АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 июля 2021 года

Дело №

А26-469/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Чуватиной Е.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» и общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» на  решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 06.02.2021 по делу      №А26-469/2020, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (далее - Предприятие) об обязании ответчика произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 549 428 руб. 60 коп. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009 (с учетом уточнений размера исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требования на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Системы Консалтинга и Аутсорсинга» (далее - ООО «СКА»), общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний Астрея».

Решением суда первой инстанции от 13.10.2020 исковые требования удовлетворены частично: Предприятие обязано произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 135 094 руб. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009.

Постановлением апелляционного суда от 06.02.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Предприятие обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление в части обязания Предприятия произвести Обществу зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 135 094 руб. в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 26.01.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества в полном объеме.

Не согласившись с указанными судебными актами, Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 26.01.2009 между правопредшественником Предприятия (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор): здания гаража площадью 11.031,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Здание), сроком на 15 лет.

Актом приема-передачи от 26.01.2009 здание передано Обществу.

Дополнительным соглашением № 2 от 01.04.2010 арендатор и арендодатель согласовали порядок компенсации неотделимых улучшений, согласно которому:

- любые неотделимые улучшения, осуществленные арендатором или привлекаемым им подрядчиком, в результате проведенных ремонтов, замен, улучшений, проведенных на арендуемом имуществе, будут считаться собственностью арендодателя;

- при условии, что указанные неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендодатель компенсирует их стоимость арендатору с учетом амортизации; сумма расходов на неотделимые улучшения подтверждается договором подряда, локальной сметой на производство работ, платежными поручениями, подтверждающими факт оплаты, актом экспертизы, подтверждающим обоснованность представленных смет и стоимость произведенных работ, а также другими документами. Все перечисленные документы арендатор подготавливает и представляет арендодателю за свой счет;

- неотделимые улучшения передаются арендодателю сразу же по завершении работ по улучшению. Арендодатель может компенсировать их стоимость арендатору по истечении срока аренды или в период действия договора. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором, может быть полностью или частично зачтена в счет арендной платы.

По дополнительному соглашению № 1 от 01.03.2016 права и обязанности арендодателя по договору аренды были переданы Предприятию.

Письмом № 24 от 21.06.2018 Общество обратилось к Предприятию с просьбой о согласовании производства неотделимых улучшений.

Письмом от 22.08.2018 № 1135 Предприятие дало согласие на производство неотделимых улучшений, указав на необходимость представить в адрес Предприятия документы, предусмотренные пунктом 1.5 Договора, подтверждающие обоснованность представленных смет и стоимость произведенных работ.

Письмом от 01.10.2018 № 34 Общество представило Предприятию смету на производство неотделимых улучшений. Указанная смета содержит отметку Предприятия о согласовании с указанием на то, что работы, предусмотренные позициями сметы №№ 89-101, 102-120, 135-157, на общую сумму 549 327 руб. согласованы с последующей компенсацией.

Между Обществом  и ООО «СКА», заключен договор № ДР1503/18-01 от 15.03.2018 Здания (далее - Договор субаренды).

Для производства работ по ремонту помещений арендованного объекта, между ООО «СКА» (заказчик) и ООО «Группа Компаний Астрея» (подрядчик) был заключен договор № Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018.

В марте 2019 года предусмотренные договором № Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018 ремонтные работы были выполнены и приняты заказчиком по актам формы КС-2 № 1, № 2, № 3 от 07.03.2019. Работы были оплачены подрядчику платежными поручениями № 2082, 2893, 1351 на общую сумму 1 113 357 руб.

01.04.2019 между Обществом и ООО «СКА» было заключено дополнительное соглашение № 3 о компенсации стоимости неотделимых улучшений по Договору субаренды, согласно которому Общество компенсирует затраты ООО «СКА» на неотделимые улучшения в счет арендной платы в размере 549 328 руб. 60 коп., по графику зачета указанной суммы в счет арендной платы.

По актам о взаимозачете арендная плата по Договору субаренды была зачтена субарендатору на общую сумму 549 328 руб. 60 коп.

Письмом от 30.08.2019 № 30 Общество потребовало от Предприятия принять по акту приема-передачи произведенные неотделимые улучшения и в порядке пункта 1.5 Договора зачесть их стоимость в счет арендной платы. К заявлению приложены акты приемки выполненных работ по форме КС-2, справки формы КС-3 №№ 1,2, 3 от 07.03.2019, договор подряда № Р2018/СЗРП-65/АУ от 26.07.2018, доказательства фактической оплаты выполненных работ, проверочная смета общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр по ценообразованию в строительстве».

Поскольку на данное обращение Предприятие ответило отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции с учетом результатов проведенной по делу строительно-технической экспертизы пришел к выводу о правомерности заявленных Обществом требований в части.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Договором срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен.

Согласно выводам заключения судебной строительно-технической экспертизы к капитальному ремонту в целях обеспечения сохранности производственного помещения путем своевременного проведения ремонтных работ относятся работы, отраженные в Акте КС-2 № 3 от 07.03.2019.

Как правильно указал суд первой инстанции, доказательств того, что проведение Обществом остальных работ было вызвано неотложной необходимостью, в материалы дела представлены не были.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

В данном случае, согласно представленным в материалы дела доказательствам, стороны согласовали возможность компенсации стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений и в период действия Договора путем, в том числе, зачета в счет арендной платы.

В своей кассационной жалобе Предприятие ссылается на то, что согласованная сторонами редакция пункта 1.5 Договора позволяет ответчику  решать вопрос о сроках компенсации стоимости произведенных неотделимых улучшений по своему усмотрению. Предприятие считает, что оно вправе либо осуществить зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы в период действия договора, либо компенсировать арендатору их стоимость после окончания срока действия договора. 

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 320 ГК РФ, если должник по альтернативному обязательству (статья 308.1), имеющий право выбора, не сделал выбор в пределах установленного для этого срока, в том числе путем исполнения обязательства, кредитор по своему выбору вправе потребовать от должника совершения соответствующего действия или воздержаться от совершения действия.

Из материалов дела следует, что Общество обращалось к Предприятию с письмом от 30.08.2019 № 30, в котором просило принять по акту приема-передачи произведенные неотделимые улучшения и осуществить зачет их стоимости в счет арендной платы. В ответ на указанное обращение Предприятие сообщило Обществу об отсутствии в данный момент оснований для подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений и компенсации их стоимости. 

Таким образом, Предприятие уклонилось от исполнения своего обязательства в любом из альтернативных вариантов. В такой ситуации право выбора варианта компенсации стоимости неотделимых улучшений принадлежит Обществу. 

В кассационной жалобе Предприятие также ссылается на то, что компенсации подлежат только те улучшения, которые предусмотрены пунктом 28 Решения Петрозаводского городского Совета от 11.03.2010 № 26/38-759 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа».

Между тем в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

В данном случае федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы за переданное в пользование Обществу имущество, отсутствует, стороны в договоре аренды не предусмотрели возможность применения к их отношениям указанного муниципального правового акта, следовательно, он не подлежит применению к спорным правоотношениям сторон.  

Учитывая изложенное, приведенные Предприятием в кассационной жалобе доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба Общества также не подлежит удовлетворению, поскольку изложенные в ней доводы, по сути, направлены на переоценку доказательств, имеющихся в деле, и установление иных обстоятельств.

Между тем, как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Кодекса), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Таким образом, доводы Общества о неправильном определении судами первой и апелляционной инстанций перечня неотделимых улучшений, стоимость которых подлежат компенсации (зачету), не могут служить основанием для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, которые суд округа считает законными и обоснованными.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 06.02.2021 по делу № А26-469/2020 оставить без изменения, а кассационные жалобы Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» и общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» – без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина

 Е.В. Чуватина