355/2023-46916(1) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6193/2023

г. Челябинск

04 июля 2023 года

Дело № А07-33096/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 04 июля 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Бабиной О.Е., судей Лукьяновой М.В., Ширяевой Е.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с  

ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖКХ» на решение  

Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2023 по делу № А0733096/2021.  

В судебном заседании посредством веб-конференции принял участие  представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 -  ФИО3 (доверенность от 16.06.2023 до 16.06.2024, паспорт, диплом).  

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖКХ»  (далее – ООО «УК ЖКХ», Общество, истец, податель апелляционной жалобы)  обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП  ФИО2, Предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности в размере  106 185 руб. 21 коп., пени в размере 23 918 руб. 49 коп.  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан 26.05.2022 в  соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Администрация городского поселения город Туймазы муниципального района  Туймазинский район (далее - Администрация), общество с ограниченной  ответственностью «Фармакон» (далее – ООО «Фармакон»), общество с ограниченной  ответственностью «Туймазинские тепловые сети» (далее – ООО «Туймазинские  тепловые сети»), общество с ограниченной ответственностью «Энергетическая  сбытовая компания Башкортостана» (далее – ООО «ЭСКБ»), общество с  ограниченной ответственностью «Водоканал г. Туймазы» (далее – ООО «Водоканал  г. Туймазы», третьи лица).  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2023 по делу   № А07-33096/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.  

ООО «УК ЖКХ» с вынесенным судебным актом не согласилось, обратилось в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в  

которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт,  которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы указало, что не согласно с  выводом суда о том, что принадлежащее ответчику здание с кадастровым номером  02:65:011202:3419, площадью 205,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика  Башкортостан, 

<

...>, доп. офис 8,  является самостоятельным объектом, независимым от находящегося в управлении  истца многоквартирного дома (далее – МКД) ни функционально, ни конструктивно;  фундаменты, стены, перекрытия, система коммуникаций не являются общей с  указанным МКД.  

По мнению истца, данный вывод суда не соответствует действительности и  полностью противоречит материалам дела.  

В подтверждение своих доводов податель апелляционной жалобы отмечает,  что нежилое помещение, принадлежащее ответчику имеет совместные инженерные  системы с домом, необходимые для его эксплуатации, а именно: инженерные сети  теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, проходящие в подвале МКД с  присоединением их к сетям сетевой организации опосредованно через присоединение  к общедомовым сетям МКД. Указанные инженерные системы находятся в  пользовании дома и нежилого помещения одновременно. Без подачи коммунальных  услуг через инженерные системы отопления, горячего и холодного водоснабжения  расположенных в МКД, нежилое помещение самостоятельно функционировать не  сможет, так как поставка указанных коммунальных ресурсов в связи с этим не может  быть обеспечена, так как зависит в полном объеме от использования общедомового  имущества.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.04.2023 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного  разбирательства на 24.05.2023 на 11 час. 10 мин.  

Протокольным определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 24.05.2023 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судебное разбирательство отложено на 14.06.2023.  

В связи с нахождением судьи в отпуске, в соответствии с частями 3, 4 статьи 18  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37  Регламента Арбитражных судов Российской Федерации произведена замена в составе  суда судьи Напольской Н.Е. на судью Лукьянову М.В.  

От ИП ФИО2 в материалы дела поступил отзыв на апелляционную  жалобу от 14.06.2023 (вход. № 35645).  

Судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 262  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приобщила отзыв на  апелляционную жалобу к материалам дела.  

Протокольным определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 14.06.2023 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судебное разбирательство отложено на 28.06.2023.  

Лица, участвующие в деле, уведомлены о дате, времени и месте судебного  разбирательства посредством почтовых отправлений, размещения информации в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», истец и третьи лица  представителей в судебное заседание не направили.  

Суд апелляционной инстанции, проверив уведомление указанных лиц о  времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, с учетом положений части 6  

статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает  возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц,  участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.  

В соответствии со статьями 121, 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя ответчика, дело  рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца и третьих лиц.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, участвующий  посредством веб-конференции, представитель ответчика по доводам апелляционной  жалобы возражал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменных  пояснений (вход. № 37862) от 23.06.2023 и дополнительных документов (вход.   № 37809) от 23.09.2023.  

Судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 81, абзаца второго  части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  приобщила к материалам дела письменные пояснения с приложенными к ним  документами (вход. № 37862) от 23.06.2023, а также представленные дополнительные  доказательства (вход. № 37809) от 23.09.2023.  

Судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 262 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание мнение  представителя ответчика, приобщила поступившие от истца возражения на отзыв  ответчика на апелляционную жалобу (вход. № 38809) от 28.06.2023 к материалам  дела.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной  инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 (ответчик) на  основании выписки из ФГИС ЕГРН, является собственником нежилого помещения,  расположенного по адресу: РБ, 

<

...>.  

На основании протокола общего собрания собственников № 10 от 30.04.2015,  ООО «Управляющая компания ЖКХ» является управляющей организацией МКД № 9  по ул. Островского, заключен договор управления № 3-31 от 30.04.2015, установлен  тариф на содержание и ремонт общего имущества в МКД.  

 Пунктом 3.3.1 договора управления № 3-31 от 30.04.2015 предусмотрено, что  собственник обязуется своевременно и в установленные сроки и в установленном  порядке оплачивать предоставленные по настоящему договору услуги.  

В связи с неисполнением собственником нежилого помещения вышеуказанных  обязательств за период с 01.07.2017 по 01.07.2020 образовалась задолженность в  размере 106 185 руб. 21 коп., в том числе:  

- за содержание и ремонт общего имущества МКД № 9 по ул. Островского г.  Туймазы РБ в размере 96 262 руб. 37 коп.;  

- общедомовые нужды (ОДН) в размере 8 619 руб. 49 коп. 

- участие в муниципальной программе «Башкирские дворики» - 1 303 руб. 35  коп.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с  настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки в связи с  ненадлежащим исполнением обязательств.  

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость,  допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь  

доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, суд пришел к  выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых  требований.  

Повторно рассмотрев дело, исследовав имеющиеся в деле доказательства,  проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой  своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке,  установленном настоящим кодексом.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных  законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических  лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих  начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и  обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской  Федерации арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных  гражданских прав.  

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены  определенные способы защиты гражданских прав.  

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления,  определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.  

Арбитражный суд в соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71,  168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании  имеющихся в деле доказательств устанавливает наличие или отсутствие  обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле,  а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.  

Как следует из материалов дела, исковые требования обусловлены взысканием  задолженности по содержанию и ремонту общего имущества.  

Отношения между сторонами данного спора регулируются Гражданским  кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации,  Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными  Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее -  Правила № 491).  

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями  обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными  обычно предъявляемыми требованиями.  

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не  предусмотрено законом или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  

долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за  пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том  числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные  шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются  инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном  доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и  ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или  внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок,  на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства,  иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного  дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.  

В силу части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в  праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме  собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади  указанного помещения.  

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на  содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего  имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения,  определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком  доме (части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).  

Согласно пункту 2 Правил № 491, в состав общего имущества включаются  помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и  предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого  помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в  том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные  шахты.  

В соответствии с пунктом 11 названных Правил содержание общего имущества  в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа  и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических  и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает  в себя, в том числе, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, организацию  мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их  передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление  деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, текущий и капитальный  ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а  также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов,  расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества,  обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и  электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к  предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.  

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации  

собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на  содержание общего имущества в многоквартирном доме.  

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного  кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме  обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также  участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме  соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем  внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.  

Таким образом, собственник помещения, в силу прямого указания закона  обязан нести расходы по содержанию общего имущества.  

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и  организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение  и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и  коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента  возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме  включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в  себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание,  текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за  коммунальные услуги.  

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества  закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с  размером доли собственника в общем имуществе.  

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской  Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем  собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и  изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о  выборе способа управления является обязательным для всех собственников  помещений в многоквартирном доме.  

На основании части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации  договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе  управляющей организации общим собранием собственников помещений в  многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме  заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего  собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем  пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников  помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого  договора.  

В силу части 4 пункта 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган  местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской  Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в  течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в  многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое  решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый  конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора  управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого  конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о  

выборе способа управления этим домом не было реализовано.  

Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания  собственников № 10 от 30.04.2015 ООО «УК ЖКХ» является управляющей  организацией МКД № 9 по ул. Островского (т.1, л.д. 22-24).  

По седьмому вопросу повестки принято решение об утверждении размера  платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в размере 15,76 руб. за 1  квадратный метр общей площади помещения в месяц. Также протоколом № 18 от  28.05.2019 внеочередного общего собрания собственников помещений  многоквартирного дома принято решение об утверждении размера платы за  содержание и ремонт общего имущества МКД в размере 17,89 руб. за 1 квадратный  метр общей площади помещения в месяц (т. 1, л. д. 25-26).  

Из материалов дела не усматривается и ответчиком в нарушение требований  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не  представлено доказательств оспаривания протоколов общего собрания собственников   № 10 от 30.04.2015, № 18 от 28.05.2019 и признания этих протоколов  недействительными.  

Кроме того, истцом представлен договор управления многоквартирным домом   № 3-31 от 30.04.2015 (т. 1, л. д. 14-21), который истец заключил с собственниками  помещений рассматриваемого МКД,  

Следовательно, требования предъявлены надлежащим лицом, основной долг  рассчитан на основании установленных решением общих собраний собственников  помещений тарифов, что не подлежит критической оценке.  

Также истцом предъявлен подробный расчет суммы исковых требований,  который ответчиком не оспаривался ни полностью, ни в части, из которого следует,  что в состав суммы исковых требований включен размер платы на содержание и  ремонт в 2017 году – согласно протоколу общего собрания № 8 от 30.04.2015, что  составило 15,76 руб. за 1 кв.м. общей площади, по нежилому помещению – 11,96 руб.  за 1 кв.м. общей площади помещения, без учета расходов за уборку придомовой  территории.  

В состав суммы исковых требований включен с 01.07.2020 размер платы на  содержание и ремонт в 2019 и 2020 году – согласно протоколу общего собрания № 18  от 28.05.2019, что составило 17,89 руб. за 1 кв.м. общей площади, по нежилому  помещению – 15,04 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения, без учета расходов за  уборку придомовой территории.  

Расходы на содержание общего имущества (ОДН) включили в себя услуги  водоотведения, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, компонент на ГВС  в части холодной воды, электроснабжения.  

Кроме того, из расчета следует, что за август 2019 истцом ответчику по  участию в муниципальной программе «Башкирский дворик» начислено 1 303 руб. 35  коп. (т. 1, л. д. 9).  

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции, в период рассмотрения  дела в суде апелляционной инстанции со стороны ответчика возражений  относительно порядка расчетов, протоколов общих собраний, которым утверждены  соответствующие тарифы, а также против использованной в расчете площади объекта  ответчика, составившей 205,9 кв.м., что полностью соответствует сведениям ФГИС  ЕГРН (т. 1, л. д. 12-13), возражений не заявлено.  

Как следует из материалов дела, возражая относительно заявленных  требований, ответчик указал на отсутствие у него обязанности несения бремени  

содержания общего имущества МКД, поскольку нежилое строение, расположенное  по адресу Республика Башкортостан, 

<

...>, размещено на обособленном земельном участке и не является  единым объектом с многоквартирным домом.  

Доводы ответчика о том, является ли принадлежащее ему на праве  собственности нежилое здание, самостоятельным, отдельным объектом  недвижимости, заслуживают внимания, так как напрямую влияют на обоснованность  предъявления требований к ответчику.  

Рассмотрев доводы и возражения сторон в изложенной части, судебной  коллегией установлено следующее.  

Статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а  также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Ни из нормативно-правовых актов, ни из судебной практики не следует, что  для решения подобного спорного вопроса (о не/признании пристроя частью  многоквартирного дома) установлен какой-либо исключительный перечень  критериев.  

Вместе с тем, анализ сложившейся судебной практики по данному вопросу  позволяет заключить, что в каждом конкретном случае устанавливаются такие  признаки самостоятельности пристроя, которые позволяют осуществлять полномочия  его собственнику, независимо от существования и эксплуатации многоквартирного  дома.  

Так, например, суды установили обособленность (самостоятельность) пристроя  по наличию совокупности следующих признаков: пристроенная часть нежилого  помещения имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие  стены, собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома  входы; имеет собственный адрес, отличный от адреса жилого многоквартирного  дома; данный пристрой имеет свои отдельные линии подключения сетей  теплоснабжения, водоснабжения, коммуникации, от которых запитан пристрой, не  присоединены к коммуникациям многоквартирного дома, имеют иные вводы, чем  коммуникации, входящие в жилой дом; здание пристроя располагается за пределами  многоквартирного жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным  объектом капитального строительства, не является помещениями, обслуживающими  жилой дом, и носит иной функциональный характер и не входит в состав  многоквартирного дома (определение Верховного Суда РФ от 18.09.2017 № 309- ЭС17-12828 по делу № А60-19365/2016).  

Отсутствие доказательств того, что разрешительной документацией  предусматривалось строительство спорного объекта как отдельно стоящего здания и в  таковом качестве эксплуатация его в настоящее время; сама по себе техническая  возможность эксплуатироваться и функционировать блокам многоквартирного дома  отдельно и независимо друг от друга не позволила судам подтвердить факт правового  признания таких частей многоквартирного дома отдельно стоящими зданиями  (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2020 № Ф06- 57470/2019 по делу № А65-6413/2019).  

По некоторым спорам назначаются судебные экспертизы для разрешения, как  правило, технических вопросов, требующих специальных познаний или  подтверждения/опровержения доводов и предположений сторон о наличии тех или  

иных признаков общности пристроя и дома.  

Или, например, отказывая в возложении обязанности на владельца пристроя  участвовать в общих расходах на содержание имущества МКД, признавая пристрой  самостоятельным обособленным объектом, суды исходят из отсутствия между домом  и пристроем совмещенных помещений, общей крыши, водостоков, парапетов  лестниц, пандусов, галерей, переходов или иных несущих или ограждающих  конструкций, общих систем инженерного обеспечения, общего инженерного  оборудования, единого прохода из одного здания в другое. Объекты недвижимости, а  также земельные участки не накладываются друг на друга, наружные стены частично  соприкасаются, но не являются общими (для рассматриваемых зданий стены  прорисованы отдельно по каждому зданию); вводы сетей инженерно-технического  обеспечения холодного водоснабжения, теплоснабжения в здания ответчика и истца  самостоятельны (дело № А60-53522/2016).  

Исследуя имеющиеся в настоящем деле доказательства, включая  представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции, апелляционный суд не  усматривает установление такой совокупности признаков, которые бы позволили  считать помещение ответчика обособленным от МКД строением.  

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и  многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,  утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006   № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир,  имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный  участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в  себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в  соответствии с жилищным законодательством.  

Пункт 3.21 «ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт Российской Федерации.  Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными  домами. Термины и определения», утвержденный и введенный в действие приказом  Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии  (Росстандарта) от 11.06.2014 № 543-ст, определяет многоквартирный дом как  оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом  объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную  конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя  внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего  пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не  принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные  для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы  к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных  зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные  нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  согласно электронному паспорту, многоквартирный дом, расположенный по адресу:  

<

...>, кадастровый номер  02:65:0011202:287, площадью здания 4 936 кв.м., количество этажей – 5, общей  площадью жилых помещений 4865,60 кв.м., общей площадью нежилых помещений,  за исключением помещений общего пользования 2023,80 кв.м., количество нежилых  помещений – 1, построен и возведен в эксплуатацию в 1991 году.  

Согласно Акту приемки законченного строительство объекта № 44 от  15.12.2003г., заключенным между ООО «Фармакон» (Заказчик) и ФИО2  (Исполнитель работ), Исполнителем работ предъявлен заказчику к приемке объект -  аптека, расположенный по адресу: 

<

...>.  Строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство,  выданным ГАСН № 15 от 30.07.2003г.  

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 20.02.2004  серии 02АА № 155573, на основании Акта приемки законченного строительство  объекта от 15.12.2003 № 44; Постановления администрации города Туймазы и  Туймазинского района от 23.12.2003 № 2521, ФИО2 на праве  собственности принадлежит нежилое строение – аптека, общая площадь: 205,9 кв.м.,  литера: А, инвентарный № : 2371, адрес: Республика Башкортостан, 

<

...>, доп. офис 8.  

Также, согласно выписке из ЕГРН, ФИО2 является  собственником нежилого здания – аптека, общей площадью 205,9 кв.м., год  завершения строительства – 2003, кадастровый номер 02:65:011202:3419,  расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>. Данное здание находится на земельном участке с  кадастровым номером 02:65:011202:80.  

Земельный участок с кадастровым номером 02:65:011202:0080, занятый под  нежилым строением, является самостоятельным объектом недвижимости и не входит  в состав общего имущества многоквартирного дома. Собственником земельного  участка является Администрация г. Туймазы.  

08 мая 2003 года между Администрацией города Туймазы и Туймазинского  района (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен  договор аренды земельного участка № 384-к, согласно которого на основании  постановления главы администрации города Туймазы и Туймазинского района от 08  мая 2003 г. № 935 Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду  земельный участок, из категории земель поселений, имеющий кадастровый номер  02:65:011202:0080, площадью 194 кв.м., № экономико-планировочной зоны – 1,  интегральный коэффициент основной функции землепользователя – 1, находящийся  по адресу: 

<

...>, для использования в целях строительство и  обслуживание аптеки, в границах указанных на кадастровом плане участка,  прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью.  

Ответчиком представлен технический паспорт на аптеку, расположенную по  адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.05.2007г.,  инвентарный номер 2371, выданный Государственным унитарным предприятием  Центр учета, инвентаризации оценки недвижимости РБ, из которого следует, что  площадь здания 204,6 кв.м., материал стен – кирпичные, литер А.  

Фундамент и подвальное помещение у нежилого строения самостоятельные, не  связаны с фундаментом и подвалом МКД. Нежилое строение не имеет общие  ограждающие и несущие конструкции с МКД. Между фундаментом и стенами  нежилого помещения и МКД имеется свободное пространство в 10 см.  

Признавая ошибочными выводы суда первой инстанции относительно  обособленности принадлежащего ответчику здания с кадастровым номером  02:65:011202:3419, площадью 205,9 кв. м, расположенное по адресу: Республика  Башкортостан, 

<

...>, доп. офис 8, и  МКД № 9 по ул. Островского, апелляционным судом принимается во внимание  

следующее,  

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации  признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная  и иные формы собственности (статья 8, часть 2); право частной собственности  охраняется законом, и каждому гарантируется право иметь имущество в  собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и  совместно с другими лицами (статья 35, части 1 и 2); граждане и их объединения  вправе иметь в частной собственности землю, владение, пользование и распоряжение  которой осуществляется ее собственником свободно, если это не наносит ущерба  окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и  порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья  36).  

Признание на конституционном уровне права частной собственности на землю  обусловило закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации в числе  принципов, на которых основываются акты земельного законодательства, единство  судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; согласно этому  принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе  земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными  законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).  

Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации  отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых  расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения  прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из  правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не  имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую  очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, -  установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о  принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на  нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе от 29  декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской  Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в  общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме,  который на нем расположен (статья 16).  

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010  года № 12-П указал, что собственники помещений в многоквартирном доме,  земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не  проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и  пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками  помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован;  их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью  исключительно юридическое оформление уже существующих отношений.  

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29  апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других  вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не  проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом  находится в собственности соответствующего публично-правового образования,  

однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе  распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован  земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники  помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным  участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими  многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в  таком доме (пункт 67).  

Таким образов, отсутствие сформированного под МКД земельного участка при  наличии у ответчика отдельно выделенного земельного участка, имеющего  кадастровый номер, не является безусловным основаниям для признания строения  Предпринимателя, размещенное на земельном участке с кадастровым номером  02:65:01 12 02:0080 самостоятельным по отношению к МКД.  

Наличие у строения отдельного адреса также не может являться  отличительным признаком отдельно стоящего здания, а может быть учтено только в  качестве дополнительного.  

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от  29.01.2018 № 5-П (далее - постановление № 5-П) указано, что сам факт  существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме  обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права  собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой  собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в  том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы  инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса Российской  Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Соответственно,  не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными  предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в  многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме,  но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые  помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем  состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых  помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в  праве общей собственности на это имущество.  

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества  включаются, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся  частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или)  нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего  пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,  лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи  (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи  и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и  технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное  обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в  многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные  узлы и другое инженерное оборудование).  

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу  многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами  недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли  

помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и  нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют  ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к  общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических  характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от  определения назначения данного помещения - возможности использования его в  самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.  

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт  Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления  многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие  Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) многоквартирный дом - оконченный  строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект  капитального строительства, представляющий собой объемную строительную  конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя  внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего  пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не  принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные  для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы  к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных  зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные  нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).  

Согласно пункту 2 Правил предоставлении коммунальных услуг  собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых  домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от  06.05.2011 № 354, «нежилое помещение в многоквартирном доме» - помещение в  многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на  многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое  не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия  отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним  сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные  помещения.  

В соответствии с пунктом 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного  фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской  Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному  хозяйству от 04.08.1998 № 37, единицей технической инвентаризации является:  домовладение, отдельно стоящее основное здание.  

В Пункте 3.42 данной Инструкции установлено, что признаками единства  здания служат:  

- фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от  назначения последних и их материала;  

- при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства  может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие  лестничные клетки, единое архитектурное решение.  

Исходя из вышеизложенного, законодатель предусматривает, что  отличительными признаками встроенного помещения от отдельно стоящего здания  являются неразрывная связь с многоквартирным домом, они являются единым  объектом недвижимости, наличие общих несущих и ограждающих конструкции, есть  

проход из одного здания в другое. В свою очередь отдельно стоящее здание не имеет  никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями существующего здания,  расположены на специально выделенном земельном участке и возведены по  отдельному проекту. Признаком обособленности также является и отсутствие  единства систем жизнеобеспечения здания, то есть автономность при поставке  коммунального ресурса. Кроме того, отдельно стоящее здание должно иметь  противопожарные разрывы и проезды. Дополнительно признаком обособленности  здания могут являться отдельный почтовый адрес, разделенный земельный участок,  отдельная техническая документация на здание.  

Принятым и введенным в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №  2018-ст «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных  фондов» установлено, что объектом классификации данного вида основных фондов  является каждое отдельно стоящее здание.  

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них  представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются  отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное  хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные  постройки являются самостоятельными объектами.  

Из изложенных выше нормативных положений следует, что обязанность по  несению расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома может  быть возложена на собственника нежилого помещения только в отношении  встроенно-пристроенного, пристроенного нежилого помещения, если данное  помещение и многоквартирный дом являются единым объектом капитального  строительства.  

Таким образом, в каждом конкретном случае устанавливаются признаки  самостоятельности пристроя, которые позволяют осуществлять полномочия его  собственнику, независимо от существования и эксплуатации многоквартирного дома.  

При этом не все собственники жилых и нежилых помещений в МКД в равной  мере пользуются общим имуществом дома. Как правило, владельцы разных жилых и  нежилых помещений многоквартирного дома фактически непосредственно  пользуются различными вещами, являющимися общим имуществом такого дома  (лифты, кровля, лестничные клетки и пр.). В то же время эксплуатация МКД  возможна только при надлежащем содержании всего общего имущества дома.  Поэтому по общему правилу доля расходов каждого собственника помещения в МКД  зависит лишь от площади принадлежащего ему помещения, а не степени  использования общим имуществом (статья 39, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса  Российской Федерации).  

Изменение фактических обстоятельств в отношении связи пристроя с домом  (обустройство отдельных вводов к коммунальным системам пристроя, независимым  от ввода в дом и общедомовых систем, переустройство пристроя, направленное на  фактическое обособление его конструктивных элементов от конструкции дома и пр.)  может привести и к изменению правового режима взаимоотношений между  владельцем пристроя и собственниками помещений многоквартирного дома.  

Вместе с тем совокупность признаков должна подтверждать такую  самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его  существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, что в настоящем случае в  отношении объекта ответчика не подтверждено.  

На странице 6 обжалуемого судебного акта судом указано, что принадлежащее  

ответчику здание с кадастровым номером 02:65:011202:3419, площадью 205,9 кв. м,  расположенное по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, доп. офис 8, является самостоятельным объектом,  независимым от находившегося в управлении истца многоквартирного дома ни  функционально, ни конструктивно; фундаменты, стены, перекрытия, система  коммуникаций не являются общими с указанным МКД.  

Вместе с тем, выводы суда первой инстанции в части отсутствия общих с МКД  систем коммуникаций являются ошибочным.  

Изложенные в абзаце 5 страницы 5 выводы суда, что согласно техническому  паспорту и фактическому использованию нежилое строение оснащено  самостоятельными не зависящими от общего имущества МКД инженерными сетями,  также опровергаются представленными в материалы дела документами, а также  пояснениями самого ответчика относительно актуальной ситуации с обеспечением  его строения коммунальными ресурсами, изложенными в письменном отзыве (т. 1, л.  д. 62-67), при этом субъективная оценка ответчиком таких обстоятельств, на сами  обстоятельства не влияет, так как спорные правоотношения и обстоятельства  оцениваются арбитражным судом самостоятельно, и в изложенной части  арбитражный суд в рамках имеющихся у него полномочий мнением лиц,  участвующих в деле, не связан.  

Так, из письменного отзыва ответчика, поступившего в суд первой инстанции  30.03.2022, следует, что отопление, горячее и холодное водоснабжение нежилого  строения имеют подключение к общедомовым инженерным сетям многоквартирного  дома, с отводом, ведущим к строению через подвал МКД, и за внешнюю стену МКД к  пристрою; электропитания нежилого строения осуществляется посредством  подключения к линейному электротехническому шкафу, расположенному в подвале  многоквартирного дома, электропитание нежилого строения запитано отдельной  линией (т. 1, л. д. 64).  

То есть, как следует из материалов дела, единственной обособленной от МКД  коммуникацией строения ответчика является водоотведение, которое не связано с  инженерными сетями многоквартирного дома, канализация (водоотведение)  осуществляется посредством сброса в городскую сеть.  

Согласно техническим условиям на присоединение к тепловым сетям (т.2,  л.д.35), выданным в отношении объекта ответчика, источник теплоснабжения –  котельная АБВ, точка подключения – трубопровод подающей линии, в подвальной  части здания до узла управления жилого дома диаметром 50 мм, в одной точке.  

Из представленного акта разграничения балансовой принадлежности  электрических сетей (электроустановок) и эксплуатационной ответственности сторон  от 11.08.2009 (т.2, л.д. 36) следует, что потребление электрической энергии  ответчиком осуществляется от ВРУ-0,4 кВ ж/дома через ВРУ-0,4 кВ магазина.  

В соответствии с представленной спецификацией водомерного узла (т.2, л.д.  38), водоснабжение строения ответчика производится через трубопровод,  посредством врезки к коммуникациям МКД в подвале МКД.  

Указанное обстоятельство - принадлежность сетей к общему имущества  многоквартирного дома – имеет важное значение, так как в состав общего имущества  в многоквартирном доме входят внутридомовые системы, отвечающие критериям,  предусмотренным Правилами содержания общего имущества в многоквартирном  доме. Транзитные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему, но и  систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан,  

проживающих в многоквартирном доме.  

 В силу пункта 2, 5, 6, 7 Правил № 491, в состав общего имущества включаются  в том числе оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и  другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и  горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого  отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных  отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и  горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной  разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического  и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система  отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и  запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии,  а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.  

Пунктом 8 Правил № 491 установлено, что внешней границей сетей тепло-,  водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено  законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены  многоквартирного дома.  

 В постановлении от 15.12.2009 № 14801/08 президиум Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации отметил, по смыслу данных норм тепловые сети,  обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее  пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих  в многоквартирном доме.  

 В соответствии с пунктом 2 Правил № 354 «внутридомовые инженерные  системы» определяются как являющиеся общим имуществом собственников  помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети),  механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,  предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей  инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также  для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по  отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных  теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).  

Таким образом, несмотря на наличие в материалах дела отдельных сведений об  отсутствии конструктивных признаков единства здания и сооружения (разный год  ввода в эксплуатацию, отсутствие ограждающих и несущих конструкций с МКД,  собственный фундамент и крыша), заявляя об обособленности своего строения,  ответчиком в нарушение требований статей 9, 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации не приняты во внимание и не опровергнуто, что  имеются также и объективные и существенные признаки единства зданий, которые  свидетельствуют о том, что у строения ответчика не имеется автономного характера  обеспечения коммунальными ресурсами без использования общего имущества МКД,  то есть, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, ответчиком не представлено доказательств возможности самостоятельной  эксплуатации строения, поскольку ввод сетей холодного водоснабжения, горячего  водоснабжения и центрального отопления осуществляется через сети МКД, для  поставки электрической энергии также используется общее имущество МКД в части  его электрического инженерного оборудования.  

С учетом вышеназванных обстоятельств, определениями от 24.05.2023, от  14.06.2023 апелляционным судом дважды предлагалось ответчику рассмотреть  

вопрос о возможности назначения и проведения судебной экспертизы для целей  выяснения: имеются ли между нежилым зданием и многоквартирным жилым домом  общее механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное  оборудование? имеются ли признаки единства объектов (многоквартирного жилого  дома и нежилого здания), определяемые согласно Инструкции о проведении учета  жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена Приказом Минземстроя РФ  от 04.08.1998 № 37), а также в соответствии с иными нормативно-правовыми актами?  Также ответчику предлагалось пояснить, по каким конкретно нормативным и иным  правовым критериям, ответчик и третье лицо полагают, что в настоящем случае  отсутствуют признаки единства строений многоквартирного жилого дома и спорного  помещения, если по указанным документам усматривается, что присоединение к  сетям теплоснабжающей организации, водоснабжающей организации и сетевой  организации (энергоснабжение) произведено опосредованно (через, либо с  использованием общедомовых сетей многоквартирного дома).  

Вместе с тем, указанные определения ответчиком не исполнены, в разумные  сроки права, предусмотренные статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не реализованы, о проведении судебной экспертизы не  заявлено.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 28.06.2023  представитель ответчика дополнительно пояснил, что не видит никаких оснований  для назначения и проведения судебной экспертизы по спорным обстоятельствам,  поскольку полагает, что все обстоятельства верно установлены судом первой  инстанции и иных дополнительных доказательств не требуется.  

Аналогичные пояснения изложены ответчиком в письменных пояснениях  (входящий № 37862 от 23.06.2023) согласно которым «…когда очевиден факт  отдельного строительства, ввода в эксплуатацию объектов недвижимости сторон,  полагаем неуместным вопросы по общему оборудованию, несущим и  конструктивным элементам и вопросы по единству объектов, т. к. ответ очевиден, что  все самостоятельно строилось и эксплуатируется с оформлением всех необходимых  документов. Поэтому не требуется для этого мнение эксперта, т. к. любое лицо,  умеющее читать, может сделать правильный вывод о самостоятельности указанных  объектов. Поэтому полагаем проведение экспертизы нецелесообразно, и никто не  ограничивал это сделать в суде первой инстанции, тем более препятствий в этом  плане не было».  

Поскольку спорные обстоятельства поставлены судом апелляционной  инстанции на обсуждение ответчика, неоднократно предоставлено дополнительное  время для обоснования имеющихся возражений против доводов апелляционной  жалобы, но ответчик предоставленными ему правами не воспользовался,  неблагоприятные риски изложенного процессуального бездействия относятся на  сторону ответчика, как лицо, которое такое бездействие допустила, вследствие чего  такие риски не могут быть переложены на истца.  

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционный суд  приходит к выводу о том, что нежилое помещение ответчика технологически связаны  с жилым зданием через инженерные сети, расположенные в подвальном помещении  многоквартирного дома, которые обслуживаются ООО «УК ЖКХ», и без  использования общего имущества многоквартирного автономное, независимое от  эксплуатации общего имущества МКД, существование спорного нежилого строения,  не является.  

Доказательств того, что эксплуатация спорных помещений возможна без  инженерных коммуникаций, расположенных в подвале МКД, суду апелляционной  инстанции не предоставлено.  

Дополнительно апелляционным судом принимается во внимание, что в  договоре аренды земельного участка № 384-к от 08.05.2003 указана цель  использования земельного участка – строительство и обслуживание аптеки (т.1, л.д.  80), в выписке из ЕГРН указано, что нежилое здание общей площадью 205,9 кв.м.,  кадастровый номер 02:65:011202:3419, расположенное по адресу: Республика  Башкортостан, 

<

...> является  аптекой (т.1, л.д. 12).  

То есть целевое назначения помещения ответчика предполагает потребления  коммунальных ресурсов и их отсутствие, исключает возможность использования  Предпринимателем своего строения по назначению, и поскольку доказательств  возможности самостоятельной (автономной) эксплуатации строения без МКД в  материалы дела не представлено, апелляционный суд приходит к выводу, что  нежилое помещение ответчика технологически связаны с МКД через инженерные  сети.  

Несмотря на приведение отдельных признаков самостоятельности помещения  ответчика от многоквартирного дома, имеет место подтвержденный надлежащими  доказательствами факт использования общедомовых коммуникаций МКД для  обеспечения спорного нежилого помещения ответчика коммнуальными ресурсами.  

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, ответчик как  собственник спорного нежилого объекта, обязан нести соответствующие расходы по  содержанию общего имущества многоквартирного дома в течение спорного периода,  которые рассчитаны истцом обоснованно, с исключением из состава расчета платы  услуг по уборке придомовой тепрритории.  

 Содержание собственного помещения, не входящего в состав общего  имущества многоквартирного дома, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг,  не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание  общего имущества многоквартирного дома. При этом в силу характера  правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей  организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают,  управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов,  возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по  отношению к одному из собственников помещений. Отсутствие между истцом и  ответчиком письменного договора не освобождает последнего как собственника  нежилых помещений в жилом доме от исполнения предусмотренной законом  обязанности по содержанию имущества многоквартирного дома.  

 Надлежащих доказательств того, что пристроенная часть жилого дома не  является его составной частью, расположена обособлено от жилого дома и имеет  собственные инженерно-технические коммуникации, технически не связано с общим  имуществом, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

 Само по себе наличие отдельного входа и иное функциональное  использование, назначение пристроя, в отличие от основного здания, не формирует  самостоятельного объекта недвижимости.  

 Вследствие изложенного, пристрой и жилой дом имеют признаки единства, и  пристрой не может существовать и эксплуатироваться как самостоятельное здание, в  

связи с чем ответчик должен нести бремя расходов на содержание общего имущества  в составе спорных расходов по предъявленному иску.  

 С учетом изложенного, как наличие отдельного почтового адреса у МКД и  пристроя, так и постановка земельного участка под пристроем на отдельный  кадастровый учета являются лишь формальными средствами индивидуализации,  которые не определяют изолированность пристроя от жилого дома.  

Следовательно, в удовлетворении требований по данному основанию судом  первой инстанции отказано неправомерно.  

Обстоятельства выполнения истцом работ, услуг по обслуживанию и текущему  ремонту общего имущества многоквартирного дома, их объем и стоимость не  требуют дополнительного доказывания со стороны истца в отношении отдельного  лица, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по  настоящему делу, с учетом того, что истец просит взыскать с ответчика не убытки в  виде произведенных им расходов на содержание и ремонт помещений  непосредственно для ответчика, а плату за содержание и ремонт общего имущества  дома, которую ответчик как владелец помещения в многоквартирном доме обязан  уплачивать на основании статей 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской  Федерации.  

Отсутствие претензий в отношении состояния общего имущества  многоквартирного дома, его конструкций за спорный период, отсутствие признания  работы управляющей компанией неудовлетворительной, презюмирует надлежащее  исполнение на стороне истца по настоящему делу. Такая презумпция при  рассмотрении дела не опровергнута.  

Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов,  возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по  отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума  Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10), а  также представляя доказательства осуществления технического обслуживания, в том  числе договоры, акты выполненных работ, счета-фактуры, первичную документацию.  

Вместе с тем, при проверке расчета суммы иска, апелляционным судом  установлено включение в размер задолженности 1 303 руб. 35 коп. за участие в  муниципальной программе «Башкирский дворик».  

Поскольку доказательств обоснованности включения данной суммы в  стоимость содержанием общего имущества, истцом не представлено, протокол  собственников МКД о принятии решения об участии в муниципальной программе,  фактическое участие в этой программе и доказательства несения соответствующих  расходов, в материалах дела отсутствуют, из расчета основного долга подлежит  исключению 1 303 руб. 35 коп., требования истца в изложенной части обоснованными  не признаны.  

В тексте искового заявления на странице 2 искового заявления истцом  допущена опечатка в части размера указанных расходов по МП «Башкирский дворик»  – указано 8619,49 руб., однако, при проверке расчета суммы исковых требований и  при сложении всех её составляющих, указанная ошибка в тексте иска не повлекла  неверного определения истцом итоговой суммы основного долга, что прямо следует  из представленного расчета, в котором в изложенной части арифметически верно  использована только сумма 1 303 руб. 35 коп.  

Таким образом, требования истца в части взыскания основного долга подлежат  удовлетворению в размере 104 881 руб. 86 коп. (106 185 руб. 21 коп. – 1 303 руб. 35  

коп.).  

Из материалов дела усматривается также требование истца о взыскании  неустойки за просрочку исполнения обязательств.  

Рассматривая заявленное истцом требование, апелляционный суд приходит к  следующим выводам.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской  Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,  удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком  и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения  или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки  исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать  причинение ему убытков.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской  Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом  (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты  соглашением сторон.  

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской  Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить  плату за жилое помещение и коммунальные услуги.  

Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за  жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в  размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок  суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за  днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты,  произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления  установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после  дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата  не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления  установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в  размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка  Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не  выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.  

Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. 

По расчету истца пени составили 23 918 руб. 49 коп. по состоянию на  01.07.2020.  

Между тем, судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что  статьей 5 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам  предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Федеральный закон от  26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127,  Закон о банкротстве) дополнен статьей 9.1, предоставляющей Правительству  Российской Федерации в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях  природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и  

подобных обстоятельствах) право на введение временного моратория на возбуждение  дел о банкротстве.  

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ на срок действия  моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают  последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи  63 настоящего Федерального закона. Пунктом 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ к числу  последствий вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения  отнесено приостановление начисления неустойки (штрафов, пеней) и иных  финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных  обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абзац 10).  

Во исполнение указанной нормы Правительством Российской Федерации  принято Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424  «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и  пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее –  Постановление № 424), которое вступило в силу со дня его официального  опубликования - 06.04.2020.  

В силу пунктов 1 и 2 Постановления № 424, до 01.01.2021 приостановлено  действие подпункта «а» пункта 32 Правил № 354 в части права исполнителя  требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней) и установлено применение до 01.01.2021  положений договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных  услуг только в части, не противоречащей настоящему постановлению (в том числе,  пункту 1 Постановления № 424).  

При фактических, установленных обстоятельствах спорной ситуации, суд  апелляционной инстанции полагает, что на ответчика в изложенной части положения  о моратории, установленные Постановлением № 424 также распространяются, в связи  с чем, признается необоснованным начисление неустойки за период с 06.04.2020 по  01.07.2020, но только по 05.04.2020.  

Также, поскольку при расчете неустойки истцом применена ставка 6,75%, что  составляет меньший размер, чем ставка, действующая на день принятия решения  судом первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для  самостоятельного выхода за пределы исковых требований, и удовлетворения их в  большей сумме, чем заявлено истцом.  

С учетом изложенных обстоятельств, а также исключения из суммы основного  долга требований истца о взыскании 1 303 руб. 35 коп. за участие в муниципальной  программе «Башкирский дворик», апелляционным судом произведен перерасчет  неустойки за период с 11.08.2017 по 05.04.2020, согласно которому размер пеней  составляет 21 681 руб. 28 коп.  

Таким образом, требования истца в части неустойки подлежат частичному  удовлетворению.  

Требования о взыскании неустойки по день фактической оплаты истцом не  заявлены.  

Следует отметить, что согласно части 1 статьи 41 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации лицам, участвующим в деле,  предоставлено право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них,  представлять доказательства и знакомиться с доказательствами, представленными  другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного разбирательства;  участвовать в исследовании доказательств; задавать вопросы другим участникам  арбитражного процесса, заявлять ходатайства, делать заявления, давать объяснения  

арбитражному суду, приводить свои доводы по всем возникающим в ходе  рассмотрения дела вопросам.  

Между тем ответчик не воспользовался предоставленными ему нормами  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правами, в том  числе, на заявление ходатайства о применении статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации и представление в его обоснование доказательств в порядке  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

При указанных обстоятельствах, а также, принимая во внимание период  просрочки исполнения обязательства по оплате, отсутствия возражений относительно  использованного истцом механизма расчета неустойки, размера задолженности, а  также применения моратория к части периода, у суда апелляционной инстанции  отсутствуют основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации и снижения размера неустойки.  

Исходя из изложенных обстоятельств, носящих объективный характер,  решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта  3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.  

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с  правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Государственная пошлина по исковому заявлению в связи с удовлетворением  исковых требований в части, подлежит распределению на стороны в соответствии с  абзацем вторым части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере  4 770 руб.  

Поскольку доводы апелляционной жалобы признаны обоснованными, расходы  на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000  рублей относятся на ответчика, и подлежит взысканию в пользу истца.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2023 по делу   № А07-33096/2021 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Управляющая компания ЖКХ» - удовлетворить.  

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «Управляющая компания ЖКХ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  удовлетворить частично.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП 308026920000031, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью «Управляющая компания ЖКХ» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) 104 881 руб. 86 коп. основного долга, 21 681 руб. 28 коп. пени., 4 770  руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по исковому заявлению.  

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований обществу с  ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖКХ» отказать.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  

(ОГРНИП 308026920000031, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной  ответственностью «Управляющая компания ЖКХ» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по  апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия  (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий судья О.Е. Бабина  

Судьи: М.В. Лукьянова  

Е.В. Ширяева