АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-7486/2024                                                                                                                                   

« 9 » января 2025г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 9 января 2025 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания Лето» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск Ульяновской области,

о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 12.10.2022  

при участии в заседании:

от истца: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 17.05.2024, диплом, паспорт

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец по делу) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания Лето» (далее по тексту – ООО «ТК Лето», ответчик по делу) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 12.10.2022, а именно:

1) пункт 3.1. изложить в следующей редакции:

«Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в 

договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной платы;

- переменной части арендной платы, до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.»;

2) пункт 3.2.1. изложить в следующей редакции:

«С 01.02.2024 постоянная часть арендной платы составляет 493 090 руб. в месяц, без НДС.

Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной, включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах.

Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, реконструкции, не влечет изменение размера постоянной части арендной платы.».

3) пункт 3.4. и подпункты 3.4.1., 3.4.2. – плата с торгового оборота по тексту договора исключить.

Истец, согласно возражениям на отзыв, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик, согласно отзыву, исковые требования не признает.

В судебном заседании объявлялись перерывы с 05.11.2024 до 19.11.2024, с 19.11.2024 до 03.12.2024 и с 03.12.2024 до 17.12.2024.

Из материалов дела следует, что 12.10.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Торговая Компания Лето» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) сроком до 12.10.2037 нежилые помещения общей площадью 758,6 кв.м., расположенные на 1-м этаже нежилого здания общей площадью 920,3 кв.м., кадастровый номер 23:02:0406003:752 по адресу: 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, в целях извлечения прибыли арендатором (пункты 1.1., 2.1.1. договора).

По акту приема – передачи от 12.10.2022 помещение передано арендатору во 

владение и пользование.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из:

– постоянной части арендной платы;

- переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги;

- платы с торгового оборота (процентная часть аренной платы);

Постоянная часть арендной платы составляет:

- с даты подписания акта приема-передачи по 60 календарный день – 1 000 руб. без НДС в месяц;

- с 61 календарного дня – 310 000 руб. без НДС в месяц.

Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной, включая НДС. Кроме того, арендодатель обязуется в указанном случае своевременно предоставлять арендатору счета-фактуры, оформленные в порядке и сроки, установленные законодательством о налогах и сборах.

Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, реконструкции, не влечет изменение размера постоянной части арендной платы (подпункт 3.2.1. договора).

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в качестве предоплаты за текущий месяц не позднее 1 числа месяца (подпункт 3.2.2. договора).

Согласно пункту 3.3. договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, водоснабжения, водоотведения (септик) и тепла.

Подпунктом 3.3.1. договора установлено, что переменная часть арендной платы начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Переменная часть арендной платы ежемесячно определяется на основании показаний приборов учета, установленных на объекте, а в случае невозможности установки приборов учета – пропорционально площади объекта к общей площади здания/помещения, в котором расположен объект, согласно тарифам на коммунальные услуги, по которым арендодатель эти услуги получает от снабжающих организаций. Расчет за канализацию (септик) производится в соответствии с фактически произведенными затратами на очистку септика в соответствии с занимаемой площадью объекта к общей площади здания.

Расчет переменной части арендной паты за электроэнергию, водоснабжение, водоотведении и тепло, а также копии документов, подтверждающих стоимость фактически потребленных арендатором электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и тепла, предоставляются арендодателем ежемесячно путем направления данных документов на электронный адрес oper17@pobeda-ul.ru.   

В силу подпункта 3.3.2. договора оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором ежемесячно, в течение 10 рабочих дней с момента выставления арендодателем счета и акта выполненных работ. Арендодатель обязуется предоставлять арендатору ежемесячно следующие документы: копии счетов обеспечивающих и снабжающих объект организаций копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендатором расходы по оплате счетов обеспечивающих и снабжающих объект организаций.

В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, переменная часть арендной платы по коммунальным услугам, на которые заключены прямые договоры, исключаются из договора аренды (подпункт 3.3.3. договора).

Пунктом 3.4. договора предусмотрено внесение арендатором платы с торгового оборота.

Согласно подпункту 3.4.1. плата с торгового оборота начинает начисляться и уплачиваться с 61 календарного дня от даты подписания акта приема-передачи.

Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца.

Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта.

Плата с торгового оборота определяется как разница межу суммой, эквивалентной 2% от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период.

Для целей настоящего договора под торговым оборотом арендатора стороны понимают общую суму проданных на объекте товаров (работ, услуг) с использованием контрольно-кассовой техники, продажи за наличные, по безналичному расчету, по банковским и кредитным картам (за исключением доходов от субаренды). Из торгового оборота вычитаются: часть торгового оборота в форме НДС, возврат клиентами товаров, оплаченных наличными или в кредит в том числе НДС, аннулирование продажи или услуги в том числе НДС; возмещенные покупателям наличными разницы в ценах, возникающих при обмене товара в том числе НДС.

Расчет платы с торгового оборота осуществляется на основании предоставляемого арендатором арендодателю отчета об объеме торгового оборота за отчетный месяц по форме, согласно Приложения №6 к настоящему договору, ежемесячно в течение 20 календарных дней с даты окончания отчетного месяца.

Плата с торгового оборота производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях РФ не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным при условии предоставления арендодателем арендатору акта и счета-фактуры на процентную часть арендной платы.

Акт на процентную часть арендной платы составляется на основании предоставленных арендатором данных в отчете об объеме торгового оборота за отчетный месяц аренды.

Подпунктом 3.4.2. договора установлено, что при превышении размера постоянной части арендной платы за отчетный месяц над процентом от торгового оборота, плата с торгового оборота не начисляется и не выплачивается за данный месяц.

Как указывает истец, для арендатора была установлена пониженная арендная плата, поскольку договором предусмотрена плата с торгового оборота и арендатор уверял, что общий размер платежей будет соответствовать средней стоимости арендной платы по коммерческой недвижимости, установленной в г.Апшеронске Краснодарского края. 

Вместе с тем, поскольку за все время действия договора ООО «ТК Лето» лишь однократно начислило и выплатило плату с торгового оборота (постоянно имело место превышение размера постоянной части арендной платы за отчетный период над процентом от торгового оборота за отчетный месяц), индивидуальный предприниматель ФИО1 10.07.2023 (письмо исх.№7) обратилась к ООО «ТК Лето» с предложением о пересмотре условий договора в части постоянной арендной платы и установления ее с 01.01.2024 в размере 450 000 руб., на что получило отказ (письмо от 03.08.2023, исх.№20-08/2320).

На повторное обращение от 07.08.2023 (исх.№8), ООО «ТК Лето» также ответило отказом (письмо от 31.08.2023, исх.№24-08/2370).

Письмом от 18.10.2023 (исх.№08/1023/23) индивидуальный предприниматель 

ФИО1 вновь обратилась к ООО «ТК Лето» с предложением изменить размер постоянной части арендной платы с 01.02.2024, увеличив его до 493 000 руб., и исключить из условий договора пунктов о внесении платы с торгового оборота.

Получение предпринимателем третьего отказа Общества от внесения изменений в договор (письмо от 28.11.2023 №43-11/23Ю) и послужило основанием для его обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 37 АПК РФ, подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

С учетом положений статьи 37 АПК РФ и пункта 7.6. договора аренды недвижимого имущества от 12.10.2022, иск индивидуального предпринимателя ФИО1 принят к производству Арбитражным судом Воронежской области. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу статей 606, 611 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса РФ). 

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии с подпунктом 3.2.3. договора не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон не более чем на 4%, не чаще чем 1 аз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев.

Арендодатель обязуется направить арендатору предложение об изменении размера постоянной части арендной платы в письменном виде для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения. Изменение постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением.

Исходя из буквального толкования подпункта 3.2.3. договора, изменение размера арендной платы возможно лишь с учетом волеизъявления обеих сторон, а не по требованию арендодателя.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767 само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Принимая во внимание отсутствие взаимного волеизъявления сторон на увеличение арендной платы и отсутствие соответствующего основания в законе, суд не усматривает оснований для изменения условий договора.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательств, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения в рамках договора в части увеличения размера постоянной части арендной платы в силу положений Гражданского кодекса РФ, закона или добровольно принятым обязательством истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

Ссылка истца на статью 451 Гражданского кодекса РФ не может быть принята судом ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 стать 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ).

В качестве существенного изменения обстоятельств истец указывает на торговый оборот ответчика в размере, не превышающем 15 000 000 руб. и, соответственно, отсутствие оснований для уплаты им процентов от оборота.

Однако, данное обстоятельство могло и должно было предполагаться при заключении договора, поскольку гарантировать конкретный размер товарооборота изначально невозможно, он зависит от целого спектра экономических и общественно-социальных факторов, как внутреннего, так и внешнего характера, на которые продавец не может оказать никакого влияния (конкуренция, государство, сезонность, экономика, уровень покупательской способности и пр.) и которые имеют свойство постоянно изменяться.

Поэтому при заключении договора арендодатель должен был предполагать как высокий, так и низкий товарооборот арендатора.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ).

Выбор порядка определения дополнительного платежа к постоянной арендной ставке являлся правом истца.

С учётом изложенного, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, оценив условия договора аренды недвижимого имущества от 12.10.2022, у суда отсутствуют основания для вывода о том, что у ответчика имеется обязанность по заключению дополнительного соглашения о внесении в договор требуемых изменений, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом положений статьи 110 АПК РФ и результатов рассмотрения дела, расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. относятся на истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310,622 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья М.С.Есакова