﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-995/2018

г. Краснодар

11 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

 Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истцов: общества с ограниченной ответственностью «Люм» (ОГРН 1022302938173), общества с ограниченной ответственностью «Ахун» (ОГРН 1022302831099) – Архангельской Е.О. (доверенности от 20.05.2019 и от 31.10.2017), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Геомаркер», общества с ограниченной ответственностью «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2019 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 (судьи Попов А.А., Абраменко Р.А., Галов В.В.) по делу № А32-995/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Люм» (далее – ООО «Люм») и общество с ограниченной ответственностью «Ахун» (далее – ООО «Ахун») обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), в котором просили:

– признать рыночную стоимость земельного участка площадью 425 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:56, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 19 (далее – земельный участок), равной 10 950 000 рублям;

– обязать администрацию в лице департамента имущественных отношений (далее – департамент) путем заключения дополнительного соглашения к договору от 26.03.2011 № 4900006458 внести изменения в пункт 3.2 договора, указав сумму годовой арендной платы для каждого арендатора отдельно: ООО «Люм» – 70 646,72 руб.; ООО «Ахун» – 93 603,03 руб. за пользование земельным участком (уточненные требования; т. 1, л. д. 152 – 153, 162 – 163).

К участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Геомаркер» (далее – ООО «Геомаркет») и общество с ограниченной ответственностью «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству» (далее – ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству»; т. 1, л. д. 162, 163; т. 2, л. д. 67, 68).

Определением суда первой инстанции от 06.08.2018 производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству истцов судебной экспертизы, и возобновлено определением от 29.01.2019 (т. 2, л. д. 90 – 92, 122).

Решением от 29.03.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.05.2019, суд установил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по состоянию на 07.03.2017 в размере 8 189 797 рублей 77 копеек. На администрацию возложена обязанность заключить с ООО «Люм» и ООО «Ахун» дополнительные соглашения от 20.03.2017 к договору аренды от 29.03.2011 № 4900006458, с указанием рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 07.03.2017 в размере 8 189 797 рублей 77 копеек в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 24.10.2018 № 110/18, выполненной экспертом ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» Мельниковой В.В., применением ставки годовой арендной платы 1,5 % от данной рыночной стоимости земельного участка и указанием суммы годовой арендной платы с 07.03.2017 в размере 122 846 рублей 96 копеек за весь участок и в отдельности по каждому из арендаторов, а именно: для ООО «Люм» – 52 838 рублей 64 копейки арендной платы в год, для ООО «Ахун» – 70 008 рублей 31 копейки арендной платы в год.

Судебные акты мотивированы следующим. Администрация (арендодатель) и ООО «Люм», ООО «Ахун» (арендаторы) 29.03.2011 заключили договор № 4900006458 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по условиям которого арендодатель представил, а арендаторы приняли во временное пользование и владение земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:56. В соответствии с пунктом 3.2 договора расчет размера арендной платы за участок произведен пропорционально доле в праве собственности на недвижимое имущество и изложен в приложениях к договору (отдельно для каждого арендатора). Согласно пункту 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных пунктом 5.2.17 договора. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В силу пункта 3.6 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования. В приложениях к договору аренды расчет арендной платы выполнен по базовым ставкам. Для ООО «Люм» размер годовой арендной платы составляет 59 350 рублей 59 копеек, для ООО «Ахун» 78 636 рублей 29 копеек. В связи с произведенной оценкой рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка и в целях внесения изменений в договор аренды департамент направил в адрес истцов дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы. В соответствии с данными проектами дополнительных соглашений от 20.03.2017 исчисление арендной платы устанавливается с 07.03.2017, размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом от 07.03.2017 № 3-П/2 об оценке величины (размера) годовой арендной платы и составляет 376 227 рублей в год: для ООО «Люм» – 161 821 рубль 87 копеек, для ООО «Ахун» – 214 405 рублей 13 копеек. Истцы указанные дополнительные соглашения не подписали, не согласившись с оценкой рыночной стоимости земельного участка, и обратились в ООО «Геомаркер» для осуществления оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету об оценке от 26.07.2017 № 2017-07/14-О рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по состоянию на 19.07.2017 составляет 10 950 000 рублей. В соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.12.2018 № 110/18 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по состоянию на 07.03.2017 составляет 8 189 797 рублей 77 копеек, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы – 9 749 759 рублей 25 копеек. С учетом заключения судебной экспертизы, а также положений пункта 7 постановления главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699) суды пришли к выводу о том, что размер годовой арендной платы с 07.03.2017 должен составлять 122 846 рублей 96 копеек. При определении спорных условий договора аренды земельного участка суд первой инстанции исходил из содержания проектов дополнительных соглашений от 20.03.2017 к договору аренды земельного участка и даты применения нового размера арендной платы – 07.03.2017.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 29.03.2019 и апелляционное постановление от 31.05.2019 отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Податели жалобы указывают, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Основания для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют. ООО «Люм» и ООО «Ахун», подписав договор аренды, согласились с его существенными условиями, в том числе и о размере арендной платы. Удовлетворение исковых требований противоречит закону, нарушает права и законные интересы муниципального образования как стороны договора аренды.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель истцов указала на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя истцов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела и установлено судами, настоящий спор возник в связи с разногласиями арендодателя и арендаторов договора от 26.03.2011 № 4900006458 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по условиям дополнительного соглашения от 20.03.2017, в части установленного в нем размера арендной платы.

          Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

  В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1                        статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

 На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3                                статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий дополнительного соглашения необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. При этом в целях достижения правовой определенности в отношениях сторон разногласия относительно применяемого размера арендной платы могут быть разрешены судом.

 По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание заключение судебной экспертизы от 03.12.2018 № 110/18, судебные инстанции установили, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии с подпунктом «б» пункта 7 Порядка, утвержденного постановлением № 1699. Рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы (заключение от 03.12.2018 № 110/18) по состоянию на 07.03.2017 составила 8 189 797 рублей 77 копеек. Поскольку в данном случае один из элементов методики расчета определен арендодателем не верно, (что следует из заключения судебной экспертизы), судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление, определив размер арендной платы для каждого из соарендаторов с учетом установленной рыночной стоимости.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований об изменении условий договора аренды. Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельный участок, подлежала определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов.

Довод жалобы о согласии арендаторов с существенным условием договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:56 в виде предложенного арендодателем размера арендной платы несостоятелен, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и фактом подачи арендаторами иска в арбитражный суд.

Приведенные в жалобе аргументы о том, что обжалуемыми судебными актами нарушаются права муниципального образования как стороны договора аренды, подлежат отклонению, поскольку сами по себе об ошибочности выводов судов по существу спора не свидетельствуют (не противоречат им).

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 29.03.2019 и апелляционного постановления от 31.05.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судов по существу спора подателями жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы права к установленным обстоятельствам. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу                              № А32-995/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        Н.С. Мазурова 

Судьи                                                                                                                      Я.Е. Волков

                                                                                                                                 И.В. Сидорова