АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А54-2837/2016

г. Калуга

21 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления  объявлена       21.05.2018

Постановление изготовлено в полном объеме           21.05.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего

 

Л.В. Солодовой

судей

                   М.М. Нарусова

                    В.В. Циплякова

 

при участии в заседании:

 

от истца:

Администрация города Рязани: 

 

 

от ответчика:

ООО «Авиаль»:

 

 

 

от третьих лиц: 

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3

 

ФИО4

 

ФИО5

 

ФИО6

 

ФИО7

 

ООО «Оценка и Экспертиза»

 

ООО «Экспертно – оценочная компания «Триумф»

 

ФИО8 - представитель

(дов. от 16.12.2016) 

не явились, извещены надлежаще 

 

ФИО9 - представитель

(дов. б/н от 04.07.2017)

ФИО10 – представитель

(дов. б/н от 18.08.2016) 

 ФИО11 – представитель

решение от 25.05.2017)

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще 

 

не явились, извещены надлежаще 

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

 

не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании   кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авиаль» на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2016  и постановление Двадцатого  арбитражного   апелляционного   суда   от 16.01.2018  по   делу №А54-2837/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани обратилась в арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авиаль»  о взыскании задолженности по договору о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 6 273 130 руб. 55 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Решением Рязанской области от 24.10.2016 2016 (судья Афанасьева И.В.),  оставленным без изменения постановлением Двадцатого  арбитражного   апелляционного   суда   от 16.01.2018  (судьи: Сентюрина И.Г., Волкова Ю.А., Афанасьева Е.И.)  заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ООО «Авиаль»  обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые  судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил суд оставить решение суда первой инстанции и постановление апелляции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы  жалобы, выслушав явившихся лиц и  проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия  не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 28.02.2013 между администрацией города Рязани  и ООО «Авиаль» (застройщик) был заключен договор  № 20/1-12-05 о развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 № 4025 «О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани» (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 №5361.

Из пункта 1.2 договора следует, что на  указанной территории находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции. При этом,  согласно п.3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц или средств других лиц, выполнить обязательства  предусмотренные п.п. 3.1.2 - 3.1.8.

В соответствии с п. 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными,  подлежащими сносу и расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию,  а также за земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

Между тем, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения, предусмотренных п.п. 3.1.2-3.1.4 обязательств, администрация обязана предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам ( п. 3.3.4 договора).

В силу п. 5.1 договора он вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом.

Дополнительным соглашением от 22.02.2017 стороны продлили  действие договора на срок  не более 7 лет.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу, администрацией города Рязани принято постановление  № 3737 от 13.08.2015 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и  находящихся на нем объектов недвижимого имущества,  в том числе квартир №№ 1,7,8 ( приложение № 1).

Согласно отчетов ООО «Экспертиза и оценка»  от 20.10.2015, подготовленного по заказу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области  рыночная и выкупная стоимости квартир № 1, № 7, № 8, расположенных по адресу: 

<

...>,  с учетом доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, площадью 921 кв. м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786, составляет соответственно:  квартира № 1-1 064 494,99 руб., квартира № 8- 2 709 539,15 руб.,  квартира № 7- 2 499 096, 41 руб, о чем ООО «Авиаль» было уведомлено.

28.12.2015 и 08.04.2016  между муниципальным образованием - городской округ город Рязань  и третьими лицами ( собственники квартир № 1, №7, №8) были подписаны соглашения  № 03/1/1-14-167, № 03/1/1-18-09 и № 03/1/1-14-166, об изъятии для муниципальных нужд указанных жилых помещений и доли в праве общей долевой собственности  на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв. м. 

При этом, на основании отчетов № 10-15/07р,  № 10-15/14р  и № 10-15/15р от 20.10.2015 собственникам изымаемых помещений, подлежит выплате размер возмещений,  соответственно - 1 064 494, 99 руб., 2 709 539, 15 руб. и 2 499 096, 41 руб. ( п.5 соглашений).

 Согласно п. 6 соглашений указанные денежные средства подлежат перечислению собственникам квартир, в течение  5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет администрации.

В свою очередь, в соответствии с  п. 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 № 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом в адрес ответчика письмом от 12.05.2016, с указанием на необходимость перечисления указанных в соглашениях денежных средств.

Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил выкупную сумму изымаемых нежилых помещений, истец обратился в суд с  настоящим иском.

Удовлетворяя  заявленные требования, судебные инстанции исходили из факта неисполнения обществом, предусмотренной п.3.1.4 договора  № 20/1-12-05 от 28.02.2013  обязанности уплатить выкупную цену  в размере 6 273 130,55 руб.

Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора, суды правомерно руководствовались нормами  Градостроительного, Жилищного, Земельного и Гражданского кодекса Российской Федерации регулирующими отношения,  связанные с изъятием жилых помещений и земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п.п. 3 - 6 ч. 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п.п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 5 ст. 46.2 ГрК РФ, запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в п. 4 ч.3 ст. 46.2 ГрК РФ, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

 Положения спорного договора не противоречат требованиям  нормы ст. 46.2 ГрК РФ, поскольку в нем отражены все существенные условия данного вида договора, в связи с чем он является заключенным и уже исполнялся сторонами, в том числе администрацией (выкуп жилых помещений, подлежащих сносу, принятие соответствующих постановлений в целях возможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору).

Из анализа ст. 46.2 ГрК РФ  следует, что перечень обязательств, которые могут быть предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, не является исчерпывающим.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 № 20/1-12-05 стороны установили обязанность застройщика (ООО «Авиаль») уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с ч.6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое включает в себя обязательство, в том числе  муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, а также рыночная  стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных  ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.

Согласно ч. 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.6 соглашений  муниципальное образование- городской округ город Рязань обязуется возместить гражданам изъятие принадлежащей им доли помещения и земельного участка в соответствии с п.5  соглашения, путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течении пяти банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

В соответствии с договором о развитии застроенной территории №20/1-12-05 от 28.02.2013, лицо, заключившее данный договор с Муниципальным образованием -городской округ город Рязань Рязанской области , является ООО «Авиаль».

При определении выкупной стоимости объектов недвижимости - жилых помещений - квартир № 1, № 7 и № 8 и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786 суды первой и апелляционной инстанций руководствовались отчетами независимого оценщика № 10-15/11р от 20.10.2015, №10-15/07р от 20.10.2015, № 10-15/14р от 20.10.2015 выполненными в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности.

Вместе с тем,  по ходатайству сторон, определением суда апелляционной инстанции  от 11.05.2017 по делу была назначена  судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-оценочная компания «Триумф» ФИО12

Согласно заключению эксперта  № 07-17/91 от 10.08.2017 выкупная цена (размер возмещения) подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением Администрации города Рязани от 04.09.2013 № 1883-р «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу» жилых помещений, с учетом требований ч. 7 ст.32 ЖК РФ, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014:

- квартиры № 1, общей площадью 46,1 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:352, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 712 948 руб.64 коп;

- квартиры № 7, общей площадью 45,8 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:351, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 740 438 руб.14 коп;

- квартиры № 8, общей площадью 49,4 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:358, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 672 595 руб. 08 коп.

Таким образом, поскольку выкупная цена, установленная экспертным заключением № 07-17/91 от 10.08.2017 выше цены, установленной независимым оценщиком, суды обеих инстанций правомерно руководствовались отчетами № 10-15/11р от 20.10.2015, № 10-15/07р от 20.10.2015, № 10-15/14р от 20.10.2015.

Доводы ответчика о неправильном определении выкупной цены оценщиком, в связи с неверным определением степени износа, не включении в расчет прибыли предпринимателя и НДС, неправильным применением затратного подхода, о завышении рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества были предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка, с которой  суд кассационной инстанции согласен.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда не возникло, в связи с чем суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика на основании ст.87 АПК РФ в  назначении повторной экспертизы.

Вызванный в судебное заседание суда апелляционной инстанции 21.11.2017 эксперт ФИО12  ответил на вопросы участвующих в деле лиц и пояснил, что применение затратного метода расчета стоимости квартиры был выбран экспертом, в связи с тем, что здание уникально, на цокольном этаже имеются жилые помещения, и аналоги зданию сложно подобрать.

В связи с недостаточностью аналогов спорного здания, экспертом в рассматриваемом случае произведен затратный метод расчета.

Поскольку оценка  объекта производилась на ретроспективную дату,  экспертом использовались имеющиеся в материалах дела, отчеты других Оценщиков, а также иные документы по квартирам (данные об использованных листах дела приведены в разделе «Описание объектов экспертизы (оценки)»), фото объектов.

Эксперт рассчитывал износ поэлементно экспертным методом. Получена соответствующая величина физического износа.

Заключение содержит четкий однозначный вывод по поставленным перед экспертом вопросам, который подтвержден экспертом в суде  апелляционной инстанции.

 Оценив заключение эксперта в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно признал его достоверным доказательством по делу.

Руководствуясь ст.ст. 309,310 ГК РФ, п.п. 3.1.4, 3.1.2 - 3.1.8, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории № 20/1-12-05 от 28.02.2013, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования (5 дней).

Все эти действия были совершены со стороны администрации, о чем свидетельствуют материалы настоящего дела и не оспаривается ответчиком.

Судом апелляционной инстанции верно отмечено, что формулировка, содержащаяся в п. 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных ст. 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Данная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации, так и застройщика, а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2020).

Таким образом, поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили заявленные требования администрации города Рязани.

Довод ответчика о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить обязательство по соглашениям, участником которых последний не является, и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку  предметом заявленных исковых требований, являлось неисполнение ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки, основанную на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 28.12.2015, от 08.04.2015, от 28.12.2015 заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует пп.5 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ и не противоречит нормам ст. 313 ГК РФ.

Учитывая изложенное, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется.

 Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу ст.286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2016  и постановление Двадцатого  арбитражного   апелляционного   суда   от 16.01.2018  по   делу №А54-2837/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий:   

 

Судьи:                                                   

                      Л.В. Солодова

 

                       М.М. Нарусов

 

                       В.В. Ципляков