АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1512/24 

Екатеринбург

28 мая 2024 г.

 

Дело № А60-57075/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области на решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.09.2023 по делу № А60-57075/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023 по тому  же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – ФИО1 (доверенность от 26.09.2023 № 66-03-03/1334/),

негосударственного образовательного учреждения высшего образования «Международный институт экономики и права» – ФИО2 (доверенность от 29.12.2023 № 164), ФИО3 (доверенность от 09.01.2024 № 34).

Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества в Свердловской области) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению высшего образования «Международный институт экономики и права» (далее – учреждение) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0401021:4 в сумме 486 568 руб. 37 коп. за период с 01.10.2019 по 31.05.2022 (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «УК «Энергосервис», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 3 1126_3074760 Николаевна, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО9, ФИО14, ФИО15, общество с ограниченной ответственностью «Дельта-Газ-Инвест», общество с ограниченной ответственностью «ВЕК», общество с ограниченной ответственностью «Энергия будущего», общество с ограниченной ответственностью Научно-практический центр повышения квалификации и переподготовки специалистов «Медицина и Качество», публичное акционерное общество «Уральский банк реконструкций и развития», общество с ограниченной ответственностью «Уральская финансово-инвестиционная компания», общество с ограниченной ответственностью Клиника эстетической стоматологии «Фаберже», общество с ограниченной ответственностью «Интервирра», общество с ограниченной ответственностью «Юнит-Компьютер», общество с ограниченной ответственностью «Юнит-Строй», Управление Росреестра по Свердловской области. 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.09.2023                      в удовлетворении иска отказано:  с ТУ Росимущества в Свердловской области в пользу учреждения взыскано 15 411 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Свердловской области просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель, ссылаясь на положения пункта 11 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 указывает, что сторонами, в том числе учреждением согласован порядок расчета, предусмотренный пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и установлено, что общая площадь всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 17 535,8 кв. м, приводит формулу и указывает, что общая площадь земельного участка и общая площадь объектов, расположенных на земельном участке ? величины постоянные и для всех арендаторов одинаковые. ТУ Росимущества в Свердловской области  полагает, что в расчете должна использоваться общая площадь земельного участка, составляющая 6692 кв. м (одинаковая для всех арендаторов в договоре со множественностью лиц), а не площадь определенная по результатам экспертизы ? 2272 кв. м. ТУ Росимущества в Свердловской области указывает, что если для учреждения будет применен льготный порядок расчета, а именно, общая площадь земельного участка в формуле будет гораздо меньше (2272 кв. м, вместо 6692 кв. м, как у других арендаторов), то при таком разном подходе доли остальных арендаторов будут гораздо больше, чем доля учреждения, соответственно, будет нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, установленный Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которому порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. По мнению заявителя, иной порядок расчета противоречит закону и нарушает права других арендаторов земельного участка, а также права Российской Федерации. Заявитель считает неправомерным взыскание с ТУ Росимущества в Свердловской области платы за экспертизу, которая для подготовки расчета по закону не требовалась.    ТУ Росимущества в Свердловской области ссылается на то, что расчет суда первой инстанции является ошибочным, так как при расчете общей суммы долга за фактическое пользование с учетом площади земельного участка, установленной экспертным заключением, не учтен целый год, расчет произведен за 1 год и 8 месяцев, тогда как период с 01.10.2019 по 31.05.2022 включает в себя 2 года и 8 месяцев; при расчете годовых размеров арендной платы не учены коэффициенты инфляции; в 2019 году – коэффициенты инфляции (КИ) с 2016 г. по 2019 год, в 2020 г. – КИ с 2016 г. по 2020 г., в 2021 г. – КИ с 2016 г. по 2021 г. и в 2022 г. – КИ с 2016 г. по 2022 гг. Заявитель также возражает относительно перерасчета задолженности с учетом платежного поручения от 28.07.2023 на сумму 165 194 руб.  76 коп., в связи с тем,  что указанный платеж засчитан в арендную плату по договору аренды с дополнительным соглашением от 01.06.2022.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу ТУ Росимущества в Свердловской области ? без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, установленном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401021:4 площадью 6692 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Учреждению на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 66:41:0401021:129, находящееся в пределах здания с кадастровым номером 66:41:0401021:86. Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401021:4. 

ТУ Росимущества в Свердловской области указывает, что учреждению было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 04.12.2000 № 4-370 земельного участка.

 По результатам рассмотрения протокола разногласий к проекту дополнительного соглашения к договору аренды от 04.12.2000 № 4-370 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:4, направленного 29.06.2022, ТУ Росимущества в Свердловской области с письмом от 11.07.2022 № 66-АР-07/8840 была направлена копия дополнительного соглашения с протоколом разногласий от 11.07.2022 № 66-411. 

В соответствии с дополнительным соглашением в редакции протокола разногласий его действие распространяется на отношения с 01.06.2022. 

ТУ Росимущества в Свердловской области ссылается на то, что в связи с принадлежностью учреждения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, ответчик осуществлял пользование спорным земельным участком и до заключения дополнительного соглашения к договору аренды, в связи с чем согласно уточненному расчету истца за ответчиком образовалась задолженность за фактическое пользование земельным участком в размере 486 568 руб. 37 коп. за период с 01.10.2019 по 31.05.2022. 

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате за фактическое пользование земельным участком послужило ТУ Росимущества в Свердловской области основанием для обращения в суд с иском. 

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в заявленный в иске период между истцом и ответчиком отсутствовали договорные отношения по поводу  пользования спорным земельным участком, стоимость фактического пользования земельным участком  ответчиком должна определяться исходя из фактически используемой площади земельного участка, определяемой как площадь  занятая принадлежащим ответчику объектом недвижимости и необходимая для его эксплуатации.

Поскольку между сторонами возник спор относительно площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, в котором находится объект, принадлежащий учреждению, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Городской земельный кадастр» ФИО16 

По результатам проведенной экспертизы (экспертное заключение от 16.06.2023) эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0401021:86 в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:4 с учетом фактической ситуации на участке, назначения объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, составляет 2272 кв. м. Площадь внутридворовой парковки в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:4 составляет 1859 кв. м исходя из проведенных натурных геодезических измерений. 

Установив по результатам экспертизы площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания  с кадастровым номером 66:41:0401021:86, в котором расположено помещение ответчика,   суды пришли к выводу о фактически используемой ответчиком площади земельного участка в размере  2272 кв. м, исходя из которой  и определили стоимость  фактического  пользования земельным участком (неосновательного обогащения)  за период с 01.10.2019 по 31.05.2022  в сумме  276 003 руб. 59 коп. (с учетом произведенных апелляционным судом арифметических исправлений).

Приняв во внимание произведенные  учреждением после подачи иска платежи в сумме 165 194 руб. 76 коп. (платежное поручение от 28.07.2023 № 850), в сумме 110 808 руб. 83 коп.  (платежное поручение от 19.12.2023 № 1515), суды пришли к выводу о том, что плата за фактическое пользование земельным участком за спорный период внесена учреждением в полном объеме, задолженность отсутствует, в связи с чем не усмотрели оснований  для удовлетворения иска. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, с учетом следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Вместе с тем отсутствие у лица, фактически пользующегося земельным участком, статуса арендатора либо плательщика земельного налога не освобождает последнего от внесения платы за пользование данным земельным участком.

  В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 8  Гражданского кодекса Российской  Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Суды, установив, что ответчик  является собственником нежилого помещения в  здании, расположенном на земельном участке площадью 6692 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401021:4, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации,  в отношении которого 04.12.2000 заключен договор аренды  № 4-370  с условием о возможности вступления в него в качестве соарендаторов других титульных владельцев помещений в зданиях, а также то, что  ответчик подписал дополнительное соглашение о вступлении в указанный договор аренды   с протоколом разногласий только  11.07.2022, распространив его действие с 01.06.2022, пришли к выводу о фактическом (бездоговорном) пользовании ответчиком спорным земельным участком в заявленный период –  с 01.10.2019 по 31.05.2022, и определили размер платы за пользование земельным участком  в указанный период исходя из площади, занятой объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации с учетом фактической ситуации на участке и функционального назначения объекта, определенной по результатам судебной экспертизы в размере 2272 кв.м.

Довод ТУ Росимущества в Свердловской области о том, что в отношении спорного земельного участка заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в который ответчик, став собственником помещения по данным ЕГРП с 25.05.2011, в последующем также вступил, приняв его условия, в связи с чем его обязательства по оплате пользования должны определяться пропорционально площади принадлежащего ему объекта недвижимости, отклонен судами со ссылкой на то, что дополнительное соглашение о вступлении в данный договор было подписано  ответчиком только 11.07.2022 с условием о распространении его действия с 01.06.2022.

Также суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца об отсутствии необходимости проведения экспертизы, указав, что при взыскании платы за фактическое пользование земельным участком пользователь вправе доказывать фактически используемую им в спорный период площадь.

Между тем, суды не учли следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее ? постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее ? постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации  № 3 (2019), утвержденный  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ № 73, переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, обстоятельства приобретения ответчиком объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в том числе сведения о продавце и наличии у него (и у предшествующих собственников)  арендных отношений с собственником земельного участка имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела, в том числе для целей правильной квалификации спорных правоотношений как договорных или фактических с момента приобретения ответчиком права собственности на помещение.

Кроме того,  отсутствие оформленных арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, не является основанием для применения иного порядка расчета платы за пользование земельным участком, чем предусмотрено законодательством при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка.

Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 01.03.2015, так и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей после указанной даты.

Согласно пункту  2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее ? неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Норма аналогичного содержания  была изложена в пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом  согласно пункту 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Неисполнение покупателем недвижимости законодательно возложенной обязанности заключить договор аренды в отношении занятого его объектом земельного участка, находящегося в государственной собственности, свидетельствует о недобросовестности последнего и не может ставить его в преимущественное положение по отношению к  добросовестным участникам гражданского оборота. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ № 11, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка  судам следует исходить из размера площади  здания  (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из системного толкования указанных норм следует, что в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под зданиями, пропорционально доле в праве собственности на эти здания (площади принадлежащих им помещений в зданиях). Указанные положения распространяются не только на собственника земельного участка и собственников расположенных на нем объектов недвижимости, отношения которых оформлены договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но и на остальных  собственников недвижимого имущества на земельном участке, которые  в указанный договор не вступили, учитывая, что данный участок в заявленный в иске период времени не был разделен, поскольку при разрешении имущественного спора между истцом и ответчиком судами по существу разрешается вопрос о порядке внесения арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в том числе и в отношении иных собственников недвижимости, расположенной на этом участке. 

Вопрос о наличии (отсутствии)  возможности разделения земельного участка  (его делимости/неделимости) для целей применения пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при определении арендной платы за пользование земельным участком для каждого из собственников расположенных на нем объектов недвижимости в условиях, когда земельный участок  фактически не был  разделен, в том числе вследствие бездействия самих правообладателей, правого значения не имеет. Установление факта делимости земельного участка в таком случае не влечет применение иного порядка определения  обязательства каждого из соарендаторов, отличного от предусмотренного пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем вопрос о согласии всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401021:4, на иной порядок определения размера арендной платы судами при рассмотрении настоящего спора не был исследован. Того обстоятельства, что каждому из правообладателей указанных объектов недвижимости была определена к оплате конкретная часть из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401021:4, из материалов дела и принятых судами по существу спора судебных актов также не усматривается. 

Таким образом, вопрос о размере обязательства ответчика по оплате пользования спорным земельным участком разрешен судами с нарушением вышеприведенных норм права, при неправильном определении круга обстоятельств, подлежащих исследованию, без учета обстоятельств, имеющих существенное значение. 

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому они подлежат отмене в полном объеме на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые 

с нарушением норм материального права, без надлежащего выяснения значимых для дела обстоятельств.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, исследование и оценка дополнительных доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

 Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.09.2023 по делу № А60-57075/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2023 по тому  же делу отменить.

          Дело № А60-57075/2022 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

          Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

 

                                                                                             С.Э. Рябова