ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4200/2024

Дело № А41-71861/20

17 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 апреля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Досовой М.В., Семикина Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от публично-правовой компании «Фонд развития территорий»: ФИО2 по доверенности № 08-3/204 от 10.01.23,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Ависта» ФИО3: ФИО4 по доверенности от 30.08.23,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Московской области  от 26 января 2024 года по делу №А41-71861/20, по заявлению публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Ависта»,

УСТАНОВИЛ:

Публично-правовая компания (ППК) «Фонд развития территорий» обратилась в Арбитражный суд Московской области с ходатайством, в котором просила передать ППК «Фонд развития территорий» права общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Ависта» на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030155:109, предназначенный для строительства и объект незавершенного строительства со всеми неотделимыми улучшениями, расположенные на земельном участке с адресом: Московская обл., Раменский р-н, с.п. Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6, и права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; передать ППК «Фонд развития территорий» права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; признать погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030155:109, предназначенного для строительства, и объекта незавершенного строительства со всеми неотделимыми улучшениями, расположенных на земельном участке с адресом: Московская обл., Раменский р-н, с.п. Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6; в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2-2 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)» включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Ависта» требования ППК «Фонд развития территорий» на сумму разницы 658 899 688 рублей 87 копеек (т. 18, л.д. 11-13).

Ходатайство заявлено на основании статьи 201.15-2-2 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Московской области от 26 января 2024 года было удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, ППК «Фонд развития территорий» передано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030155:109 по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, а именно:

- объект незавершенного строительства - 17-ти этажный 5-ти секционный многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, общей площадью 32 142,6 кв.м., со всеми инженерными сетями, находящимися в здании и со всеми неотделимыми улучшениями; 

- модульная канализационная насосная станция полной комплексной поставки производительностью 46,3 л/с, высотой подземной части 7 800 мм, площадью застройки 16,5 кв.м.; ППК «Фонд развития территорий» переданы права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения, а также права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; признаны погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030155:109 по адресу: Московская область, Раменский район, Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6 со всеми неотделимыми улучшениями на данном земельном участке; во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Ависта» включены требования ППК «Фонд развития территорий» в размере 626 768 056 рублей 64 копейки (т. 19, л.д. 79-83).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ППК «Фонд развития территорий» обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение изменить в части указания на передачу Фонду модульной канализационной насосной станции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 19, л.д. 103-108).

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения в части передачи ППК «Фонд развития территорий» модульной канализационной насосной станции полной комплексной поставки производительностью 46,3 л/с, высотой подземной части 7 800 мм, площадью застройки 16,5 кв.м.

Законность и обоснованность определения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 24 мая 2021 года при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ависта» были применены правила § 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», ООО «Ависта» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден  ФИО3.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2023 года было удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030155:109, предназначенный для строительства, и объект незавершенного строительства, со всеми неотделимыми улучшениями расположенные на земельном участке по адресу: Московская обл., Раменский р-н, с.п. Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; ППК «Фонд развития территории» указано на необходимость перечислить на специальный банковский счет ООО «Ависта» денежные средства в размере 45 161 266 рублей 70 копеек по текущим требованиям, а также денежные средства в размере 7 378 400 рублей в качестве компенсации по требованиям залоговых кредиторов по истечении десяти рабочих дней со дня вступления настоящего определения в законную силу (т. 16, л.д. 132-139).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года определение Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2023 года было изменено, указано на необходимость ППК «Фонд развития территорий» перечислить на специальный банковский счет ООО «Ависта» денежные средства в качестве компенсации по требованиям залоговых кредиторов в размере 4 428 325 рублей (т. 17, л.д. 129-132).

ППК «Фонд развития территорий» обязанность по перечислению денежных средств исполнило в полном объеме, что следует из представленных в материалы дела платежных поручений (т. 18, л.д. 25-28).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым ходатайством, ППК «Фонд развития территорий» указала, что условия для приобретения прав застройщика ей были соблюдены.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 201.15-2-2 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)», указав, что модульная канализационная насосная станция полной комплексной поставки является неотделимым улучшением земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030155:109, необходима для обслуживания домов строящегося жилого комплекса, в связи с чем также подлежит передаче Фонду.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Особенности банкротства застройщиков закреплены в параграфе 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве установлен порядок передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Согласно пункту 12 названной статьи по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2023 года (с учетом постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года) было удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030155:109, предназначенный для строительства, и объект незавершенного строительства, со всеми неотделимыми улучшениями расположенные на земельном участке по адресу: Московская обл., Раменский р-н, с.п. Островецкий с/о, ЗАО Агрофирма «Подмосковное», уч. 1, уч. 2, уч. 3, уч. 4, уч. 5, уч. 6, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; ППК «Фонд развития территории» указано на необходимость перечислить на специальный банковский счет ООО «Ависта» денежные средства в размере 45 161 266 рублей 70 копеек по текущим требованиям, а также денежные средства в размере 4 428 325 рублей в качестве компенсации по требованиям залоговых кредиторов. 

ППК «Фонд развития территорий» обязанность по перечислению денежных средств исполнило в полном объеме, что следует из представленных в материалы дела платежных поручений.

В силу пункта 17 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.

В течение трех рабочих дней с даты поступления указанного в пункте 17 настоящей статьи ходатайства Фонда арбитражный суд выносит определение о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями (п. 18 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Поскольку условия, установленные статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фондом были соблюдены, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и передал ППК «Фонд развития территорий» земельный участок ООО «Ависта» с расположенными на нем объектами незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что имущество в виде модульной канализационной насосной станции полной комплексной поставки производительностью 46,3 л/с, высотой подземной части 7 800 мм, площадью застройки 16,5 кв.м. не могло быть передано Компании в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, поскольку не является ни объектом незавершенного строительства, ни неотделимым улучшением переданного участка, подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

Таким образом, неотделимые улучшения земельного участка подлежат передаче приобретателю совместно с самими земельными участками, относящимися к имуществу застройщика.

Действующее законодательство не определяет каких-либо особенностей в части состава передаваемых объектов и их неотделимых улучшений.

Более того, по смыслу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы, рассматриваются законодателем как составные части передаваемого земельного участка, а не как самостоятельные объекты недвижимости.

Аналогичный вывод следует из пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 153 от 15.01.13 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», в соответствии с которым возведенное собственником земельного участка на нем здание (сооружение), является по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, распоряжение им не представляется возможным.

При этом факт нахождения спорного объекта на передаваемом земельном участке был установлен в ходе проведения АНО «СОДЭКС МГЮА им. О.Е. Кутафина» экспертизы по настоящему делу и отражен в заключении эксперта № 137-22 от 28.10.22, из которого следует, что в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030155:109 было выявлено следующее имущество (объекты незавершенного строительства): 

Жилой дом общей площадью – 32 142,60 кв.м., объем 111 133,00 куб.м.

Модульная канализационная насосная станция полной комплексной поставки производительностью 46,3 л/с, высотой подземной части 7800 мм, площадью застройки 16,5 кв.м.

Поскольку экспертиза была назначена для определения рыночной стоимости имущества ООО «Ависта», экспертом при подготовке заключения был учтен факт нахождения вышеназванных объектов незавершенного строительства на подлежащем передаче земельном участке.

ППК «Фонд развития территорий» не выразило возражений по результатам произведенной оценки, то есть фактически согласилась с тем фактом, что спорный объект передается совместно с земельным участком.

Апелляционный суд также учитывает функциональное назначение спорного объекта, который предназначен для обслуживания ЖК «Новые Островцы» (причем, как для уже введенных в эксплуатацию корпусов, так и для строящегося корпуса).

Как верно указал суд первой инстанции, поскольку Фонд осуществляет свои полномочия не в собственных интересах, а в интересах граждан – участников долевого строительства и является публично-правовой организацией (ст. 2 и 3 Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.17 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий»), он обязан принять земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями.

При этом следует отметить, что в дальнейшем Фонд не лишен права передать спорный объект на баланс органа местного самоуправления, к полномочиям которого в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации № 416-ФЗ от 07.12.11 «О водоснабжении и водоотведении» в числе прочего относится организация водоснабжения населения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что модульная канализационная насосная станция полной комплексной поставки производительностью 46,3 л/с, высотой подземной части 7 800мм, площадью застройки 16,5 кв.м. также подлежит передаче Фонду.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 20 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве определение арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 3 статьи 61 Закона о банкротстве определения арбитражного суда, которые приняты в рамках дела о банкротстве, но не предусмотрены Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия. По результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции не позднее чем через четырнадцать дней принимает постановление, которое является окончательным.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 35.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.12 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен. Данный порядок распространяется, в частности, на определения о признании недействительным решения собрания кредиторов или об отказе в признании недействительным решения собрания кредиторов (пункт 5 статьи 15 Закона).

Таким образом, настоящее постановление обжалованию в Арбитражный суд Московского округа не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 26 января 2024 года по делу № А41-71861/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

М.В. Досова

 

Д.С. Семикин