﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1845/2019

27 августа 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: В.А. Гребенщиковой, Я.В. Кондратьевой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Шера Станислава Александровича:

- Щербаков В.В., представитель по доверенности от 15.06.2017                              № 25АА2284358.

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Шера Станислава Александровича, закрытого акционерного общества «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо», общества с ограниченной ответственностью «БизнесРесурс», общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Систем»

на решение от 13.08.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019

по делу №  А24-2496/2016 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ю.С. Скрипник,                      в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Култышев, С.М. Синицына, А.С. Шевченко.

по иску индивидуального предпринимателя Шера Станислава Александровича (ОГРНИП 314254026000028, ИНН 253611326249)

к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (ОГРН 1024101215082, ИНН 4105021904, место нахождения: 684034, Камчатский край, Елизовский район, с. Паратунка, ул. Лесная, Тур Комплекс)

о взыскании 77 361 887 руб.

по встречному иску закрытого акционерного общества «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо»

к индивидуальному предпринимателю Шеру Станиславу Александровичу

о признании договора расторгнутым и применении последствий расторжения договора

третьи лица: акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ОГРН 1027700342890, ИНН 7725114488, место нахождения: 119034,              г. Москва, пер. Гагаринский, 3), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН 1044100664167, ИНН 4101099096, место нахождения: 683024,                      г. Петропавловск-Камчатский, переулок Ботанический, 4), временный управляющий Митрофанов Андрей Николаевич

Индивидуальный предприниматель Шер Станислав Александрович (далее - предприниматель Шер С.А.) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее - ЗАО «ТПК «Форт-Россо») об уменьшении цены имущества: нежилого помещения, площадью                          3 236,4 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Камчатский край,                         г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы, 79 А, пом. 45, кадастровый номер 41:01:001011261876, по договору купли-продажи  от 24.12.2014 № 4, заключенному между предпринимателем Шером С.А. и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» на 39 539 000 руб., о взыскании с ответчика 39 539 000 руб., о взыскании неустойки в размере 13 043 423,25 руб.

К производству суда принят встречный иск ЗАО «ТПК «Форт-Россо» к предпринимателю Шеру С.А. о признании договора купли-продажи  от 24.12.2014 № 4 расторгнутым и применении последствий расторжения договора в виде обязания предпринимателя Шера С.А. возвратить имущество, полученное по расторгнутому договору.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принято увеличение размера исковых требований в части взыскания неустойки до 37 822 887 руб.

Решением от 13.08.2018 первоначальный иск удовлетворен частично, с ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в пользу предпринимателя Шера С.А. взыскано                    20 000 000 руб. неустойки, 87 406 руб. государственной пошлины, всего               20 087 406 руб., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                        от 20.03.2019 решение от 13.08.2018 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Шер С.А. не согласен с выводами судебных инстанций об  отказе в уменьшении стоимости имущества, полагая, что судами неверно определены обстоятельства по делу № А24-2588/2016 в качестве преюдициальных. Ссылается, что судами не дана оценка недобросовестного поведения продавца о наличии обременений по двум договорам ипотеки. Сокрыто также то, что на момент заключения сделки решением Петропавловск-Камчатского городского суда от 24.12.2014 по делу № 2-12787/2014 было обращено взыскание на спорное имущество (решение на официальном сайте суда не опубликовано). На стадии исполнения этого судебного акта между взыскателем и должником заключено мировое соглашение, которое утверждено определением от 21.05.2015 (определение не публиковано до настоящего времени). После заключения мирового соглашения, изменения и дополнения в регистрационную запись об обременениях не вносились (статья 55.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998               № 102-ФЗ). Кроме того, сокрыта информация о наличии просроченного кредитного обязательства, спор по которому рассмотрен в Петропавловск-Камчатском городском суде (дело № 2-287/15), по которому заключено мировое соглашение, утвержденное определением от 14.04.2015. Настаивает, что в результате недобросовестных действий продавца подлежат применению правила статьи 460 ГК РФ.

В кассационной жалобе, пояснениях к ней ЗАО «ТПК «Форт-Россо»               не согласно с выводами о взыскании неустойки, полагая, что снятие обременений непосредственно зависит от банка, поэтому подлежали применению правила статьи 403 ГК РФ. Ссылается, что общество не является заемщиком по договору ипотеки № 115300/0011; что предприниматель не лишен права на подачу заявления о прекращении ипотеки самостоятельно. Не согласно со сроком начисления неустойки, полагая, что последняя за нарушение обязательств по регистрации перехода права собственности подлежала исчислению с 25.03.2015 по 26.06.2015, то есть за 93 дня. Настаивает, на иной оценке пунктов 22, 23 договора № 4 в редакции соглашения 25.03.2015. В отношении встречного  иска настаивает на расторжении договора купли-продажи.

В кассационных жалобах общество с ограниченной ответственностью «Эксперт систем» (далее – ООО «Эксперт Систем»), общество с ограниченной ответственностью «БизнесРесурс» (далее –                                    ООО «БизнесРесурс») поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе ЗАО «ТПК «Форт-Россо», полагая, в том числе, что судом не реализованы положения о повышенном стандарте доказывания при разрешении требования о взыскании неустойки, не применены положения статьи 333 ГК РФ, исходя из 2-х кратной учетной ставки Банка России.

В отзывах на кассационные жалобы ЗАО «ТПК «Форт-Россо»,                 ООО «БизнесРесурс», ООО «Эксперт Систем», предприниматель Шер С.А. выразил несогласие с их доводами, привел соответствующие пояснения.

В отзывах на кассационную жалобу предпринимателя Шера С.А.                  ЗАО «ТПК «Форт-Россо», ООО «БизнесРесурс» возражают против удовлетворения кассационной жалобы оппонента, приводят дополнительные доводы в подтверждение своих позиций.

До начала судебного заседания от ЗАО «ТПК «Форт-Россо»,                     ООО «БизнесРесурс» поступили ходатайства о рассмотрении кассационных жалоб в отсутствие представителей. Ходатайства судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя Шера С.А. поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела,  24.12.2014 между предпринимателем Шер С.А. (покупатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого определено следующее имущество, принадлежащее на праве собственности                             ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и расположенное по адресу: Камчатский край,                  г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы, д. 79А:

- часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4684,55 кв.м, инв. № 6499, кадастровый номер 41-41-01/038/2012-965 (пункт 1.1);

- часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2869,35 кв.м, инв. № 6499, лит I/1, кадастровый номер 41:01:0010112:396 (пункт 1.2);

- помещения в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 61,7 кв.м., назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:010110:09:06499-ОВ:000 (пункт 1.3);

- нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 236,4 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431 (пункт 1.4);

- нежилые помещения в здании гаража поз. 16,40-43, назначение – нежилое, общая площадь 1094,3 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1102 (пункт 1.5);

- здание РММ на 100 тракторов, назначение нежилое, общая площадь 1628,5 кв.м инв. № 3458, лит.В,В1, кадастровый номер 41-41-02/017/2010-965 (пункт 1.6).

Сторонами констатировано, что имущество, указанное в пункте 1.4 договора, находится в залоге по договору ипотеки №   115300/0011-7/2                   у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель), а также обременено правами 3-х лиц по краткосрочным договорам аренды (пункт 2.2.6 договора).

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи между этими же сторонами заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- от 24.12.2014 № 3, в отношении следующего имущества: 

1) часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4684,55 кв.м, инв. № 6499, кадастровый номер 41-41-01/038/2012-965 (пункт 1.1);

2) часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2869,35 кв.м, инв. № 6499, лит I/1, кадастровый номер 41:01:0010112:396 (пункт 1.2);

3) помещения в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 61,7 кв.м., назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:010110:09:06499-ОВ:000 (пункт 1.3).

Согласно пункту 1.3. договора в изначальной редакции, продавец обязался собрать все необходимые для проведения регистрационных действий документы и действовать таким образом, чтобы исключить возможность приостановления или отказа в регистрационных действиях настоящего договора и перехода права собственности на объект недвижимости.

Общая цена приобретаемых покупателем объектов недвижимого имущества согласована сторонами в разделе 2 договора от 24.12.2014  № 3 в размере  5 000 000 руб.

- от 24.12.2014 № 4 в отношении следующего имущества: нежилые помещения в здании гаража поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, общей площадью 3 424, 6 кв.м, 1 этаж, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Победы, 79А, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, которое принадлежит продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.02.2009 серии 41 АВ № 035840; имущество находится в залоге по договору ипотеки №115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель); банк не возражает против продажи имущества Шер С.А.

Стоимость выкупаемого имущества составила 40 539 000 руб. (пункт 3 договора).

Пунктом 13 договора № 4 стороны определили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра имущества перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со статьей 556 ГК РФ имущество считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи № 4 стороны, ссылаясь на то, что покупатель владел информацией о приобретении части целого объекта недвижимости согласовали необходимость раздела объекта недвижимости на самостоятельные объекты и их постановку на кадастровый учет, а также установили иной график платежей по договору.

Объект недвижимости - нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 424,64 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, разделен на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м, пом. 45 и нежилое помещение площадью 188,2 кв.м, пом. 46.

По результатам исполнения указанных сделок фактически за Шер С.А. зарегистрировано право собственности на следующее имущество:

- нежилые помещения площадью 3236,4 кв.м, пом. 45, расположенные по проспекту Победы, д. 79а (свидетельство о государственной регистрации права от 26.06.2015, регистрационная запись № 41-41/001-01/049/2014-476/2);

- открытые стоянки, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы, д. 79А: сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 4 312,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1933; сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 2 217,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1930; право собственности на указанное сооружение зарегистрировано за предпринимателем 26.06.2015.

- нежилое помещение площадью 62,5 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:781 зарегистрировано за предпринимателем 24.08.2015.

В отношении объекта - нежилые помещения площадью 3236,4 кв.м зарегистрированы обременения в виде ипотеки по двум договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и от 16.09.2010 №105300/0026-7/3, существовавшие до заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 и до раздела помещений площадью 3424,6 кв.м. При этом договор купли-продажи № 4 имеет ссылку на обременения только по одному договору: от 06.07.2011 №   115300/0011-7/2.

Предприниматель Шер С.А., ссылаясь на то, что при заключении договора № 4 не в полном объеме был извещен о залоговых обязательствах в отношении продаваемого имущества, поэтому полагает возможным уменьшить сумму выкупаемого имущества с 40 539 000 руб. до 1 000 000 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании неустойки в связи с нарушением сроков регистрации перехода права собственности в отношении имущества, приобретенного по договорам № 3  и № 4, а также по снятию обременений по договору № 115300/0011-7/2. 

В свою очередь, ЗАО «ТПК «Форт-Россо» заявило встречный иск о расторжении договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4, в качестве последствий расторжения договора просило обязать предпринимателя возвратить полученное по договору имущество.

Отказывая в удовлетворении требований об уменьшении стоимости имущества: нежилого помещения площадью 3236,4 кв.м, приобретенного по договору от 24.12.2014 № 4 на 39 539 000 руб., суды исходили из следующего.

Спорные правоотношения судами правомерно квалифицированы как регулируемые нормами главы 30 ГК РФ, условиями предварительного договора от 24.12.2014, договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4.

Так, обосновывая требование об уменьшении цены договора купли- продажи от 24.12.2014 № 4,  предприниматель указал на то, что от продавца получены сведения не обо всех залоговых обязательствах в отношении продаваемого имущества, существовавших на момент заключения этого договора.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, предоставляя покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 имущество – нежилые помещения площадью 3424,6 кв.м, являющееся предметом договора, находится в залоге по договору ипотеки № 115300/0011-7/2.

Как установлено, фактически в отношении спорного имущества (до его раздела) зарегистрированы обременения по 2-м договорам ипотеки: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и от 16.09.2010 №105300/0026-7/3; соответствующая информация об обременениях содержалась в общедоступных сведениях об объекте недвижимости – ЕГРН.

Доказательств того, что предприниматель до заключения договора купли-продажи № 4 проявил должную степень заботливости и осмотрительности в отношении приобретаемого имущества, а именно предпринял все меры для получения информации по имуществу, имеющуюся в ЕГРН, в материалы дела не представлено.

Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные по делу № А24-2588/2016 Арбитражного суда Камчатского края по иску предпринимателя о признании зарегистрированных обременений в отношении помещений площадью 3236,4 кв.м в виде залога по договору об ипотеке от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 отсутствующими.

В рамках этого дела установлено, что после раздела помещений площадью 3 424,64 кв.м на два самостоятельных объекта: один - площадью 3 236,4 кв.м, другой – 188.2 кв.м, который остался в собственности продавца, требования предпринимателя были направлены на сохранение спорных обременений только в отношении помещений площадью 188,2 кв.м. 

Судебные инстанции, отказывая в иске по этому делу, установили, что раздел помещений площадью 3 424,64 кв.м осуществлен при наличии согласия залогодержателя – АО «Россельхозбанк» (письмо от 29.04.2015 № 053-02-24/30), в котором помимо согласия на раздел имущества указано на предоставление в банк нотариально удостоверенных копий свидетельств о праве собственности на выделяемые объекты.

Регистрация права собственности на вновь образованные объекты произведена: сначала за продавцом – ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (25.05.2015, свидетельство о регистрации права серии 41-АВ № 231228, в котором имеются сведения о существующих обременениях: ипотека), затем на помещения площадью 3236,4 кв.м  за покупателем – предпринимателем Шер С.А. (26.06.2015). При этом согласие банка на регистрацию перехода права собственности, на имущество с условием сохранения ипотеки в пользу банка, выражено в письме от 04.06.2015 № 053-02-24/40.

На основании установленного суды признали недоказанными условия для прекращения залога (договор ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3) на вновь образованный объект площадью 3 236,4 кв.м по правилам статьи 352 ГК РФ.

По настоящему делу эти обстоятельства в силу статьи 69 АПК РФ признаны преюдициально установленными.

В этой связи суды, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что покупатель не доказал факт невозможности   до совершения сделки  выяснить о всех правах третьих лиц на указанное имущество, обоснованно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для уменьшения цены договора купли- продажи от 24.12.2014 № 4 до 1 000 000 руб., поэтому отказали в иске в этой части требований.

Несогласие предпринимателя с указанными выводами судебных инстанций, иная оценка им обстоятельств по делу фактически направлены на переоценку, поэтому судом округа с силу положений статьи 286 АПК РФ не принимаются.

В отношении встречных требований о признании  договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 расторгнутым, применении последствий расторжения договора установлено следующее.

В обоснование требований по встречному иску общество указало, что положения статьи 460 ГК РФ предусматривают право покупателя имущества требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договора купли-продажи. Предприниматель, воспользовавшись правом на уменьшение цены имущества (до 1 000 000 руб.) не учел, что исполнение договора на измененных условиях значительно превысит ущерб в случае расторжения договора. По мнению общества, предприниматель, заявляя первоначальный иск, фактически отказался от сохранения договора на прежних условиях, что в силу статей 450, 451, 460 ГК РФ свидетельствует о расторжении договора.

Суды, оценивая эти доводы и исследуя обстоятельства дела, пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 расторгнутым. Суды учли, что предпринимателем отказ от договора купли-продажи в связи с уменьшением цены имущества не выражен, напротив заявленные требования по первоначальному иску фактически направлены на сохранение договора купли-продажи и соответственно прав на спорное имущество.

Разрешая требование предпринимателя о взыскании неустойки в сумме 37 822 887 руб. за просрочку исполнения ответчиком обязательств по соблюдению сроков регистрации перехода права собственности, снятии оговоренных в договоре купли-продажи обременений имущества в виде ипотеки, судами установлено следующее.

Как указано выше, по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 3 предпринимателем Шер С.А. приобретено следующее имущество: 

1) часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4684,55 кв.м, инв. № 6499, кадастровый номер 41-41-01/038/2012-965 (пункт 1.1);

2) часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2869,35 кв.м, инв. № 6499, лит I/1, кадастровый номер 41:01:0010112:396 (пункт 1.2);

3) помещения в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 61,7 кв.м, назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:010110:09:06499-ОВ:000 (пункт 1.3).

По договору от 24.12.2014 № 4 предпринимателем Шер С.А. приобретены нежилые помещения площадью 3424,6 кв.м по цене 40 539 000 руб., которая подлежит оплате в срок до 15.11.2015 согласно графику (пункты 1, 3, 4 договора).

Согласно пункту 5.1 договора государственная регистрация права собственности на приобретаемое в п. 1 договора имущество происходит с обременением в срок до 31.01.2015, но не ранее первых двух траншей в оплату регистрируемого имущества. При этом продавец проинформировал покупателя о том, что имущество по договору находится в залоге по договору ипотеки № 115300/0011-7/2 в ОАО «Россельхозбанк» (пункт 6 договора).

Пунктом 4 договора предусмотрен график платежей: определено, что первая оплата в сумме 1 000 000 руб. осуществляется до 30.12.2015; вторая в сумме 1 000 000 руб. до 15.01.2015; третья в сумме 3 000 000 руб. – до 15.02.2015 и тд.

Таким образом, предметом договора № 4 являлись помещения площадью 3424,6 кв.м, право собственности на которые было зарегистрировано за продавцом – ООО «ТПК «Форт-Россо», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2009 серии 41 АВ № 035840.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору № 4 стороны дополнили договор следующими условиями, в том числе:

- пункт 21 «В момент совершения сделки покупатель владел информацией о приобретении части целого объекта недвижимости, что влечет за собой разделение объекта и постановку его на кадастровый учет, а продавец гарантировал переход права собственности покупателю в течении 2-х месяцев с момента заключения настоящего договора. Продавец должен предпринять все меры для уменьшения сроков проведения таких работ и соблюсти сроки приостановления регистрационных действий, в связи с чем обязан предоставить в кратчайший срок все необходимые для продолжения регистрационных действий документы»;

 - пункт 22 «В случае, если до 14.05.2015 право собственности на объекты, указанные в пунктах 1.1-1.4 предварительного договора от 23.12.2014 не перейдет к покупателю, исполнение настоящего договора покупателем приостанавливается до получения от продавца почтового отправления с описанием причин несоблюдения сроков и гарантий новых сроков с подтверждающими документами и др.;

- пункт 23 «В случае превышения приостановки, предусмотренной п.22 более чем на один месяц покупатель имеет право на получение от продавца в судебном порядке неустойки в размере 0,075% от суммы, указанной в пункте 3 настоящего договора, за каждый день приостановления исполнения покупателем настоящего договора, начиная с 14.05.2015 и до перехода к покупателю права собственности на следующие объекты:

1) часть сооружения открытой стоянки площадью 4684,55 кв.м;

2) часть сооружения открытой стоянки площадью 2869,35 кв.м;

3) помещения площадью 61,7 кв.м;

4) нежилые помещения площадью 3236,4 кв.м»;

- пункт 27 «Продавец в срок не позднее 01.11.2015 должен выполнить условия договора ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и снять обременения с имущества, указанного в пункте 2 настоящего договора»; 

- пункт 28 «В случае неисполнения условия, предусмотренного пунктом 27 договора, исполнение договора приостанавливается покупателем до снятия обременения. Продавец обязан уплатить неустойку в размере 0,075% от суммы, указанной в пункте 3 настоящего договора, за каждый день приостановления исполнения покупателем настоящего договора, начиная с 01.11.2015 до выполнения продавцом всех обязательств по договору ипотеки № 115300/0011-7/2».

Кроме того, пунктом 26 соглашения изменена оплата, определено, что оплата производится как в адрес продавца, так и в адрес ОАО «Россельхозбанка» в счет погашения задолженности по договору ипотеки № 115300/0011-7/2. При этом в адрес продавца перечисляется всего 7 000 000 руб.; оставшаяся сумма по договору перечисляется на счет банка. 

То, что покупателем обязательства по оплате стоимости имущества по договорам за №№ 3,4 исполнены в полном объеме сторонами не оспаривается.

Фактически установлено, что за покупателем – Шер С.А. зарегистрирован переход права собственности на следующее имущество:

- 26.06.2015 в отношении нежилых помещений площадью 3236,4 кв.м;

- 26.06.2015 в отношении сооружения производственного назначения площадью 4312,2 кв.м; 

- 26.06.2015 в отношении сооружения производственного назначения площадью 2217,2 кв.м;

- 24.08.2015 в отношении нежилых помещений площадью 62.5 кв.м.

Предпринимателем требования о взыскании неустойки рассчитаны: 

- за ненадлежащее исполнение обязательств по регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости;

- за ненадлежащее исполнение обязательств по снятию обременений в виде ипотеки по договору № 115300/0011-7/2.

Суды, оценивая согласно статье 71 АПК РФ представленные в деле доказательства по фактической регистрации перехода права собственности на подлежащее продаже имущество, а именно 26.06.2015 в отношении нежилых помещений площадью 3236,4 кв.м, сооружения производственного назначения площадью 4312,2 кв.м, сооружения производственного назначения площадью 2217,2 кв.м;  24.08.2015 в отношении нежилых помещений площадью 62.5 кв.м, исходя из буквального толкования согласованных сторонами условий договоров от 24.12.2014, действующих в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 (пункты 22, 23), признали, что в данном случае общая просрочка исполнения договорных обязательств составила 103 дня и подлежит исчислению с 14.05.2015 по 24.08.2015. Поэтому с учетом условий о размере пени, предусмотренных в пунктах 22, 23 соглашения от 25.03.2015, судом самостоятельно произведен расчет пени за нарушение сроков по регистрации права собственности в отношении вышеназванных объектов недвижимости в сумме 3 131 637,75 руб. и сделан обоснованный вывод о ее взыскании согласно правилам статей 329-331 ГК РФ. При этом суды исходя из толкований условий п.п. 22, 23  соглашения от 25.03.2015 во взаимосвязи с условиями договора купли-продажи не нашли оснований для приостановления действия договора в связи с наступлением срока регистрации права собственности. 

Разрешая требование о взыскании неустойки в сумме 30 677 888,25 руб., начисленной в соответствии с пунктами 27, 28 соглашения от 25.03.2015 (снятие обременений по договору ипотеки № 115300/0011-7/2) за период с 02.11.2015 по 07.08.2018, судами принято во внимание следующее.

 Установлено, что ответчиком обременения по договору ипотеки № 115300/0011-7/2 в установленный соглашением срок (не позднее 01.11.2015) не сняты; не сняты соответствующие обременения и на момент рассмотрения спора; обязательства по названному договору ипотеки в полном объеме не исполнены.

Определением от 31.08.2017 по делу № А24-2446/2017 Арбитражного суда Камчатского края в отношении ЗАО ТПК «Форт-Россо» введена процедура наблюдения.

В этой связи суды, руководствуясь вышеприведенными нормами,  правилами абзаца 9 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,  пунктами 27, 28 соглашения от 25.03.2015 признали, что соответствующая неустойка подлежит начислению за период с 02.11.2015 по 31.08.2017 и составляет 20 340 443,25 руб. 

Таким образом, судами установлен допустимый ко взысканию размер неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств по переходу права собственности на объекты недвижимого имущества и снятию обременения  в сумме 23 472 081 руб.

Вместе с тем, исходя из фактических обстоятельств дела и с учетом оценки возражений ответчика против предъявленных к нему требований, суд первой инстанции, решение которого поддержано апелляционной инстанцией, пришел к выводу о применении к заявленному требованию правил статьи 333 ГК РФ,  и, как следствие, счел возможным уменьшить размер неустойки до 20 000 000 руб. 

Доводы кассационной жалобы относительно требований о взыскании неустойки фактически повторяют доводы, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и получили надлежащую правовую оценку, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку установленных обстоятельств и доказательств по делу, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 13.08.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 по делу №  А24-2496/2016 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    В.А. Гребенщикова

Я.В. Кондратьева