Дело №А11-9472/2017

17 декабря 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.07.2018 по делу №А11-9472/2017, принятое судьей Поповой З.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Китеж», 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права», 

<

...>, ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «Региональная оценочная компания», 

<

...>, 

о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:11:060501:461, указанной в отчете № 2016/990 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости», об определении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка, об обязании направить подписанное дополнительное соглашение к договору от 06.10.2016 № 1232-ф аренды земельного участка, о внесении изменений в редакцию пункта 4.1 договора,

при участии: от ответчика (заявителя) – ФИО3 по доверенности от 13.12.2017 (сроком до 31.12.2018);

от истца  – не явился, извещен;

от третьих лиц, участвующих в деле, – не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Китеж» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях о признании недостоверной (недействительной) рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:11:060501:461, местоположение: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское (сельское поселение), д. Погребищи, площадью 21 117 кв.м, указанной в отчете № 2016/990 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости», составленном обществом с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права»; об определении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка; об обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения направить подписанное дополнительное соглашение к договору аренды от 06.10.2016 №1232-ф, о внесении изменений в редакцию пункта 4.1 договора следующего содержания: «Размер арендной платы за участок в год составляет 449 900 руб., что соответствует 37 491 руб. 67 коп. в месяц».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил суд признать недействительным пункт 4.1. договора аренды от 06.10.2016 № 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок в год составляет 606 269 руб. 07 коп. (шестьсот шесть тысяч двести шестьдесят девять рублей семь копеек), что соответствует 50 522 руб. 42 коп. (пятьдесят тысяч пятьсот двадцать два рубля сорок две копейки) в месяц»; взыскать государственную пошлину в сумме 18 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 руб. Уточнение судом принято.

Иск мотивирован наличием разногласий о рыночной стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности, переданного в аренду по договору от 06.10.2016 № 1232-ф, с применением которой определена в пункте 4.1 договора арендная плата.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

привлечены общество с ограниченной ответственностью «Компания оценки

и права», эксперт ФИО2, общество с ограниченной ответственностью Аналитический центр «Региональная оценочная компания», эксперт ФИО4.

Решением от 16.07.2018 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования, признал недействительным пункт 4.1. договора аренды от 06.10.2016 № 1232-ф земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Китеж», 601390, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, 600000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, изложил пункт 4.1. в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок в год составляет 606 269 руб. 07 коп. (шестьсот шесть тысяч двести шестьдесят девять рублей семь копеек), что соответствует 50 522 руб. 42 коп. (пятьдесят тысяч пятьсот двадцать два рубля сорок две копейки) в месяц», приложение № 3 к договору аренды (расчет арендной платы) изложить в следующей редакции: годовая арендная плата: Ап= 5 511 537 руб. х 11 % = 606 269 руб. 07 коп., месячная арендная плата: Ап/12 = 50 522 руб. 42 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что земельный участок передан по акту приема-передачи от 06.10.2016 при отсутствии возражений со стороны истца.

Пояснил, что истец при заключении договора знал о наличии отчета от 22.07.2017 №2016/990, который положен в основу определения размера арендной платы, указанный отчет арендатором не оспорен.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Китеж» в отзыве на апелляционную жалобу, дополнении к нему указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца, третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями суда от 30.10.2018, от 20.11.2018.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 33:11:060501:461, местоположение: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, площадью 21 117 кв.м, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Китеж», здание трансформаторной подстанции площадью 71,8 кв.м; навес для сельхозмашин - 3262,8 кв.м; семяочиститель и сортировочная - 588,6 кв.м; склад –- 560,8 кв.м; склад - 555,9 кв.м; пункт технического обслуживания - 165, 3 кв.м.

06.10.2016 между Территориальным управлением (арендодатель) и ООО «Китеж» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1232-Ф, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 33:11:060501:461, местоположение: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 21 117 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора на земельном участке имеются объекты недвижимого имущества: здание трансформаторной подстанции, общей площадью 71,8 кв.м; навес для сельхозмашин, общей площадью 3262,8 кв.м; семяочиститель и сортировочная, общей площадью 588,6 кв.м; склад – ангар, общей площадью 560,8 кв.м; склад – ангар, общей площадью 555,9 кв.м; пункт технического обслуживания, общей площадью 165, 3 кв.м.

Срок аренды установлен пунктом 3.1 договора – с 01.10.2016 по 31.12.2065.

В пункте 4.1 стороны согласовали, что размер арендной платы за участок в год составляет 1 282 600 руб., что соответствует 106 883 руб. 33

коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.2 договора).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 06.10.2016.

В соответствии с расчетом арендной платы ее размер определен на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также

порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственность Российской Федерации, утвержденных 

постановление

м Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, и на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка от 22.07.2017 № 2016/990,

выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права», эксперт ФИО2 (рыночная стоимость участка определялась по состоянию на 22.07.2016, и размер годовой арендной платы составляет: Ап = 11 660 000 (рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете № 2016/990) х 11 % = 1 282 600 руб. в год и Ап/12

(месяцев) = 106 883 руб. 33 коп.

В данном случае обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым требованием ООО «Китеж» указывало на то, что размер арендной платы, установленный в договоре аренды, определен исходя из отчета о рыночной стоимости, который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции с учетом результатов проведенной в суде первой инстанции экспертизы (заключение судебной экспертизы от 28.06.2018 №1369/2-3-27.1) пришел к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, установленный в договоре аренды от 06.10.2016 № 1232-ф, является завышенным, не соответствующим рыночному размеру годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, удовлетворил требования о признании недействительным договорного условия о размере арендной платы, изложив пункт 4.1. договора в иной редакции.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с  неправильным применением норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора

допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом

либо в установленном законом порядке. 

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421, статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности

Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

Переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил № 582 (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил № 582.

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 135-ФЗ)

Территориальным управлением проведена рыночная оценка земельного участка с кадастровым номером 33:11:060501:461, расположенным по адресу: Владимирская область, Судогодский район, МО Вяткинское сельское поселение, д. Погребищи, которая по состоянию на 07.06.2016 составила 11 660 000 руб. (отчет общества с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права» № 2016/990 (заказчик – Территориальное управление)).

В пункте 4.1 стороны согласовали, что размер арендной платы за участок в год составляет 1 282 600 руб., что соответствует 106 883 руб. 33

коп. в месяц.

Таким образом, в рассматриваемом случае,  порядок определения размера арендной платы, методика расчета арендной платы соответствуют   вышеуказанным законодательным нормам.

В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении сторонами при заключении спорного договора аренды земельного участка принципа государственного регулирования цен за пользование публичными земельными участками.  

Фактически в настоящем деле истцом оспаривается достоверность отчета №2016/990 ООО «Компания оценки и права» о рыночной стоимости  арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Правил №582, арендная плата за земельный участок, применительно к спорной ситуации, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом Правила не наделяют уполномоченный орган правом изменять установленную отчетом независимого оценщика рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что арендодатель при определении размера арендной платы обязан руководствоваться рыночной стоимостью, которая приведена в отчете независимого оценщика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу обязательном характере такой величины для сторон сделки.

Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению разъяснения, изложенные в четвертом абзаце пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» о том, что оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается.

Вместе с тем достоверность указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» до момента заключения договора арены земельного участка.

Приложение №3 к договору аренды (расчет арендной платы) подписан сторонами со ссылкой на отчет от 22.07.2016 №2016/990.

Истец не представил доказательств направления ответчику протоколов разногласий до заключения спорного договора, обращений с намерением представить собственный отчет об оценке, что свидетельствует о выражении ООО «Китеж» воли на заключение договора аренды земельного участка в редакции, предложенной ответчиком.

Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся, с настоящим иском арендатор обратился спустя год после заключения сделки.

В тоже время, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, истец осуществлял фактическое пользование участком, и у него отсутствовала необходимость в незамедлительном подписании договора аренды на предложенных условиях. 

Истец имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков, и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск. 

Также суд первой инстанции, удовлетворяя требование о признании сделки недействительной в части, необоснованно не применил положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявлении о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как пояснили представители и истца, и ответчика договор аренды исполнялся сторонами на определенных в нем условиях, арендатор оплачивал арендную плату в установленном договором размере.

Возражения арендатора о признании договора аренды недействительным в части последовало после его исполнения сторонами на протяжении года.

При таких обстоятельствах у арендодателя не могло возникнуть сомнений в действительности пописанного сторонами договора аренды земельного участка, у суда есть основания для применения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд считает необходимым отметить, что истец, заявляя о недействительности сделки в части, не приводя оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, одновременно вносит изменения в оспоренный пункт договора.

Оспаривание действительности сделки и внесении в нее изменений являются взаимоисключающими способами защиты нарушенного права.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с  неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По итогам рассмотрения дела государственная пошлина по иску, расходы по оплате судебной экспертизы относятся на истца.

Государственная пошлина в сумме 12 000 руб., уплаченная по платежным поручениям от 05.09.2017 № 114 (6000 руб.) и от 05.09.2017 №

115 (6000 руб.), подлежит возврату истцу из федерального бюджета, как излишне уплаченная.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.07.2018     по делу № А11-9472/2017 отменить, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Китеж» отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Китеж» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб., уплаченную по платежным поручениям от 05.09.2017 № 114 (6000 руб.) и от 05.09.2017 № 115 (6000 руб.).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова

Н.В. Устинова