ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-4084/2016

г. Вологда

30 мая 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от экспортно-импортного банка (акционерное общество) представителей ФИО2 по доверенности от 18.10.2017,                     ФИО3 по доверенности от 18.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ирга» на решение Арбитражного суда Псковской области от 24 января 2019 года по делу № А52-4084/2016 (судья Судакова Н.В.),

установил:

экспортно-импортный банк (акционерное общество) (адрес: 197376, Санкт-Петербург, улица профессора Попова, дом 23; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Банк) обратился в Арбитражный суд Псковской области к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма КОЗОН» (адрес: 180563, Псковская область, Псковский район, деревня Москвино;               ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Фирма), обществу с ограниченной ответственностью «Ирга» (адрес: 180000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Общество) с  исковыми требованиями: о взыскании 11 604 843 руб. 90 коп. задолженности по договору о кредитной линии от 25.02.2014 № 6, в том числе 11 000 000 руб. долга, 604 843 руб. 90 коп. процентов за несвоевременное погашение долга за период с 01.03.2014 по 09.11.2016; об обращении взыскания на имущество, принадлежащее Фирме, являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/03, а именно здание молочного завода, назначение: нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м, инвентаризационный номер 101, литера А, А1 кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино, установив залоговую стоимость в размере 1 000 000 руб.,  как первоначальную продажную стоимость, земельный участок, общая площадь 7 560 кв.м, кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенный по адресу: Россия¸ Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино, установив залоговую стоимость в размере  200 000 руб. как первоначальную продажную стоимость; об обращении взыскания на имущество, принадлежащее Обществу, являющееся предметом залога по договору недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02, а именно нежилое помещение, имеющее кадастровый номер 60:27:010311:06, площадью                   179,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, установив залоговую стоимость - 12 000 000 руб. как первоначальную продажную стоимость,  и земельный участок, площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: 

<

...>, установив залоговую стоимость -                    10 000 руб. как первоначальную продажную стоимость (с учетом принятых  судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ) уточнений исковых требований).

Определением суда от 17.12.2018 принято встречное исковое заявление Общества к Банку о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области (адрес: 180001, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                             ОГРН 

<

***>; далее - Комитет), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (адрес: 173004, Великий Новгород, улица Федоровский ручей, дом 6; ИНН 

<

***>,                              ОГРН 

<

***>; далее - Теруправление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (адрес 180017, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Управление).

Решением от 24.01.2019 суд удовлетворил первоначальный иск, отказал в удовлетворении встречного иска.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе  с учетом уточнений к ней просило решение суда  отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, удовлетворить встречный иск, в части обращения взыскания  на заложенное  имущество по договору  от 25.02.2014 в пользу Банка путем реализации на публичных торгах:  нежилого помещения, площадью 179,8 кв.м, по адресу: 

<

...>, определив первоначальную продажную стоимость в размере 8 707 200 руб.; земельный участок, площадью 486,04 кв.м, кадастровым номером 60:27:0010311:24, по адресу: 

<

...>, определив первоначальную продажную  стоимость 1 132 800 руб.,  признать необоснованным отказ суда в удовлетворении встречного иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В охранном обязательстве в отношении земельного участка от 04.04.2005 указано, что Общество не вправе передавать третьим лицам право распоряжаться памятником, находящимся под охраной без согласования с научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее -  ЕГРН) от 22.10.2018 № КУВИ-001/2018-11478907). Вывод суда об отсутствии нарушения норм материального права при заключении сторонами договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 является ошибочным. Суд неверно применил пункт 1 статьи  329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). Договор о залоге имущества от 25.02.2014 № 06/02 составлен с нарушениями: отсутствует договор поручителя от Общества; страницы договора не пронумерованы, нет подписей сторон на каждой странице, а только на последней странице. ФИО4 не являлась генеральным директором. Ипотека не зарегистрирована как объект археологического наследия на земельном участке, а зарегистрирована как помещение 1003, площадью 170,3 кв.м. Это не может являться предметом залога. Согласно договору охранного обязательства и акту технического состояния объекта самовольной постройки под литерой б4 не имелось. Помещение 1003 не является предметом договора, относится к помещению по улице Красноармейской, дом 15 (письмо прокуратуры Псковской области от 21.01.2016 № 7-677-2015, технический паспорт, акт приемки, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.1995, свидетельство о ГРП АА 109163 от 03.04.2000). Согласно акту государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 07.08.1997 объект является зданием. Суд не учел факт отсутствия регистрации здания в качестве памятника - объекта культурного наследия. Право залога на земельный участок, кадастровым номером 60:27:0010311:24, по договору о залоге от 25.02.2014 № 06/02 не возникло. Земельный участок не связан с помещением с кадастровым номером 60:27:010311:106 (выписки из ЕГРН от 22.10.2018 № КУВИ-001/2018-11478907, от 22.10.2018 № КУВИ-001/2018-11478570, от 22.10.2018 № КУВИ-001/2018-11479385, от 24.10.2018 № КУВИ-001/2018-11479161, от 29.10.2018 № КУВИ-001/2018-11479542). Комитета иск не признал. Суд не учел наличие различных кадастровых и технических данных в отношении предмета залога. Эксперт не установил фактическую площадь объекта оценки, не произвел его надлежащий осмотр, не установил наличие улучшений объектов, изменяющих его стоимость, не пригласил стороны по делу. Судом не учел позицию прокуратуры Псковской области, неоднократно отказывал в удовлетворении ходатайств Общества о привлечении в качестве третьего лица Управления и истребовании у него правоустанавливающих документов, на основании которых производились регистрационные действия в отношении объекта являющегося предметом спора.

Фирма в отзыве на жалобу  поддержала ее доводы и требования.

Банк в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Банка, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Банк (ранее - закрытое акционерное общество коммерческий  Экспортно-импортный банк (правопредшественник Банка)) и Фирма (клиент) заключили договор о кредитной линии от 25.02.2014 № 6.

В соответствии с пунктами 1 - 3 договора Банк принял на себя обязательство предоставить клиенту денежные средства (кредитную линию) лимитом выдачи  11 000 000 руб.  в размере и на условиях, предусмотренных договором, а клиент - возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Объектами кредитования являются: приобретение основных, пополнение оборотных средств, погашение кредитов, возврат заемных средств. Цель кредитования состоит в финансировании затрат клиента, указанных в пункте 2 договора.

Согласно пункту 5 договора клиент не имеет права передавать третьим лицам свое право на получение кредита, возникшее после подписания настоящего договора, без письменного соглашения Банка, включая передачу его в залог или по договору об уступке права требования (цессии).

Пунктами 7 - 9 договора определено, что срок действия договора о кредитной линии составляет  с 25.02.2014 по дату полного исполнения сторонами своих обязательств по кредитному договору. Под датой выдачи кредита в смысле настоящего договора следует понимать срок, когда соответствующая сумма зачислена на расчетный счет клиента. Клиент принял на себя обязательство возвратить полученный кредит 25.02.2016 с правом досрочного  гашения. Под датой погашения кредита в смысле  настоящего договора следует понимать срок, когда соответствующая  сумма будет зачислена на ссудный счет клиента. Клиент вправе использовать и иные способы, не запрещенные законодательством, возврата Банку кредита и процентов  по нему.

В силу пунктов 10 - 12 договора клиент принял на себя обязательство уплатить Банку следующее вознаграждение  за пользование кредитом; в пределах срока пользования кредитом (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения  кредита) 14 % годовых за пользование кредитом. В пределах срока пользования кредитом (до наступления обусловленного настоящим договором срока погашения кредита) 14 % годовых. В случае просрочки возврата кредита по настоящему договору заемщик уплачивает Банку пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. Банк предоставляет клиенту кредит на условиях, предусмотренных настоящим договором, путем перечисления  соответствующей суммы на расчетный счет клиента. Погашение процентов производится не позднее последнего рабочего дня второго месяца, следующего за отчетным, а также при полном возврате кредита.

Согласно пункту 13 договора при расчете процентов количество дней в месяце принимается фактическое, а в году – за 365 или 366. Отсчет срока по начислению процентов начинается с даты, следующей за датой выдачи кредита по ссудному счету клиента в Банке, и заканчивается датой поступления средств на ссудный счет клиента. (Проценты по ссудному счету начисляются по остатку на ссудном счете на начало операционного дня). Сумма начисленных процентов за пользование кредитом, подлежащая уплате, определяется Банком ежемесячно по состоянию на последнее число каждого календарного месяца, а также на дату полного погашения кредита.

В соответствии с пунктом 18 договора кредит обеспечивается: договором о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/01 (земельный участок площадью 1 660 000 кв.м, кадастровый номер 60:18:100901:0095, находящийся по адресу: Псковская область, Псковский район, Краснопрудская волость, деревня Пересветово, расположенного за пределами участка, принадлежащего ФИО5);  договором о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 (нежилое помещение общей площадью 170,3 кв.м, отдельно стоящее, находится по адресу: 

<

...>, – кафе «Ахтамар» и право аренды земельного участка площадью 486,04 кв.м, принадлежащие Обществу); договором о залоге недвижимого имущества  от 25.02.2014 06/03 (здание молочного завода, площадью 753,5 кв.м,  земельный участок, площадью 7560 кв.м, по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино,  принадлежащие  Фирме); договором поручительства с ФИО6 от 25.02.2014 № 06/01.

Предоставления кредита подтверждается платежными поручениями от 28.02.2014 № 6 на 276 000 руб., от 05.03.2014 № 6 на 500 000 руб.,  от 14.03.2014 № 6 на 8 606 000 руб., от 21.03.2014 № 6 на 300 000 руб., от 25.03.2014 № 6 на 500 000 руб., от 31.03.2014 № 6 на 93 200 руб., от 07.04.2014 № 6 на 500 000 руб., от 22.04.2014 № 6 на 274 800 руб., от 30.04.2014 № 6 на 100 000 руб., от 12.05.2014 № 6 на 100 000 руб., от 15.05.2014 № 6 на 70 000 руб., от 30.05.2014 № 6 на 130 000 руб. и заявлениями на перечисление денежных средств  от 28.02.2014, от 05.03.2014, от 14.03.2014, от 21.03.2014, от 25.03.2014, от 31.03.2014, от 07.04.2014, от 22.04.2014, от 30.04.2014, от 12.05.2014, от 15.05.2014, от 30.05.2014.

Банк 05.08.2016 уведомил Общество и Фирму о наличии просроченной кредитной задолженности и  возможности  обращения  взыскания  на  заложенное  имущество в случае неуплаты кредита и процентов.

Претензии оставлены Обществом и Фирмой без ответа. 

По расчету истца, задолженность ответчика по договору о кредитной линии от 25.02.2014 № 6 составила 11 000 000 руб.

Истец также начислил и предъявил ответчику 604 843 руб. 90 коп.  процентов за несвоевременное погашение долга.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество обратилось в суд с встречным исковом о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 недействительным, считая, что договор заключен в нарушение Закона № 73-ФЗ, поскольку на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога, выданы охранные обязательства, и договор заключался в отсутствия согласия уполномоченного государственного органа.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск, отказал в удовлетворении встречного иска.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Согласно пункту 1 статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «заем» главы 24 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 «кредит» и не вытекает из существа кредитного договора. 

Как правильно указал суд первой инстанции, факты выдачи кредитных средств, неисполнения Фирмой своих обязательств по внесению платежей в счет погашения задолженности подтверждены материалами дела. Доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.

Ссылки Фирмы и Общества на то, что они не давали согласие на перечисление денежных средств по кредитному договору, не получали денежные средства, противоречат представленным в материалы дела доказательствам, документально не подтверждены. О фальсификации спорного кредитного договора, заявлений на перечисление денежных средств не заявлено.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку  кредитный договор не оспорен, действителен, требование Банка о взыскании с Фирмы 11 000 000 руб. задолженности подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Довод Фирмы и Общества о том, что размер процентов за пользование кредитом, определенный договором (14 %), является завышенным, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данный размер процентов согласован сторонами, доказательств того, что кредитный договор подписан под принуждением либо вследствие обмана или заблуждения в материалы дела не представлено.

Оценив условия договора, а также принимая во внимание факт отсутствия оплаты задолженности и процентов в счет погашения кредита,  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Банк имеет право требовать уплаты 604 843 руб. 90 коп. процентов за период с 01.03.2014 по 09.11.2016.

Расчет процентов  суд проверил и признал его верным.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам залога от 25.02.2014 № 06/02 и от 25.02.2014 № 06/03.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В статье 341 ГК РФ предусмотрено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами. 

Из материалов дела видно, что в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита по кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02.

Согласно пункту 1 договора залога залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащие ему по праве собственности объект недвижимости – нежилое помещение (кафе), имеющие кадастровый номер 60:27:010311:0024:635-Б:1003, находящиеся по адресу: 

<

...>, расположенное на первом этаже одноэтажного бутового, кирпичного дома, общей площадью 170,3 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права, выданного регистрационной палатой Псковской области, бланк АА 426731) и право аренды земельного участка площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:010311:0024. Нежилое помещение  закладывается без самовольных построек под литерой б4, б10. Залогодержатель, принимая в залог объект недвижимости, указанный выше извещен, что он является объектом культурного наследия регионального значения, находящимся на государственной охране, что подтверждается Охранным обязательством на пользование объектом культурного наследия «Городская усадьба», выданным Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области 14.03.2005. Сторонами закладываемое право аренды земельного участка оценивается в размере 10 000 руб. Право на аренду земельного участка, предоставлено Обществу по договору аренды земельного участка  от 22.01.1997 № 25-Ю, заключенному с администрацией города Пскова, сроком на 20 лет. Регистрационной палатой Псковской области в ЕГРН 13.04.2001 сделана запись регистрации № 60-01/27-01/2001-3883, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации  права, выданным регистрационной палатой Псковской области, бланк 60-АА714902.

В соответствии с абзацем девятым пункта 1 договора залога залогодержатель, принимая в залог право аренды земельного участка, извещен, что земельный участок является памятником археологии  федерального значения – культурным слоем средневекового Пскова, VIII-XVII вв., состоящим на государственной охране, что подтверждается Охранным обязательством по земельному участку, содержащему в себе объект археологического наследия культурный слой средневекового Пскова, выданным Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области 14.03.2005.

Общество заявило встречное исковое заявление о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установил суд первой инстанции, договор залога № 06/02 содержит все существенные условия, зарегистрирован Управлением. Заявление о фальсификации сторонами не представлено. Из материалов дела видно, что в суде первой инстанции в судебном заседании директор ФИО6 12.04.2018 подтвердил факт подписания договора о залоге № 06/02. Правовых оснований для признания  договора  залога недействительным, перечисленных во встречном иске и в апелляционной жалобе не установлено. 

Доводы Общества о наличии охранных обязательств, ограничивающих его права по распоряжению имуществом, находящегося в собственности, в том числе передачу в залог, и ссылка на пункт охранного обязательства в отношении земельного участка в части обязанности пользователя не передавать земельный участок с памятником археологии другим лицам и организациям без письменного согласия Госоргана, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 47.6 Закона № 73-ФЗ в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

Охранным обязательством устанавливаются следующие требования: к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 настоящего Закона; к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния в соответствии с пунктом 4 статьи 47.3 настоящего Федерального закона; к обеспечению доступа к объекту культурного наследия в соответствии со статьей 47.4 настоящего Закона; к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях в случае, если ее размещение допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации; к установке информационных надписей и обозначений на объект культурного наследия в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона и в сроки, указанные в акте технического состояния объекта культурного наследия, предусмотренном пунктом 2 статьи 47.2 настоящего Закона (подпункт 5 пункта 2 статьи 47.6 (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 532-ФЗ) применяется в отношении охранных обязательств, утверждаемых после 08.01.2019. В случае необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия, определенные пунктом 7 настоящей статьи, вправе устанавливать дополнительные требования в отношении объекта культурного наследия.

Из материалов дела видно, что представленное в материалы дела охранное обязательство от 14.03.2005 на пользование объектом культурного наследия «Городская усадьба», датируемым XIX в., расположенным по адресу: 

<

...>, содержит следующие обязанности пользователя (Общество): не использовать объект культурного наследия под склад взрывоопасных веществ и горюче-смазочных материалов; обеспечивать сохранность памятника в соответствии с паспортом; нести расходы по его содержанию; оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, плату на землю и другие обязательные платежи при реставрации и реконструкции объекта культурного наследия; производить ремонтные и реставрационные работы на памятнике и в его охранной зоне в соответствии с согласованной с «Госорганом» проектно-сметной документацией после получения письменного разрешения органа охраны памятников на производство конкретных видов работ в соответствии со статьей 18 постановления о Законе Псковской области «О государственной охране и использовании недвижимых памятников истории  и культуры Псковской области Псковского областного собрания Депутатов от 29.04.1999 за № 247»; беспрепятственно допускать в рабочее время представителей «Госоргана», для  контроля за выполнением правил пользования  объектом культурного наследия и его обследования; немедленно извещать  «Госорган»  о всяком повреждении, аварии и ином обстоятельстве, нанесшем против его дальнейшего разрушения и по приведению его в порядок; обеспечить страхование объекта культурного наследия; организовывать охрану объекта за свой счет; после завершения работ по капитальному ремонту представлять в «Госорган» отчет о выполненных работах на объекте; при наступлении обстоятельств невозможности полного или частичного исполнения обязательств (стихийные бедствия природного характера, военные действия, запрещения Правительства Российской Федерации либо другие обстоятельна, возникшие независимо от сторон), срок исполнения обязательств отодвигается на время, в течение которого будут действовать вышеуказанные обстоятельства; осуществлять ремонтные и реставрационные работы с соблюдением требований действующего законодательства о допуске проведения этих работ; в случае нарушения обязательств, при которых объекту наносится повреждения, в результате которых ему угрожает частичная порча или полная утрата пользователь возмещает убытки в размере стоимости восстановительных работ или выполняет восстановительные работы своими силами, а также в случае изменения наименования организации пользователя в течении месяца извещает «Госорган» и переоформляет охранное обязательство на использование объектом.

Представленное в материалы дела охранное обязательство по земельному участку, содержащему в себе объект археологического наследия «Культурный слой средневекового Пскова, 

<

...>» от 14.03.2005, содержит следующие обязанности пользователя (Общество): не использовать под новое строительство памятник археологии федерального значения – культурного слоя средневекового Пскова, VIII-XVII вв., состоящий на государственной охране и находящийся на земельном участке по адресу: улица К.Маркса, дом 3; содержать территорию памятника в надлежащем санитарном порядке; содержать в благоустроенном состоянии территорию участка охранной зоны вокруг памятника, не допускать использования  этой охранной зоны под строительство и другие хозяйственные нужды, которые могут причинить вред культурному слою;  не производить без разрешения Госоргана какие-либо земляные работы;  не передавать земельный участок с памятником археологии другим лицам и организациям без письменного согласия Госоргана; беспрепятственно допускать представителей Госоргана  для контроля за выполнением правил пользования памятником или доя научных исследований; немедленно письменно извещать Госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику и своевременно принимать соответствующие меры против дальнейшего разрушения или повреждения памятника и по приведению его в порядок.

Как правильно указал суд первой инстанции, из указанных охранных обязательств не усматривается запрет на передачу в залог недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 13 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

При этом суд указал, что  земельный участок по договору залога от 25.02.2014 № 06/02 из фактического владения Общества не выбывал, оставался в его владении и пользование и в последствии на данный земельный участок оформлено право собственности Общества (свидетельство о государственной регистрации от 03.09.2015 № 60-60/001-60/001/028/2015-865/2).

Ссылка подателя жалобы на то, что в пункте 4 оспариваемого договора в качестве залогодателя указана ФИО4, не являющаяся генеральным директором Банка, является необоснованной. Суд установил, что  данный договор подписан уполномоченным лицом генеральным директором ФИО6, который всудебном заседании суда первой инстанции факт подписание данного договора не оспаривал, о фальсификации не заявлял. Суд указал, что указание в пункте 4 оспариваемого договора в качестве залогодателя ФИО4 является технической ошибкой и не влечет недействительность договора.

Довод Общества о том, что, поскольку по договору залога передано право аренды земельного участка, а не земельный участок, это влечет недействительность договора, не принимается во внимание, поскольку договором правомерно предусмотрена передача права аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24.

В силу пункта 6 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, не влечет прекращение залога.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку  оснований для признания договора залога № 06/02 недействительным не имеется, в удовлетворении встречного иска о признании договора о залоге недвижимого имущества от 25.02.2014 № 06/02 недействительным следует отказать.

Из материалов дела видно, что в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита по кредитному договору от 25.02.2014 заключен договор о залоге недвижимого имущества № 06/03, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащие ему по праве собственности следующее недвижимое имуществ:  здание молочного завода, назначение - нежилое здание, 1 этажное, общая площадь 753,5 кв.м, инвентаризационный номер 101,  литера А, А1, кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область,  Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино, принадлежащие на праве собственности Фирме, свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2013, запись регистрации № 60-60-09/012/2013-165;  земельный участок, общей площадью 7560 кв.м, кадастровый номер 60:18:0122101:29, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование -для обслуживания объектов недвижимости, принадлежащие на праве собственности Фирмы (свидетельство о государственной регистрации права от 04.06.2013, запись регистрации № 60-60-09/012/2013-166).

Согласно пункту 3 договора залога № 06/03 залоговая стоимость закладываемого  предмета залога в целом оценивается сторонами в размере                     1 200 000 руб. на момент подписания настоящего договора, из этой суммы:  залоговая стоимость здания, указанного в пункте 1.1 договора, составляет                         1 000 000 руб.; залоговая стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 200 000 руб.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договор о залоге № 06/03 содержит все существенные условия, зарегистрирован Управлением 28.02.2014 (запись регистрации № 60-60-09/010/2014-714), заявление о фальсификации сторонами не представлено, оснований для признания договора залога № 06/03 недействительным не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

В силу статьи 337 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее - Постановление Пленума № 10) в случае, если кредитор в соответствии с соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество имеет право обратить взыскание на предмет залога без обращения в суд, указанный двенадцатимесячный срок должен предшествовать дню направления залогодержателем залогодателю уведомления об обращении взыскания на предмет залога.

Суд первой инстанции установил, что Фирмой неоднократно нарушались сроки внесения платежей, что подтверждается  выпиской по операциям  по счету.

Согласно пункту 2 статьи 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно пункту 19 Постановление Пленума № 10 в пункте 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Судам следует иметь в виду, что обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Положения пункта 2 статьи 348 ГК РФ также подлежат применению к отношениям залогодателя и залогодержателя, возникшим на основании закона. При этом размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным стоимости заложенного имущества в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку размер задолженности на момент вынесения решения составлял более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства ответчиком составил более чем три месяца, доказательств, подтверждающих незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, Фирмой не представлено, оснований,  предусмотренных  пунктом  2  статьи  348  ГК  РФ,  для отказа  в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено.

Суд пришел к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам залога от 25.02.2014 № 06/02 и от 25.02.2014 № 06/03 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 данного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

При наличии спора между  залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Аналогичный вывод содержится в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 Закона № 102- ФЗ предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015                    № 66-КГ14-12 разъяснено, что установление начальной продажной цены в размере 80 % от рыночной стоимости производится в тех случаях, когда стороны спора не достигли соглашения о начальной продажной цене, в силу чего такая цена определяется непосредственно самим судом на основании доказательств, представленных сторонами. Такими доказательствами может быть отчет оценщика, представленный любой из сторон, а в случае его оспаривания - экспертное заключение, полученное по ходатайству одной из сторон.

В связи с тем, что между истцом и ответчиками имелись разногласия по стоимости заложенного имущества, определением суда первой инстанции от 26.07.2018 назначена судебная оценочная экспертизы, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков» ФИО7, предоставлены материалы дела.

Согласно экспертному заключению от 08.10.2018 № 0378/ПС-10/18 рыночная стоимость недвижимого имущества составляет: за нежилое помещение, площадью 179,8 кв.м, кадастровый номер 60:27:010311:06, находящееся по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату оценки составляет 10 884 000 руб. с учетом НДС; за земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на дату оценки составляет                               1 416 000 руб. без учета НДС;  за  здание молочного завода, общая площадь 753,5 кв.м, назначение - нежилое здание, 1 этажное, инвентаризационный 101, литера А, А1, кадастровый (или условный) номер 60:18:122101:0029:101-А, адрес: Россия, Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино, по состоянию на дату оценки составляет 453 000 руб. с учетом НДС;  за земельный участок, общей площадью 7560 кв.м, кадастровый номер 60:18:0122101:29, расположенный по адресу:  Псковская область, Псковский район, СП «Москвинская волость», деревня Москвино, по состоянию на дату оценки составляет 461 000 руб. без учета НДС.

Имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов, а также  исходя из его пояснений в судебном заседании суда первой инстанции. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения.

Довод  подателя жалобы о том, что  эксперт не установил фактическую площадь объектов оценки, не принимается во внимание.  Определением суда  эксперту поручено  установить  рыночную стоимость  заложенного имущества, площадь которого определялась на основании  правоустанавливающих документов, имеющихся в материалах дела. Поставленные перед экспертом вопросы сторонами не оспаривались, предложений по их корректировке не заявлено.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта  отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ.

Довод Общества об исследовании экспертом иного объекта, чем нежилое помещение, используемого под кафе «Ахтамар», с кадастровым номером 60:27:010311:106, расположенного по адресу: 

<

...>, не принимается во внимание, поскольку решением Арбитражного суда Псковской области по делу № А52-246/2017, вступившим в законную силу, признано право собственности Российской Федерации на помещения № 16,  17,  19, общей площадью 34 кв.м, расположенные в нежилом помещении № 1003, общей площадью 213,8 кв.м,  кадастровым номером 60:27:0010311:106, адрес: 

<

...>. Из незаконного владения Общества изъяты помещения № 16,  17,  19, общей площадью 34 кв.м, расположенные в помещении № 1003, общей площадью 213,8 кв.м, кадастровым номером 60:27:0010311:106, по адресу: 

<

...>. Судом уточнена площадь объекта - нежилого помещения, используемого под кафе «Ахтамар», кадастровым номером 60:27:010311:106, расположенного по адресу: 

<

...>, которая составляет 179,8 кв.м.

Как правильно указал суд первой инстанции, площадь находящегося на праве собственности Общества нежилого помещения, имеющего кадастровый номер 60:27:010311:06, находящегося по адресу: 

<

...> (помещение 1003), установлена вступившим в законную силу решением суда, которое в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение. Общество не представило доказательств того, что имеются расхождения в площадях исследуемых объектов. 

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции заявило об исследовании экспертом земельного участка без учета находящихся на нем следующих объектов: здание гаража, здания канализационно-насосной станции, здания, трансформаторной подстанции, сарая. Указанные строения и оборудования прочно связаны с земельным участком, а также значительно влияют на рыночную стоимость объекта оценки.

Суд первой инстанции установил, что переданное в залог залогодержателю по договору залога № 06/03 имущество: земельный участок, общей площадью 7560 кв.м, кадастровый номер 60:18:0122101:29, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для обслуживания объектов недвижимости, принадлежит на праве собственности Фирме.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. 

Согласно пунктам 1, 2 Закона № 102-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в соответствии с положениями приведенных  правовых норм наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости права, на которые не зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не препятствуют обращению взыскания в судебном порядке на спорный земельный участок, учитывая, что Фирма не представила доказательства права собственности на  здание гаража, здания канализационно-насосной станции, здания, трансформаторной подстанции, сарая. Из материалов дела видно, что в судебном заседании суда первой инстанции представитель Фирмы подтвердил факт отсутствие регистрации права собственности  ответчика либо третьих лиц на данные объекты.

Довод подателя жалобы о том, что эксперт в нарушение действующего законодательства произвел осмотра объекта в отсутствие представителей сторон, не принимается во внимание, поскольку стороны не заявили ходатайство о проведении экспертизы (в том числе осмотра объекта) с их обязательным участием. 

Ссылка на то, что экспертом при определении стоимости земельного участка по договору залога № 06/02 не принято во внимание благоустройство земельного участка, площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24, расположенном по адресу: 

<

...>, (огрождение из чугунных декоративных решеток) является несостоятельной, поскольку в экспертном заключении содержится подробное описание объектов, которые оценивались, а также экспертом учитывалось, что огрождение из чугунных декоративных решеток не является неотделимым улучшением, что не может свидетельствовать о недопустимости и незаконности данного экспертного заключения. 

Довод Общества о том, что по договору залога № 06/02 передавалось право аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м, а не земельный участок,  экспертом оценивалось стоимость земельного участка, что свидетельствует о незаконности экспертного заключения, является необоснованным, поскольку договором залога № 06/02 предусмотрена передача права аренды земельного участка, площадью 486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24.

В силу пункта 6 статьи 6 Закона № 102-ФЗ ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Законом.

Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, не влечет прекращение залога.

Из материалов дела видно, что с согласия Банка право аренды на земельный участок перешло в собственность Общества. Управление 03.09.2015 зарегистрировало право собственности на земельный участок,   площадью 486,04 кв.м, за № 60-60/001-60/001/028/2015-865/2.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку за Обществом зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью                  486,04 кв.м, кадастровый номер 60:27:0010311:24, экспертом правомерно определена рыночная стоимость земельного участка. 

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения надлежащим образом Фирмой обязательств по кредитному договору от 25.02.2014 № 6, обеспеченных залогом принадлежащего ответчикам недвижимого имущества, в силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ, у Банка возникли основания для обращения взыскания на заложенное имущество в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования Банка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска  у суда первой инстанции не имелось. 

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Довод подателя жалобы о необоснованном не привлечении судом к участию в деле  третьих лиц также не принимается во внимание, поскольку правовых оснований для привлечения перечисленных в жалобе организаций, суд не установил, заявитель не указал.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 24 января                   2019 года по делу № А52-4084/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ирга» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Ю.В. Зорина 

          Н.В. Чередина