АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1870/2020

г. Чебоксары

19 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.10.2020.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вальцевич В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 304212718900026, ИНН 

<

***>, 

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428015, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский д. 33 А,

третье лицо - Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>, 

ООО "Аналитик Центр" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ФИО2,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, 

при участии

от истца - ФИО3 по доверенности от 22.08.2018 21АА 1031983,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого в отношении нежилого помещения №16, общей площадью 73,7 кв.м., расположенного в цокольном этаже, находящееся по адресу: 

<

...>, изложив:

- п.1.3. в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 338 ООО (Три миллиона триста тридцать восемь тысяч) рублей, (без учета НДС)."

- п. 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в п.1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 55 600 (Пятьдесят пять тысяч шестьсот) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

-            в течение 60-го месяца 57 600 (Пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

- п. 2.9. в следующей редакции: "Договор аренды от 22.07.2019 № 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством."

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить".

Исковые требования мотивированы следующим.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2019 по делу №А79-4590/2019 признан незаконным отказ Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО1 преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 73,7 кв.м, выраженный в письме от 22.04.2019 №039-3558, как не соответствующий Федеральному закону №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 20.01.2020 истцом вместе с сопроводительным письмом ответчика, исх. 039-321 от 20.01.2020 получен проект договора купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, в соответствии с п. 1.3. договора, выкупная стоимость (цена продажи) нежилого помещения оставляет 4 830 000 руб. Выкупная стоимость установлена Постановлением Администрации города Чебоксары №65 от 15.01.2020, в котором имеется ссылка на отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 5703/19 от 17.12.2019 подготовленный ООО "Аналитик Центр". Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, а также, что некоторые условия договора ущемляют его права, истец направил предложение заключить договор в редакции протокола разногласий от 18.02.2020 к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, полученного от Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом с сопроводительным письмом № 039-321 от 20.01.2020. 20.02.2020 с сопроводительным письмом ответчика №039-1513 от 19.02.2020 истец получил протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем ФИО1 из которого следует, что ответчик отклонил предложенный истцомпротокол разногласий. Согласно отчету от 12.02.2020, подготовленному ООО "ВИД" рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 18.04.2019 составляет 3 338 000 руб. без учета НДС. Из изложенного выше следует, что у сторон имеются противоречивые сведения относительно стоимости спорного нежилого помещения, т.е. разногласия сторон относительно величины выкупной стоимости спорного имущества подлежат урегулированию в судебном порядке (п. 1.3. и п. 2.1 договора). Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания пунктов 2.7,2.9, 3.2, 4.3, 4.4 договора. Исходя из разъяснений данных в пункте 5 и абзаце 3 пункта б постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец считает обоснованным требование об исключении из текста договора п. 2.7. и принятии п. 2.9. в редакции истца.

Определением суда от 19.03.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Аналитик Центр", ФИО2.

Определением суда от 16.06.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно эксперту ФИО4.

14.08.2020 в суд поступило заключение экспертизы от 14.08.2020 №Э/20-039.

Определением суда от 07.09.2020 производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании представитель истца с учетом заключения экспертов уточнил исковые требования, просил заключить договор на следующих условиях: 

-   п. 1.3. в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 929 079 (Два миллиона девятьсот двадцать девять тысяч семьдесят девять) рублей, (без учета НДС)".

-   п. 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в п. 1.3. настоящего договора, производится' Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

-   в течение 59-ти месяцев по 48 820 (Сорок восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

- в течение 60-го месяца 48 699 (Сорок восемь тысяч шестьсот девяносто девять) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения. "

-  п. 2.9. в следующей редакции: "Договор аренды от 22.07.2019г. № 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством".

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить. (том 3, л.д. 97-98)

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.09.2019 по делу №А79-4590/2020 судом установлены следующие обстоятельства.

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Рябинка" и индивидуальным  предпринимателем ФИО5 (арендатор), изменившей фамилию на "Царева", заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, от 28.07.2014 №2135, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №№1-4 нежилого помещения №3 общей площадью 84,1 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: 

<

...> на срок с 27.07.2014 по 27.07.2019.

14.01.2016 стороны заключили соглашение об изменении договора нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, от 28.07.2014 №2135, в котором с 03.11.2015 в качестве объекта аренды согласовали нежилую комнату №1 помещения №3 общей площадью 74,3 кв.м.

В соглашении об изменении договора нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...>, от 28.07.2014 №2135 от 10.03.2017, стороны с 15.02.2017 в качестве объекта аренды согласовали нежилое помещение №16 площадью 74,3 кв.м.

18.04.2019 индивидуальный  предприниматель ФИО1 обратилась в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики – нежилого помещения №16 площадью 73,7 кв.м по адресу: 

<

...>.

В письме от 22.04.2019 №039-3558 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары на заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 сообщил о том, что заявление удовлетворить не представляется возможным, поскольку арендуемый объект недвижимости находится в перечне муниципального имущества города Чебоксары для предоставления их во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого среднего предпринимательства менее пяти лет.

Вышеназванным решением суда признан незаконным отказ Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО1 преимущественного права выкупа спорного помещения, как не соответствующий Федеральному закону №159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Одновременно суд возложил обязанность на Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела усматривается, что 20.01.2020 ответчик направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, копию постановления Администрации г. Чебоксары от 15.01.2020 №65 об условиях приватизации имущества, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно пункту 1.3 проекта договора, выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 4 830 000 руб.

Пунктом 2.1 проекта договора предусмотрено, что оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 80 500 (Восемьдесят тысяч пятьсот) рублей ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилых помещений, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.

В соответствии с пунктом 2.7 проекта договора продавец обязуется обеспечить передачу покупателю нежилого помещения, а покупатель обязуется принять его, в течение тридцати дней с момента      заключения      настоящего договора.

В силу пункта 2.9 договор аренды от 22.07.2019 № 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию его сторон со дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения/ обремененного залоговым обязательством.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что покупатель вправе владеть и пользоваться нежилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно пункту 4.3 проекта договора существенным  нарушением   условий настоящего договора является невыполнение покупателем пунктов 2.10., 2.11. настоящего договора. При невыполнении покупателем пунктов 2.10, 2.11 продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке.

Пункты 2.10 и 2.11 проекта договора предусматривают обязанность покупателя оплачивать арендную плату по договору аренды от 22.07.2019 № 2135 до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в сроки, установленные договором аренды от 22.07.2019 №2135, а также до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, оплатить продавцу неустойку, образовавшуюся в результате несоблюдения сроков перечисления арендной платы по договору аренды от 22.07.2019 № 2135 в течение срока аренды.

Из пункта 4.4 проекта договора следует, что в случае расторжения договора купли-продажи по вине покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается.

Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой, истец заключил договор от 04.02.2020 № 35-2020 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с обществом с ограниченной ответственностью "Вид".

В соответствии с отчетом №35 2020, подготовленным ООО "Вид", рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 3 338 000 руб.

Письмом от 18.02.2020 №7 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 18.02.2020, отчет от 12.02.2020 №35 и проект договора. 

В протоколе разногласий истец предложил ответчику заключить договор на следующих условиях:

- пункт 1.3. в следующей редакции: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 3 338 ООО (Три миллиона триста тридцать восемь тысяч) рублей, (без учета НДС)."

- пункт 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в п.1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 55 600 (Пятьдесят пять тысяч шестьсот) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

-в течение 60-го месяца 57 600 (Пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."

- пункт 2.9. в следующей редакции: "Договор аренды от 22.07.2019 № 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством."

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 исключить".

Письмом от 19.02.2020 № 039-1513 ответчик направил протокол урегулирования разногласий в окончательной редакции – редакции продавца. 

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары письмом от 19.02.2020 № 039-1513 не согласился с предложенной истцом редакцией договора купли-продажи, в том числе с выкупной стоимостью, ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Как следует из материалов дела, ответчик установил выкупную стоимость на основании выводов, полученных обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете №5703/19 от 17.12.2019 об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества в составе: нежилое помещение №16, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 73,7 кв.м, по адресу: 

<

...>.

В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4 830 000 руб. 

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, определением суда от 16.06.2020 по ходатайству истца назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и консалтинга", непосредственно – ФИО4.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1)     Соответствует ли отчет об оценке №5703/19 от 17.12.2019, выполненный ООО "Аналитик Центр", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы?

2)     В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения такие нарушения?

3)     Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости нежилого помещения №16, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А2), назначение – нежилое, площадь 73,7 кв.м., этаж – цоколь, кадастровый номер – 21:01:020302:2058, адрес: 

<

...>, то какова рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 18 апреля 2019 года?

 Согласно экспертному заключению ООО "Институт оценки и консалтинга" от 14.08.2020 №Э/20-039, отчет об оценке №5703/19 от 17.12.2019, выполненный ООО «Аналитик Центр», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы. Выявленные нарушения (несоответствия) повлияли на определение рыночной стоимости нежилого помещения. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость нежилого помещения №16, расположенного в цокольном этаже (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома переменной этажности (литера А) с подвалом (литера А2), назначение - нежилое, площадь 73,7 кв.м, этаж - цоколь, кадастровый номер -21:01:020302:2058, адрес: 

<

...> по состоянию на 18.04.2019 составляет 2 929 079 руб.

На основании части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

Оценив заключение экспертов согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы. Выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате  проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов экспертов отсутствуют.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке, с применением рыночной стоимости объектов оценки, определенных заключением судебной экспертизы ООО "Институт оценки и консалтинга" от 14.08.2020 №Э/20-039.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора.

Пункт 2.1 проекта договора суд считает обоснованным и правомерным изложить в редакции истца, поскольку судом применена рыночная стоимость   на основании судебной экспертизы ООО "Институт оценки и консалтинга" от 14.08.2020 №Э/20-039, которая составляет 2 929 079 руб.

Проанализировав спорный пункт 2.9 проекта договора, суд считает, что предложенная истцом редакция указанного пункта не противоречит нормам закона, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пункт 2.7 проекта договора суд считает возможным исключить, поскольку истец (покупатель по договору) уже пользуется спорным нежилым помещением, и невозможно возложить на него обязанность по приемке указанного нежилого помещения.

Поскольку сторонами в договоре не определено назначение спорного помещения, суд считает правомерным исключить пункт 3.2 из проекта договора. Так, согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, включение данного пункта в договор купли-продажи ущемляет права истца на свободу пользования своим имуществом.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Кроме того, суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Судебные расходы по судебной экспертизе, расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить полностью.

Урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары и  индивидуальным предпринимателем ФИО1, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, заключаемого в отношении нежилого помещения №16, общей площадью 73,7 кв.м., расположенного в цокольном этаже, находящееся по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- п.1.3: "Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2929079 (Два миллиона девятьсот двадцать девять тысяч семьдесят девять) тысяч) рублей". 

- п. 2.1."Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанного в п.1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 48820 (Сорок восемь тысяч восемьсот двадцать) рублей ежемесячно, до 25 числа отчетного месяца;

-            в течение 60-го месяца 48699 (Сорок восемь тысяч шестьсот девяносто девять) рублей путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

- п. 2.9. "Договор аренды от 22.07.2019 № 1235 считается расторгнутым и прекратившим свое действие со дня заключения договора купли-продажи, обремененного залоговым обязательством".

Пункты 2.7, 3.2, 4.3, 4.4 договора купли-продажи исключить из текста договора.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 (Шесть тысяч) расходов по государственной пошлине, 29000 (Двадцать девять тысяч) рублей расходов по экспертизе.

 Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

С.Ю. Яхатина