АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3944/2023

12 сентября 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2, представитель по доверенности                    от 25.10.2021 № 25АА 3320889

от других участвующих в деле лиц: представители не явились 

рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от 07.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023

по делу № А51-20341/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

о признании договора недействительным

третьи лица: публичное акционерное общество социальный коммерческий банк Приморья «ПримСоцБанк», Министерство культуры и архивного дела Приморского края 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 304251124100095, ИНН 

<

***>; далее –  ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края                     с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 314254022000014, ИНН 

<

***>; далее –            ИП ФИО3) о признании недействительным (ничтожным)   договора купли-продажи от 02.11.2016 № 7-0132-16-082/03 в части нежилого помещения № 10 площадью 119 кв.м на поэтажном плане 2 этажа и нежилого помещения № 7 площадью 119 кв.м на поэтажном плане 3 этажа в нежилом помещении с кадастровым номером 25:34:017001:5109 общей площадью 361,2 кв.м по адресу: 

<

...>; о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем взыскания                с ИП ФИО3 стоимости указанных помещений в размере                            6 589 147 руб. 29 коп., оплаченной в соответствии с условиями спорного договора купли-продажи (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество социальный коммерческий банк Приморья «ПримСоцБанк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690106,              

<

...>; далее – ПАО «ПримСоцБанк»), Министерство культуры и архивного дела Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690007, 

<

...> Морская, 2-541; далее – Министерство).

Решением суда от 07.03.2023, оставленным постановлением               Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 без изменения,                в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие                 с принятыми по делу судебными актами, указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению заявителя жалобы, в данном случае у судов не имелось оснований для применения срока исковой давности к рассматриваемым требованиям о признании сделки ничтожной. Настаивает на том, что действия ответчика по отчуждению мест общего пользования (лестниц) нельзя признать добросовестными (статья 10 ГК РФ), поскольку покупатель был введен в заблуждение (статья 178 ГК РФ) относительно функционального назначения спорных помещений, которыми в действительности пользуются все собственники и арендаторы иных помещений.  

В судебном заседании, проведенном в онлайн-режиме с использованием системы веб-конференции (статья 153.2 АПК РФ), представитель ИП ФИО1 поддержал доводы поданной жалобы                 и настаивал на ее удовлетворении. 

Остальные участвующие в деле лица – ИП ФИО3,                    ПАО «ПримСоцБанк» и Министерство извещены надлежащим образом                  о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу                 не представили. 

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов            с учетом доводов ИП ФИО1 и пояснений его представителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.   

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между ИП ФИО3 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.11.2016 № 7-0132-16-082/03, по условиям которого истец приобрел следующее имущество: нежилое помещение № 205 в здании (гостиница, лит. А), общей площадью 361,2 кв.м, этаж: 2, 3, адрес местонахождения объекта: 

<

...>, стоимостью 10 000 000 руб.

Платежным поручением от 11.11.2016 № 3 покупателем произведена оплата по договору купли-продажи на сумму 9 950 000 руб. Доказательств оплаты оставшейся части в размере 50 000 руб. не представлено.

Передача помещения покупателю осуществлена одновременно                       с подписанием договора (пункт 6). 

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 08.11.2016.

По утверждению истца в состав переданного ему по спорному договору нежилого помещения включены места общего пользования – лестничные марши и пролеты на 2 и 3 этажах площадью по 119 кв.м каждый. 

Поскольку указанные помещения в силу закона являются общим имуществом и не могут находиться в индивидуальной собственности,                 истец обратился в арбитражный суд с требованиями о признании спорного договора ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                             от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна,                       или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

В данном случае в обоснование предъявленных требований истец ссылался на положения статей 36, 37 Жилищного кодекса РФ, разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009             № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64), и полагал, что отчуждение мест общего пользования одному из сособственников нежилых помещений                     в здании противоречит существу законодательного регулирования по использованию общего имущества.

Так, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6             ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании            во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. 

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. 

Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных          с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Разрешая возникший спор, суды на основе оценки представленных              в дело доказательств (статья 71 АПК РФ) установили, что спорные площади лестничных маршей 2 и 3 этажей включены в состав проданного истцу                 по договору купли-продажи от 02.11.2016 единого нежилого помещения общей площадью 361,2 кв.м, право собственности на которое было зарегистрировано за продавцом ИП ФИО3 в ЕГРП с 23.01.2014.

Вместе с тем, из содержания технического плана спорного помещения                 от 02.03.2022 и инвентарного дела № 11142 на здание с кадастровым номером 05:423:002:000111420 усматривается наличие иной лестницы,  также обеспечивающей доступ в другие помещения 2 и 3 этажей, что ставит под сомнение утверждение истца об использовании принадлежащего ему помещения иными собственниками и арендаторами. 

При этом ни в период владения помещением предыдущим собственником ИП ФИО3 с 2014 года, ни после приобретения этого помещения покупателем ИП ФИО1 в 2016 году                                и до настоящего времени никто из иных правообладателей помещений                   в здании не заявлял притязаний в отношении спорных лестничных маршей                    в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64.    

В такой ситуации суды правомерно признали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку признание ничтожным договора купли-продажи от 02.11.2016 в оспариваемой части               и применение последствий его недействительности повлечет возврат спорных помещений продавцу в порядке реституции и не приведет                        к установлению правового режима общей собственности на данное имущество.

С учетом установленных обстоятельств отказ в удовлетворении                  иска признается судом округа соответствующим имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

В кассационной жалобе заявитель указывает на отсутствие оснований для применения срока исковой давности к рассматриваемому требованию, однако выводов по данному вопросу обжалуемые судебные акты                           не содержат. Отказ в иске не основан на положениях пункта 5 статьи 199                     ГК РФ.

Также заявитель полагает, что в результате допущенного ответчиком злоупотребления правом истец, как покупатель, был введен в заблуждение относительно функционального назначения спорных помещений.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной                       по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если  сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких          его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ). 

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» приведены разъяснения о том, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация  либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ).

Согласно пунктам 3, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» заблуждение относительно правовых последствий сделки                      не является основанием для признания ее недействительной по статье 178   ГК РФ. Заблуждение относительно природы сделки выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить (например, думая, что заключает договор ссуды, дарит вещь). Арбитражный суд отказывает в иске  о признании сделки недействительной по статье 178                ГК РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец                        не заблуждался относительно обстоятельства, на которое он ссылается                   в обоснование своих исковых требований.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). 

Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как установили суды и не опроверг истец, ему были известны характеристики и состояние приобретаемого имущества; договор подписан сторонами без замечаний и разногласий; помещение передано покупателю               и используется им в коммерческой деятельности. 

Таким образом, истец не доказал, что при совершении сделки по приобретению спорного помещения его воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки. В данном случае заблуждение истца относилось только к правовым последствиям сделки, что не может быть признано существенным заблуждением ввиду неправильного представления этой стороны сделки о правах и обязанностях по ней. Неверное отражение в тексте спорного договора качеств предмета сделки также не могло повлечь заблуждения истца относительно его действительных качеств, так как истец при заключении договора был о них осведомлен.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации условий для признания сделки недействительной на основании статьи 178 ГК РФ не имелось, в связи с чем суды обосновано указали на пункт 2 статьи 431.1 ГК РФ, в силу которого сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным. 

Положения статьи 460 ГК РФ, на которые также имеется ссылки в кассационной жалобе, предусматривают иные правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в связи с чем они также не могли являться основанием для признания спорного договора ничтожной сделкой. 

Других доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено. 

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного кассационная жалоба ИП ФИО1 удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.03.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2023 по делу № А51-20341/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков  

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

                                                                                                    В.А. Гребенщикова