389 руб. 35 коп. и  расторжении договора аренды земельного участка

и по встречному иску Индивидуального  предпринимателя ФИО2  к Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области о взыскании 239 251 руб. 21 коп.

при участии в заседании

от истца – ФИО3, дов. от 01.02.2018

от ответчика – ФИО4, дов. №3 от 29.08.2016

 

Администрация городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области обратилась  в арбитражный суд с иском к  Индивидуальному  предпринимателю  ФИО2   о взыскании 996 823 руб. 13 коп., в том числе: 728 221 руб. 55 коп. задолженности  по арендной плате за период с  26.06.2015 по 08.08.2017 по договору аренды земельного участка №104 от 26.06.2015, 268 601 руб. 58 коп. пени за период с 09.09.2015 по  08.08.2017, а также о расторжении договора  аренды земельного участка №104 от 26.06.2015.

Определением от 11.12.2017 суд принял уменьшение  цены иска  до 870 541 руб. 45 коп.  за счет уменьшения суммы основного долга до 601  939 руб. 87 коп., в остальной части требования остались без изменения.

До принятии судом решения, истец заявил об уменьшении цены первоначального  иска до 487 389 руб. 35 коп. за счет уменьшения суммы основного долга  до 226 348 руб. 56 коп.  и перерасчета пени,  размер которых составил 261 040 руб. 79 коп. за период с  26.07.2015 по  10.08.2017, которые были приняты судом, о чем вынесено протокольное  определение  от 12.01.2018.

Ответчик возражал относительно заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Определением  от 07.02.2018 суд принял  к рассмотрению встречный иск Индивидуального  предпринимателя ФИО2 к  Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области о взыскании неосновательного обогащения в сумме  239 251 руб. 21 коп., оставляющей излишне уплаченную арендную плату  по договору №104 от 26.06.2015 за период с  26.06.2016 по 26.02.2018.

Администрация представила отзыв на встречный иск, возражала относительно встречных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:

26 июня 2015 г. года между Администрацией муниципального района Нефтегорский и Ответчиком (ФИО2) был заключен договор аренды земельного участка № 104 (далее - Договор), в соответствии с которыми Ответчику был передан в пользование на условиях аренды на 5 (пять) лет, с 26.06.2015г. по 25.06.2020 года земельный участок площадью 1804 кв.м. с кадастровым номером 63:27:0704004:367, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> для строительства автозаправочной станции, а Арендатор обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанный земельный участок.

Указанный земельный участок  был  передан по  акту приема-передачи земельного участка от 26.06.2015г.

Договор аренды земельного участка № 104 от 26.06.2015г. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В соответствии с внесением изменений 27.10.2016г. в Закон Самарской области №134-ГД от 29.12.2014г. «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области...» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского поселения Нефтегорск в соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона Российской Федерации №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляет Администрация городского поселения Нефтегорск. Таким образом, Администрация городского поселения Нефтегорск (далее Истец) является правопреемником по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского поселения Нефтегорск, заключенными между Администрацией муниципального района Нефтегорский и арендаторами в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 2.2 -2.3 договора арендная плата  за первый  расчетный год внисится  арендатором   единовременно в течении 30 календарных дней с даты  подписания  договора аренды. За последующие  периоды арендная плата  оплачивается  арендатором ежемесячно после подписания договора   не позднее  10 –го числа, с начала квартала   следующего за расчетным, на основании Протокола «Об итогах аукциона» №1 от 15.06.2015 и  акта приема-передачи земельного участка, подписанных сторонами. Арендная плата исчисляется с  26.06.2015.

Как указал истец, ответчик в период с  26.06.2015 по  30.06.2017 вносил арендную плату  с просрочкой и не в полном объеме, в связи с чем  у ответчика образовалась задолженность в сумме  226 348 руб. 56 коп. (с учетом уточнений), за взысканием которой истец обратился в суд с настоящим иском, начислив пени в сумме  261 040 руб. 79 коп. за период с  26.07.2015 по 10.08.2017 (с учетом уточненного расчета).

В соответствии с п.5.2. договора аренды № 104 от 26.06.2015г., Ответчик обязался обеспечить освоение земельного участка в установленные договором сроки, использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления «разрешенном использованием», своевременно вносить арендную плату и после окончания срока действия договора передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Как указал истец, спорный  земельный участок используется не по целевому назначению, а именно автозаправочная станция не построена, земельный участок используется под стоянку автотранспорта. Кроме того, арендные платежи за пользование земельным участком, в нарушение п.2.1 и п.2.2 договора аренды № 104 ответчиком осуществляются несвоевременно.

Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.4.1 указанного Договора аренды, Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату, а также в случае нарушения Арендатором существенных условий Договора.

11.08.2017г. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за период 26.06.2015г. по 08.08.2017г. в размере 996823,13 рублей и подписания соглашения о расторжении договора аренды № 104 от 26.06.2015г.

Однако, как указал истец,  ответ на претензию им  не был получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено и соглашение о расторжении договора аренды № 104 от 26.06.2015г. не подписано.

Указанные основания послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик иск не признал,  ссылаясь на  неверный расчет арендной платы, указав, что земельный участок предоставлялся для строительства   автозаправочной станции, поэтому расчет арендной  должен быть  произведен по Методике  определения  размера арендной платы  за  использование  земельных участков, государственная собственность  на которые  не разграничена , находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области  от 06.08.2008 №308, в соответствии с которой годовой размер арендной платы за спорный земельный участок составит 54 192 руб. 16 коп.,  а также возражал относительно расторжения договора аренды.

Доводы ответчика суд во внимание не принимает в связи со следующим.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, также в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ в случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нём менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.112011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Таким образом, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона в вышеуказанной редакции, ответчик принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованно размере согласно договора аренды №104 от 26.06.2015г. (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Данная правовая  позиция находит свое подтверждение в  Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа  №Ф06-24339/2017 от 26.10.2017.

По расчету истца, размер арендной платы установлен в размере первоначальной годовой арендной платы в соответствии с отчетом о рыночной оценке годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 63:27:0704004:367, а именно в сумме 513 157 руб. или 42 763 руб. 08 коп. ежемесячно, что аз период с  26.06.2015 по  25.07.2017 составило 1 069 077 руб. 04 коп.

Ответчик произвел оплату   в сумме  842 728 руб. 48 коп. платежными поручениями №136 от 29.04.2016 в сумме  21 381 руб. 54 коп.,  №168 от 06.07.2016 в сумме  42763 руб. 08 коп., №192 от 29.07.2016 на сумму  21 381 руб. 54 коп., №214 от 22.06.2016 в сумме 21 381 руб. 54 коп., №250 от 27.09.2016 на сумму  21381 руб. 54 коп., №307 от 16.11.2016 на сумму  21 381 руб. 54 коп., №375 от 30.12.2016 на сумму  350000 руб., №142 от 31.05.2017 на сумму  42 763 руб. 08 коп., №319 от 20.11.2017 на сумму 126 281 руб. 68 коп., №373 от 27.12.2017 на сумму  50 000 руб.

Учитывая изложенное,  материалами дела подтверждается наличие  задолженности по арендной плате  по договору аренды земельного участка  №104 от 26.06.2015 в сумме  226 348 руб. 56 коп. за период  с 16.02.2017  по  25.07.2017,  поэтому требование в этой части подлежит удовлетворению.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 26.07.2015 по 10.08.2017  в сумме 261 040 руб. 79 коп. на основании пункта 2.5 договора аренды, в размере  0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.         Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды №104 от 26.06.2015 в период с июня  2015 по  июнь 2017 года (включительно)  подтверждается материалами дела.

Доводы ответчика  о невозможности  определения  из условий  договора срока  внесения  арендной  платы, суд  находит  несостоятельным, поскольку  как  пояснил истец, арендная плата вносится ежемесячно.

В соответствии со ст. 431 ГКРФ, исходя  из толкования  договора (п.2.2.) суд приходит к выводу , что арендная плата вносится ежемесячно.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованным требование истца о взыскании пени  за период с  26.07.2015 по 10.08.2017  в сумме 261 040 руб. 79 коп.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Ответчик доказательств несоразмерности неустойки не предъявил.

В силу этого, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Данная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. №11680/10, при этом содержащееся в данном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает размер начисленной истцом неустойки обоснованным.

На основании п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 указанного Кодекса.

Положениями п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 09.07.2008) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обращаясь в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка  №104 от  26.06.2015 истец ссылался на  использование ответчиком спорного  земельного участка  не по целевому назначению,  то есть  автозаправочная станция не построена, а земельный участок используется под автостоянку.

При этом ,  истцом не представлены соответствующие доказательства использование земельного участка не по целевому назначению, а также  в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.

Доводы истца в части  требования  о досрочном расторжении договора, основанные на том, что ответчик более  двух раз подряд  по истечении установленного договором срока платежа  не вносит арендную плату, суд во внимание не принимает, поскольку  в письме истца  от 11.08.2017 №1558/1  указанная задолженность не соответствует условиям договора, размер арендной платы  истцом определен неверно, что повлияло на исполнение  арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежат.

Индивидуальный  предприниматель ФИО2 обратился со встречным иском  к  Администрации городского поселения Нефтегорский Самарской области  о взыскании неосновательного обогащения в сумме  239 251 руб. 21 коп., составляющей излишне уплаченную аренную плату  по договору №104 от 26.06.2015 за период с  26.06.2016 по 26.02.2018,  обосновывая тем,  что  размер арендной платы  должен рассчитываться на основании Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308, в соответствии с которой размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами N 1 и N 2., по формуле Ап = Кад х %.

Поскольку при рассмотрении первоначального иска судом было установлено, что  при расчете арендной платы   подлежит применению размера арендной платы  определенный по результатам торгов, а также подтверждается  наличие задолженности за спорный период с  сумме  226 348 руб. 56 коп.,  таким образом, у  истца по встречному иску  отсутствует   переплата арендной платы по договору №104 от 26.06.2015 за период с  26.06.2016 по 26.02.2018 в сумме  239 251 руб. 21 коп. и в удовлетворении  встречного иска следует отказать.

Расходы по госпошлине по первоначальному иску в сумме  12 748 руб. (в части требования имущественного характера) в соответствии со ст. 110 АПК РФ отнести на  ответчика, которые  следует взыскать   с ответчика  в  доход федерального бюджета, поскольку  истец освобожден от уплаты госпошлины в порядке ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.  Расходы по госпошлине в сумме  6 000 руб. по первоначальному иску в части  неимущественного требования  относятся на истца.

По встречному иску расходы по госпошлине в сумме 7424 руб.  относятся на  истца по встречному иску - Индивидуального  предпринимателя ФИО2, которое уплатило госпошлину в доход Федерального бюджета РФ при подаче встречного иска  платежным поручением № 48 от 17.01.2018  (л.д.142), поэтому взыскание не производится.

Руководствуясь ст. ст. 110,167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Цену первоначального  иска считать равной 487 389 руб. 35 коп.

Взыскать с  Индивидуального  предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского поселения Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области 487 389 руб. 35 коп., в том числе: 226 348 руб. 56 коп. основного долга, 261 040 руб. 79 коп. пени  и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину  12 748 руб.

В остальной части в первоначальном  иске отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

       Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

Ю.М. Разумов